商業(yè)地產策劃方案+商業(yè)地產策劃方案基本流程

1、商業(yè)地產策劃方案基本流程第一部分商業(yè)市場調研影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結構，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿易的繁榮程度及其影 響力，商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實力 與策略等。因此， 在操作商業(yè)地產時，市場調研成了商場成敗的橋頭 堡。調研種類所需資料/ /研究范圍對項目所在地的商圈作出基礎研究，另找出商圈的商圈研究輻射范圍，營業(yè)品種，人流狀況與交通狀況及其購買力。消費者研究對消豈費者的消費習慣、收入、偏好等作調研。對投資客戶所投資的商鋪作基本調研，如客戶區(qū)域、 投資客戶研究投資動向、營業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等。競爭對手研究包括競爭項

2、目面積，基本狀況及競爭研究等。一、市場調研概況調研時間、地點區(qū)域、回收問卷、調查方法（消費者座談會、實地考察法、分區(qū)域隨機抽樣法等）與基本結論二、宏觀背景分析1 1 周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較1 12 2、國民經濟主要技術經濟指標、3 3、政府有關舉措與城市遠景規(guī)劃、社會因素分析等三、區(qū)域商業(yè)市場研究（一）、區(qū)域商圈研究1 1 城市發(fā)展狀況： GDPGDP 指數(shù)、人口分布、產業(yè)結構等。2 2、項目區(qū)域商貿狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費結 構等。3 3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流 類量、停留時間、每次消費、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂） 等。

3、4 4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內的競爭項 目等。（二）、終端消費者研究1 1 消費習慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性 別等。2 2、逛商場頻度：是影響商場人流的關鍵。3 3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因。4 4、對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格、對商場滿意度等。（三）、投資客戶研究1 1 經營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。2 2、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。3 3、商圈內商鋪經營狀況：包括經營時間、營業(yè)時間、經營業(yè)績等。（四）、競爭對手研究1 1 競爭者基本狀況：包括資金實力、

4、性質、優(yōu)、劣勢等。2 2、競爭項目：包括面積、特色、經營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射 范圍等。四、消費者消費習性探討1 1、基本結論 ：消費群體對商場業(yè)態(tài)構成、消費品要求、地段要求、消費心態(tài)、對商場規(guī)劃與配套的要求、信息來源、購買方式、消費習慣等2 2、專題研究專題一：不同消費群體消費意向（例：民營企業(yè)老板、公務員、個 體工商業(yè)者、白領階層、工薪階層等等）專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習慣五、項目經營方式論證1 1、項目與同類型物業(yè)的比較論證2 2、項目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證3 3、項目消費者群體分析及引導性消費行為論證4 4、 項目的商業(yè)價值及租金價值風險性論證5 5、項目設計標準及

5、經營管理水平的論證第二部分 項目可行性研究一、前言項目總體情況進行說明、分析、總結二、項目概況1 1 項目所處的具體位置、規(guī)模2 2、項目規(guī)劃經濟技術指標三、整體市場分析1 1 區(qū)域商業(yè)市場狀況2 2、根據(jù)項目特點分析當?shù)嘏c所評估項目相關的商業(yè)零售業(yè)市場供需 狀況及價格水平分析價格、居民收入、消費偏好、相關產品價格、對未來預期及經濟政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響，通過對這些因素的分析和預測項目的市場發(fā)展趨勢。3 3、主要競爭對手分析對區(qū)域內競爭者進行調查及分析比較4 4、項目 SWOTSWOT 分析通過對項目的優(yōu)勢、劣勢、機會與威脅的分析，為項目定位提供依據(jù)5 5、項目市場定位通過比較分析，確定

6、項目的整體市場定位、功能定位、檔次定位、客戶定位、價格定位、營銷定位等方面，為確定項目的開發(fā)設計方案提供依據(jù)6 6、項目初步開發(fā)設計方案通過前述分析比較，確定項目最佳的開發(fā)、設計方案7 7、項目投資成本估算估算項目的投資費用，包括土地費用、前期工程費、主體開發(fā)費、其他費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費及稅費& &項目投資效益預測主要根據(jù)項目未來銷售收入及收益情況，計算項目的投資利潤率、財務凈現(xiàn)值、內部收益率、投資回收期等經濟指標及敏感性分析，據(jù)此測算項目建成后的近期效益、遠期效益。9 9、風險分析對項目可能產生的風險進行分析及規(guī)避風險措施1010、可行性研究可行性研究結論第

7、三部分項目規(guī)劃發(fā)展建議一、項目分析1 1、基本情況分析：區(qū)位概況、背景資料、交通狀況、周邊環(huán)境、周邊配套。2 2、綜合評價（SWO:優(yōu)勢與劣勢、機會與威脅。二、項目定位建議1 1、綜合定位：特征定位、名稱定位、價格定位。2 2、品質定位：檔次定位、風格定位、形象定位。3 3、市場定位：目標客戶群體定位、群體表現(xiàn)特征。三、綜合素質營造建議1 1 整體設計建議：商場設計目標及理念2 2、單體設計建議：建筑風格3 3、素質營造：活動場地、裝修標準等4 4、環(huán)境、景觀塑造建議5 5、物業(yè)管理與服務要點6 6、項目配套設施與功能建議四、商業(yè)布局建議1 1 項目商業(yè)策劃與規(guī)劃方案整改建議2 2、商業(yè)分區(qū)功

8、能布局及調整方案3 3、商業(yè)銷售及租賃區(qū)域規(guī)劃建議4 4、項目外觀及景觀建議5 5、項目人流及物流動向建議五、項目商業(yè)組合建議1 1 商業(yè)結構及業(yè)態(tài)分析2 2、項目商業(yè)組合的可行性探討3 3、項目電梯位置和利用建議4 4、項目環(huán)境、景觀塑造：購物氣氛的營造建議5 5、項目配套設施與功能建議第四部分招商、營銷傳播策略一、項目商圈分析商圈分析（SWOSWO：商圈結構性分析二、項目租售價格定位1 1 租賃價格：1 1）標準租賃期；2 2）租金價格厘定；3 3）租金水平展望及預測；4 4）租金調整環(huán)境及遞增率；2 2、銷售價格1 1）銷售價格厘定；2 2）銷售區(qū)域及鋪位分割建議3 3）銷售價格之階段策

9、略性建議4 4）銷售與租金的價格互動建議及檢討三、商場經營方式建議1 1 直接及間接商鋪出租2 2、商場經營方式的可行性探討3 3、草擬商場租賃意向書及租約藍本四、營銷傳播策略建議1 1 招商攻擊戰(zhàn)術2 2、階段性招商推廣建議及節(jié)點劃分3 3、市場營銷攻擊戰(zhàn)術4 4、階段性營銷推廣建議及節(jié)點劃分5 5、營銷與招商傳播推廣策略互動建議6 6、宣傳資料及媒介選擇五、招商營銷執(zhí)行招商營銷執(zhí)行方案第五部分經營管理建議一、商場前期經營管理建議1 1 商場商業(yè)布局的設計及控制2 2、全程客戶跟進3 3、商場商戶安排4 4、商場內外部設計裝潢顧問5 5、開業(yè)宣傳推廣傳播策略6 6、商場日常管理建議7 7、經

10、營管理問題咨詢及處理& &統(tǒng)一管理、經營、規(guī)范化運作體系。二、商場管理制度制訂1 1 招商處管理制度2 2、商場經營管理制度的擬訂3 3、商場裝修及設施安裝管理制度4 4、商場各部室經理及分區(qū)主任崗位職責三、商場經營管理人員的選聘和培訓1 1 商場各級管理人員的選聘2 2、商場經營管理培訓資料四、商場管理1 1 制定商場經營管理目標及計劃2 2、制定商場管理標準3 3、客戶資料分析4 4、各項資料及文件建檔第六部分項目標識系統(tǒng)品牌是 2121 新世紀房地產市場市場致勝的一張王牌。在市場競爭 時代，沒有 VIVI 識別系統(tǒng)的企業(yè)或樓盤，就如同沒有國旗的國家。一、基本要素系統(tǒng)1 1 樓盤標志2 2、標志最小尺寸，空間限定及方格制圖法3 3、中文標準字體（簡稱、全稱）4 4、英文標準字體（簡稱、全稱）5 5、中英文標準字體制作6 6、常用字體7 7、標準色8 8 輔助色9 9、標志輔助圖形1010、標志標準字體使用規(guī)范、廣告語應用規(guī)范二、基本要素組合系統(tǒng)1 1、標志與簡稱的組合2 2、標志與簡稱的特殊組合3 3、中文簡稱與英文簡稱的組合4 4、標志與全稱的組合三、實際應用系統(tǒng)1 1、案旗2 2、禮儀旗、徽章3 3、中英文名片4 4、胸