地產(chǎn)成本管理學(xué)習(xí)總結(jié)

1、希望本文對(duì)您有所幫助！地產(chǎn)成本管理學(xué)習(xí)總結(jié)導(dǎo)讀：本文是關(guān)于地產(chǎn)成本管理學(xué)習(xí)總結(jié)， 希望能幫助到您！學(xué)習(xí)了第三天，今天看了些重慶公司的資料。其中中海的那 個(gè)資料是比較好的， 很實(shí)在。如果前2天學(xué)習(xí)的是一些基本知識(shí)， 那么今天開始進(jìn)行到了房地產(chǎn)領(lǐng)域的知識(shí)。先回顧下地產(chǎn)公司的 成本控制。地產(chǎn)公司的成本分類6個(gè)大大部分。1、土地成本；2、前期費(fèi)用；3、工程成本；4、營(yíng)銷成本；5、 管理成本；6、財(cái)務(wù)成本。按照中海的分法我覺(jué)得還是不錯(cuò)的。1、土地成本；土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出， 包括地價(jià)、 土地動(dòng)拆 遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。要點(diǎn)是三個(gè)：

2、 拿地時(shí)的成本分析準(zhǔn)確。 采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià) 策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。具體到不同的拿地情況又有分類。1）舊城改造地塊。要點(diǎn)是3個(gè)：爭(zhēng)取盡可能的優(yōu)惠政策；爭(zhēng)取在稅收方面獲得一定程度的返還； 盡可能爭(zhēng)取高容積率， 間接 降低土地成本。2）其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓（掛牌交易）的地塊：要點(diǎn)是2個(gè)：在地理位置、 區(qū)位環(huán)境狀況、 項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況等方面對(duì)其進(jìn)行仔 細(xì)認(rèn)真的調(diào)查，減少操作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)（如是否有債務(wù)糾紛）；同 時(shí)積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商，延長(zhǎng)付款期限，降低資金成本。希望本文對(duì)您有所幫助！3）公開招投標(biāo)或拍賣地塊：要點(diǎn)是3個(gè)：加強(qiáng)分析研究，做到正確客觀投標(biāo)。 采取一定的投票策略， 做好政府有權(quán)部門的公

3、 關(guān)工作。 中標(biāo)后爭(zhēng)取對(duì)我司土地開發(fā)、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門為投資發(fā)展部。2、前期費(fèi)用；（ 約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右），主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、 報(bào)建費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)以及可研費(fèi)用，其中成本控制的重點(diǎn)為設(shè)計(jì)費(fèi)（報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi) 等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)） 。對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制：1）采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比；2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)；3） 限制鋼筋含量、 砼含量、 節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的 內(nèi)容；4）控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響。眾所周知， 設(shè)計(jì)結(jié)果決定了

4、工程造價(jià)的85%甚至以上， 因此設(shè) 計(jì)管理（雖然整個(gè)設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占總成本的2%）是工程成本管理的重中之重。 一方面， 合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估， 參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盡可能為設(shè)計(jì)提供全面客觀希望本文對(duì)您有所幫助！的經(jīng) 濟(jì)性建議、另一方面，設(shè)計(jì)部門自身應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完 工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)。中海地產(chǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)的管理責(zé)任部門為設(shè)計(jì)管理部。3、工程成本；（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右），主要由分項(xiàng) 工程及甲供物資成本、配套成本等構(gòu)成。主要

5、通過(guò)以下具體措施來(lái)控制分項(xiàng)成本：1）在項(xiàng)目前期盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。2） 成本管理部門 （合約、 財(cái)務(wù)） 應(yīng)及時(shí)對(duì)成本測(cè)算值作進(jìn)一 步拆分。3）在工程分項(xiàng)和材料采購(gòu)過(guò)程中，堅(jiān)持“三堂會(huì)審、貨比三家，最低價(jià)中標(biāo)”的原則。4）加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的議標(biāo)制度。5）充分進(jìn)行建材市場(chǎng)調(diào)研，6） 設(shè)計(jì)圖紙、 材料樣板提早開始研究、 完善， 招標(biāo)準(zhǔn)備工作 也應(yīng)早開始。7） 完善設(shè)計(jì)變更、 現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程、 制度， 完善設(shè)計(jì)變更前 的成本評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。設(shè)計(jì)變更引致的 費(fèi)用調(diào)整是工程成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)。分項(xiàng)工程及甲供物資成本管理的主要責(zé)任部門為合約管理部希望本文對(duì)您有所幫助！和項(xiàng)目發(fā)展部

6、。特別要強(qiáng)調(diào)的是，近年來(lái)，在財(cái)務(wù)系統(tǒng)的配合下，合約管理 部建立了成本分析預(yù)警制度，取得了較好的效果。成本分析預(yù)警 制度指的是成本管理部門與有關(guān)部門配合，在項(xiàng)目發(fā)展的不同階 段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí)，定期調(diào)整成本臺(tái)帳，及時(shí)反饋 有關(guān)成本變動(dòng)情況， 預(yù)測(cè)成本變動(dòng)趨勢(shì)， 并通過(guò)各種有效途徑 （如成本控制小組會(huì)議制度） 及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、 消除造成成本異常波動(dòng) 的不合理因素。另外，在項(xiàng)目完工生，對(duì)由財(cái)務(wù)部、合約管理部 共同牽頭，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本的組成、分布、變化過(guò)程進(jìn)行深入分 析，并做出合理的評(píng)估。4、營(yíng)銷成本；（約占項(xiàng)目總成本的5-8%左右），主要指在項(xiàng)目 銷售過(guò)程中形成的種類費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)

7、、售樓處費(fèi)用。營(yíng)銷成本管理的主要措施為以下幾點(diǎn)：1 建立各項(xiàng)的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。2 完善營(yíng)銷成本管理的招標(biāo)體系，完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價(jià)、比價(jià)、議價(jià)操作流程，用競(jìng)標(biāo)的方式，謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì) 低價(jià)，控制廣告制作的費(fèi)用成本。3降低媒體發(fā)布的折扣點(diǎn)， 。 營(yíng)銷成本管理的主要責(zé)任部門為營(yíng)銷策劃部。5、管理成本；（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右），是指公司、項(xiàng) 目部為組織和管理項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的種類費(fèi)用，主要為人力資源成本及行政成希望本文對(duì)您有所幫助！本。管理成本控制的措施主要是全員樹立降低成本、增加效益的觀念，全方位對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)間接費(fèi)進(jìn)行監(jiān)控，如提高工作效率，減少浪費(fèi)、減少管理 費(fèi)用的開支等。6、財(cái)務(wù)成本。財(cái)務(wù)成本（約占項(xiàng)目總成本的6-8%左右），主要為資金成本和稅務(wù)成本，由項(xiàng)目總成本確定。另外， 與合約管理部配合， 采取適當(dāng)緩付分項(xiàng)商工程款的方 式也可以降低財(cái)