地稅局辦公樓物業(yè)管理預(yù)案

1、1 / 35山東膠南地稅局辦公樓物業(yè)治理方案2 / 35青島隆海集團(tuán)物業(yè)治理有限公司一分公司第一部分 物業(yè)治理服務(wù)總體模式及配套措施一、項(xiàng)目調(diào)研 膠南市地稅局辦公樓位于膠南市中心地段，分為南樓和北樓，其 中北樓1562.69平米，南樓1260.86平米。為使治理服務(wù)工作更加貼 近地稅局物業(yè)治理的實(shí)際情況，初步現(xiàn)場(chǎng)察看調(diào)研，了解的差不多情 況如下：1、該項(xiàng)目屬集辦公、 會(huì)務(wù)、餐飲比較集中的辦公物業(yè)， 配套之設(shè) 備、設(shè)施完備，系統(tǒng)齊全，技術(shù)含量較高，對(duì)物業(yè)公司的技術(shù)保障、 運(yùn)行治理均有較高的要求。2、該項(xiàng)目為綜合性辦公場(chǎng)所， 需要物業(yè)公司在治理和服務(wù)過(guò)程中， 把握好全面性、綜合性的特點(diǎn)，有針對(duì)性地

2、開展工作，確保物業(yè)工作 人員具有較高的素養(yǎng)，提供一流的服務(wù)，樹立良好的公眾形象。3、關(guān)于各項(xiàng)費(fèi)用的支出和計(jì)算， 不可預(yù)測(cè)的因素比較多。 市場(chǎng)變化 對(duì)物業(yè)治理費(fèi)用的支出也將有著難以估摸的阻礙。這關(guān)于物業(yè)治理 來(lái)講，有著一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。需要物業(yè)公司在治理過(guò)程中不斷的創(chuàng) 新、拓展多種經(jīng)營(yíng)門類，來(lái)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避，對(duì)可能因風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的損失進(jìn)行填補(bǔ)。二、項(xiàng)目定位從所處的地理位置來(lái)看， 該項(xiàng)目位于膠南市中心地段， 具有先進(jìn) 的配套設(shè)施，以人性化、智能化為建設(shè)目標(biāo)的多層建筑。物業(yè)公司提 供的服務(wù)也要彰顯該項(xiàng)目3 / 35的“旗幟”性作用。作為受到社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，物業(yè)公司要將該項(xiàng)目打造成一個(gè) 物管的典范和品牌

3、。基于對(duì)上述的考慮，物業(yè)公司將遵循“精心治理、精誠(chéng)服務(wù)、精 品項(xiàng)目、精彩空間”的宗旨，以“建筑保值增值、隆海增光添彩、業(yè) 主中意舒心、樹立隆海品牌”為目標(biāo)，把全新的理念，全新模式注入 到該項(xiàng)目,傾力打造一流的精品項(xiàng)目， 提高物業(yè)治理水平， 推動(dòng)隆海物 業(yè)在膠南的進(jìn)展。三、該項(xiàng)目的治理模式1、 治理模式： 緊密圍繞“社會(huì)效益”這一運(yùn)作核心 提供“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的服務(wù)產(chǎn)品 倡導(dǎo)“以客戶為中心”的流程治理思想 建立以流程為基石的客戶需求價(jià)值鏈 推廣“全心全意，精益求精”的服務(wù)文化2、 實(shí)踐該模式的思路： 強(qiáng)調(diào)“注重社會(huì)效益”的意識(shí)，將建立良好的社會(huì)效益放在 首要位置。 強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的

4、持續(xù)改進(jìn) 強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化 致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升 致力于培養(yǎng)職員的專業(yè)素養(yǎng)以及社區(qū)全員的參與意識(shí) 致力于辦公功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的辦公環(huán)境六、運(yùn)作體系在對(duì)該項(xiàng)目的治理運(yùn)作過(guò)程中，將嚴(yán)格遵循相關(guān)的規(guī)章制度和擬 定的治理4 / 35模式。倡導(dǎo)流程化治理，創(chuàng)建有效的服務(wù)價(jià)值鏈。1整體運(yùn)作流程圖2、以“客戶為中心”的服務(wù)流程5 / 353、創(chuàng)建地稅局辦公大樓有效的服務(wù)價(jià)值鏈服務(wù)價(jià)值鏈L_r服務(wù)價(jià)值供應(yīng)差不多要 L內(nèi)部中意度機(jī)制)L互動(dòng)服務(wù)鏈日常治理職員檔案*1與地稅局*1-1職員培訓(xùn)LrL有效激勵(lì)1JU與政府相關(guān)部門T中意度調(diào)查L(zhǎng)_Jr自我評(píng)價(jià)11r與

5、行業(yè)主管部門1企業(yè)文化導(dǎo)入L產(chǎn)業(yè)余活動(dòng)尸與寬敞業(yè)主社區(qū)文化建設(shè)嚴(yán)合理化建議r與對(duì)口治理部門-J4、隆海物業(yè)治理地稅局大樓的目標(biāo)(1)治理指標(biāo)承諾及實(shí)施措施序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)標(biāo)投標(biāo) 指標(biāo)測(cè)算依據(jù)要緊措施細(xì)致保潔1公共場(chǎng)所設(shè)施保潔98%安排、實(shí)施保潔的公共場(chǎng)所設(shè)施/公共場(chǎng)所、設(shè)施總計(jì)x100T、保潔員崗位明確，責(zé)任質(zhì)量要求 嚴(yán)格；2、每日保潔、休息日、休息時(shí)刻為 重點(diǎn)區(qū)間6 / 35率3、治理人員隨時(shí)引導(dǎo)使用人注意愛(ài) 境衛(wèi)生逐漸培養(yǎng)良好情蘿形成辦公大 樓的重要特色之一護(hù)環(huán)2清 潔保 潔率99%100%一工作計(jì)算記錄及監(jiān)督抽杳合格率及糾正合格記錄為依據(jù)1、保潔員責(zé)任區(qū)明確， 工作質(zhì)量要體、嚴(yán)格，有考核、

6、有獎(jiǎng)勵(lì)2、保潔員上門收集垃圾， 以主動(dòng)服示熱愛(ài)環(huán)境衛(wèi)生3、保潔監(jiān)督機(jī)制健全。求具務(wù)提3綠 化完 好率95%98%完好綠地總綠化面積（100%1、綠化制度、 工作打算行之有效且行力度2、巡邏保安人員負(fù)責(zé)環(huán)境日常愛(ài)護(hù)3、主管人員及時(shí)發(fā)覺(jué)綠化問(wèn)題4、綠化監(jiān)管機(jī)制健全、有執(zhí)4火 災(zāi)發(fā) 生率1 %0（年）0.5%。（年）發(fā)生火災(zāi)數(shù)大樓總戶數(shù)100%1、多種途徑宣傳消防安全2、培訓(xùn)一批有較好素養(yǎng)和經(jīng)驗(yàn)的巡 員，及時(shí)發(fā)覺(jué)火災(zāi)隱患63、治理到位，合理使用設(shè)施、設(shè)備4、分區(qū)分責(zé)任經(jīng)常性檢查消防安全 示注意防火杳人等，提5治 理區(qū) 域內(nèi) 治安 案件 發(fā)生率1%00以轄區(qū)公安部門紀(jì)錄為依據(jù)（除業(yè)戶內(nèi)部緣故造成外）實(shí)

7、行24小時(shí)保安巡查制度， 分快速 速及慢速及巡殻立24小時(shí)報(bào)警中心 洛實(shí)保安各崗位職責(zé)|確責(zé)任區(qū)域并 在重點(diǎn)部位調(diào)整閉路監(jiān)控系統(tǒng)及紅夕 報(bào)警裝置，以確保業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安、中卜線全。6治 理人 員專 業(yè)崗 位合 格率90%100%培訓(xùn)合格人員培訓(xùn)員總計(jì)x100%1、治理人員公司制度和崗位職責(zé)培2、人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合， 制打算落實(shí)3、培訓(xùn)考核制度與獎(jiǎng)罰相結(jié)合， 強(qiáng)訓(xùn)結(jié)果。訓(xùn)度、化培7照明燈及疏散燈完好率95%99%完好照明燈疏散燈數(shù)量照明燈、疏散燈總數(shù)量x100%1、每日記錄檢查情況及時(shí)更換檢修2、每月全面檢杳檢修一次3、保潔員保持照明設(shè)施潔凈7 / 35停 車場(chǎng) 、單 車棚 完好 率消 防設(shè)

8、 施設(shè) 備完 好率95%99%1、 依規(guī)劃使用停車場(chǎng)地2、 停車場(chǎng)審視設(shè)備正常運(yùn)行，技術(shù)人員 施/停車場(chǎng)設(shè)施檢修、確保安全有效63、停車場(chǎng)疏導(dǎo)有序，無(wú)占用消防通道， 無(wú)阻礙交通完好的設(shè)備設(shè)設(shè)備總計(jì)100%10大 型及 重要 機(jī)電 設(shè)備 完好率11維修工程質(zhì)量合格率業(yè)主12有效投訴率處理率13維修服務(wù)回訪率100%100%完好的消防設(shè)施設(shè)備治理處負(fù)責(zé)的消防設(shè)施設(shè)備總數(shù)x100%專人維護(hù)保養(yǎng)實(shí)行巡查制度建立文檔 紀(jì)錄,并由相關(guān)部門負(fù)責(zé)人監(jiān)督執(zhí)行，確保消防設(shè)施設(shè)備完好無(wú)損，正常/吏用100%2%o（年）95%95%99%100%1%。 以下（年）100%98%完好的大型及重要機(jī)電設(shè)備大型及重要機(jī)電設(shè)

9、備總計(jì)x100%1、建立嚴(yán)格的設(shè)備治理及日常運(yùn)行操作 規(guī)程重要設(shè)備責(zé)任到人認(rèn)真進(jìn)行日運(yùn)行記錄和檢查 每月進(jìn)行一次二保每半年進(jìn)行一次大保加強(qiáng)技術(shù)人員專業(yè)技能培訓(xùn)，減少安2、3、4、5、6、全隱患1、 建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和 項(xiàng)次維修工程回訪制度2、 擁有一批有較高技術(shù)水準(zhǔn)的維修隊(duì)伍維修合格工程項(xiàng) 次x100%有效投訴投訴總計(jì)x100%處理的有效投訴/有效投訴x100%維修回訪次數(shù)維修服務(wù)次數(shù)x100%1、做好各項(xiàng)治理工作，創(chuàng)建優(yōu)美、 的社區(qū)提高職員素養(yǎng)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)發(fā)生問(wèn)題，及時(shí)處理，為住戶排憂解完善2、3、難4、做好解釋工作，與回訪制度落實(shí)1、 建立健全回訪制度2、 做好維修、回訪紀(jì)

10、錄3、 加強(qiáng)維修隊(duì)伍服務(wù)意識(shí)8 / 359 / 35第二部分 物業(yè)治理項(xiàng)目費(fèi)用測(cè)算二、物業(yè)前期費(fèi)用測(cè)算1、人員費(fèi)用測(cè)算項(xiàng)目人數(shù)月標(biāo)準(zhǔn)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)食宿補(bǔ)貼月費(fèi)用年費(fèi)用治理處經(jīng)理11200311151118132會(huì)議室服務(wù)員1720311103112372保安員3900 x3311x3363343596保潔員、餐廳2720 x2311x2206224744合計(jì)78237988442、辦公費(fèi)用測(cè)算項(xiàng)目人數(shù)3月費(fèi)用年費(fèi)用1500備注500元/人年（保安員）3900300元/人年（基層操作人員合計(jì)20024003、保潔費(fèi)用測(cè)算年1000元4、物業(yè)治理總費(fèi)用測(cè)算項(xiàng)目人工費(fèi)用月費(fèi)用8237年費(fèi)用98844物業(yè)