某小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明

1、一：規(guī)劃背景一：規(guī)劃背景1、基地位置：安徽桐城桐城市位于長(zhǎng)江北岸，大別山東麓，地處合肥、安慶交界中心，東鄰廬江、樅陽(yáng)兩縣，西連潛山縣，北接舒城縣，南抵懷寧縣和安慶市。桐城市又稱“七省通衢”,有“中國(guó)文都”、“江淮第一城”的美稱。桐城交通便捷，陸路方面，206國(guó)道、合九鐵路和瀘蓉高速公路縱貫全境，航空方面距安慶、合肥機(jī)場(chǎng)較近，水路通過(guò)菜子湖直通長(zhǎng)江。2、地塊背景桐城市商貿(mào)城拆遷安置小區(qū)項(xiàng)目地塊為原望溪東路南側(cè)經(jīng)濟(jì)適用房地塊，為了滿足拆遷區(qū)居民安置和生活需求，市政府特批同意將其納入商貿(mào)城安置點(diǎn)。二：現(xiàn)狀概況二：現(xiàn)狀概況1、區(qū)位條件：基地位于桐城市市區(qū)東北側(cè)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展?jié)摿Υ蟆；乇煌獤|路

2、、居巢北路、北八路、創(chuàng)業(yè)二路圍合，四面環(huán)路。基地離火車站較近，交通便捷。原基地總用地面積約為3.7萬(wàn)平方米，本次規(guī)劃占地約1.8萬(wàn)平方米。2、基地現(xiàn)狀條件： 基地現(xiàn)狀內(nèi)除了已經(jīng)建成的經(jīng)濟(jì)適用房,其余均為荒地。經(jīng)濟(jì)適用房層數(shù)為5/6層，排列整齊?；赜玫剌^為規(guī)則，為長(zhǎng)方形。三：規(guī)劃設(shè)計(jì)要求三：規(guī)劃設(shè)計(jì)要求1、布局合理，功能齊全，建筑形式與現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用房形式和諧統(tǒng)一。2、根據(jù)業(yè)主對(duì)此項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求為依據(jù)，使規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)符合建設(shè)單位的開發(fā)意向，同時(shí)與周邊地區(qū)的功能分區(qū)相協(xié)調(diào)。3、沖分利用已經(jīng)形成道路和綠化，將小區(qū)道路和景觀綠化有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，形成人與自然和諧統(tǒng)一的整體氣象。四：規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)四：

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)1、 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法第146號(hào)2、 建設(shè)部城市規(guī)劃編制辦法3、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范GB50180-93(2002年版)4、民用建筑設(shè)計(jì)通則（GB 503522005）5、桐城市城市總體規(guī)劃綱要2013-20306、甲方所提供的地形圖，設(shè)計(jì)任務(wù)書等設(shè)計(jì)條件資料。7、其他國(guó)家相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)程、規(guī)范、規(guī)定。五：總體布局五：總體布局基地形狀為較為標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)方形，四面環(huán)路。作為居住區(qū)居中設(shè)置出入口比較均衡、合理。為了滿足居民生活和交通需求，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃一條環(huán)道為主干道，所有支路均連接到主干道上，另設(shè)置一個(gè)主入口和兩個(gè)次入口。小區(qū)內(nèi)分區(qū)明確，主入口正對(duì)入口廣場(chǎng)和社區(qū)服務(wù)中心，社區(qū)服務(wù)中心周圍

4、為中心綠化，在地理和功能上都是小區(qū)的中心部位；由中心向四周是整齊的住宅和迷人的綠化帶交替布置，再通過(guò)道路將這些區(qū)域連接在一起，形成了安置點(diǎn)小區(qū)的基本框架，在空間和功能上實(shí)現(xiàn)和諧統(tǒng)一。六：綠化系統(tǒng)分析六：綠化系統(tǒng)分析小區(qū)綠化系統(tǒng)是由小區(qū)中心的中心綠化向小區(qū)其他地區(qū)擴(kuò)散而形成的。入口廣場(chǎng)依附于中心綠化帶，中心綠化帶向周圍擴(kuò)散，形成3個(gè)綠化控制區(qū)，最終滲透到每一棟住宅，與宅旁綠地聯(lián)系在一起。中心綠化、入口廣場(chǎng)、綠化控制區(qū)、宅旁綠地有機(jī)地結(jié)合在一起，構(gòu)成了小區(qū)生動(dòng)和諧的整體綠化環(huán)境。小區(qū)合理分配喬木、灌木、草類比例，使得小區(qū)景觀構(gòu)成參差交錯(cuò)，非常有層次性；常綠樹種和落葉樹種相互搭配，使得景色在表現(xiàn)出季

5、節(jié)更替的基礎(chǔ)上，做到景隨時(shí)移，位移景變，四季有景。七：道路系統(tǒng)分析七：道路系統(tǒng)分析小區(qū)道路系統(tǒng)由卵狀環(huán)形干道（7米寬）、支道（3米）、人行通道（1-2米）組成。環(huán)形干道通過(guò)3個(gè)入口（1個(gè)主入口、2個(gè)次入口）將整個(gè)住宅小區(qū)和周圍城市道路連接起來(lái)，構(gòu)建了小區(qū)和城市之間人流、物流的橋梁；小區(qū)支道被合理的布置在整個(gè)小區(qū)之中，宛如一條條脈絡(luò)，和小區(qū)干道有機(jī)的結(jié)合在一期，將每一個(gè)住戶和城市連接起來(lái)；人行通道零碎的分布在小區(qū)的每一片區(qū)域，將干道和支路聯(lián)系在一起，不僅完善了整個(gè)小區(qū)的道路系統(tǒng)，而且形成了一道道獨(dú)特的景觀游覽小道。八：豎向規(guī)劃八：豎向規(guī)劃1、 充分利用地形并結(jié)合用地現(xiàn)狀，盡量減少工程土方量，滿足

6、排水管道埋設(shè)要求，滿足國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。2、 結(jié)合組團(tuán)地形特點(diǎn)，總體上因地制宜，因坡就勢(shì)，在地面和道路豎向規(guī)劃上有利于排水。3.、豎向規(guī)劃主要參照控規(guī)來(lái)確定高程和標(biāo)高。結(jié)合周邊道路合理確定路面標(biāo)高。九：工程管線規(guī)劃九：工程管線規(guī)劃1、給水工程規(guī)劃水源選擇：以規(guī)劃道路的市政供水管為安置小區(qū)供水水源。供水量預(yù)測(cè)：綜合考慮住戶生活、商業(yè)公建、綠化、消防不可預(yù)見等用水因素，取水標(biāo)準(zhǔn)350升人日計(jì)算。管網(wǎng)布置：給水管網(wǎng)布置為干管環(huán)狀，支管枝狀。2、排水工程規(guī)劃排水體制：規(guī)劃采用雨、污分流制。排水方式：?jiǎn)误w內(nèi)污、廢水排出室外，經(jīng)化糞池處理達(dá)到基本環(huán)保要求后，排入組團(tuán)內(nèi)排水管道，再到城市排水管網(wǎng)。3、

7、電力工程規(guī)劃變電系統(tǒng)安置小區(qū)內(nèi)設(shè)一間配電房,均位于社區(qū)服務(wù)中心內(nèi)。從規(guī)劃道路進(jìn)線，經(jīng)配電房降壓后送到每家每戶。供電方式：高壓線由規(guī)劃道路引來(lái)，接入小區(qū)的配電房，低壓線路送到各幢樓房。高低配線均采用銅芯電纜埋地敷設(shè)，供電方式采用干線環(huán)狀，支線枝狀。路燈：在組團(tuán)內(nèi)道路兩旁設(shè)置低桿庭院燈，對(duì)組團(tuán)干道實(shí)施兩邊交叉安裝，其它道路單側(cè)安裝，電源從配電房引來(lái)，由組團(tuán)內(nèi)物業(yè)管理中心集中控制管理。4、 電訊工程規(guī)劃電訊線路用光纖由規(guī)劃道路市政電訊干線引直線電話至小區(qū)的電訊交換箱，再引至各用戶。十一：綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)十一：綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)十十：周邊基礎(chǔ)設(shè)施及配套服務(wù)設(shè)施周邊基礎(chǔ)設(shè)施及配套服務(wù)設(shè)施社區(qū)服務(wù)中心包含物

8、業(yè)管理用房、配電機(jī)房、電訊機(jī)房、部分商業(yè)服務(wù)用房，以及半地下非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)等功能。小區(qū)周邊基礎(chǔ)公共設(shè)施通訊、水電、煤氣供給管線已基本建設(shè)完成，基地本身距離火車站較近，望溪東路已建成通車多年，狀況良好，居巢北路、北八路、創(chuàng)業(yè)二路建設(shè)也在逐步推進(jìn)之中。由于城市發(fā)展的逐步，以及基地所處位置，周邊醫(yī)療衛(wèi)生、教育設(shè)施已基本建設(shè)完成，文化、體育、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等服務(wù)設(shè)施尚未配建到位，但是這些服務(wù)設(shè)施都將在預(yù)留發(fā)展用地以及周邊規(guī)劃用地上逐步規(guī)劃建設(shè)完成。十二十二：建筑形式與風(fēng)格建筑形式與風(fēng)格安置小區(qū)內(nèi)通過(guò)入口廣場(chǎng)和干道、支路，再搭配花壇、座椅、路燈形成豐富的小區(qū)道路景觀，同時(shí)要與安置小區(qū)的建筑物相互映襯。

9、建筑顏色采用偏暖色，形成溫馨和諧的小區(qū)氛圍。安置小區(qū)內(nèi)住宅建筑主體采用歐式簡(jiǎn)約風(fēng)格，以簡(jiǎn)潔明快為主要特色，重視室內(nèi)使用功能，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)布置應(yīng)按功能區(qū)分的原則進(jìn)行，家具布置與空間密切配合。這樣不僅節(jié)約空間和材料，而且使室內(nèi)布置清爽、有序，富有時(shí)代感和整體美，體現(xiàn)了現(xiàn)代派所追求的“少就是多”的簡(jiǎn)約化設(shè)計(jì)。新建建筑風(fēng)格與外觀須與現(xiàn)狀建筑向協(xié)調(diào)，建筑設(shè)計(jì)要節(jié)能環(huán)保，使用太陽(yáng)能供熱。十三：安全管理系統(tǒng)十三：安全管理系統(tǒng)為符合文明居住環(huán)境的要求，采用先進(jìn)、適用的智能化成套集成技術(shù)，提供居住區(qū)的安全性、適用性和物業(yè)管理水平。1、安全防范子系統(tǒng)1）出入口管理及周界防越報(bào)警系統(tǒng)建立封閉式的小區(qū)，加強(qiáng)出入口管理，防

10、范區(qū)外閑雜人員進(jìn)入，同時(shí)防范非法翻越圍墻或柵欄。建立周界防越報(bào)警系統(tǒng)，在小區(qū)內(nèi)安裝探測(cè)器。當(dāng)發(fā)生非法翻越時(shí)，探測(cè)器可立即將警情傳送到智能化管理中心，中心將在電子地圖上顯示出翻越區(qū)域，以利于保安人員及時(shí)準(zhǔn)確地處理。2）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)是在小區(qū)主要通道、重要公建及周界設(shè)置前端攝像機(jī)，將圖像傳送到智能化管理中心。中心對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和記錄，使中心管理人員充分了解小區(qū)的動(dòng)態(tài)。3）對(duì)講防盜門系統(tǒng)對(duì)講系統(tǒng)是在各單元入口安裝防盜門和對(duì)講裝置，以實(shí)現(xiàn)訪客與住戶對(duì)講/可視對(duì)講。住戶可遙控開啟防盜門，有效地防止非法人員進(jìn)入住宅樓內(nèi)。2、信息管理子系統(tǒng)1）遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)本系統(tǒng)的技術(shù)原理是通過(guò)采用

11、低壓電力線載波通訊技術(shù)實(shí)現(xiàn)居民住戶的電表、水表、使用量信息采集，處理及遠(yuǎn)程自動(dòng)傳送，其設(shè)備硬件電路設(shè)計(jì)為數(shù)字載波通訊。系統(tǒng)在每個(gè)電表箱安裝一個(gè)系統(tǒng)終端，每臺(tái)系統(tǒng)終端通過(guò)短距離的屏蔽信號(hào)線連接遠(yuǎn)傳式電表、水表、燃?xì)獗?，直接?shí)時(shí)讀取每塊水、電、煤表具的用量信息，并通過(guò)380/220v電力線直接傳送到安裝在綠化地帶的箱式變內(nèi)的系統(tǒng)路由器，通過(guò)路由器再傳送到物業(yè)管理中心的系統(tǒng)集中器內(nèi)。在系統(tǒng)集中器內(nèi)配有電話Modem，通過(guò)市內(nèi)電話網(wǎng)與供電、燃?xì)?、自?lái)水公司通過(guò)電話直接向集中器呼叫采集，自動(dòng)形成記帳數(shù)據(jù)文件供打印收費(fèi)帳單。2）供電設(shè)備、公共照明、供水等主要設(shè)備監(jiān)控管理對(duì)小區(qū)內(nèi)給排水、變配電系統(tǒng)以及電梯等

12、進(jìn)行工作狀態(tài)的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)和控制，從而實(shí)現(xiàn)公共設(shè)備的最優(yōu)化管理并降低故障率。同時(shí)，利用傳感器技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)通訊控制技術(shù)，根據(jù)自然光亮度和使用要求，采用智能開關(guān)方式和定時(shí)自動(dòng)控制方式實(shí)現(xiàn)公共照明及環(huán)境燈光的自動(dòng)控制。從而達(dá)到優(yōu)化整個(gè)小區(qū)燈光照明，延長(zhǎng)燈具壽命和節(jié)約能源的目的。3）緊急廣播與背景音樂(lè)在小區(qū)廣場(chǎng)、中心綠地、組團(tuán)綠地、道路交匯等處設(shè)置音箱，音柱等放音設(shè)備，由管理中心集中控制，可在節(jié)假日、每日早、晚及特定時(shí)間播放音樂(lè)，也可通過(guò)遍布于小區(qū)內(nèi)的音箱播放一些公共通知、科普知識(shí)、娛樂(lè)節(jié)目等。同時(shí)，在發(fā)生緊急事故時(shí)可作為緊急廣播強(qiáng)制切入使用。3、物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)硬件部分采用計(jì)算機(jī)或計(jì)算機(jī)局域網(wǎng)組成。軟件

13、部分以高效、便捷的軟件體系來(lái)協(xié)調(diào)小區(qū)居民、物業(yè)管理人員、物業(yè)服務(wù)人員三者之間的關(guān)系。對(duì)物業(yè)管理中的房產(chǎn)、住戶、服務(wù)、公共設(shè)施、工程檔案、各項(xiàng)費(fèi)用及維修信息資料進(jìn)行數(shù)據(jù)采集、傳遞、加工、存儲(chǔ)、計(jì)算等操作，反映物業(yè)管理的各種運(yùn)行狀況。軟件結(jié)構(gòu)應(yīng)以網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)信息共享，方便物業(yè)公司和住戶信息溝通。4、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)提供小區(qū)的信息傳輸通道，是目前發(fā)展最為迅速的高科技領(lǐng)域之一。住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理實(shí)施現(xiàn)代信息集成技術(shù)（HI-CIMS）的基本要求。1）建立通達(dá)每戶的小區(qū)寬帶光纖用戶接入網(wǎng)絡(luò)，向住戶綜合在提供2種以上的基本業(yè)務(wù)（普通電話、高速數(shù)據(jù)、有線電視）。2）基于上述寬帶光纖用戶

14、接入網(wǎng)，提供業(yè)務(wù)質(zhì)量（QOS）合格的基于MPEG-2的交互式數(shù)字視頻業(yè)務(wù)，支持?jǐn)?shù)字視頻廣播、按次付費(fèi)數(shù)字電視、電子節(jié)目指南（EPG）等高級(jí)數(shù)字視頻應(yīng)用。十四：專家評(píng)審意見十四：專家評(píng)審意見一：總體評(píng)價(jià)項(xiàng)目位于城市東北片區(qū)，南臨北八路、西接居巢北路、東臨盛唐北路，北側(cè)為望溪東路，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 該規(guī)劃符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，編制依據(jù)充分，設(shè)計(jì)思路、規(guī)劃技術(shù)線路清晰，功能分區(qū)，原則予以通過(guò)。二：為使方案更加科學(xué)合理，提出如下完善意見與建議：（一）、進(jìn)一步加強(qiáng)基地周邊公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施情況分析，合理確定社區(qū)中心（物業(yè)）、配電設(shè)施等公共服務(wù)設(shè)施規(guī)模及位置。（二）、優(yōu)化交通組織設(shè)計(jì)，合理確

15、定小區(qū)主出入口位置，明確機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車位及數(shù)量。（三）、嚴(yán)格按照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范強(qiáng)制性條文要求執(zhí)行，切實(shí)改善居住環(huán)境，提高小區(qū)品味，合理配設(shè)公共綠地和室外活動(dòng)空間。補(bǔ)充綠地布置圖件，明確公共綠地位置及面積。（四）、建筑設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)節(jié)能、環(huán)保要求，建筑風(fēng)格須與周邊建筑相協(xié)調(diào)。（五）、合理科學(xué)確定雨、污水排放方向及路徑，加強(qiáng)小區(qū)排水管網(wǎng)與市政管網(wǎng)、干渠的鏈接。（六）、優(yōu)化戶型方案設(shè)計(jì)。（七）、涉及人防、消防安全等以部門意見為準(zhǔn)。十五：評(píng)審意見回復(fù)十五：評(píng)審意見回復(fù)一、基地周邊公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施情況分析在分析圖中的周邊公共服務(wù)設(shè)施中有所反映；物業(yè)管理用房及相關(guān)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施均設(shè)置在社區(qū)服務(wù)中心內(nèi)，配電房經(jīng)過(guò)考慮放在社區(qū)服務(wù)中心室內(nèi)。二、考慮到現(xiàn)狀部分道路已經(jīng)成型，以及已建成的部分現(xiàn)狀建筑，小區(qū)道路系統(tǒng)和出入口位置不作修改；經(jīng)核算，機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)量和位