宏觀經(jīng)濟論文

1、 宏 觀 經(jīng) 濟 理 論 與 實 踐 論 文試論房地產(chǎn)市場發(fā)展中政府的宏觀調(diào)控作用 摘要：自改革開放以來，隨著中國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，中國的房地產(chǎn)開發(fā)也進入了前所未有的輝煌階段。隨著中國國民經(jīng)濟的增長，中國的房價也與日俱增，尤其，自2003年以來房價持續(xù)大幅度增長，其中以2007年和2009年最為突出。本文將通過將中國房價與同期中國人均收入的分析，觀察目前高房價對社會發(fā)展的影響，探析政府在房地產(chǎn)發(fā)展中的宏觀調(diào)控作用，并提出自己的見解。一、住房制度改革后的房價走勢自1998年住房制度改革后，國民在住房上獲得了更大的空間和自由。那一年，中國真正進入商品房時代。隨著一系列的改革和政策的推出，房地產(chǎn)行業(yè)逐

2、漸成為支柱產(chǎn)業(yè)，并帶動了一系列的其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資與消費。但自2003年以來，特別是2005年、2007年、2009年，國內(nèi)房價上漲出現(xiàn)了過快過猛的勢頭，并且漲到了普通百姓無法接受的地步。如圖例所示: 1998-2010中國房價年份1998199920002001200220032004200520062007200820092010價格 元/m22063205321122170225923592713282031193885387746956500以2010年為例，當年全國平均房價為6500元/平方米，然而2010年，中國城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入僅19109元，如果一個人全年不吃不喝，收入

3、的19109元也只能買三平方米的房子。如此之高的房價使絕大多數(shù)居民“望房興嘆”。在我國,中低收入者占社會的大多數(shù),如何解決他們的住房問題已經(jīng)成為全社會普遍關(guān)注的焦點。筆者認為,無論從房地產(chǎn)發(fā)展的重要性還是政府的職責、經(jīng)濟法理念來說,政府都有必要對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。這不僅對我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要意義,同時也對穩(wěn)定我國宏觀經(jīng)濟、改善國計民生具有積極意義。本文從房價上漲的現(xiàn)象出發(fā),解讀其產(chǎn)生的原因,分析政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的必要性,提出了一些政府在宏觀調(diào)控中的具體化建議,以期促進房地產(chǎn)市場的正常有序發(fā)展。二、房地產(chǎn)快速發(fā)展引起房價過快上漲的原因房地產(chǎn)快速發(fā)展引起房價過快上漲并且非正常上漲是

4、由多方面原因構(gòu)成的，一方面是由于政府實施的擴張性貨幣政策使得中國面臨通貨膨脹從而導致的房地產(chǎn)價格上漲；另一方面，政府對房地產(chǎn)市場管理不規(guī)范，這方面問題很多，包括囤地、囤房問題，房地產(chǎn)銷售中的虛假宣傳等等一系列問題。當然還有其它很多方面的原因，比如民間投資渠道單一，消費方向過于集中，就是推高房價的重要因素之一。雖然現(xiàn)在人們的收入越來越高，但人們的存款卻不敢隨便使用，改革開放以來民間積累的大量資本，存入銀行可能由于物價上漲，利息降低而成為虧本買賣，投入股市風險又太大，所以大家就有一部分錢投入房地產(chǎn)市場，因為買房不管怎樣都有人居住，或者繼承，并且可以保值，所以這就是消費過于集中。同時，隨著社會的發(fā)展

5、，人們生活水平的提高住房的需求和要求也日益增高，正常住房需求、超前住房需求、被動住房需求和投機型住房需求，都直接或間接的影響了房地產(chǎn)總體需求水平的提高，進而推動了房價的上漲。三、房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的利與弊房地產(chǎn)的快速發(fā)展在拉動國民經(jīng)濟增長、帶動影響各產(chǎn)業(yè)鏈條上的發(fā)展、滿足勞動者就業(yè)等方面，無疑發(fā)揮了巨大的積極作用。但是房地產(chǎn)的快速發(fā)展引起的高房價的快速上漲，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟運行中的突出問題，也成為影響整個國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展的一個不穩(wěn)定因素。首先，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展引起房價過快上漲導致居民購房負擔過重，抑制居民的其它消費。由于預期房價會大幅度增長，許多家庭會減少其它消費開支，從而首付款

6、和支付月款，這嚴重削弱了我國刺激內(nèi)需的政策效果，成為擴大居民消費需求的重要障礙之一。其次，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展引起房價過快上漲加劇了地區(qū)之間和居民之間的貧富差距。由于目前我國南北東西地方收入差距本來已經(jīng)相當嚴重，房價大幅度增長，尤其是大中城市增長過快，意味著財富以貨幣和固定資產(chǎn)形式向經(jīng)濟發(fā)達，居住環(huán)境較好的地區(qū)聚集，在向著少數(shù)的高收入者聚集，從而導致大部分居民的收入縮水，導致收入差距進一步拉大。再者，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身是粗放經(jīng)營，是導致我國能源、資源高消耗的重要原因之一，不利于我國實行可持續(xù)發(fā)展的重要戰(zhàn)略措施。還有一點需要引起注意的是：房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展引起的房價持續(xù)過快上漲最終會導致房價下跌，從

7、而直接威脅整個房地產(chǎn)市場和金融秩序的安全，進而給國民經(jīng)濟帶來劇烈震蕩，并且由于一些城市房價過高，加大了居住成本，從而阻礙了一些優(yōu)秀人才向大城市聚集，對城市經(jīng)濟長期發(fā)展不利，這些都是房地產(chǎn)泡沫給國民經(jīng)濟的危害。四、不合理房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生的后果不合理房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，產(chǎn)生了房價虛高的巨大泡沫，以影響到經(jīng)濟和社會各個方面，影響到宏觀層面諸如國民經(jīng)濟運行、金融安全、財富分配、社會穩(wěn)定以及微觀層面的投資決策等等。國外房地產(chǎn)市場發(fā)展告訴我們，房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的泡沫經(jīng)濟的膨脹和破滅會導致經(jīng)濟危機，給社會經(jīng)濟帶來巨大的沖擊。上世紀80年代末，日本的房地產(chǎn)泡沫崩潰導致日本經(jīng)濟衰退20年，損失慘重。2008年

8、爆發(fā)的全球金融危機就是由美國的房地產(chǎn)泡沫破滅造成次貸危機引起的。目前，我國的房地產(chǎn)泡沫時也十分嚴重，其危害性如此之大，我們應該引以為戒。五、房地產(chǎn)發(fā)展宏觀調(diào)控的必要性宏觀經(jīng)濟學告訴我們，影響供給的因素中政府的政策是重要因素之一。根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，人們只有滿足了住房等最基本的生理需求之后，才會殘生其它層次的需求。住房問題的重要性和住房權(quán)的實現(xiàn)住房作為人們的安居之所，是人類最基本的生存需要之一。只有住房問題解決好，人們才能樂業(yè)，社會才能穩(wěn)定和發(fā)展。保證“居者有其屋”,或者至少保障 “人者有其居”,確保公民“像人那樣生存”既是建設(shè)社會主義和諧社會的重要內(nèi)容,是政府的重要職責，也是執(zhí)政為民的最

9、好體現(xiàn)。我國政府在從“經(jīng)濟建設(shè)型”政府向“公共服務型”政府轉(zhuǎn)變的過程中,不僅要追求經(jīng)濟效益,更要考慮其社會效益。政府要通過相應的政策來積極調(diào)控房價,以保證“居者有其屋” 目標的實現(xiàn)。發(fā)達國家的經(jīng)驗己經(jīng)表明:對住房問題完全采取市場化的機制是行不通的,政府必須參與住房建設(shè)并加以調(diào)控。六、政府在房地產(chǎn)發(fā)展中的宏觀調(diào)控作用宏觀經(jīng)濟學告訴我們，影響供給的因素中政府的政策是重要因素之一。目前，我國出現(xiàn)的商品房大量空置與老百姓購房難的矛盾充分顯現(xiàn)了房地產(chǎn)市場私人供給過剩與政府公共供給的矛盾。住房的準公共性和房地產(chǎn)市場的失靈決定了住房結(jié)構(gòu)和分配不能完全通過市場機制來實現(xiàn)其優(yōu)化配置和有效供給，而是應通過政府的積極干預-宏觀調(diào)控-來發(fā)揮政府政策的重要作用。政府也要擺脫對“土地財政”的依賴，并且可以通過加快我國農(nóng)村城市化建設(shè)，從而可以進一步擴大城市化空間。首先，要加大“公租房”建設(shè)，提倡政府出一點，個人出一點，政府對無房戶或住房困難戶的補貼方式，化解對住房的需求，從而有效抑制房地產(chǎn)泡沫，引導房地產(chǎn)市場的正常可持續(xù)發(fā)展；同時，國家還應增加正確輿論宣傳的導向作用，政府和主流媒體要正確地宣傳和引導居民購房，不要總是宣揚房地產(chǎn)的增值功能多強，正確的引導居民正確對房地產(chǎn)的理性投資，因為人們買房還是主要用來居住，