29日南京浦口NO.2010G36地塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、 房地產(chǎn)商域網(wǎng) - 海量房地產(chǎn)資料下載南京浦口NO.2010G36地塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告營(yíng)銷管理中心市場(chǎng)部2010.10.29目 錄一、 浦口城市屬性1、 地理位置2、 面積人口3、 區(qū)域交通4、 經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況5、 產(chǎn)業(yè)布局及城市規(guī)劃二、 浦口城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1、 房地產(chǎn)主要指標(biāo)完成情況2、 2010年9月房地產(chǎn)運(yùn)行狀況3、 市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)4、 市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，后期非理性反彈值得關(guān)注三、 地塊周邊住宅市場(chǎng)分析1、 地塊周邊在售項(xiàng)目分布2、 地塊周邊在售項(xiàng)目分析3、 地塊周邊代表性個(gè)案分析4、 住宅市場(chǎng)分析小結(jié)四、 地塊周邊商業(yè)市場(chǎng)分析1、 主要商業(yè)街分布情況圖2、 主要商業(yè)街業(yè)態(tài)情況分析3、

2、 主要商業(yè)街租金情況分析4、 商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)五、 地塊分析1、 地塊區(qū)位2、 地塊指標(biāo)3、 地塊環(huán)境4、 地塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析5、 地塊SWOT分析六、 項(xiàng)目定位1、 定位依據(jù)2、 項(xiàng)目整體定位3、 商業(yè)定位4、 酒店定位5、 SOHO定位6、 辦公定位7、 物業(yè)類型組合配比定位一、 浦口城市屬性1、 地理位置 浦口區(qū)地處南京市西北部，揚(yáng)子江北岸，與南京市雨花臺(tái)區(qū)、江寧區(qū)隔江相望，北部、西部分別與安徽省來(lái)安縣、滁州市、全椒縣、和縣毗鄰，長(zhǎng)江浦口段岸線全長(zhǎng)52公里，地理位置得天獨(dú)厚，是南京輻射安徽等省市的前沿陣地。2、 面積人口區(qū)域總面積913.75平方公里，全區(qū)設(shè)4個(gè)鎮(zhèn)、7個(gè)街道辦事處。即江浦街

3、道、橋林街道、烏江鎮(zhèn)、石橋鎮(zhèn)、星甸鎮(zhèn)、湯泉街道、永寧鎮(zhèn)、盤城街道和沿江街道、泰山街道、頂山街道。有居委員會(huì)88個(gè)，村委會(huì)105個(gè)（其中，村居合署20個(gè)）。2009年末，全區(qū)居民戶總戶數(shù)為176204戶，總?cè)丝?48718人。其中：男性275342人，女性273376人，性別比100.72%。年內(nèi)遷入人口23963人，遷出11876人，人口機(jī)械變動(dòng)凈流入為12087人。年內(nèi)出生人口4475人，人口出生率為8.27；死亡人口3443人，人口死亡率為6.37；全年自然增長(zhǎng)人口1032人，人口自然增長(zhǎng)率為1.19。目前常住人口約70萬(wàn)人。浦口是南京重點(diǎn)建設(shè)的三個(gè)“大學(xué)城”之一，區(qū)內(nèi)有東南大學(xué)、南京信息

4、工程大學(xué)、南京工業(yè)大學(xué)、南京審計(jì)學(xué)院、江蘇教育學(xué)院、南京交通大學(xué)、南京農(nóng)業(yè)大學(xué)、南京鐵道職業(yè)學(xué)院、江蘇警官學(xué)院、南京政治學(xué)院、南京職工醫(yī)科大學(xué)等，在校生達(dá)11萬(wàn)人以上，成為商業(yè)消費(fèi)的主要人群之一。3、 區(qū)域交通浦口連接蘇皖，通貫四域，是南京的重要交通樞紐，區(qū)內(nèi)“四縱四橫”的主干道路構(gòu)成了四通八達(dá)的路網(wǎng)。境內(nèi)的長(zhǎng)江大橋、三橋和緯七路過(guò)江通道是目前過(guò)江的主要樞紐。在建的地鐵一號(hào)線西延、地鐵三號(hào)線，及規(guī)劃中的緯三路過(guò)江通道、地鐵四號(hào)線、軌道八號(hào)線、南京長(zhǎng)江四橋等重大過(guò)江通道的陸續(xù)建設(shè)和通車，將在新市區(qū)中心附近多線交叉，形成換乘樞紐群，滿足多樣化出行需求。未來(lái)的浦口將真正實(shí)現(xiàn)與南京主城的無(wú)縫對(duì)接。交通

5、的無(wú)縫對(duì)接，未來(lái)必然促進(jìn)浦口土地價(jià)值向南京主城區(qū)靠攏，土地價(jià)值上升的預(yù)期很大。4、 經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況4.1地區(qū)生產(chǎn)總值快速增長(zhǎng)。2009年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值216.21億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)15.2%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值16.0億元，比上年增長(zhǎng)4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值107.67億元，比上年增長(zhǎng)15.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值89.31億元，比上年增長(zhǎng)16.9%。三次產(chǎn)業(yè)比重由上年的7.8:50.7:41.4調(diào)整到7.4:49.8:42.8。二、三產(chǎn)業(yè)比重較上年上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。4.2城鄉(xiāng)居民收入不斷提高。2009年，農(nóng)民人均純收入為9902元，比上年增加912元，增長(zhǎng)10.1%。

6、農(nóng)民純收入中，來(lái)自家庭經(jīng)營(yíng)的純收入3258元，占總數(shù)的32.9%；工資性收入5803元，占總數(shù)的58.6%，比重上升了1.19個(gè)百分點(diǎn)。全年農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出為8002元，其中食品消費(fèi)3006元，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為37.57%，比上年上升1.57個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23542元，比上年增加2250元，增長(zhǎng)10.6%。其中工資性收入為16154元，經(jīng)營(yíng)性收入3178元，財(cái)產(chǎn)性收入542元，轉(zhuǎn)移性收入5864元，分別占總數(shù)的12.1%、18.1%、12.5%和12.0%。城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出為16226元，其中食品消費(fèi)支出5556元，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為34.5%，比上年下降0

7、.35個(gè)百分點(diǎn)。在崗職工年平均工資32767元，比上年增加1619元，增長(zhǎng)5.2%。4.3市場(chǎng)消費(fèi)水平得到提高。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額89.27億元，比去年同期增長(zhǎng)20.3%；貿(mào)易企業(yè)實(shí)現(xiàn)商品銷售總額171.01億元，比去年同期增長(zhǎng)54.4%。4.4市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。2009年，以紅太陽(yáng)商業(yè)大世界等5大億元市場(chǎng)全年實(shí)現(xiàn)商品銷售總額達(dá)62.11億元，比上年增長(zhǎng)9.02%，占全區(qū)商品銷售總額比重達(dá)43.8%，限額以上規(guī)模企業(yè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額24.69億元，比上年增長(zhǎng)20.6%。增幅高于限額以下企業(yè)增幅2個(gè)百分點(diǎn)。4.5旅游業(yè)進(jìn)一步得到發(fā)展。2009年，實(shí)現(xiàn)旅游直接收入5.64億元，比去年

8、同期增長(zhǎng)36.0%，景區(qū)旅游接待量達(dá)276.09萬(wàn)人次，比去年同期增長(zhǎng)31.5%。同時(shí)高檔賓館提速成長(zhǎng)，以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建成的南京鼎業(yè)金陵國(guó)際酒店有限公司、南京珍珠泉明發(fā)度假村大酒店有限公司與南京蘇寧威尼斯酒店有限公司今年上半年?duì)I業(yè)額增長(zhǎng)迅猛，共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額5227萬(wàn)元，是去年同期2倍多，增幅最低一家也達(dá)60%以上。經(jīng)營(yíng)多年的四星級(jí)賓館南京大吉溫泉度假有限責(zé)任公司經(jīng)過(guò)去年的提檔升級(jí)，新增露天游泳池等休閑服務(wù)項(xiàng)目，今年上半年生意紅火，完成營(yíng)業(yè)額2388萬(wàn)元，同比增幅為42.5%。5、產(chǎn)業(yè)布局及城市規(guī)劃浦口擁有兩個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、海峽兩岸科技工業(yè)園）和兩個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)（浦口經(jīng)濟(jì)開

9、發(fā)區(qū)、珍珠泉旅游度假區(qū)）。隨著南京“以江為軸，跨江發(fā)展”規(guī)劃格局的全面拉開，加快建設(shè)江北副城成為政府工作的重點(diǎn)，更為浦口帶來(lái)新一輪發(fā)展的重大機(jī)遇。浦口將堅(jiān)持先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，著力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)向高端發(fā)展。南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、浦口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城核心區(qū)構(gòu)成的“啞鈴狀”產(chǎn)業(yè)平臺(tái)將承載江北新城多元化產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展。5.1南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)位于浦口東部，規(guī)劃面積約80平方公里，現(xiàn)有上市公司9家，高新技術(shù)企業(yè)200多家，被聯(lián)合國(guó)全球契約組織和聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署評(píng)為“跨國(guó)公司最佳投資開發(fā)區(qū)”，區(qū)內(nèi)南京軟件園是國(guó)家火炬計(jì)劃軟件基地，已榮獲“中國(guó)服務(wù)外包基地城市示范區(qū)”、“國(guó)家軟件出口創(chuàng)新基地”和

10、“國(guó)家級(jí)南京科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心”等諸多稱號(hào)。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以“六園兩基地”為空間布局規(guī)劃，包括了軟件、車輛制造、光電子產(chǎn)業(yè)、大學(xué)科技、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范六個(gè)園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)孵化、先進(jìn)制造業(yè)兩個(gè)基地，著力形成新的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群。5.2浦口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于浦口西部，規(guī)劃面積約為20.5平方公里。園區(qū)充分借助周邊七壩物流港區(qū)和烏江船舶制造基地兩大功能平臺(tái)，突出發(fā)展生物醫(yī)藥、軌道交通、電子設(shè)備、新型材料四大優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)打造“一心、兩軸、六片”全新發(fā)展格局，即行政辦公中心、公共服務(wù)和研發(fā)軸、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，4個(gè)工業(yè)用地片區(qū)、1個(gè)居住用地片區(qū)、1個(gè)城市預(yù)留片區(qū)，努力建成承載區(qū)域新型工業(yè)化的主陣

11、地，發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)的大平臺(tái)。5.3江北新城核心區(qū)南京江北新城是浦口貫徹落實(shí)“跨江發(fā)展”戰(zhàn)略的重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，著力打造“三組團(tuán)、一岸線、一公園”，即頂山中央商務(wù)區(qū)組團(tuán)、總部大道兩翼組團(tuán)、三橋片區(qū)組團(tuán)、長(zhǎng)江景觀岸線、西江口濕地公園。新城核心區(qū)以總部大道直通主城的絕佳區(qū)位為優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代金融、總部經(jīng)濟(jì)、軟件研發(fā)、服務(wù)外包等高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)務(wù)，打造與工業(yè)化相配套、與城市化相適應(yīng)、與國(guó)際化相融合的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高低。本地塊即位于總部大道核心區(qū)?？偛看蟮纼梢斫M團(tuán)5.3.1頂山中央商務(wù)區(qū)組團(tuán)規(guī)劃面積約13平方公里，重點(diǎn)打造集商務(wù)辦公、金融保險(xiǎn)、現(xiàn)代商貿(mào)、高檔住宅、醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心、文化娛樂為一體的城市綜合

12、體，建設(shè)成為服務(wù)江北地區(qū)、輻射皖東等地區(qū)的“南京江北城市副中心”。5.3.2三橋片區(qū)組團(tuán)規(guī)劃面積約30平方公里，是塑造濱江城市景觀特色的地區(qū)，重點(diǎn)引進(jìn)高端產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)項(xiàng)目，打造高端產(chǎn)業(yè)區(qū)和高檔住宅區(qū)，建設(shè)成為集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高檔居住、休閑旅游等功能于一體的綜合片區(qū)。5.3.3總部大道兩翼組團(tuán)規(guī)劃面積約15平方公里，重點(diǎn)建設(shè)高層樓宇，全力發(fā)展企業(yè)總部、研發(fā)中心、服務(wù)外包、金融證券、電子信息以及各類知識(shí)密集型服務(wù)企業(yè)，呼應(yīng)河西CBD商務(wù)區(qū)和南京主城區(qū)，共同構(gòu)成南京的“跨江新經(jīng)濟(jì)帶”。二、浦口城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1、房產(chǎn)主要指標(biāo)完成情況2010年1-9月份全區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資49.08億元，同比增

13、長(zhǎng)14.8%，其中住宅投資35.73億元，同比增長(zhǎng)3.8%，商業(yè)用房投資7.35億元，同比增長(zhǎng)84.6%，全區(qū)房產(chǎn)施工面積620.33萬(wàn)平方米,同比下降6.5%，竣工面積113.29萬(wàn)平方米，同比下降9.2%，商品房銷售面積88.12萬(wàn)平方米，同比下降50.1%，商品房銷售額63.78億元，同比下降19.3%。2、2010年9月房地產(chǎn)運(yùn)行狀況 2.1 9月份與8月房地產(chǎn)投資銷售環(huán)比情況 房地產(chǎn)投資、銷售面積和銷售額與8月份環(huán)比分析如下：指標(biāo)名稱計(jì)量單位8月份環(huán)比增長(zhǎng)數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)%9月份環(huán)比增長(zhǎng)數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)%投資完成萬(wàn)元4478911.836740050.43銷售面積平方米599558.711331

14、40122.07銷售額萬(wàn)元381697.8110507189.52 2.2 8-9月份房產(chǎn)公司銷售面積對(duì)比公司小區(qū)名計(jì)量單位9月份當(dāng)月銷售面積8月份當(dāng)月銷售面積天華公司天潤(rùn)城平方米2885912339大華公司錦繡華城平方米60135316天浦公司玫瑰園平方米21460浦東公司威尼斯水城平方米1940418092昌盛公司雨山美地山莊平方米27300新國(guó)都公司金城麗景平方米483086紅太陽(yáng)旭日愛上城平方米298466051鑫港公司鑫庭雅苑平方米28101703、市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)3.1市場(chǎng)需求有所釋放，商品房銷售環(huán)比增幅顯著浦口區(qū)商品房銷售面積為88.12萬(wàn)m2，9月份商品房銷售環(huán)比上升8.64個(gè)百分

15、點(diǎn)，增幅大大高于全市及江南八區(qū)。銷售量環(huán)比大幅上升主要得益于以下幾點(diǎn)：一是受調(diào)控政策影響，購(gòu)房者紛紛進(jìn)入觀望期，然而在等待幾個(gè)月之后，價(jià)格仍無(wú)預(yù)期中大幅下降，因此，市場(chǎng)中積累的剛性需求有所釋放，加之少數(shù)投資性購(gòu)房者入市，使得成交量明顯回升；二是本月個(gè)別樓盤均價(jià)略有回調(diào)（如天潤(rùn)城、威尼斯水城等項(xiàng)目），吸引了部分消費(fèi)者，使銷售量有所上升。3.2整體均價(jià)有升有降，大部分樓盤價(jià)格基本穩(wěn)定從三季度看，浦口區(qū)商品住宅成交均價(jià)為8479元/m2，與二季度環(huán)比下降5.06%；但9月份均價(jià)與上月環(huán)比上升了13.1%，原因是上月別墅項(xiàng)目銷售占比較小，基數(shù)較低，而本月別墅成交量較大，因此均價(jià)環(huán)比有所上升。但從網(wǎng)上房

16、地產(chǎn)數(shù)據(jù)來(lái)看（不包含別墅均價(jià)），9月份浦口區(qū)期房商品房成交均價(jià)為8311元/m2，與8月份均價(jià)7348環(huán)比上升13.1%，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。分析原因：一是均價(jià)在7500-8500元/m2之間的樓盤，銷售面積占比近80%，如天潤(rùn)城、威尼斯水城占比分別達(dá)到31.46%、33.19%；二是近期隨著銷售量的上升，部分開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)信心有所增強(qiáng)，采取略微提價(jià)的銷售策略，成為均價(jià)小幅上升的因素之一。從9月份單個(gè)樓盤來(lái)看，各片區(qū)典型樓盤成交均價(jià)基本保持穩(wěn)定，個(gè)別樓盤價(jià)格小幅下降，如天潤(rùn)城、威尼斯水城環(huán)比分別下降了2%、2.26%；同期，也有部分樓盤價(jià)格有所上升，如大華錦繡華城樓盤，9月份期房均價(jià)8290元

17、/m2與8月份均價(jià)7660元/m2環(huán)比上升了8.22%。一方面，房?jī)r(jià)看漲心理加強(qiáng)了購(gòu)房緊迫感；另一方面，剛需集中釋放也造成了江北成交量的持續(xù)攀升。9月份，橋北各大樓盤如天潤(rùn)城、威尼斯水城、旭日愛上城、金城麗景、泰來(lái)苑等相繼開盤，無(wú)一不以熱銷收?qǐng)觥?、市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，后期非理性反彈值得關(guān)注浦口區(qū)房地產(chǎn)與全市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)相一致，商品房市場(chǎng)也呈現(xiàn)出回暖趨勢(shì)：4.1從新開盤情況來(lái)看：全區(qū)新開盤項(xiàng)目逐漸增加，如7月僅有威尼斯水城、大華錦繡華城兩家樓盤開盤，而進(jìn)入8月份以后，威尼斯水城、天潤(rùn)城均于8月中旬和8月底兩次開盤，推出房源的套數(shù)也較上月大幅增加；4.2從銷售情況來(lái)看：大華錦繡華城7月上旬推出的

18、房源，截止8月底成交率已達(dá)到90%以上；威尼斯水城8月20日開盤推出的約80套住宅，經(jīng)過(guò)兩周，成交約為70%。4.3從成交價(jià)格情況來(lái)看：個(gè)別樓盤出現(xiàn)了“價(jià)隨量升”的苗頭。如威尼斯水城8月底開盤均價(jià)為8400元/m2，折后約7900元/m2，較8月中旬的開盤均價(jià)上漲100多元/m2。綜上可以看出，新政出臺(tái)近五個(gè)月以來(lái)，目前暫時(shí)處于政策真空期，市場(chǎng)積累的大量上市量和剛性需求購(gòu)買力近期有所釋放，使得市場(chǎng)供銷呈現(xiàn)回升格局。然而，10月中上旬國(guó)家和省市又出臺(tái)了樓市調(diào)控新政，暫時(shí)限購(gòu)第三套房和加大稅收政策杠桿作用，政策出臺(tái)后，浦口區(qū)有多家樓盤推出新房源已出現(xiàn)滯銷，再次導(dǎo)致銷售量的大幅下跌。三、地塊周邊住宅

19、市場(chǎng)分析1、地塊周邊在售項(xiàng)目分布2、地塊周邊在售項(xiàng)目分析板塊 項(xiàng)目名稱 位置 物業(yè)類型 占地面積建筑面積容積率 均價(jià) 開發(fā)商 地塊附近中鐵江佑鉑庭 新浦路105號(hào) 住宅10212.178008500（尚未開盤）中鐵浦口老城區(qū)金盛田鉑宮 海院路1號(hào) 住宅、商業(yè)2.35.41.77500金盛田天鳳國(guó)際廣場(chǎng) 鳳凰大道南側(cè) 住宅、商業(yè)0.873.63.512400（住宅）14400（商辦）南京廣廈象山路、沿山大道沿線香山湖一號(hào)象山路西側(cè) 別墅1280.651200013000金盛田國(guó)信自然天城沿山東路188號(hào) 別墅75.47300.415000國(guó)信集團(tuán)錢塘望景花園象山路11號(hào) 住宅16.1522.57

20、1.38500錦麟實(shí)業(yè) 通宇林景雅園象山路 小高層13251.69900通宇地產(chǎn) 3、地塊周邊代表性個(gè)案分析-中國(guó)鐵建-江佑鉑庭3.1項(xiàng)目地址：南京市浦口區(qū)新浦路105號(hào)（西至新浦路，北至光明路，東至迎江路，南至康華路），本地塊位于其北側(cè)。江佑鉑庭3.2項(xiàng)目基礎(chǔ)信息：開 發(fā) 商：中鐵-南京昌和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；售樓地址：浦口區(qū)文德東路36號(hào)（金浪潮賓館一層西側(cè)）；售樓電話地段商圈：江浦街道；占地面積：10萬(wàn)平米；建筑面積：約21萬(wàn) M2；容 積 率：2.2；物業(yè)類別：住宅；得 房 率：約82%；總 戶 數(shù)：1800；綠 化 率：約38%；車 位 數(shù)：1500；車

21、位 比：1：0.8； 新古典主義建筑風(fēng)格3.3項(xiàng)目宣傳介紹：世界500強(qiáng)中國(guó)鐵建南京首座精品生活城，位于與河西CBD隔江鼎立的江北CBD核心商圈旁，長(zhǎng)江隧道，臨老山國(guó)家森林公園，接江浦街道繁華生活圈，地鐵一號(hào)線西延直達(dá)，地理位置先天優(yōu)越?？偨ㄖ娣e約21萬(wàn)平米的夢(mèng)想生活城精心落戶，18棟高層建筑拔地而起，70-195平米幸?？臻g燃情待放。約3800平米社區(qū)幼兒園、近7000平米超大規(guī)模社區(qū)配套一城盡現(xiàn)，鑄就等量齊觀的國(guó)際都會(huì)生活，江北新城，第一次擁有光耀未來(lái)的地標(biāo)建筑。3.4周邊交通長(zhǎng)江隧道第1站地鐵一號(hào)西延線珠江東站浦集線、浦賽線、漢江線、603路 3.5周邊配套臨近長(zhǎng)江隧道，以及珠江鎮(zhèn)，出

22、入主城輕松便利，可以享受珠江鎮(zhèn)成熟的配套（浦口老城區(qū)配套）；約3800平米社區(qū)幼兒園、近7000平米超大規(guī)模社區(qū)中心 ；教育配套：南京工業(yè)大學(xué)江浦校區(qū)、社區(qū)幼兒園（小學(xué)、中學(xué)校區(qū)待定）；商業(yè)配套：金浦假日百貨、金浦購(gòu)物中心、蘇果社區(qū)店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等（浦口老城區(qū)配套）。3.6銷售價(jià)格：尚未正式開盤，售樓處之前對(duì)外報(bào)價(jià)7800-8500元/平方米，目前詢價(jià)下來(lái)，約在8100-85007800-8500元/平方米，預(yù)計(jì)開盤價(jià)在8100元/平方米以上。4、住宅市場(chǎng)分析小結(jié)通過(guò)調(diào)查、觀察分析，浦口目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是以住宅為主，隨著江北新城、浦口新城的啟動(dòng)實(shí)施，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量將逐步放大，所在市場(chǎng)份額

23、將逐步提升；由于大牌開發(fā)商例如大華、蘇寧環(huán)球、中鐵等的早期進(jìn)駐，當(dāng)前住宅開發(fā)的水平和檔次具有相當(dāng)?shù)乃疁?zhǔn)，基本與南京主城區(qū)一致；住宅消費(fèi)客源處了浦口本地居民之外，安徽等鄰近省市居民、南京主城區(qū)受價(jià)格擠壓前來(lái)置業(yè)居民以及投資客群都占有一定的比例；目前住宅價(jià)格基本維持在8000-9000元/平方米的水平，商業(yè)地產(chǎn)在售項(xiàng)目較少，目前僅有天鳳國(guó)際廣場(chǎng)，由于其處于老城區(qū)，因此其售價(jià)也相對(duì)比較高，住宅約12400元/平方米，商辦樓14400元/平方米。四、地塊周邊商業(yè)市場(chǎng)分析地塊周邊相對(duì)比較成熟的是距離地塊約3公里左右的浦口老城區(qū)，亦即浦口區(qū)政府所在地，該區(qū)域?qū)⒊蔀榈貕K開發(fā)最重要的客源依托地之一，因此，對(duì)其

24、做一分析。1、主要商業(yè)街分布情況圖文德路文昌路鳳凰大街公園路河濱路2、主要商業(yè)街業(yè)態(tài)情況分析2.1文德路 浦口商業(yè)最繁華的道路，有金浦廣場(chǎng)、蘇果平價(jià)店等集中商業(yè) ?！敖鹌謴V場(chǎng)”總建筑面積6.8萬(wàn)，是目前江北地區(qū)最大的商業(yè)中心，共有5層。由“購(gòu)物中心”、“假日百貨”、“精品步行街”、“榮達(dá)大廈”、“金水岸花園”等5個(gè)集生活、工作、休閑、購(gòu)物于一體的購(gòu)物群組成。 其不僅吸引了大批的江北居民，安徽周邊的郊縣消費(fèi)者也來(lái)此購(gòu)物，輻射半徑較大。該商業(yè)街的主要業(yè)態(tài)為大型購(gòu)物中心、大型超市等集中型商業(yè)。2.2文昌路沿路兩側(cè)商鋪面積均較小，該路段有實(shí)驗(yàn)小學(xué)和數(shù)個(gè)較老的小區(qū)，因此，沿街商業(yè)客群比較穩(wěn)定，小店生意較

25、好。主要以服飾、鞋帽、食品餐飲、小超市等零星業(yè)態(tài)為主。2.3鳳凰大街 服飾鞋帽集中經(jīng)營(yíng)，規(guī)模較小。內(nèi)街有浦口九星綜合市場(chǎng)，主要做批發(fā)零售，人氣較旺。吸引了周邊市民和稍微偏遠(yuǎn)的市民前往。主要以服飾、鞋帽、食品餐飲、小超市等業(yè)態(tài)為主。2.4公園路 靠近職工醫(yī)科大學(xué)的商鋪規(guī)模比較小，而靠河濱路的三鑫池小區(qū)周邊商業(yè)規(guī)模則相對(duì)比較大，基本上都是大型餐飲、娛樂、會(huì)所，現(xiàn)已形成一定的規(guī)模，鮮有轉(zhuǎn)讓。周邊還有環(huán)島公寓和三鑫池比較成熟的小區(qū)，客源輻射范圍比較廣泛。業(yè)態(tài)以餐飲、藥房、小超市、中介、會(huì)所、服飾等為主。2.5河濱路 有幾十家飯店，店面不大，大約100 左右，已成規(guī)模，食客比較多?；旧衔徊惋嬕粭l街。3

26、、主要商業(yè)街租金情況分析道路名 位置或業(yè)態(tài) 面積（平方米）租金 （元/平方米/天）文德路 金浦購(gòu)物中心主題商業(yè)40-200 4.1-5.2 內(nèi)街35-1003.34-4.30區(qū)政府西25-1705.78-6.65蘇果西面25-1304.38-5.6鳳凰大街鳳凰大街東30-804.6-5.48鳳凰大街西30-502.73-3.91文昌路煙草大廈北面(美容美發(fā)、服飾、餐飲）30-901.93-2.74浦口高中附近（小超市、服飾、餐飲）30-751.33-1.84城運(yùn)路服飾、藥房、小飯店（靠職工醫(yī)院）30-801.36-2.28娛樂、會(huì)所、大型餐飲（三鑫池商業(yè)）60-11001.2-1.84河濱路餐

27、飲一條街85-1100.55-0.994、商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)通過(guò)幾條主要商業(yè)街的對(duì)比分析，可以看出，文德路附近，新型商業(yè)建筑體例如金鋪購(gòu)物中心等的租金相對(duì)比較高，基本可以達(dá)到4-5元/平方米/天，這可以作為本地塊租金實(shí)現(xiàn)的參考依據(jù)。五、地塊分析1、地塊區(qū)位位于南京浦口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，北至迎賓大道，西至新浦路 ，南至光明路，東至迎江路，該區(qū)域現(xiàn)規(guī)劃為江北新城的核心區(qū)，迎賓大道規(guī)劃定位為總部大道，本地塊位于該總部大道的南側(cè)。2、地塊指標(biāo)地塊性質(zhì)：商業(yè)混合用地 用地面積： 59040.6（88.52畝） 容積率： 5.0 總建筑面積：295200平方米建筑高度： 150 m覆蓋率： 45%綠地率：25

28、%3、地塊環(huán)境地塊所在地原為南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，現(xiàn)規(guī)劃為江北新城以及浦口新城的核心區(qū)；浦口新城為南京市政府直接管轄的重點(diǎn)推進(jìn)建設(shè)的新城，其地位與南京河西新城相一致，因此，其未來(lái)發(fā)展的潛力和前景值得期待，意味著本地塊未來(lái)具有較大的潛力和發(fā)展空間；地塊周邊現(xiàn)狀基本為工廠，尚未完成搬遷，從江北新城管委會(huì)投資促進(jìn)局了解到，企業(yè)完成搬遷需要一個(gè)比較長(zhǎng)的過(guò)程，預(yù)計(jì)至少需要3-5年，全部搬遷完畢需要5-10年時(shí)間，因此，地塊周邊環(huán)境在短期內(nèi)還難以快速改變；地塊周邊1.5公里內(nèi)人口比較少，基礎(chǔ)性消費(fèi)客源比較不足，給地塊近期開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)和壓力。4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析4.1東方城城市綜合體項(xiàng)目位于浦口區(qū)迎

29、賓大道南北側(cè)，占地面積216.6畝，總建筑面積近100萬(wàn)平方米，總投資近50億元，主要建設(shè)主題型酒店、甲級(jí)寫字樓、大型商業(yè)中心、商務(wù)公寓及地下商務(wù)廣場(chǎng)等，預(yù)計(jì)今年年底前可動(dòng)工，將成為本地塊開發(fā)的最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。4.2喬波冰雪世界項(xiàng)目占地面積426畝，總投資20億元，主要建設(shè)室內(nèi)滑雪滑冰館、五星級(jí)酒店、城市商業(yè)中心區(qū)和相關(guān)配套等。由于其內(nèi)部也有酒店、商業(yè)中心區(qū)等項(xiàng)目，因此，物業(yè)類型相近，存在一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。該項(xiàng)目目前還沒有動(dòng)工等方面的信息。4.3上海紅星美凱龍集團(tuán)家居大賣場(chǎng)項(xiàng)目占地面積90畝，總投資12億元，建設(shè)商業(yè)廣場(chǎng)及相關(guān)配套項(xiàng)目，總建筑面積27.6萬(wàn)平方米。名為家具大賣場(chǎng)項(xiàng)目，實(shí)為商業(yè)地

30、產(chǎn)項(xiàng)目，和本地塊具有同質(zhì)性，因此，競(jìng)爭(zhēng)明顯，目前還沒有動(dòng)工等方面的信息。4.4富士康軟件園項(xiàng)目占地面積2670畝，總投資100億元，總建筑面積275萬(wàn)平方米，主要建設(shè)軟硬件產(chǎn)業(yè)園、軟件學(xué)院。預(yù)計(jì)園區(qū)內(nèi)也會(huì)存在商業(yè)、酒店等項(xiàng)目，對(duì)本地塊也構(gòu)成一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。這些項(xiàng)目和本地塊一樣，都位于總部大道（迎賓大道）的兩側(cè)，因此，相互依存，同時(shí)又相互競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系相當(dāng)明顯，目前這些項(xiàng)目基本上都處于前期的相關(guān)準(zhǔn)備工作階段，尚未實(shí)質(zhì)性開發(fā)。5、地塊SWOT分析5.1優(yōu)勢(shì) 地塊位于浦口江北新城總部大道兩翼組團(tuán)內(nèi)，未來(lái)區(qū)位價(jià)值顯著； 地塊距離地鐵一號(hào)西延線珠江東站約1000米，未來(lái)交通通達(dá)性、便捷性較強(qiáng)；地塊呈東西長(zhǎng)，

31、南北窄形狀，總體方正，利于規(guī)劃設(shè)計(jì)。 5.2劣勢(shì) 地塊1.5公里內(nèi)基本還是以工廠為主，中短期內(nèi)難以改變，地塊作為商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)消費(fèi)客源不是很足； 地塊為純商業(yè)地塊，不含住宅，給地塊開發(fā)現(xiàn)金流的支撐帶來(lái)一定的難度；由于地塊周邊商務(wù)、辦公、商業(yè)氛圍還比較欠缺，野將給商業(yè)地產(chǎn)可售部分帶來(lái)一定的銷售壓力和難度。 5.3機(jī)會(huì) 江北新城、浦口新城規(guī)劃建設(shè)將促進(jìn)本地塊周邊更新、換代、升級(jí)，新城建設(shè)將給地塊未來(lái)發(fā)展提供強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力；中鐵住宅項(xiàng)目、東方城項(xiàng)目以及喬波冰雪世界項(xiàng)目等的先期進(jìn)入，將給本地塊后期開發(fā)建設(shè)帶來(lái)區(qū)域知名度提升、目標(biāo)銷售客源等機(jī)會(huì)。5.4威脅 東方城項(xiàng)目作為大型的城市綜合體，物業(yè)類型涵蓋面

32、較為豐富，與本地塊未來(lái)開發(fā)存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，同時(shí)喬波冰雪世界項(xiàng)目、紅星美凱龍項(xiàng)目、富士康項(xiàng)目等野帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅； 地塊區(qū)域基礎(chǔ)消費(fèi)客源尚顯不足，區(qū)域現(xiàn)狀及環(huán)境欠佳將帶給地塊后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理一定的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。六、項(xiàng)目定位1、定位依據(jù)1.1市場(chǎng)因素：地塊周邊尚缺寶龍城市廣場(chǎng)這種類型的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，同時(shí)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)還比較短缺，開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目存在市場(chǎng)的空白點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)；1.2環(huán)境因素：江北新城及浦口新城的高規(guī)格規(guī)劃建設(shè)，本地塊周邊，尤其是總部大道沿線作為核心啟動(dòng)區(qū)，商務(wù)、商業(yè)、辦公等環(huán)境氛圍將先期形成，并形成規(guī)模聚集效應(yīng)；1.3地塊因素：地塊呈現(xiàn)東西長(zhǎng)、南北窄的長(zhǎng)方形格局，利于建筑外立面的展示及項(xiàng)目標(biāo)志性形象的確立；1.4集團(tuán)因素:地塊基本符合寶龍城市廣場(chǎng)這種綜合體標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的基本要求。2、項(xiàng)目整體定位2.1市場(chǎng)定位：浦口新城首座地標(biāo)性城市綜合體浦口寶龍中心2.2檔次定位：高檔2.3整體規(guī)劃借鑒：在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)方面可借鑒天津?qū)汖堉行牡囊?guī)劃設(shè)計(jì)手法，突出地標(biāo)感、現(xiàn)代感和層次感。3、商業(yè)定位3.1定位依據(jù)地塊為商業(yè)混合用地。地