物業(yè)管理的裝飾項目管理

1、物業(yè)公司的裝飾管理物業(yè)公司的裝飾管理 1物業(yè)管理的裝飾管理物業(yè)管理的裝飾管理 一、裝飾管理的定義一、裝飾管理的定義二、裝飾范圍二、裝飾范圍三、裝飾管理作用與意義三、裝飾管理作用與意義四、法律依據(jù)四、法律依據(jù)五、裝飾管理程序五、裝飾管理程序六、辦理裝飾物業(yè)公司的準備工作六、辦理裝飾物業(yè)公司的準備工作七、裝飾現(xiàn)場管理七、裝飾現(xiàn)場管理八、做好裝飾的幾點心得八、做好裝飾的幾點心得2一、裝飾管理的定義一、裝飾管理的定義室內(nèi)裝飾裝飾：室內(nèi)裝飾裝飾： 是指業(yè)主或者房屋使用人對已在使用的房屋（房屋竣工驗收合格的房屋）內(nèi)部進行裝飾裝飾的建筑工程。 3 二、裝飾范圍二、裝飾范圍 業(yè)主物業(yè)裝飾范圍只能保持在所購（租

2、）物業(yè)的內(nèi)部，一切私用的公共空間及私用空間內(nèi)部公共設(shè)施（如煙井、梁柱）均不得裝飾、改動、污損。4三、裝飾管理作用與意義三、裝飾管理作用與意義 加強城市房屋裝飾裝飾管理，保證房屋裝飾裝飾工程質(zhì)量和的使用安全，維護公共安全和房屋裝飾裝飾當事人和他人的合法權(quán)益。 舉例：漏水事件、水管堵塞事件5 四、法律依據(jù)四、法律依據(jù)長沙市城市房屋裝飾裝飾管理條例 2004年第16號住宅室內(nèi)裝飾裝飾管理辦法 中華人民共和國建設(shè)部令第110號 民法通則 中華人民共和國主席令第三十七號 6 五、裝飾管理程序五、裝飾管理程序1、 業(yè)主裝飾時應(yīng)提前5 7天(涉及消防規(guī)定的應(yīng)先向消防部門辦理報批手續(xù))向物業(yè)公司提出室內(nèi)裝飾申

3、請并詳細、如實地填寫相關(guān)表格。 7 五、裝飾管理程序五、裝飾管理程序2、相關(guān)表格和資料：相關(guān)表格和資料：裝飾申請表裝飾改造工程消防審核申報表 由施工方提供(建筑面積在200m2以上）裝飾期間臨時電力供應(yīng)申請表裝飾設(shè)計圖紙8 五、裝飾管理程序五、裝飾管理程序3 3、物業(yè)公司對施工人員、業(yè)主進行室內(nèi)裝飾管、物業(yè)公司對施工人員、業(yè)主進行室內(nèi)裝飾管理條例、裝飾管理辦法、房屋注意事項、裝飾理條例、裝飾管理辦法、房屋注意事項、裝飾管理細則等方面的培訓(xùn)管理細則等方面的培訓(xùn) 。4 4、裝飾進場時業(yè)主亦要向物業(yè)公司裝飾進場時業(yè)主亦要向物業(yè)公司提交提交以下資以下資料料 ：裝飾單位營業(yè)執(zhí)照副本 裝飾單位資質(zhì)等級證

4、各專業(yè)裝飾圖施工人員相片 專業(yè)操作證9 五、裝飾管理程序五、裝飾管理程序5 5、工程技術(shù)人員審核裝飾設(shè)計圖紙、工程技術(shù)人員審核裝飾設(shè)計圖紙 衛(wèi)生間改變、單位載荷、用電功率、消防功能、承重結(jié)構(gòu)、外墻、空調(diào)位置等方面。6 6、裝飾進場時業(yè)主亦要向物業(yè)公司填寫以、裝飾進場時業(yè)主亦要向物業(yè)公司填寫以下資料下資料( (工程部、主任審核后工程部、主任審核后) ) ：裝飾承諾書二次裝飾審核表房屋裝飾裝飾管理服務(wù)協(xié)議裝飾安全消防協(xié)議書電氣安裝審批表 裝飾施工人員登記表10 五、裝飾管理程序五、裝飾管理程序7 7、所有政府批文及物業(yè)公司文件發(fā)放后，向財務(wù)部門交、所有政府批文及物業(yè)公司文件發(fā)放后，向財務(wù)部門交付有

5、關(guān)費用：付有關(guān)費用：裝飾押金裝飾管理費 工人出入證押金 工人出入證工本費 臨時供電安裝費（如需要） 租用/購置滅火器費用（裝飾公司可自行購置）垃圾清運費11 五、裝飾管理程序五、裝飾管理程序 8 8、管理處發(fā)放、管理處發(fā)放 裝飾許可證(開工證) 要求：管理處存根進入業(yè)主裝飾資料袋，發(fā)放給業(yè)主副聯(lián)張貼在戶內(nèi)明顯部位。 施工人員出入證 要求：每人一證、憑證出入12 五、裝飾管理程序五、裝飾管理程序9 9、裝飾現(xiàn)場的監(jiān)管、裝飾現(xiàn)場的監(jiān)管貨物進出的管理裝飾人員的管理電梯使用的管理車輛的管理1010、裝飾完工、裝飾完工前提條件：已向消防、質(zhì)監(jiān)部門報竣工驗收并取得批復(fù)。業(yè)主和施工隊負責(zé)人共同向管理處申請驗

6、收。 工程部進行現(xiàn)場驗收(填寫驗收表雙方簽字確認)。 施工單位提交竣工圖紙。業(yè)主提交工程合同及裝飾工程質(zhì)量保證書復(fù)印件。注意事項（資料）。13 五、裝飾管理程序五、裝飾管理程序1111、驗收合格后、驗收合格后 憑相關(guān)收據(jù)退還工人出入證押金(待施工單位交回許可證及出入證)。相關(guān)表格支持二次裝飾竣工驗收單1212、裝飾完畢及管理公司驗收合格之日起計三個、裝飾完畢及管理公司驗收合格之日起計三個月后月后如無違反本規(guī)定及物業(yè)轄區(qū)其他管理規(guī)定的行為；沒有對他人財產(chǎn)和公共場地、設(shè)施、設(shè)備等造成損害的；沒有在公共區(qū)域遺留裝飾雜物；裝飾工程符合有關(guān)條例及管理處事前所認可的審批圖紙退還裝飾押金退還裝飾押金相關(guān)表格

7、支持二次裝飾工程結(jié)算確認單14 六、辦理裝飾物業(yè)公司的準備工作六、辦理裝飾物業(yè)公司的準備工作對裝飾監(jiān)管人員進行培訓(xùn)（含人員思想素質(zhì)）。對裝飾監(jiān)管人員進行培訓(xùn)（含人員思想素質(zhì)）。戶內(nèi)水電施工圖紙及房屋設(shè)計圖紙戶內(nèi)水電施工圖紙及房屋設(shè)計圖紙; ;通過現(xiàn)場設(shè)施的基本情況制定裝飾房屋的禁止行為和通過現(xiàn)場設(shè)施的基本情況制定裝飾房屋的禁止行為和注意事項以及建筑垃圾堆放位置、清運方式和時間注意事項以及建筑垃圾堆放位置、清運方式和時間; ;裝飾進場時需簽定的資料裝飾進場時需簽定的資料; ;對廁所和廚房的防水層進行檢驗（特殊要求）對廁所和廚房的防水層進行檢驗（特殊要求）; ;明確各部門在裝飾期間的崗位職責(zé)明確各

8、部門在裝飾期間的崗位職責(zé); ;15 六、辦理裝飾物業(yè)公司的準備工作六、辦理裝飾物業(yè)公司的準備工作加強法律法規(guī)、裝飾細則的宣傳（含自用部位、設(shè)施加強法律法規(guī)、裝飾細則的宣傳（含自用部位、設(shè)施 和公共部位的宣傳）和公共部位的宣傳）; ;規(guī)范空調(diào)安裝位置、陽臺封閉方案、代管裝飾剩余材規(guī)范空調(diào)安裝位置、陽臺封閉方案、代管裝飾剩余材料地點；料地點；工程設(shè)施設(shè)備說明資料的準備。工程設(shè)施設(shè)備說明資料的準備。16 七、裝飾現(xiàn)場管理七、裝飾現(xiàn)場管理7.1 7.1 裝飾監(jiān)管員的素質(zhì)要求裝飾監(jiān)管員的素質(zhì)要求 了解,掌握房屋建筑的基本構(gòu)造的知識 。熟悉相關(guān)的法律法規(guī)，明確相關(guān)責(zé)任人員的職責(zé)范圍做到知法守法。熟悉裝飾管

9、理的程序 。有豐富的監(jiān)管經(jīng)驗（如管理、組織能力）。具備與業(yè)主溝通的一些基本技巧.（協(xié)調(diào)、溝通能力）。17 七、裝飾現(xiàn)場管理七、裝飾現(xiàn)場管理7.2 7.2 裝飾巡查內(nèi)容裝飾巡查內(nèi)容主體結(jié)構(gòu)及公共配套設(shè)施；主體結(jié)構(gòu)及公共配套設(shè)施；重新敷設(shè)的水管和電氣線路；重新敷設(shè)的水管和電氣線路；衛(wèi)生間、廚房的防水層；衛(wèi)生間、廚房的防水層；用電荷載情況；用電荷載情況；空調(diào)位置安裝情況；空調(diào)位置安裝情況；滅火器配備情況；滅火器配備情況；下水道的管理；下水道的管理；水、電、氣表的安裝情況；水、電、氣表的安裝情況；18 七、裝飾現(xiàn)場管理七、裝飾現(xiàn)場管理7.2 7.2 裝飾巡查內(nèi)容裝飾巡查內(nèi)容 裝飾垃圾；裝飾垃圾；陽臺裝

10、飾情況；陽臺裝飾情況；裝飾內(nèi)容及進度；裝飾內(nèi)容及進度；施工時間；施工時間；違章處理及整改跟蹤情況；違章處理及整改跟蹤情況；出入證檢查；出入證檢查；樓板施工情況；樓板施工情況；裝飾審批的辦理情況及審批內(nèi)容的監(jiān)管。裝飾審批的辦理情況及審批內(nèi)容的監(jiān)管。19 七、裝飾現(xiàn)場管理七、裝飾現(xiàn)場管理7.3 7.3 巡查要求巡查要求管理員每天不少于管理員每天不少于1 1次對裝飾現(xiàn)場進行巡查，主要核實次對裝飾現(xiàn)場進行巡查，主要核實裝飾許可證裝飾范圍及違章違規(guī)行為。裝飾許可證裝飾范圍及違章違規(guī)行為。 管理員裝管理員裝飾巡視記錄表飾巡視記錄表維修班巡查人員每天不少于維修班巡查人員每天不少于1 1次對裝飾現(xiàn)場進行用電、

11、次對裝飾現(xiàn)場進行用電、用水的巡查。用水的巡查。 維修員裝飾巡視記錄表維修員裝飾巡視記錄表巡邏安管員每天不少于巡邏安管員每天不少于1 1次對裝飾現(xiàn)場進行消防、治安次對裝飾現(xiàn)場進行消防、治安巡查。巡查。 安管員裝飾巡視記錄表安管員裝飾巡視記錄表維修員、安管員在進行施工巡邏時，發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定維修員、安管員在進行施工巡邏時，發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定現(xiàn)象應(yīng)制止并通知管理員聯(lián)系相關(guān)人員處理，同時將現(xiàn)象應(yīng)制止并通知管理員聯(lián)系相關(guān)人員處理，同時將情況并記錄在情況并記錄在二裝不合格事項整改通知單二裝不合格事項整改通知單中中 。20 七、裝飾現(xiàn)場管理七、裝飾現(xiàn)場管理7.4 7.4 常見的幾種違章現(xiàn)象常見的幾種違章現(xiàn)象擅自改

12、變房屋建筑結(jié)構(gòu)（含外墻、外門窗、陽臺等部擅自改變房屋建筑結(jié)構(gòu)（含外墻、外門窗、陽臺等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）的功能或布局。位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）的功能或布局。在房屋的內(nèi)外承重墻、柱、梁、板進行違章鉆、鑿、在房屋的內(nèi)外承重墻、柱、梁、板進行違章鉆、鑿、拆、搭建。拆、搭建。擅自拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排擅自拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施。污、消防等公用設(shè)施。擅自在門窗安裝網(wǎng)、罩、牌破壞房屋整體外觀。擅自在門窗安裝網(wǎng)、罩、牌破壞房屋整體外觀。21 七、裝飾現(xiàn)場管理七、裝飾現(xiàn)場管理7.4 7.4 常見的幾種違章現(xiàn)象常見的幾種違章現(xiàn)象擅自拆除地漏蓋和

13、向地漏傾倒雜物。擅自拆除地漏蓋和向地漏傾倒雜物。違反消防管理規(guī)定如：堵塞消防通道、私自動用滅火違反消防管理規(guī)定如：堵塞消防通道、私自動用滅火器（應(yīng)急燈、消火栓、噴淋、指示燈等）及損壞消防器（應(yīng)急燈、消火栓、噴淋、指示燈等）及損壞消防設(shè)備或器材的行為。設(shè)備或器材的行為。超負荷使用電器、亂拉亂接電線、存放易燃、易爆、超負荷使用電器、亂拉亂接電線、存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品造成火災(zāi)隱患等。劇毒、放射性等物品造成火災(zāi)隱患等。在公共場地?zé)慊稹⒓垙?、織物、纖維、塑料制品、在公共場地?zé)慊?、紙張、織物、纖維、塑料制品、木制品及其它廢棄物。木制品及其它廢棄物。施工現(xiàn)場不按規(guī)定配置滅火器材。施工現(xiàn)場不

14、按規(guī)定配置滅火器材。聚眾賭博、打架斗毆或其它違反治安管理的行為。聚眾賭博、打架斗毆或其它違反治安管理的行為。22 七、裝飾現(xiàn)場管理七、裝飾現(xiàn)場管理7.4 7.4 常見的幾種違章現(xiàn)象常見的幾種違章現(xiàn)象亂丟垃圾、果皮、紙屑、煙頭等雜物，隨地吐痰或大亂丟垃圾、果皮、紙屑、煙頭等雜物，隨地吐痰或大小便等不文明行為。小便等不文明行為。破壞衛(wèi)生、綠化設(shè)施設(shè)備的行為。破壞衛(wèi)生、綠化設(shè)施設(shè)備的行為。在公共場地私自堆放、吊掛雜物、亂張貼或亂涂寫等。在公共場地私自堆放、吊掛雜物、亂張貼或亂涂寫等。高空拋物、倒污水等對公共安全造成威脅的行為。高空拋物、倒污水等對公共安全造成威脅的行為。制造超量噪音（大廈正常辦公時間

15、內(nèi)不得進行大噪音制造超量噪音（大廈正常辦公時間內(nèi)不得進行大噪音的作業(yè)）等影響大廈正常辦公的行為。的作業(yè)）等影響大廈正常辦公的行為。違章停車、違反交通管理秩序或?qū)ν＼噲?、道路造成違章停車、違反交通管理秩序或?qū)ν＼噲?、道路造成污染的行為。污染的行為。有可能損害其他業(yè)戶利益或影響大廈正常辦公或安全有可能損害其他業(yè)戶利益或影響大廈正常辦公或安全的行為。的行為。23 七、裝飾現(xiàn)場管理七、裝飾現(xiàn)場管理7.5 7.5 處理違章的原則處理違章的原則以勸導(dǎo)、教育為主的原則。以勸導(dǎo)、教育為主的原則。 慎用處罰的原則。慎用處罰的原則。 批評規(guī)勸從重，處罰從輕的原則。批評規(guī)勸從重，處罰從輕的原則。 24 七、裝飾現(xiàn)場

16、管理七、裝飾現(xiàn)場管理7.6 7.6 違章處理流程違章處理流程 管理處各崗位人員發(fā)現(xiàn)裝飾人員有違章行為時，應(yīng)立即采取規(guī)勸、教育的方式進行處理，當事人如置之不理，應(yīng)及時將情況反饋到管理處。管理員接到裝飾違章信息后，應(yīng)立即通知相關(guān)人員進行處理，并開具二裝不合格事項整改通知單。屬重大違章行為的應(yīng)報管理處主任處理。 管理處主任接到重大違章信息后，應(yīng)根據(jù)實際情況及造成經(jīng)濟損失的大小，給予賠償經(jīng)濟損失或其它合法的處理意見。25 七、裝飾現(xiàn)場管理七、裝飾現(xiàn)場管理 7.6 7.6 違章處理流程違章處理流程對于業(yè)戶漠視管理處給予的處理意見，不配合物業(yè)公司正常管理工作的，可與甲方物業(yè)管理監(jiān)管部門協(xié)調(diào)解決。裝飾違章處

17、理費，可在裝飾保證金中扣除，如裝飾保證金不足以補償扣款的，可要求施工單位給予現(xiàn)金賠償。 26 七、裝飾現(xiàn)場管理七、裝飾現(xiàn)場管理7.7 7.7 裝飾中的禁區(qū)與敏感區(qū)裝飾中的禁區(qū)與敏感區(qū)禁區(qū)：禁區(qū)：1.承重墻；在“磚混”結(jié)構(gòu)的建筑物中，凡是預(yù)制板墻一律不能拆除或開門開窗；超過24厘米以上的磚墻。2.墻體中的鋼筋 ；3.房間中的梁柱；4.陽臺邊的矮墻； 5.衛(wèi)生間和廚房的防水層； 27 七、裝飾現(xiàn)場管理七、裝飾現(xiàn)場管理7.7 7.7 裝飾中的禁區(qū)與敏感區(qū)裝飾中的禁區(qū)與敏感區(qū)敏感區(qū)敏感區(qū)衛(wèi)生間的蹲便器（更換成坐便器的下水問題）；暖氣和煤氣管道； 原有的鋼窗；28 七、裝飾現(xiàn)場管理七、裝飾現(xiàn)場管理7.8

18、 7.8 裝飾驗收裝飾驗收隱蔽工程驗收水管給水是否通暢；照明和插座是否正常；電視、電話信號是否正常；網(wǎng)絡(luò)線路是否正常及地面防水情況等。雜項的驗收按照合同項目的限定，逐條審核工程項目是否全部完成；燈具是否全部亮著；29 七、裝飾現(xiàn)場管理七、裝飾現(xiàn)場管理7.8 7.8 裝飾驗收裝飾驗收潔具及其他安裝品是否安裝準確；地漏有沒有堵塞等。 非隱蔽工程裝飾后墻、地、窗、門、衛(wèi)生間防水等的驗收。防水是房屋的一個主要驗收問題。物業(yè)公司驗收內(nèi)容：衛(wèi)生間、共用設(shè)施設(shè)備、消防功能、承重結(jié)構(gòu)、外墻、空調(diào)室外機位置等方面。 30 八、做好裝飾的幾點心得裝飾進場：裝飾進場：檔案資料鉛印成冊防止資料丟失；將垃圾清運費、出入證工本費、成本費、公共能源費、租用/購置滅火器費用復(fù)費 、裝飾押金表格登記；分清哪些是業(yè)主付費，哪些為裝飾公司付費；加強裝飾細則培訓(xùn)；做好閉水試驗；