保利、遠洋、綠城等企業(yè)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略、模式、思路(2)

1、.養(yǎng)老地產(chǎn)：“錢景大 盈利難 地產(chǎn)調(diào)控下，房企向多元化突圍，“銀發(fā)經(jīng)濟的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)被房企視為新金礦，一些嗅覺敏銳的地產(chǎn)商早在2020年就入場，萬科、保利、綠城、萬達等大房企都已提早布局，高投入、慢產(chǎn)出的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)看起來很美，但其盈利成為房企最大的挑戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)開展前景廣闊 中國正在步入老齡化社會，養(yǎng)老金的缺口、公辦養(yǎng)老院的一床難求、高端養(yǎng)老院的天價消費等新聞經(jīng)常見諸報端，“銀發(fā)經(jīng)濟被視為將來20年內(nèi)經(jīng)濟增長最大的一塊蛋糕，開發(fā)商也“無利不起早，紛紛涉水養(yǎng)老地產(chǎn)。 截至2021年，包括保利、萬科、遠洋、綠地、合生、萬達、綠城等企業(yè)在內(nèi)，全國已有超過80家房企進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。 “房企做養(yǎng)老地產(chǎn)，具有得天獨

2、厚的優(yōu)勢。樓盤的規(guī)?；_展將是養(yǎng)老工程落地的重要保障。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新介紹，目前保利在全國5個城市有6個養(yǎng)老地產(chǎn)工程，將來10年內(nèi)方案打造50個養(yǎng)老機構(gòu)?！胺康禺a(chǎn)并不是一個萬年長青的產(chǎn)業(yè)，所有地產(chǎn)當中最有前途的就是養(yǎng)老地產(chǎn)。萬達集團董事長王健林表示，養(yǎng)老地產(chǎn)一定是地產(chǎn)業(yè)今后突圍轉(zhuǎn)型的一個主要方向。高端私人醫(yī)生效勞微號kgn091，專注醫(yī)療安康養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。2021年12月，萬達與中國太平保險集團有限責任公司在北京簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在養(yǎng)老地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)方面展開合作，但目前還未披露詳細的工程。 2021年，國家推出多項鼓勵民間資本開展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策后，如首創(chuàng)、華業(yè)等中型房企也快速進入

3、市場想分一杯羹。據(jù)悉，華業(yè)地產(chǎn)近期也宣布擬出資100萬元，設(shè)立全資子公司北京華業(yè)康年經(jīng)營管理，負責公司養(yǎng)老事業(yè)及托老所的運營與管理。盈利形式難解 房企開場加速布局養(yǎng)老地產(chǎn)，期望從中國社會老齡化率升高的現(xiàn)狀中尋找商機。雖然搶灘房企眾多，但對于高投入、慢產(chǎn)出的養(yǎng)老地產(chǎn)而言，如何盈利成為每個房企操作養(yǎng)老地產(chǎn)工程的難題。 胡在新表示，目前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于起步探究階段，行業(yè)整體盈利才能較弱。在國外，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資總回報在10%左右，但在國內(nèi)還無法作出適當?shù)念A(yù)測。 據(jù)悉，近年來，房產(chǎn)商頻頻試水養(yǎng)老地產(chǎn)，但還未有明確的盈利形式，很多工程開場都以做養(yǎng)老資源的整合效勞為宣傳點，但最后由于資金壓力都“一賣了之。

4、 業(yè)內(nèi)人士指出，目前各大開發(fā)商都處于“嘗試養(yǎng)老開發(fā)階段，以單個工程的建立和運營為主，沒有看到可以大規(guī)模復(fù)制的成熟商業(yè)形式。在相當長的時間內(nèi)，房企的主要收入來源仍然是銷售房屋，無論是房屋的營銷上主打的是旅游、產(chǎn)業(yè)還是養(yǎng)老。但即使行業(yè)還未有盈利形式，但搶奪相關(guān)客戶資源以及累積經(jīng)歷已經(jīng)是各大龍頭房企的共識。案例分析1.萬科：要做養(yǎng)老業(yè)務(wù)而非地產(chǎn) 作為中國房企的龍頭老大，萬科的一舉一動都是業(yè)內(nèi)的風向標。自2020年，萬科宣布將推行住宅產(chǎn)業(yè)化、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)三大戰(zhàn)略以來，萬科在杭州、北京已有多個工程進展了養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的嘗試，但萬科始終強調(diào)在養(yǎng)老地產(chǎn)上做的是效勞，而非開發(fā)。 據(jù)悉，萬科的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)目

5、前集中在建立養(yǎng)老住宅和提供養(yǎng)老社區(qū)效勞等方面。而3月7日，萬科集團董事長郁亮在出席萬科2021年業(yè)績發(fā)布會上強調(diào)，萬科有興趣在養(yǎng)老地產(chǎn)方面繼續(xù)探究，但其涉及的“養(yǎng)老更多是提供養(yǎng)老效勞支持方面的效勞屬性，不是地產(chǎn)屬性?！皩τ趶牡禺a(chǎn)角度建造養(yǎng)老住宅，萬科興趣不大。郁亮如是說。 此前，郁亮在評價萬科在杭州的良渚養(yǎng)老工程嘗試時也強調(diào)：“萬科要做養(yǎng)老業(yè)務(wù)而不是養(yǎng)老地產(chǎn)？因為假設(shè)用養(yǎng)老地產(chǎn)這個思維想養(yǎng)老這個事情，那是錯誤的。養(yǎng)老房只是一個工具，但不是最重要的部分。 早在2020年，萬科就在北京房山竇店試點了養(yǎng)老地產(chǎn)工程“萬科幸福匯，采用租售并舉的形式，為其養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鋪路。此外，其還在北京的歡慶城和青島的

6、萬科城試水，之后又在杭州的良渚文化村配建了養(yǎng)老地產(chǎn)工程，但規(guī)模都較小，郁亮說“房子賣出去了，但買的人都不是老年人。 高端私人醫(yī)生效勞微號kgn091綜合其他媒體消息，萬科集團執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶3月10日承受記者采訪時明確表示目前萬科正在做一次新的養(yǎng)老地產(chǎn)嘗試，如今已經(jīng)進展到圖紙階段。 毛大慶對記者表示，將來北京萬科的每一個工程中，都將拿出一棟樓自持做養(yǎng)老效勞，針對萬科社區(qū)內(nèi)的孤寡、空巢、失獨老人。 在毛大慶對于萬科新型養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃中，他表示：“每一個新開發(fā)的工程，留一棟樓不賣了，我們?nèi)f科自己持有，租賃給老人居住，可以短租也可以長租。毛大慶還透露，萬科新型的養(yǎng)老住宅已經(jīng)在做設(shè)計了

7、。 按照毛大慶的暢想，萬科設(shè)計的養(yǎng)老住宅將要在三層樓往上就是住宅，完全按老人研究的住宅，房子不會太大，五六十平，甚至更小，集齊了老人需要用的設(shè)備。并且一個樓里分不同的樓段，一部分重病乃至于臨終關(guān)心、一部分需要護理、一部分就是安康老人，有侍老餐廳、食物很清淡，還有老年人功能室、小電影、卡拉OK、康復(fù)健身房，和大醫(yī)院的掛號平臺，毛大慶透露萬科正在和某大醫(yī)院進展洽談。醫(yī)療安康配套效勞是每一個做養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)都繞不開的 對于推出社區(qū)養(yǎng)老的目的，毛大慶稱，與社區(qū)商業(yè)的目的一樣，都是為了更好的增強客戶粘性，這是萬科將來十年開展晉級的關(guān)鍵點萬科的戰(zhàn)略已晉級轉(zhuǎn)型成城市配套效勞提供商，養(yǎng)老和醫(yī)療是其中的重要一塊

8、，同時也是近期萬科高管走訪小米、騰訊等互聯(lián)網(wǎng)公司得出的心得。 毛大慶并未透露萬科社區(qū)養(yǎng)老的詳細定價，但他表示“一定不低端，但也不高端，針對萬科客戶的消費程度，但一定是經(jīng)營行為，要賺錢。 目前，北京萬科正向相關(guān)部門申請養(yǎng)老運營容許證，預(yù)計從今年8、9月份開場招募老人。2.綠城集團：理想主義的養(yǎng)老嘗試 做養(yǎng)老工程，得有點理想主義，有點耐心，有些人文關(guān)心。綠城董事長宋衛(wèi)平。在綠城董事長宋衛(wèi)平看來，綠城將來可以有很多種開展方向，但“綠城必需要做成的就是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。作為國內(nèi)涉水養(yǎng)老地產(chǎn)較早的房企，綠城的“學院式養(yǎng)老嘗試收獲了眾多口碑，但也碰到盈利的挑戰(zhàn)。宋衛(wèi)平說，做養(yǎng)老地產(chǎn)得有點理想主義，有點耐心。學院養(yǎng)

9、老 普通開發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)強調(diào)裝備老年護理效勞和醫(yī)療硬件，綠城做養(yǎng)老地產(chǎn)卻主打?qū)W院式，成立專門的教育公司做“老年大學。 綠城首次試水養(yǎng)老地產(chǎn)，是2020年推出位于杭州臨平的綠城藍庭工程中的“頤養(yǎng)公寓。除安康中心、文體活動中心、社區(qū)門診、護理院等公共配套外，這里還組建了一所社區(qū)老年大學，這成為綠城“學院式養(yǎng)老的初步探究。綠城相信：以學校的組織方式，構(gòu)成園區(qū)內(nèi)老年人的日常生活形態(tài)，同時開展適宜老年人身心安康的各類學習、活動，重新認識、解讀老年人的精神需求。頤樂學院 2020年，綠城正式組建學院式養(yǎng)老運營平臺綠城頤樂教育公司，負責在十幾個城市的綠城社區(qū)里開設(shè)的數(shù)十所頤樂學院的運營管理。 綠城頤樂學院以

10、“改善并進步老人的生活品質(zhì)為辦學目的，以“要安康、要快樂、還要新朋友為辦學宗旨，聘請專家老師長期授課，并固定組織集體活動來豐富大家的業(yè)余生活。據(jù)綠城透露，截至2021年6月，綠城已在北京、上海、浙江等共15個城市和地區(qū)成立了29個校區(qū)，注冊學員2000多人。但目前仍無法盈利。烏鎮(zhèn)雅園 位于烏鎮(zhèn)的雅園工程，成為綠城目前“學院式養(yǎng)老的最大實驗場。據(jù)悉，綠城牽手專注康復(fù)醫(yī)療和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的雅達國際，共同打造包括烏鎮(zhèn)雅園在內(nèi)的烏鎮(zhèn)國際安康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園。工程占地面積約1500畝，總投資約75億元，將建立醫(yī)療公園、國際養(yǎng)老護理中心等六大功能區(qū)，為老人提供國際化、管家式、24小時貼心安康醫(yī)療與效勞。目前，綠城已與

11、杭州師范大學簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，設(shè)計出了適宜中老年人的72門課程。理想第一 業(yè)內(nèi)人士介紹，在一樣的銷售情況下，做養(yǎng)老地產(chǎn)比做純住宅少賺30%-50%，有時候甚至還會略虧。雖然綠城頤樂學院持續(xù)虧損，但綠城對養(yǎng)老地產(chǎn)仍癡心不改，董事長宋衛(wèi)平說：“只要有微利，我們就會去做，即使少有虧損，我們也愿意去做，即使賣房子賠錢了，也會去做，因為養(yǎng)老地產(chǎn)對綠城集團的品牌形象及開展會帶來一定的促進作用。宋衛(wèi)平對綠城“學院式養(yǎng)老的期望是：“五十年后，家家都以送老人去養(yǎng)老學院為正常之事。3.保利地產(chǎn) ：“微利盈利做養(yǎng)老 2021年銷售額達1252億元的保利一直被視為萬科最強勁的對手，幾乎在萬科2020年宣布進軍養(yǎng)老地

12、產(chǎn)的同時，保利也迅速殺入這一藍海。三年后，保利重新定義了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在集團開展的戰(zhàn)略地位，稱將來十年要打造50個養(yǎng)老機構(gòu)。 據(jù)保利地產(chǎn)集團董事長宋廣菊透露，保利正處在一個企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、尋找將來新利潤增長點的重要環(huán)節(jié)，而養(yǎng)老地產(chǎn)將作為企業(yè)創(chuàng)新晉級的重要領(lǐng)域進展培育。她同時指出，以普通住宅為主，適當增持商業(yè)、養(yǎng)老等輔助物業(yè)，將會是在城鎮(zhèn)化開展完成過程中，保利地產(chǎn)長期堅持的策略。 地產(chǎn)已在北京、廣州、成都等5個城市擁有6個在建試點工程。保利地產(chǎn)將來將通過新建、住宅工程改造適老設(shè)備等方式，力爭在保利進駐的每個城市中，實現(xiàn)5-6個養(yǎng)老地產(chǎn)工程。 保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新介紹，由于國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有可預(yù)期的盈利

13、形式，保利通過不同產(chǎn)品的實驗，建立了自己的“微利盈利模型：居家養(yǎng)老收取一定的效勞費用補貼本錢，社區(qū)養(yǎng)老采取使用權(quán)限時租賃費和四大社區(qū)配套效勞收費，機構(gòu)養(yǎng)老以會籍收入平衡運營本錢。 宋廣菊表示，將來養(yǎng)老護理機構(gòu)還是可以盈利的。保利試圖通過專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)去帶動居家養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老。將來10年公司會在國內(nèi)主要的省會城市建立這樣的機構(gòu)，包括在大型社區(qū)內(nèi)配建5萬-10萬平方米的持有型養(yǎng)老公寓。 4.遠洋地產(chǎn)：養(yǎng)老地產(chǎn)成四大業(yè)務(wù)之一 “以居家養(yǎng)老為主的開展形式是符合客觀規(guī)律和國人根本觀念的，這一點我們必須肯定。遠洋地產(chǎn)最擅長的就是為客戶提供適宜生活的家。遠洋地產(chǎn)總裁 李明 在多家進入養(yǎng)老地產(chǎn)的房企中，以中國人

14、壽作為公司第一大股東的遠洋地產(chǎn)備受關(guān)注。去年，遠洋地產(chǎn)正式成立了“遠洋養(yǎng)老運營管理公司，并創(chuàng)立全新養(yǎng)老品牌“椿萱茂。遠洋地產(chǎn)董事長李明表示，預(yù)計養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將來將和住宅、商業(yè)地產(chǎn)、金融業(yè)務(wù)并列，成為公司業(yè)務(wù)的四大板塊 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) “如今很多人說是養(yǎng)老地產(chǎn)，我更愿意稱為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。遠洋地產(chǎn)董事長李明曾對媒體表示，如今很多的養(yǎng)老地產(chǎn)工程名不副實，都是打著養(yǎng)老的旗號做地產(chǎn)，沒有真正地去研究養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，或者說養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)里面的運營形式。 李明稱，他個人對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究了六七年，遠洋公司層面那么研究了三四年，“遠洋的決心有多大呢？假設(shè)不是想做養(yǎng)老，就不會引進中國人壽作為遠洋的第一大股東。盈利形式 進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的房企

15、幾乎都發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段單純做養(yǎng)老的獲利空間極小。李明表示，遠洋決定操作能盈利的養(yǎng)老機構(gòu)。 “盈利形式就是做半護理的養(yǎng)老效勞機構(gòu)。據(jù)李明介紹，半護理的養(yǎng)老效勞機構(gòu)規(guī)模適度，靠網(wǎng)點布局擴張，主要在一線城市復(fù)制。去年亮相的位于北京亦莊的椿萱茂凱健就是這種形式。它由遠洋自持，并不出售，是一棟有89個房間的4層小樓，每月收取租金，主要以提供日常生活護理為主。遠洋地產(chǎn)透露，目前出租率為20%，每個房間的月租金在萬元以上。此外遠洋還在研究另一種帶有產(chǎn)權(quán)交易的形式，2-3年內(nèi)會加快推行。強強結(jié)合 遠洋進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，采取的策略是和國際知名養(yǎng)老效勞商進展強強結(jié)合。椿萱茂是遠洋地產(chǎn)“跨洋合作的首例，遠洋和哥倫比亞太平洋

16、公司、美國知名養(yǎng)老效勞商Emeritus集團簽署協(xié)議，共同組建中外合資企業(yè)進展開發(fā)和經(jīng)營。哥倫比亞太平洋的中國子公司凱健國際，是中國第一家擁有養(yǎng)老效勞營業(yè)執(zhí)照的外商投資企業(yè)，其首個養(yǎng)老效勞工程已于2021年10月試營業(yè)。 除亦莊工程外，遠洋地產(chǎn)和哥倫比亞太平洋還在北京共同開發(fā)及運營養(yǎng)老設(shè)施，可能涵蓋遠洋旗下其他工程。外方將提供專業(yè)設(shè)備的選擇和采購、工程院長及護士等培訓(xùn)在內(nèi)的多項服務(wù)。多點布局 據(jù)悉，遠洋地產(chǎn)目前成立了專門的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展中心，2021年7月遠洋首個養(yǎng)老產(chǎn)品“椿萱茂在北京亦莊投入運營，第二個工程位于雙橋，即將試營業(yè)。 遠洋地產(chǎn)總裁李明此前表示，“3-5年內(nèi)，遠洋將完成北京、上海

17、、大連等一線或熱點城市在養(yǎng)老領(lǐng)域內(nèi)的多點布局，形成與集團住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及房地產(chǎn)金融平行的全新業(yè)務(wù)增長極，將來養(yǎng)老在戰(zhàn)略上或會成為遠洋地產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)之一。 5.郭廣昌：提速進軍海外及養(yǎng)老地產(chǎn) 兩會期間，全國政協(xié)委員、復(fù)星集團董事長郭廣昌于復(fù)星集團北京總部舉行“提案說明會。今年，郭廣昌主要站在民營企業(yè)主的立場上，從混合所有制、海外投資，到醫(yī)療、保險，再到養(yǎng)老、互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域，對其新近的考慮及想法與媒體進展了交流。 針對目前企業(yè)紛紛出海，郭廣昌建議，國家加大對國企、民企聯(lián)手海外投資的鼓勵和支持，同時也建議從國家層面在金融支持、外交支持等方面給予出海企業(yè)更多的支持和幫助。 其實，近年來，復(fù)星集團正

18、在緊鑼密鼓的加大海外投資，去年12月，郭廣昌砸下7.25億美元約44億元人民幣將紐約一地標大樓收入囊中；此外，其在保險、醫(yī)療等領(lǐng)域還展開國際投資?！斑€有一些工程都在談。郭廣昌透露：“國際化是一個不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，但海外投資也碰到了一些問題，例如，缺乏足夠的融資和政策支持、對外監(jiān)管制度和國際慣例及規(guī)那么不夠熟悉、缺乏企業(yè)文化交融經(jīng)歷等等。不僅如此，隨著近年來國際投資和貿(mào)易保護主義抬頭，跨境投資也變得日益復(fù)雜。 不僅僅復(fù)星集團，包括萬科、綠地、碧桂園等千億企業(yè)亦在加大海外投資。郭廣昌希望，通過混合所有制的思路，將國資的穩(wěn)定性和民企的利益捆綁，進而在海外投資之際可以降低工程風險，進步?jīng)Q策效率與精度。 在進軍海外的同時，郭廣昌亦在備戰(zhàn)創(chuàng)辦“民營銀行?！拔覀円呀?jīng)在積極準備參與民營金融相關(guān)的事宜，會關(guān)注一切與民營金融相關(guān)的領(lǐng)域。 他透露：“目前已經(jīng)