2016年房地產(chǎn)估價師試題及答案：《案例與分析》

1、12016年房地產(chǎn)估價師試題及答案：案例與分析案例分析一：A 市 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一 塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定， 此土地按照 城市規(guī)劃為住宅用地，需進行商品住宅建設(shè)。B 公司通過調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場潛力，同時也會對其后的 商品樓帶來升值作用，遂向有關(guān)部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請，申請最終得到批準。拆遷前委托 C 二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)，進行了拆 遷評估。B 公司在拆遷中遇到釘子戶 D，無正當(dāng)理由拒不與 B 公司簽 訂拆遷協(xié)議，致使商品房建設(shè)難以進行。此期間，商業(yè)中心建設(shè)按期 進行，并于次年 5月完成施工任務(wù)，并

2、通過竣工驗收。并及時辦理了 該商業(yè)中心的房屋所有權(quán)證。隨后，B 房地產(chǎn)開發(fā)公司將其出租 給 E 經(jīng)貿(mào)公司進行經(jīng)營；而 E 經(jīng)貿(mào)公司由于自身原因， 又將該商業(yè)中 心轉(zhuǎn)租給個體戶 F。 在此之后，商品住宅建設(shè)開始啟動，在建設(shè)過程 中，為了融通資金，B 房地產(chǎn)開發(fā)公司將先前建設(shè)的商業(yè)中心向建設(shè) 銀行進行了抵押，從而保證了商品住宅的按期完工。21、B 房地產(chǎn)開發(fā)公司欲改變部分土地用途，首先需辦理()手續(xù)?A. 向土地管理部門提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請B. 向城市規(guī)劃部門提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請C. 向建設(shè)管理部門提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請D. 向房管部門提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請2、

3、 責(zé)令限期拆遷決定發(fā)布后，若C 戶仍不搬遷，下列關(guān)于強 制拆遷正確的說法是()。A. A 市房屋拆遷主管部門自行組織直接強制拆遷B. B 房地產(chǎn)開發(fā)公司組織有關(guān)人員直接強制拆遷C. A 市人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷D. A 市房地產(chǎn)管理部門自行組織直接強制拆遷E. A 市房屋拆遷主管部門依法申請人民法院進行強制拆遷3、按國家有關(guān)房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)管理規(guī)定， C 二級房地產(chǎn)估 價機構(gòu)最少應(yīng)有()名取得房地產(chǎn)估價師資格證書并經(jīng)登記注冊的 專職房地產(chǎn)估價師A.3B. 4C. 5D. 7E. 94、 拆遷評估時，C 房地產(chǎn)估價機構(gòu)對對房屋拆遷性質(zhì)、面積認3定應(yīng)掌握的原則包括()A.被拆遷房屋的性質(zhì)和

4、面積一般以現(xiàn)場堪查的結(jié)果為準。B. 被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的 記載為準。C. 對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政 主管部門申請確認D. 對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市房地產(chǎn)管 理部門申請確認E. 對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向房屋面積鑒定 機構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測 繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。5、該商業(yè)中心的房屋所有權(quán)登記屬于()登記。A、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記B、房屋所有權(quán)變更登記中華考試網(wǎng)C、房屋所有權(quán)初始登記D、房屋所有權(quán)注銷登記6、B 房地產(chǎn)開發(fā)公司與 E 經(jīng)貿(mào)公司在租賃合同簽訂后()日

5、內(nèi), 辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。A、30B、45C、60D、9047、 針對 E 經(jīng)貿(mào)公司的轉(zhuǎn)租行為，下列說法正確的包括()。A、 經(jīng) B 房地產(chǎn)開發(fā)公司同意， E 經(jīng)貿(mào)公司可以依法將承租的商 業(yè)中心轉(zhuǎn)租B、 E 經(jīng)貿(mào)公司可以將承租的商業(yè)中心轉(zhuǎn)租， 不必經(jīng) B 房地產(chǎn)開 發(fā)公司同意C、 轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同不 隨之變更、解除或者終止。D、 轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也 隨之變更、解除或者終止。E、該轉(zhuǎn)租合同也必須按照有關(guān)部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)1.B 2.CE 3.C 4.BCE 5.C 6.A 7.ADE案例分析二：A市某房地產(chǎn)開發(fā)公司B,擬

6、在某市中心繁華地段進行開發(fā)建 設(shè)一商業(yè)廣場。 B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過正當(dāng)出讓方式取得了該地塊的 土地使用權(quán)，并繳納了土地出讓金。該項目建設(shè)中，B 房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招標方式，選擇了施工及監(jiān)理單位。該項目建成后，B 房地產(chǎn)開發(fā)公司將該商業(yè)廣場 1-3 層轉(zhuǎn)讓給 C 公司，將 4-5 層租給 D 公司。1、 按照國家有關(guān)規(guī)定，該地塊可以采取的出讓方式包括()。A. 拍賣方式B. 招標方式C. 協(xié)議出讓5D. 掛牌出讓2、 按照國家土地使用權(quán)年限的有關(guān)規(guī)定， 該地塊出讓的年限為()年。A. 30B. 40C. 50D. 703、 若 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司采用邀請招標方式的，應(yīng)當(dāng)向()個以 上具備承擔(dān)招標

7、項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā) 出投標邀請書。A. 1B. 2C. 3D. 4E. 54、監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)按照工程監(jiān)理規(guī)范的要求，采取()等形式，對建設(shè)工程實施監(jiān)理。A.旁站B 巡視C. 平行檢驗D. 僅聽取匯報65、 關(guān)于該項目中標人確定后，下列說法正確的包括 ()。A.招標人應(yīng)當(dāng)向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人B.招標人應(yīng)當(dāng)向中標人發(fā)出中標通知書，但中標結(jié)果不必通知所有未中標的投標人。C. 中標人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標項目，也不得將中標項目肢解后 分別向他人轉(zhuǎn)讓。D. 中標人按照合同約定或者經(jīng)招標人同意，可以將中標項目的 部分主體、關(guān)鍵性工作分包給他

8、人完成E. 中標人按照合同約定或者經(jīng)招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作分包給他人完成6、B 房地產(chǎn)開發(fā)公司和 C 公司，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后()日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向 A 市房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。A. 15B. 30C. 60D. 907、C 公司為獲得房地產(chǎn)權(quán)，應(yīng)辦理()。A. 到 A 市房地產(chǎn)行政主管部門，辦理房屋所有權(quán)初始登記，取得房屋所有權(quán)證7B. 到 A 市房地產(chǎn)行政主管部門，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，取得房屋所有權(quán)證C. 到 A 市土地管理部門，辦理國有土地使用證D. 到 A 市土地管理部門，辦理國有土地所有

9、證E.到 A 市土地管理部門，辦理集體土地使用證8、D 公司應(yīng)辦理()手續(xù)，其租賃行為才是合法的。A. B 房地產(chǎn)開發(fā)公司與 D 公司口頭租賃協(xié)議B. B 房地產(chǎn)開發(fā)公司與 D 公司簽訂書面租賃合同C. 到 A 市房地產(chǎn)管理部門登記備案，并領(lǐng)取房屋租賃證D. 到 A 市規(guī)劃管理部門進行登記參考答案：1. ABD 2.B 3.C 4.ABC 5.ACE 6.D 7.BC 8.BC案例分析題三賣房者甲與購房者乙于 2002年 4月 25日簽訂了一套裝修較陳 舊的二手房買賣合同(以下稱合同 1)和房屋裝修合同(以下稱合同 2)， 合同 1規(guī)定甲必須于 5 月 25 日交房，且乙同時付清房款。交房后甲

10、 按合同 2 進行裝修，裝修工程共 2 個月。乙于 4 月 25 日支付 90% 的購房款和 10%的裝修費，5 月 25 日付清剩余購房款和 60%的裝修 費，7 月 25 日付清剩余的 30%裝修費。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管 理部門申報買賣成交價格時，被認定應(yīng)重新評估。請在以下問題中選 擇正確的答案：1.估價時點是()8A. 2002 年 4 月 25 日B. 2002 年 5 月 25 日C. 2002 年 7 月 25 日D. 2002 年 7 月 25 日以后的某一天2.估價的價值范圍應(yīng)是()A. 合同 1 規(guī)定的房款來源：B. 合同 1 規(guī)定的 90%購房款和合同 2 規(guī)定的裝修費的 10%C. 合同 1 規(guī)定的購房款和合同 2 規(guī)定的裝修費的 70%D. 合同 1 規(guī)定的購房款和合同 2 規(guī)定的全部裝修費標準答案：1.A,2.A解 析：1即估價時點是合同訂立之日。理由如下：合同是有法 律效力的文書，雙方確定