土地估價(jià)師考試案例與報(bào)告試題及答案

1、WORD格式2007 年土地估價(jià)師考試案例與報(bào)告試題及答案一、案例分析題 ( 共 2 題，每題 30 分，共 60 分。請(qǐng)閱讀并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問題 )(一) 某工業(yè)企業(yè)擁有一宗土地，因融資需要，計(jì)劃以該土地使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款，并于 2007 年 9 月 5 日委托某評(píng)估公司進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估。該企業(yè)所擁有的土地位于華南 H市，遠(yuǎn)離城區(qū)，為獨(dú)立工礦用地，總面積 1500 平方米。宗地西高東低，地下水位適中，東南角有一自采水井，用于企業(yè)生產(chǎn)生活取水 ( 附近無(wú)市政供水管網(wǎng) ) ；宗地為多邊形，不規(guī)則，北段邊界為弧形，種植有 3 米寬的擋風(fēng)樹木，四周有磚混圍墻；宗地為紅壤軟土，種植本地草種，

2、內(nèi)有十字形道路，外有 2 千米長(zhǎng)的自建道路與某國(guó)道相連；宗地內(nèi)有 11 棟建筑物，其中，辦公樓 1 棟，倉(cāng)庫(kù) 3 棟，車間 3 棟，宿舍樓 2 棟，綜合服務(wù)樓 1 棟，變電房 1 棟。企業(yè)用電來(lái)自 3 千米外的變電站； 企業(yè)通訊網(wǎng)絡(luò)及設(shè)施齊全。 土地使用無(wú)特別限制。假定你是該評(píng)估公司土地估價(jià)師，請(qǐng)回答以下問題：1 ( 本問題 5 分) 在上述情況下，為了判斷是否能夠抵押，評(píng)估前需要了解土地哪些關(guān)鍵信息 ( 提示：根據(jù)土地抵押的條件并結(jié)合上述條件回答 )?A是集體還是國(guó)有B() C() D()2 ( 本問題 5 分) 根據(jù)上述條件，列出已知的宗地個(gè)別條件。3 ( 本問題 8 分) 若以委托日為評(píng)

3、估價(jià)值時(shí)點(diǎn)，根據(jù)上述情況，對(duì)地價(jià)進(jìn)行定義。4 ( 本問題 6 分) 若該宗土地為國(guó)有劃撥，由于不在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋的范圍，所以評(píng)估時(shí)直接參照基準(zhǔn)地價(jià)最末級(jí)修正，并確定市場(chǎng)價(jià)為154 元平方米。又由于所處區(qū)域?qū)儆谌珖?guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)11 等，其最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為144元平方米，評(píng)估公司從保守原則出發(fā)，將結(jié)果調(diào)整為144 元平方米，并按照70 抵押折扣率折算，扣除40土地出讓金，將評(píng)估結(jié)果確定為60 元平方米。列出上述操作過程中的錯(cuò)誤點(diǎn)。5 ( 本問題 6 分) 假如該企業(yè)到期未能償還貸款，并且土地管理部門同意由法院直接委托某拍賣行對(duì)此塊土地進(jìn)行拍賣，需要有哪些前置條件?( 一) 答題要點(diǎn)及參考答案1

4、 評(píng)估前需要了解的關(guān)鍵信息專業(yè)資料整理(1) 是否符合規(guī)劃；(2) 建筑物是否合法；(3) 是否交納清有關(guān)稅費(fèi)；(4) 委托方是否真正具有土地處置權(quán) ( 或產(chǎn)權(quán)是否清晰、是否有產(chǎn)權(quán)糾紛 ) ；(5) 是否重復(fù)抵押 ( 或是否設(shè)定有他項(xiàng)權(quán)利 ) 。(6) 有下列答案的可增加 0 5 分，但總分不超過 5 分：若是國(guó)有土地，是劃撥還是出讓 ( 或是否有產(chǎn)權(quán)證 ) 。2 已知的宗地個(gè)別條件(1) 宗地西高東低；(2) 宗地為多邊形，不規(guī)則，北段邊界為弧形；(3) 地下水位適中；(4) 紅壤軟土；(5) 不臨路；(6) 面積 1500 平方米；(7) 宗地內(nèi)“四通一平” ；(8) 無(wú)使用限制。3 地價(jià)

5、定義(1) 實(shí)際用途為工礦用地；(2) 設(shè)定用途為工業(yè)用地；(3) 實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“三通” ( 通路、通電、通訊 ) 和宗地紅線內(nèi)“四通一平” ( 通路、通電、通訊、供水及場(chǎng)地平整 ) ；(4) 設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“三通” ( 通路、通電、通訊 ) 和宗地紅線內(nèi)“四通一平” ( 通路、通電、通訊、供水及場(chǎng)地平整 ) ；(5) 土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥土地使用權(quán)；(6) 估價(jià)基準(zhǔn)日定為 2007 年 9 月 5日；(7) 使用年期及剩余使用年期。 4過程中的錯(cuò)誤點(diǎn)(1) 不能簡(jiǎn)單比照末級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)，要說明理由；(2) 不能以最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)確定市場(chǎng)價(jià)；(3) 土地出讓金扣除應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)為

6、基礎(chǔ)；(4) 抵押折扣不能作為評(píng)估結(jié)果。5 前置條件(1) 劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)不改變；(2) 購(gòu)買方應(yīng)具有競(jìng)買資格；(3) 土地用途不改變；(4) 專門土地拍賣場(chǎng)地；(5) 專業(yè)土地拍賣公司。(二) 下面是一份現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作圖稿。由于只是某估價(jià)師為判斷是否可以接受一宗土地抵押評(píng)估委托而進(jìn)行前期調(diào)查，所以調(diào)查內(nèi)容及標(biāo)注有些粗略。其中，實(shí)線部分為原圖內(nèi)容， 虛線部分為該估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)記的有關(guān)信息。 請(qǐng)閱讀該圖并回答以下問題。1 ( 本問題 6 分) 根據(jù)上圖填寫下面有關(guān)信息。工作底圖種類： ( 宗地圖 )權(quán)利人： ( 黃坪旅游公司 )宗地編號(hào)：（5 號(hào))所在街坊： (74)地類： (242)四至： (

7、 東臨東安河、南臨黃坪中學(xué)、西臨麗景巷、北臨大場(chǎng)路 )2 ( 本問題 5 分) 列出你能夠從上圖中獲得的有關(guān)該宗地個(gè)別條件的信息( 提示：不少于5 個(gè)) 。A2006年取得商業(yè)用地使用權(quán)， B 面積 308 平方米， C宗地為矩型、規(guī)則， D有一定坡度、南高北低， C級(jí)商業(yè)用地、 E 西面和北面臨街， F 臨主街面長(zhǎng) 20 米， G 未設(shè)置抵押， H 該宗地在丁字路口。3 ( 本問題 4 分 ) 列出你能夠從上圖中獲得的有關(guān)該宗地周邊環(huán)境的信息( 提示：不少于8 個(gè)) 。1 東安河有輕度污染， 2 周圍有宗地有古樹， 3 河岸為自然巖石層、牢實(shí)， 4 南面鄰學(xué)校黃坪中學(xué)， 5 北面鄰大場(chǎng)路，

8、6 路對(duì)面為百貨商場(chǎng)， 7 西鄰銀行儲(chǔ)蓄所， 8 西北鄰郵局， 9 宗地較周圍高程低。4 ( 本問題 15 分 ) 假定委托方需貸款300 萬(wàn)元，該地貸款率為60，該區(qū)域商業(yè)用地平均容積率為200，估價(jià)對(duì)象建筑占地面積為120 平方米，經(jīng)過你的判斷，估價(jià)師能否做出可以接受委托的決定 ?列出你的判斷依據(jù) ( 提示：簡(jiǎn)要計(jì)算步驟 ) 。估價(jià)師不能接受委托，判斷依據(jù)如下：宗地總面積 308 平方米，宗地為商業(yè)二級(jí)地段，基準(zhǔn)地價(jià)為 1200 平方米，在不作修正的情況下， 按基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算該宗地的總價(jià)為 308*1200=369600 元=36.96 萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于委托方需要貸款的評(píng)估價(jià)，評(píng)估價(jià)至少為 3

9、00/60%=500萬(wàn)元。因此估價(jià)師不能接受委托( 二) 答題要點(diǎn)及參考答案1 填寫有關(guān)信息(1) 工作底圖種類： ( 宗地圖 ) ；(2) 權(quán)利人： ( 黃坪旅游公司 ) ；(3) 宗地編號(hào)： (5) ；(4) 所在街坊： (74) ；(5) 地類： (242) ；(6) 四至： ( 東：東安河；南：黃坪中學(xué)；西：麗景巷；北：大場(chǎng)路) 。2 列出有關(guān)該宗地個(gè)別條件的信息(1) 用途：商業(yè)；(2) 土地面積： 308 平方米；(3) 臨街，街角地；(4) 矩形，規(guī)則；(5) 南高北低；(6) 地質(zhì)狀況較好；(7) 建筑密度較低；(8) 向東發(fā)展受到限制。3 列出有關(guān)該宗地區(qū)位條件和周邊環(huán)境的信

10、息(1) 二級(jí)地；(2) 銀行；(3) 商場(chǎng)；(4) 郵局 (5) 學(xué)校；(6) 道路；(7) 河流，略有污染；(8) 古橋。4 對(duì)于估價(jià)師能否做出可以接受委托的決定， 列出你的判斷依據(jù) ( 列出計(jì) (1)不能接受；(2) 該地塊容積率： 120X5÷308 1 94；(3) 該區(qū)域商業(yè)用地平均容積率： 2 00；(4) 該區(qū)域商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)： 1200 元平方米；(5) 該地塊估計(jì)地價(jià)： 1200X308 369600(元 ) ；(6) 該地塊可能的貸款額： 369600x60 221760( 元) 。二、報(bào)告判讀題 ( 共 3 題，分別為 30 分、 20 分、 50 分，共 10

11、0 分。第一題和第二題為土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告片斷，根據(jù)提問回答。第三題為一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)閱讀后指出并說明原因。具體得分規(guī)則見各題目中 )(一 ) 下面是一份土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中采用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的說明部分( 標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容 ) ，請(qǐng)閱讀后回答相關(guān)問題。1 估價(jià)對(duì)象建設(shè)期及利用方式分析該地塊為出讓所得，根據(jù)X X經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局文件關(guān)于“XX 住宅小區(qū)”項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的批復(fù)(X X開經(jīng) 2005053號(hào)) ，該地塊將建成多層住宅小區(qū)，土地總面積95635 平方米，總建筑面積143452 平方米，其中物管、會(huì)所等公建配套用房面積占34，容積率 1 5，建筑覆

12、蓋率 35。估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地勘察，地塊離城市較近，有直達(dá)的主干道，地塊邊緣已經(jīng)具備自來(lái)水和天然氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，而且自然景色優(yōu)美，環(huán)境狀況表明很適合修建住宅，但是地址狀況表明只適合修建多層住宅。估價(jià)人員也對(duì)周邊市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查，由于有城市輕軌會(huì)經(jīng)過該區(qū)域，所以本區(qū)域?qū)Χ鄬幼≌枨筝^大。估價(jià)人員在綜合對(duì)區(qū)域的市場(chǎng)、環(huán)境及土地條件等分析后，認(rèn)為在不改變多層住宅性質(zhì)的前提下，為最大提高開發(fā)價(jià)值，地塊最佳利用方式應(yīng)該為：土地用途設(shè)定為多層別墅型住宅用地， 總用地面積為 95635 平方米，總建筑面積 35000 平方米，其中物業(yè)管理、社區(qū)活動(dòng)中心、小商場(chǎng)、小區(qū)停車庫(kù)、小郵局、小型銀行儲(chǔ)蓄所、社區(qū)醫(yī)療服

13、務(wù)中心等公建配套用房面積占 3 4，建筑覆蓋率 15，容積率 0 37，主要建筑物為多幢二、三層的別墅排屋。本次評(píng)估按土地的最佳利用方式確定預(yù)期開發(fā)條件。根據(jù)以上項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，本次評(píng)估確定其開發(fā)期為 2 年。由于本次評(píng)估目的為待開發(fā)土地市值估算，開發(fā)期自估價(jià)基準(zhǔn)日算起。2 預(yù)期售價(jià)確定及銷售狀況分析根據(jù) X X 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近期該區(qū)域樓盤銷售情況來(lái)看，該類出讓用地新開發(fā)的別墅排屋平均售價(jià)在 3500-4000 元平方米之間， 考慮到該區(qū)域目前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況， 經(jīng)綜合分析，確定該地塊開發(fā)完后， 即 2009 年 6 月 30 日，法定使用年限的住宅平均售價(jià)為 3500

14、元平方米，則該物業(yè)預(yù)期總售價(jià)為總售價(jià)平均售價(jià)X 建筑面積3500 X35000 12250( 萬(wàn)元 )通過調(diào)查該區(qū)域房地產(chǎn)銷售情況， 與待估對(duì)象相同或類似的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般均采取預(yù)售形式，考慮到估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的實(shí)際情況，本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象所建物業(yè)銷售狀況為：項(xiàng)目在開發(fā)一年后開始預(yù)售，且為均勻銷售，截至開發(fā)完成時(shí)銷售率達(dá)到 40，另外 60在開發(fā)完成后的一年半內(nèi)均勻售出。并假設(shè)房屋售價(jià)在銷售期內(nèi)保持不變。3 開發(fā)總費(fèi)用的確定根據(jù)待估宗地現(xiàn)狀，要建成一個(gè)完整可售和可居住的住宅小區(qū)，必須經(jīng)過前期工程、建安工程和室外配套建設(shè)三個(gè)階段。本案的前期費(fèi)用很復(fù)雜，除了其間發(fā)生的前期勘察設(shè)計(jì)、可

15、行性研究費(fèi)用、臨時(shí)三通一平費(fèi)用外，還有解決市政設(shè)施缺口的有關(guān)費(fèi)用，如 5 千米長(zhǎng)的電纜鋪設(shè)費(fèi)用， 100 米長(zhǎng)的排水管道等的鋪設(shè)費(fèi)用；土建安裝及附屬工程費(fèi)用，室外工程、綠化建設(shè)費(fèi)用，管理費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等。上述費(fèi)用經(jīng)歸類，可分為前期費(fèi)用、建造成本、室外建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用四大項(xiàng)。分別估算如下：(1) 前期費(fèi)用 ( 分析過程略 ) ：確定其前期費(fèi)用為 200 元平方米 ( 按總建筑面積 ) ，則前期費(fèi)用總計(jì)為前期費(fèi)用前期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) X 總建筑面積 200 X35000 700( 萬(wàn)元 )并設(shè)定為開發(fā)初期一次性投入。(2) 建造成本 ( 分析過程略 ) ：確定其平均建造成本為 700 元平方米 ( 按總

16、建筑面積 ) ，則整個(gè)物業(yè)總建造成本共計(jì)為建造成本：平均建造成本 X 總建筑面積 700 X35000 2450( 萬(wàn)元 )并設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。(3) 室外建設(shè)費(fèi)用 ( 分析過程略 ) ：確定該地塊室外建設(shè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為220 元平方米 ( 按土地面積 ) ，則小區(qū)建設(shè)費(fèi)用總計(jì)為室外建設(shè)費(fèi)用二室外建設(shè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)X 土地面積220X95635210397( 萬(wàn)元 )并設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。(4) 管理費(fèi)用：包括開發(fā)過程中的管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)等，為上述 (2) +(3) 的 5計(jì)。設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。管理費(fèi)用 (2)+(3)X5 (2450+210397)X5 22770( 萬(wàn)元 )

17、4 銷售費(fèi)用 ( 分析過程略 )確定此項(xiàng)費(fèi)用可按總售價(jià)的8計(jì)，該項(xiàng)費(fèi)用設(shè)定為與銷售進(jìn)度同步投入。銷售費(fèi)用二總售價(jià)X812250 X8 980( 萬(wàn)元 )5 利息率和利潤(rùn)率確定(1) 利息率，本次評(píng)估將采用貼現(xiàn)方式計(jì)算地價(jià)，故不考慮投資利息。貼現(xiàn)率采用 2006 年 4 月 28 日公告的銀行一至三年期貸款利率603。(2) 利潤(rùn)率，房地產(chǎn)的利潤(rùn)率關(guān)鍵要看市場(chǎng)供求狀況。根據(jù)對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)收益率的統(tǒng)計(jì)，結(jié)合 X X 市統(tǒng)計(jì)年鑒資料，考慮區(qū)域房地產(chǎn)實(shí)際市場(chǎng)情況，確定該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為24。6 地價(jià)測(cè)算根據(jù)假設(shè)開發(fā)法基本公式： 地價(jià)二預(yù)期售價(jià)總開發(fā)費(fèi)用利潤(rùn)利息銷售費(fèi)用，結(jié)合本次評(píng)估實(shí)際

18、，得到如下方程：總地價(jià) (12250 980)X40 (1+6 03 )1+(2-1)/2+(12250980)X60 (1+6 03)2+1.5/2一700 +(2450 +2103 97十 227 70)(1+6 03)2/2X(1+24 ) 總地價(jià) X24解上式得到：總地價(jià) 276228 萬(wàn)元土地單價(jià) 276228÷ 95635 289( 元平方米 )就上述報(bào)告片斷，回答以下問題：1 ( 本問題 4 分) 你認(rèn)為報(bào)告中估價(jià)對(duì)象的最佳利用方式是否恰當(dāng)，為什么 ?答：不恰當(dāng)，因?yàn)榕鷾?zhǔn)的設(shè)計(jì)批復(fù)為建設(shè)多層住宅，用地面積 95635 平方米，總建筑面積 143452 平方米，其中物管、

19、會(huì)所等公建配套用房面積占 34，容積率 1 5，建筑覆蓋率 35。而將最佳用途改為建別墅，因此各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)不合法，故估價(jià)對(duì)象的最佳利用方式的選擇不恰當(dāng)。2 ( 本問題 6 分 ) 請(qǐng)列出估價(jià)報(bào)告中可以作為判斷土地最佳利用方式的指標(biāo)或者因素。 ( 提示：不少于 6 個(gè))答： 1、用地面積 2、建筑面積 3、容積率 4 、覆蓋率 5 、交通條件 6 、自然環(huán)境狀況， 7、設(shè)計(jì)批復(fù)習(xí) 8 、地質(zhì)狀況 9、本區(qū)對(duì)住宅需求較大。3 ( 本問題 6 分) 報(bào)告中不動(dòng)產(chǎn)預(yù)期售價(jià)的確定過程較為簡(jiǎn)單，如果采用市場(chǎng)案例分析確定，在選擇案例時(shí)有什么要求?( 提示：不少于4 個(gè) )答 1 、比較案例需在同一供需圈或區(qū)

20、域2 、具有替代性、3、各項(xiàng)指標(biāo)相當(dāng)或相似4 、交易時(shí)間接近（不超過三年）5 交易正?；蚩尚拚秊檎? 、檔次相當(dāng)4 ( 本問題 2 分 ) 報(bào)告中不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)前期費(fèi)用中，有不應(yīng)計(jì)人的項(xiàng)目，請(qǐng)指出來(lái)。答：不應(yīng)計(jì)入不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)前期費(fèi)用的有：5 千米長(zhǎng)的電纜鋪設(shè)費(fèi)用，100 米長(zhǎng)的排水管道等的鋪設(shè)費(fèi)用。5 ( 本問題 12 分 ) 報(bào)告中采用貼現(xiàn)的方式進(jìn)行地價(jià)測(cè)算，假設(shè)開發(fā)法也可以不采用貼現(xiàn)方式測(cè)算地價(jià)，請(qǐng)根據(jù)報(bào)告中的數(shù)據(jù)資料，并假定地價(jià)為戶，分別列出其總售價(jià)、建造成本、銷售費(fèi)用、利息、利潤(rùn)的計(jì)算式。答：總售價(jià) 3500 X35000 12250( 萬(wàn)元 )建造成本 =700 X350002450(

21、萬(wàn)元 )銷售費(fèi)用 =12250X8%=980（萬(wàn)元）利息 =（P+700）* （1+6.03%）2-1+(2450+2103.97+227.70)X(1+6.03%)-1利潤(rùn) =(P+2450+2103.97+227.7)X24%二、報(bào)告判讀題(一 ) 答題要點(diǎn)及參考答案1你認(rèn)為報(bào)告中估價(jià)對(duì)象的最佳利用方式是否恰當(dāng)，為什么?不恰當(dāng)。存在的問題有：(1) 不符合政策 ( 別墅類高檔住宅為國(guó)家禁止產(chǎn)業(yè)用地 ) ；(2) 不合法 ( 規(guī)劃批準(zhǔn)為多層住宅 ) 。2 估價(jià)報(bào)告中可以作為判斷土地最佳利用方式的指標(biāo)或者因素(1) 設(shè)計(jì)批復(fù)；(2) 用途為多層住宅小區(qū)；(3) 容積率 15；(4) 建筑覆蓋率

22、 35；(5) 環(huán)境狀況表明很適合修建住宅；(6) 地質(zhì)狀況表明只適合修建多層住宅；(7) 本區(qū)域?qū)Χ鄬幼≌枨筝^大。3 如果采用市場(chǎng)案例分析確定，在選擇案例時(shí)的要求(1) 多層住宅用地；(2) 位于本區(qū)域 ( 或同一市場(chǎng)圈等 ) ；(3) 近期( 不超過 3 年) ；(4) 正常銷售；(5) 規(guī)模相當(dāng)；(6) 檔次相當(dāng)。(7) 其他合理答案 (1 分) 。4 不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)前期費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)人的項(xiàng)目(1) 電纜鋪設(shè)費(fèi)用；(2) 排水管道費(fèi)用。5 總售價(jià)、建造成本、銷售費(fèi)用、利息、利潤(rùn)的計(jì)算式。(1) 總售價(jià) 3500X35000。(2) 總開發(fā)費(fèi)用 700+(2450+210397+22770)

23、或：建造成本 700X3500。(3) 銷售費(fèi)用 12250X8。(4) 利息 (P+700)X(1 十 6 03)2 1+(2450+21 03 97 十 22770)X(1+603)2/2 1 。(5) 利潤(rùn) (P+700+2450+210397+227 70)X24。(二 ) 下面是一份土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中收益還原法測(cè)算說明部分( 標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容 ) 。請(qǐng)閱讀后回答相關(guān)問題。1 確定房地出租客觀租金應(yīng)用市場(chǎng)比較法確定房地出租客觀租金。根據(jù)收集的房地出租案例資料，選取了與待估房地產(chǎn)處于同一供需圈內(nèi)區(qū)位條件相似，規(guī)模相當(dāng)，臨街狀況和建筑物相似的 3 個(gè)房地出租交易實(shí)例 A、 B、 C。

24、經(jīng)過比較分析，計(jì)算得到 3 個(gè)案例的比準(zhǔn)租金，其中，比準(zhǔn)租金 A：29560 元平方米，比準(zhǔn)租金 B 二 311 50 元平方米，比準(zhǔn)租金 C28088 元平方米。根據(jù)對(duì)市場(chǎng)信息及對(duì)估價(jià)對(duì)象條件的分析， 確定取三個(gè)比準(zhǔn)租金的算術(shù)平均值作為評(píng)估對(duì)象的客觀租金，計(jì)算過程如下：客觀租金 (295 60+31150+280 88) ÷329599( 元平方米 )2 計(jì)算房地出租年總收益 ( 注：房屋建筑面積是 9015 平方米 )房地年總收益二房屋建筑面積X 租金9015 X29599 2134680(元 )3 計(jì)算房地出租年總費(fèi)用房地出租年總費(fèi)用包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和房屋年折舊

25、費(fèi)等。(1) 管理費(fèi)。根據(jù)調(diào)查了解，當(dāng)?shù)胤课莸慕?jīng)營(yíng)管理費(fèi)一般為房地年租金的3，所以，房屋出租經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)房地年總收益X32134680 X3 64040( 元)(2) 維修費(fèi)。根據(jù) X X 市建設(shè)和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租年維修費(fèi)通常為房屋重置價(jià)的2。待估宗地上房屋為鋼混結(jié)構(gòu)，參照X X 市房產(chǎn)和物價(jià)管理部門公布的各類房屋重置價(jià)及耐用年限等標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合土地估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)判斷，確定與待估宗地上房屋同類結(jié)構(gòu)的房屋重置價(jià)格為750 元平方米，耐用年限 60 年，殘值率為 0。房屋出租維修費(fèi)房屋重置價(jià) X29015 X750 X2 135225( 元)(3) 保險(xiǎn)費(fèi)。根據(jù)調(diào)查， X X 市市區(qū)房屋保險(xiǎn)

26、費(fèi)率為房屋重置價(jià)的 02。根據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察和對(duì)照房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) ，確定待估宗地上房屋在估價(jià)期日為基本完好房，成新率為75。房屋年保險(xiǎn)費(fèi)：房屋重置價(jià)X029015 X750 X0 2 13522( 元)(4) 稅金。稅金包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅兩項(xiàng)，其中，房產(chǎn)稅按房屋出租年租金的 12計(jì)，營(yíng)業(yè)稅按房屋出租年租金的 5計(jì)。房產(chǎn)稅二房地年總收益 X12 2134680 X12 256162( 元)營(yíng)業(yè)稅二房地年總收益X52134680 X5 106734( 元)稅金合計(jì)房產(chǎn)稅 +營(yíng)業(yè)稅256162+106734 362896( 元)(5)房屋年折舊費(fèi)。折舊費(fèi)按照土地剩余使用年期35 計(jì)算，殘值率為

27、零。房屋年折舊費(fèi)二房屋重置價(jià)X(1殘值率 ) ÷剩余使用年期9015X750X(1 0) ÷35 193179( 元)(6) 房地出租年總費(fèi)用：管理費(fèi) +維修費(fèi) +保險(xiǎn)費(fèi) +稅金 +房屋年折舊費(fèi)64040+135225+13522+362896+193179 768862( 元)4 計(jì)算房地純收益房地年純收益：房地出租年總收益房地出租年總費(fèi)用2134680-768862 1365818(元 ) 5 計(jì)算土地純收益(1) 土地還原利率的確定。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，確定土地還原利率為8。(2) 房屋還原利率的確定。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，確定房屋還原利率為10。(3) 計(jì)算房屋純收益。房

28、屋純收益根據(jù)房屋現(xiàn)值還原得到。房屋現(xiàn)值二房屋重置價(jià) X 房屋成新度 9015 x750 x75 5070938(元 )房屋純收益二房屋現(xiàn)值X 房屋還原利率5070938 x10 507094( 元)土地純收益二房地純收益房屋純收益1365818-507094 858724( 元)6 計(jì)算土地價(jià)格總地價(jià)：土地年純收益÷土地還原利率X1 1÷(1 十土地還原利率 ) 使月年期 858724÷8X1 1÷(1+8 )35 10008428(元)土地單價(jià)二 10008428÷25041399682( 元平方米 )( 注：土地面積為 25041 平方米

29、)請(qǐng)根據(jù)上述報(bào)告片斷回答以下問題：1 ( 本問題 5 分 ) 上述報(bào)告對(duì)所選案例的租金說明不清楚，依據(jù)報(bào)告的具體內(nèi)容看，缺少哪些方面的說明?答： 1、未說明比較案例租金的計(jì)價(jià)單位（是年租金、是月租金、日租金），2、未交待租金的增長(zhǎng)趨勢(shì)，3、未考慮空置率， 4、未說明交易案例是否屬于正常租金。未說明租金時(shí)點(diǎn)，未說明是客觀市場(chǎng)租金還是個(gè)別租金。2。 ( 本問題 6 分 ) 上述報(bào)告計(jì)算房地出租年總收益時(shí)，直接使用建筑面積乘上租金標(biāo)準(zhǔn)，漏掉了哪些對(duì)總收益有影響的參數(shù)?答： 1、未考慮空置率， 2、未考慮壞賬， 3、未考慮可出租率，3 。 ( 本問題 6 分) 上述報(bào)告確定土地還原利率為 8，但是缺乏

30、明確的依據(jù)。請(qǐng)問確定土地還原利率的方法一般有哪些 ?答：方法一、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率（一般用國(guó)債利率） +風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率 方法二、內(nèi)插法 方法三、（1）純收益與價(jià)格比率法（市場(chǎng)法、市場(chǎng)提取法） （2）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（或稱累加法） （3）投資風(fēng)險(xiǎn)和投資收益綜合排序插入法。4 ( 本問題 3 分 ) 上述報(bào)告中計(jì)算房屋純收益的目的是計(jì)算土地純收益，這種從不動(dòng)產(chǎn)總收益中剝離出某一部分或者要素的價(jià)值的方法，其所遵循的估價(jià)原則是 ( D ) 。( 只有一個(gè)選項(xiàng)正確，并請(qǐng)?zhí)钤诶ㄌ?hào)內(nèi))A替代原則B最有效使用原則C預(yù)期收益原則D貢獻(xiàn)原則( 二) 答題要點(diǎn)及參考答案1 依據(jù)報(bào)告的具體內(nèi)容，缺少以下方面的說明(1) 沒

31、有說明租金時(shí)間單位 ( 是年租金、月租金，還是日租金 ) ；(2) 沒有說明租金類型 ( 是市場(chǎng)平均租金，還是個(gè)別租金 ) ；(3) 沒有說明租金時(shí)點(diǎn)；(4) 沒有說明租金情況 ( 是正常情況，還是特殊情況 ) 。2 上述報(bào)告漏掉了以下對(duì)總收益有影響的參數(shù)(1) 可利用率 ( 建筑可利用率 ) ；(2) 出租率 ( 空置狀況 ) ；(3) 損失率 ( 租賃變動(dòng) ) 。3 計(jì)算土地還原利率的方法(1) 純收益與價(jià)格比率法 ( 或稱市場(chǎng)法、市場(chǎng)提取法 ) ；(2) 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法 ( 或稱累加法 ) ；(3) 投資風(fēng)險(xiǎn)和投資收益率綜合排序插入法；(4) 其他合理答案。4 D(三 ) 下面是

32、一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告( 標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容) ，請(qǐng)閱讀后指出錯(cuò)誤點(diǎn)并說明原因( 每指出一處錯(cuò)誤并簡(jiǎn)述原因的得2 分，只指出錯(cuò)誤不簡(jiǎn)述原因不得分，總分最高為 50 分；將正確內(nèi)容列為錯(cuò)誤的每處扣 0 5 分，最多扣至本題為 0 分。答題時(shí)，請(qǐng)先在試題卷上找出錯(cuò)誤點(diǎn)，然后將錯(cuò)誤所對(duì)應(yīng)的行號(hào)、錯(cuò)誤內(nèi)容和錯(cuò)誤原因分別標(biāo)在答題卷的“錯(cuò)誤點(diǎn)位置”、“錯(cuò)誤內(nèi)容”和“錯(cuò)誤原因”欄目中，如“( ) ”或“ (1)(4) ”、“估價(jià)依據(jù)錯(cuò)誤”、“估價(jià)依據(jù)不完整” ) 。行號(hào)(1) 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(2) 第一部分 總述(3) 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(4) X X縣 X X 工業(yè)園區(qū) A2號(hào)地塊土地使用權(quán)出讓價(jià)

33、格評(píng)估(5) 二、委托估價(jià)方 ( 略)(6) 三、受托估價(jià)方 ( 略)(7) 四、估價(jià)目的(8) 根據(jù)委托方提供的資料，估價(jià)對(duì)象擬通過掛牌方式進(jìn)行出讓，本次(9) 評(píng)估價(jià)格即為確定該土地使用權(quán)掛牌出讓的保留價(jià)。 （估價(jià)目的表述有誤，表述評(píng)估價(jià)格直接作為保留價(jià)不妥， 應(yīng)表述為評(píng)估價(jià)格為確定保留價(jià)提供參考依據(jù)） 2(10) 五、估價(jià)依據(jù)（估價(jià)依據(jù)缺少城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 ）2(11) 1中華人民共和國(guó)土地管理法 ；(12) 2中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 ；(13) 3 關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知 ( 國(guó)土資發(fā)2006307 號(hào) )(14) 4 X X 省、 X X 市及 X X

34、縣等各級(jí)政府關(guān)于土地管理、地價(jià)管理的有關(guān)政策、法規(guī)；（過于籠統(tǒng)，應(yīng)列出具體法規(guī)及文件） 2(15) 5 X X 縣基準(zhǔn)地價(jià)成果資料；(16) 6委托方提供的估價(jià)對(duì)象規(guī)劃控制指標(biāo)等其他有關(guān)估價(jià)對(duì)象資料；(17) 7 X X 評(píng)估有限公司掌握的有關(guān)地價(jià)信息資料；(18) 8評(píng)估人員實(shí)地踏勘及調(diào)查取得的資料。(19) 六、估價(jià)基準(zhǔn)日(20)二 OO七年六月二十六日 (21)七、估價(jià)日期(22) z 00 七年五月五日至二 OO七年五月十六日(23) 八、地價(jià)定義(24) 本次評(píng)估根據(jù)估價(jià)目的，將估價(jià)對(duì)象地價(jià)定義為待估宗地在評(píng)估基(25) 準(zhǔn) H 2007 年 6 月 26 N，設(shè)定用途為工業(yè)用地，設(shè)

35、定使用年限為其最高使(26)用年限 50 年，設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“三通”( 通路、通電、通(27) 水 ) 及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整待建設(shè)的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格。 （價(jià)格定義不全，未表述是轉(zhuǎn)讓還是出讓國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格） 2(28) 九、估價(jià)結(jié)果(29) 土地單價(jià)： 116 元平方米(30) 總地價(jià)： 34829 萬(wàn)元(31) 總地價(jià)大寫：叁佰肆拾捌萬(wàn)貳仟玖佰元整 （總地價(jià)表述不全，缺少幣種 - 人民幣） 2(32) 估價(jià)結(jié)果詳見表 1土地估價(jià)結(jié)果一覽表 ( 表略 ) 。(33) 十、需要特殊說明的事項(xiàng)(34) (一 ) 估價(jià)假設(shè)條件(35) 1本次評(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，因此在精度

36、允許范圍(36) 內(nèi)，本次評(píng)估涉及的一些用地指標(biāo)等中間數(shù)據(jù)，以委托方提供的估價(jià)對(duì)(37) 象規(guī)劃控制指標(biāo)數(shù)據(jù)上限為依據(jù)，并參照區(qū)域一般情況來(lái)確定。(38) 2 估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足今后生產(chǎn)、生活、經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行。(39) 3在估價(jià)基準(zhǔn)日地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿、理性的交易市場(chǎng)。(40) 4任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。(41) (二 ) 報(bào)告使用的限制條件(42) 1本報(bào)告結(jié)果僅為本次估價(jià)目的服務(wù)，不得用于任何與本次估價(jià)目(43) 的無(wú)關(guān)的其他事項(xiàng)；不得擅改報(bào)告及歪曲理解報(bào)告有關(guān)內(nèi)容。(44)2估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，本評(píng)估報(bào)

37、告由X X(45) 評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。(46) 3本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)(47) 損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。(48) 4本報(bào)告的技術(shù)報(bào)告未經(jīng)許可，不得隨意查閱、轉(zhuǎn)用、發(fā)表。(49) (三 ) 土地估價(jià)結(jié)果有效條件(50) 1 在地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)生突發(fā)變化情況下，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果有效期為半年。 (51) 2 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)基準(zhǔn)日，本報(bào)告價(jià)格定義中設(shè)定的條件(52) 下的土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。如果改變價(jià)格定義中的條件，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果不成立。(53)3委托方提供的資料真實(shí)、有效。(54) (四) 其他需要說明事項(xiàng)(55) 1委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，如

38、因委托方提供資料有誤，(56) 造成估價(jià)結(jié)果失真，受托方不承擔(dān)責(zé)任。(57) 2本次評(píng)估的估價(jià)報(bào)告分為“土地估價(jià)報(bào)告”和“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)(58) 告”兩部分，“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”供委托方使用， “土地估價(jià)報(bào)告”僅（土地技術(shù)報(bào)告提供給委托方錯(cuò)誤， 土地技術(shù)報(bào)告只供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和提交當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門審查） 2(59) 供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和提交當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門審查。(60) 3本報(bào)告所評(píng)估地塊地下資源、地下埋藏物等所有權(quán)仍屬國(guó)家，本(61) 報(bào)告評(píng)估價(jià)格不包含上述方面的價(jià)格。(62)十一、土地估價(jià)師簽字(63)估價(jià)師姓名估價(jià)師證號(hào)簽名(64)X X XXXXXX(簽字 )(65)X X XXXXX(簽字

39、 )(66)十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)(67) X X評(píng)估有限公司 ( 公章 ) （估價(jià)機(jī)構(gòu)缺少機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字） 2(68)-00 七年五月十六日(69、第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析(70)一、估價(jià)對(duì)象描述(71)1土地登記狀況（土地登記狀況不全，缺少土地權(quán)屬證書號(hào)碼）2(72)估價(jià)對(duì)象位于 X X 縣 X X 工業(yè)園區(qū)，其四至為：東至X X，南至 X(73)X，西至 X X，北至 X X。地塊總面積為 30025 23 平方米，土地?cái)M出讓(74)用途為工業(yè)用地，出讓年限為工業(yè)用地法定最高出讓年限50 年。地號(hào) XX ，圖號(hào) X X。(75)2土地權(quán)利狀況(76) 根據(jù)委托方提供的資料，估

40、價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為國(guó)有待出讓土地，擬以掛(77)牌方式進(jìn)行出讓，擬出讓用途為工業(yè)用地，出讓年限為50 年。根據(jù)估價(jià)(78) 目的，假定在估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)對(duì)象無(wú)抵押、出租等他項(xiàng)權(quán)利存在。(79) 3土地利用狀況(80) 根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘，估價(jià)對(duì)象內(nèi)部現(xiàn)狀為(81) 平整待開發(fā)土地。該估價(jià)對(duì)象主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)為：總用地面積(82) 30025 23 平方米，建筑密度 40-60 ，容積率 1 4，綠地率為15 。(以下略)(83) 二、地價(jià)影響因素分析(84) 1 一般因素 ( 略)(85) 2 區(qū)域因素（共域因素表述不全，缺少區(qū)域環(huán)境、自然條件，土地利用限制） 1(86) 估價(jià)對(duì)象

41、位于 X X 縣 X X 工業(yè)園區(qū)。該工業(yè)園區(qū)為省級(jí)開發(fā)區(qū)，園(87) 區(qū)總體規(guī)劃面積 5 平方千米，位于 X X 縣縣城工業(yè)用地級(jí)別的三級(jí)地范圍(88)內(nèi)，屬三級(jí)地內(nèi)較好的區(qū)域。目前區(qū)域內(nèi)對(duì)外交通主干道主要為X X 交(89) 通干道，交通便利。其他供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到五通配套。目前園區(qū)已引人多家資源型企業(yè)和汽摩配等非資源型企業(yè)，具有一定的工業(yè)(90) 集聚效應(yīng)。園區(qū)作為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主攻方向和主要載體，發(fā)展?jié)?91) 力較大，工業(yè)用地需求量大，地價(jià)預(yù)期增長(zhǎng)空間較大。(92) 3 個(gè)別因素 ( 略)(93)，第三部分土地估 'fie(94) 一、估價(jià)原則（估價(jià)原則不全，缺少

42、合法原則、 ）2(95) 1 替代原則 ( 略)(96) 2 需求與供給原則 ( 略)(97) 3 變動(dòng)原則 ( 略)(98) 二、估價(jià)方法與估價(jià)過程(99) ( 一) 估價(jià)方法選擇（估價(jià)方法選擇說明不全，缺少根據(jù)估價(jià)目的選擇估價(jià)方法的敘述） 2(100) 估價(jià)方法的選擇應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、估價(jià)基(101) 礎(chǔ)資料的可用性和估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)、特點(diǎn)等因素來(lái)確定。估價(jià)對(duì)象為工(102) 業(yè)用地，一般用成本逼近法或者市場(chǎng)比較法測(cè)算，因此可以用成本逼近(103) 法來(lái)測(cè)算。同時(shí)估價(jià)對(duì)象位于 X X 縣基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，故基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法也是一種可選的方法。(104) 綜上所述，本次

43、評(píng)估決定采用成本逼近法及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法分(105) 別評(píng)估其積算價(jià)格和收益價(jià)格。 在上述兩種方法試算結(jié)果基礎(chǔ)上， 經(jīng)綜（對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的描述不正確，基準(zhǔn)地價(jià)不能表述為收益價(jià)格，應(yīng)是比準(zhǔn)價(jià)格）2(106) 合分析，最終確定估價(jià)對(duì)象的地價(jià)。(107) ( 二) 估價(jià)過程(108) 1 成本逼近法(109) 成本逼近法是以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際費(fèi)用之和為主要(110) 依據(jù)，再加上一定的利息利潤(rùn)、土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方（成本逼近法定義為以各項(xiàng)實(shí)際費(fèi)用之和為主要依據(jù)錯(cuò)誤，應(yīng)為客觀費(fèi)用）2法，地價(jià)測(cè)算基本公式為：(111)成本地價(jià) =土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi)十利息 +利潤(rùn)(112)評(píng)

44、估地價(jià) =( 成本地價(jià) +土地增值收益 )X 位置修正系數(shù) X 使用年期修正系數(shù)（評(píng)估地價(jià)公司有誤，不存在位置正） -0.5(113)(1)土地取得費(fèi)(114)土地取得費(fèi)包括農(nóng)地取得費(fèi)和有關(guān)稅費(fèi)，按國(guó)家現(xiàn)行的土地管理(115) 法、土地管理法實(shí)施條例等法律規(guī)定，政府征收農(nóng)地要向農(nóng)民支付(116) 征地費(fèi)用，即農(nóng)地取得費(fèi)，一般包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)等。(117)根據(jù) X X 縣人民政府關(guān)于實(shí)施征地區(qū)片綜合價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知政發(fā)(118)2000207號(hào)，確定估價(jià)對(duì)象農(nóng)地取得費(fèi)為45 85 元平方米。征地稅費(fèi)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定為 18 元平方米。(119)根據(jù)上述，得到估價(jià)對(duì)象

45、土地取得費(fèi)合計(jì)為6385 元平方米。(120)(2)土地開發(fā)費(fèi)(121)土地開發(fā)費(fèi)包括外圍基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和內(nèi)部場(chǎng)地平整費(fèi)兩部分。根(122) 據(jù)工業(yè)園區(qū)管委會(huì)提供的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)實(shí)際投資資料數(shù)據(jù)，同時(shí)考(123) 慮估價(jià)對(duì)象內(nèi)部實(shí)際為未平整土地的情況，經(jīng)綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象(124)土地開發(fā)費(fèi)為 37 Tr_ 平方米 ( 其中通水 10 元平方米， 通電 10 元平方米，通路 17 元平方米 ) 。(125)(3)利息(126)計(jì)算投資利息是評(píng)估土地時(shí)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。設(shè)定土地開發(fā)周(127)期為一年，利息率取評(píng)估基準(zhǔn)日通行的半年期銀行貸款年利率657，（貸款利率取半年利率不正確，導(dǎo)改評(píng)

46、估價(jià)格也不正確，應(yīng)取一年期貸款利率）2(128) 按慣例設(shè)定土地取得費(fèi)為一次性支付，土地開發(fā)費(fèi)為均勻投入，則(129)利息 6385X(1 十 657 )1 1+37X(1+6 57)1/2 1(130)539( 元平方米 )(131)(4)利潤(rùn)(132)投資的目的是為了取得利潤(rùn)，視開發(fā)土地為投資，也同樣應(yīng)獲得相(133) 應(yīng)的利潤(rùn)?？紤]到目前工業(yè)園區(qū)的一般工業(yè)企業(yè)情況，本次評(píng)估確定利潤(rùn)率為 10。則投資利潤(rùn)為(134)利潤(rùn) (63 85+37)X10(135)10 09( 元平方米 )(136)(5)土地增值收益 (137)土地增值收益包括土地用途改變?cè)鲋凳找婧屯恋亻_發(fā)增值收益，是(138) 土地在市場(chǎng)中能夠?qū)崿F(xiàn)的增值價(jià)值的體現(xiàn)。在成本逼近法中，城郊新增(139) 建設(shè)用地增值收益通常是按土地投人成本的 10 25計(jì)算。經(jīng)對(duì)比分(140) 析，考慮到區(qū)域土地市場(chǎng)需求量不大，確定無(wú)限年土地使用權(quán)的工業(yè)用地土地增值收益率為 10，則(141) 土地增值收益二成本地價(jià) X 增值收益率(142) ( 土地取得費(fèi)十土地開發(fā)費(fèi) +利息 +利潤(rùn) )X 增值收益率(143) 土地±曾值收益 (63 85+37十 539+10 09)X10(144) 1163( 元平方米 )(145) (6)區(qū)域及個(gè)別因素修正(146