冷凍品交易市場建設(shè)投資可行性分析論證報告

1、*冷凍食品城可行性研究報告可研報告編制時間:O一二年十月1/9第一章項目概況1.1 市場名稱：*1.2 市場總面積：5 萬平方米1.3 市場地址：金華市工業(yè)園區(qū)金星南街 36 號1.4 建設(shè)單位：* 有限公司1.5 項目宗旨：以*冷庫為依托，打造浙中最大的冷凍品交易市場，營造熱烈的商業(yè)氣氛，促進本地區(qū)冷鏈物流行業(yè)的發(fā)展， 為本地區(qū)提 供更為豐富的冷凍食品和保鮮果蔬，滿足消費者的需求，并將大力提升食品安全保障。第二章市場概括* 是由上市公司-*股份有限公司投資建造的現(xiàn)代化 大型冷凍冷交易集散中心，地處金華市工業(yè)園區(qū)，金星街和 330 國道 交匯處的金星南街 36 號，占地 80 余畝。城市主干道

2、、國道、高速公 路相連，有著優(yōu)越的地理位置和交通條件。* 以*冷庫為依托，擁有 6 萬噸冷庫，其中 5 萬噸的一 22C低溫冷凍庫和 1 萬噸的士 0C +5C冷藏庫，適合各種家禽畜牧 等肉類凍品、海水產(chǎn)品、調(diào)理食品、速凍食品、海鮮干貨、水果蔬菜、 紅酒、進口食品等的冷藏保鮮和交易配送。 能為金華市及周邊縣市從 事冷凍食品生產(chǎn)、經(jīng)營的企業(yè)和個人，提供優(yōu)質(zhì)高效的冷藏配送服務(wù)。第三章市場現(xiàn)狀與項目優(yōu)勢3.1 項目提出的背景2/9金華地處浙江中部，金華市本級含以老城區(qū)為中心、 婺城新區(qū)和金東區(qū)為兩翼、金西經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和金三角經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為兩三角的“一中兩翼兩三角”，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分便捷，文化底蘊深

3、厚，自 然資源豐富，發(fā)展前景廣闊，尤其是在綠色生態(tài)農(nóng)業(yè)領(lǐng)域、交通物流 領(lǐng)域，具有得天獨厚的發(fā)展條件。當(dāng)前，金華市政府提出農(nóng)產(chǎn)品流 通體系建設(shè)規(guī)劃，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以“減環(huán)節(jié)、將成本、保 安全、促增收、惠民生”為工作思路，完善農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通體系，進 一步合理配置和開發(fā)城市的各類農(nóng)產(chǎn)品流通資源， 盡快新城以農(nóng)產(chǎn)品 批發(fā)市場為龍頭，規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、安全化、便利化的綠色流通網(wǎng)絡(luò) 體系。規(guī)劃指出，以構(gòu)建“立足金華、輻射浙江”的農(nóng)產(chǎn)品市場體 系為發(fā)展總目標(biāo)，以“突出重點、示范帶動、優(yōu)化整合、分布實施、 強化功能、規(guī)范管理、政企互動、共同推進”為方針，以 3 個大型綜 合批發(fā)市場和一批冷鏈系統(tǒng)和配送中心

4、，多個重點農(nóng)貿(mào)市場的建設(shè)為 依托，積極發(fā)展多樣化業(yè)態(tài)，構(gòu)筑多級、多層次、多功能的市場網(wǎng)絡(luò) 體系。3.2 金華冷凍品交易市場現(xiàn)狀分析金華市本級及義烏、東陽等周邊縣市，冷凍食品交易大都在農(nóng)貿(mào) 市場內(nèi)，很少有專業(yè)的冷凍品交易市場，僅有的幾家凍品市場（如新 辰冷凍品市場）都是由舊廠房改建而來，存在著市場交易規(guī)模偏小， 場地狹小，道路擁堵，設(shè)施簡陋，衛(wèi)生狀況差，交易方式落后，交易 品種相對較少，管理及服務(wù)手段較為落后的狀況，市場內(nèi)冷凍品質(zhì)量安全檢測系統(tǒng)基本未建立，一些不合格的冷凍產(chǎn)品也時常進入市場 內(nèi)，不3/9僅影響了冷凍產(chǎn)品整體質(zhì)量的安全可靠，并有可能危及人體健康，而且還擾亂了市場內(nèi)規(guī)范經(jīng)營。以上種種

5、現(xiàn)狀都制約了金華冷凍 食品行業(yè)的發(fā)展。3.3 本項目的特點和優(yōu)勢*以培育區(qū)域大市場為目標(biāo)，搞活大流通，提高冷凍食品 流通組織化程度、集中度以及流通效率，促進批發(fā)市場上規(guī)模、上檔 次，使冷凍食品批發(fā)市場管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，逐步實現(xiàn)冷凍食品批 發(fā)市場與現(xiàn)代流通方式有機結(jié)合。 擁有 6 萬噸冷庫為基礎(chǔ)，其中 5 萬 噸的22C低溫冷凍庫和 1 萬噸的士 OC +5C冷藏庫，冷庫設(shè)有 40 臺升降平臺、全自動控溫系統(tǒng)、冷庫智能化管理和結(jié)算系統(tǒng)。市場配 有中央空調(diào)及自動扶梯，設(shè)置旋轉(zhuǎn)車道保證車輛直接運送貨物至每個 樓層。第四章市場區(qū)域劃分4.1 負一層地下停車場建筑面積 9600m24.2 一至三樓冷凍

6、品交易市場建筑面積 28800m4.3 四樓 出租倉庫、小包裝生產(chǎn)車間建筑面積 9600m4.4 五樓 員工食堂 建筑面積 9600m第五章*的必要性和可行性5.1 必要性4/9金華現(xiàn)有冷凍產(chǎn)品批發(fā)市場管理水平相對較低，產(chǎn)品總體競爭力相對較弱，還遠不能適應(yīng)現(xiàn)代流通業(yè)中標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化大市場、大流 通的發(fā)展要求。金華市及其周邊一些地區(qū)，由于經(jīng)濟發(fā)展迅猛，居民 生活水平提高，是各類冷凍產(chǎn)品的消費大區(qū)。因此，需要在浙中地區(qū) 即金華市區(qū)建立一個較為規(guī)范的、功能設(shè)施配套齊全、服務(wù)效率高、 交易規(guī)模大、交易的畜禽產(chǎn)品品種齊全、產(chǎn)品質(zhì)量安全可靠、服務(wù)幅 射范圍廣、管理手段較為先進、可適應(yīng)現(xiàn)代流通業(yè)發(fā)展要求的大

7、型冷 凍產(chǎn)品批發(fā)市場，以適應(yīng)該區(qū)域高科技農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、高效集約化 農(nóng)業(yè)的發(fā)展需要，適應(yīng)冷凍產(chǎn)品物質(zhì)大吞吐、大流通的發(fā)展趨勢要求。 通過現(xiàn)代流通市場的建立，可提高商品流通效率，以市場為導(dǎo)向，合 理配置資源，提高對現(xiàn)代營銷技術(shù)、信息技術(shù)和現(xiàn)代物流管理技術(shù)的 應(yīng)用，使交易方式更為先進，服務(wù)功能更為齊全，服務(wù)領(lǐng)域進一步擴 大，明顯降低商品流通成本，平抑市場物價，合理調(diào)節(jié)商品流向，為 廣大消費者提供放心、可靠、先進、安全、質(zhì)量有保障的冷凍食品， 使社會主義市場流通體系進一步完善，并形成一個較為合理的流通市 場網(wǎng)絡(luò)。因此，以適應(yīng)國內(nèi)市場與國際市場合理接軌的要求，滿足廣 大消費者對各種優(yōu)質(zhì)、 可靠、 價廉

8、物美的冷凍產(chǎn)品日益增長的需求，適應(yīng)現(xiàn)代物流發(fā)展趨勢要求等方面看，*的建設(shè)是十分必要的。5.2 可行性521 *火腿股份有限公司創(chuàng)始于 1994 年 11 月 15 日，公司于 2010年 12 月 3 日成功登陸深交所中小板，成為業(yè)內(nèi)首家 A 股上市公司。5/9*公司始終堅持“食品工業(yè)是道德工業(yè)”的宗旨，重視食品質(zhì)量的安全管理。建立了完善的食品質(zhì)量安全管理制度、食品安全召回制度。隨著公司的成功上市，公司進入了新的發(fā)展階段，肩負了 更多的責(zé)任和使命，利用上市公司的影響力和規(guī)模優(yōu)勢， 建立和完善 冷鏈物流服務(wù)平臺，促進公司生產(chǎn)經(jīng)營和窖藏能力，打造產(chǎn)業(yè)鏈、完 善產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，提升盈利能力和競爭力。52

9、2 * 一期已建有 6 萬噸庫容的高、低溫冷藏庫，為冷凍品 市場的開辦提高了必要的基礎(chǔ)，通過對冷凍食品廠家、本地經(jīng)營戶、 外地經(jīng)營戶的接洽統(tǒng)計，有意向入駐冷凍食品城市場的經(jīng)營戶達200余戶，公司將本著發(fā)展經(jīng)濟、繁榮市場、蓄水養(yǎng)魚的經(jīng)營方針，從而 保證市場的興旺與發(fā)展。第六章 項目總投資及效益情況6.1 總投資經(jīng)測算該項目建設(shè)計劃總投資為 26,500 萬元，其中固定資產(chǎn)投資 19,000 萬元，流動資金投資 7,500 萬元。6.2資金來源本項目運用超募資金 10,000 萬元，自有資金 16,500 萬元。項目 建設(shè)工期為兩年。第七章效益分析與風(fēng)險評價7.1 社會效益*的建設(shè)，將滿足金華乃至

10、整個浙中地區(qū)對冷凍品的市場 需求，6/9解決人民群眾的菜籃子問題。該市場將會帶動和促進其他相關(guān) 行業(yè)的發(fā)展。按現(xiàn)代流通市場的發(fā)展要求，進入市場交易的各種冷凍 產(chǎn)品，今后將要求逐步實現(xiàn)產(chǎn)品的系列化、標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)格化，以適應(yīng) 大批量銷售流通過程中的儲運需要。 而這就需要產(chǎn)品精整、包裝和深 加工以及配送等行業(yè)也應(yīng)有相應(yīng)的發(fā)展，以適應(yīng)市場發(fā)展的需求。即該市場的建立，將有助于促進當(dāng)?shù)乩鋬霎a(chǎn)品加工、包裝、運輸?shù)认嚓P(guān) 行業(yè)的發(fā)展，同時還會明顯促進從事冷凍產(chǎn)品流通業(yè)的企業(yè)及經(jīng)營戶 的壯大和發(fā)展。據(jù)估算，該市場建成后，將會約有 300 戶經(jīng)營戶或流 通企業(yè)，約500 人左右的人進場直接從事畜禽產(chǎn)品批發(fā)貿(mào)易及管理活

11、 動，將會約有1000 人左右的人從事場內(nèi)各種直接或間接性服務(wù)工作。 即該市場的建立，可為當(dāng)?shù)叵聧徛毠せ虼龢I(yè)人員提供直接或間接的就 業(yè)崗位約 2000 個。這不僅可直接緩解當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)下壓，而且有利于 促進當(dāng)?shù)厣鐣姆€(wěn)定，尤其是可為當(dāng)?shù)亍笆У剞r(nóng)民”尋找到一條重新就業(yè)的門路，這對當(dāng)?shù)厣鐣姆€(wěn)定將會起到積極的作用，其意義十分重大。7.2 經(jīng)濟效益分析本項目建設(shè)期為 2 年，計劃投產(chǎn)后第 1 年達產(chǎn) 50%第 2 年達產(chǎn) 100%項目達產(chǎn)當(dāng)年，預(yù)計實現(xiàn)年銷售收入 30,000 萬元，利潤總額 4,665.94 萬元，凈利潤 3,499.45 萬元，所得稅后項目投資財務(wù)內(nèi)部 收益率為 18.07%,所得

12、稅后項目投資回收期為 7.53 年（含建設(shè)期 2 年）。該項目在技術(shù)方案上是先進可靠的，在經(jīng)濟上是合理可行的， 并具有較顯著的社會效益。7/9第八章市場開業(yè)時間、人員配備8.1 * 將于 2013 年 5 月 18 日正式開業(yè)。8.2人員配置冷凍食品城建成后，公司按現(xiàn)代企業(yè)制度進行規(guī)范化經(jīng)營，按照“高效、精簡、科學(xué)、合理”的原則設(shè)置機構(gòu)及人員配置，主要結(jié)構(gòu) 及職能如下：總經(jīng)辦：人事行政管理部門、安全保證、后勤服務(wù)。市場部：執(zhí)行食品安全、商品準(zhǔn)入、衛(wèi)生防疫、消費者投訴、動 物檢疫等規(guī)章制度。做好市場日常管理工作。工程部：全面負責(zé)本公司所有機械設(shè)備、制冷、電器的操作、維 修、保養(yǎng)工作。保證冷庫溫度符合商品儲存要求。財務(wù)部：負責(zé)生產(chǎn)經(jīng)營核算、資金運作與管理、處理債權(quán)債務(wù)等。第九章可行性分析結(jié)論9.1 通過項目的建設(shè)進一步完善金華市冷凍品