管理學(xué)9章-投資性房地產(chǎn)

1、管理學(xué)9章-投資性房地產(chǎn) 第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征與范圍投資性房地產(chǎn)的特征與范圍一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。和出售。二、投資性房地產(chǎn)的范圍二、投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)主要包括：投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已出租的建筑物。已出租的建筑物。4/5/20222（一）已出租的

2、土地使用權(quán)（一）已出租的土地使用權(quán) 是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營(yíng)租賃是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。4/5/20223（三

3、）已出租的建筑物（三）已出租的建筑物 是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。 企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。4/5/20224 下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：（1 1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)）自用房地產(chǎn)，即為生

4、產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。 例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店，例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店，其經(jīng)營(yíng)目的主要是通過(guò)提供客房服務(wù)賺取其經(jīng)營(yíng)目的主要是通過(guò)提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。地產(chǎn)。（2 2）作為存貨的房地產(chǎn)。）作為存貨的房地產(chǎn)。4/5/20225 某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值

5、的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)。4/5/20226【例題【例題1 1】下列項(xiàng)目中，屬于投資性房地產(chǎn)】下列項(xiàng)目中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（的有（ ）。）。A A已出租的建筑物已出租的建筑物B B已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)C C持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)D D按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地【答案】【答案】ABCABC4/5/20

6、227第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足投資性房地投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件：產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件：（1 1）與該資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；與該資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2 2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。4/

7、5/20228（一）外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量（一）外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對(duì)外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增對(duì)外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)?fù)顿Y性房值，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。于該資產(chǎn)的其他支出。企業(yè)購(gòu)入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資企業(yè)購(gòu)入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或

8、用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購(gòu)的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購(gòu)的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。能從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。4/5/20229（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量計(jì)量 企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成（即產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開始對(duì)外出達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開始對(duì)外出租

9、或用于資本增值，才能將自行建造的房租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。4/5/202210 企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)一段時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值無(wú)形資產(chǎn)，自租賃期開始日或

10、用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投之日開始，從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。資性房地產(chǎn)。4/5/202211（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 參見“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換和處置”部分內(nèi)容。 4/5/202212二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。成本。（二）費(fèi)用化的后續(xù)支出（二）費(fèi)用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足

11、投與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。入當(dāng)期損益。 4/5/202213第三節(jié)第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可以采用性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。續(xù)計(jì)量。 但是，同一企業(yè)只能采用一種模式但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

12、4/5/202214一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)性房地產(chǎn)科目設(shè)置：科目設(shè)置： 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 4/5/202215在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行

13、攤銷時(shí)，借記對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記科目，貸記“投資性房地投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目。科目。 4/5/202216二、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性二、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)（一）采用公允價(jià)值模式的前提條件（一）采用公允價(jià)值模式的前提條件 企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。續(xù)計(jì)量。 企業(yè)一旦選擇采用公

14、允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。4/5/202217采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：1.1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。 所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對(duì)于大中城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。對(duì)于大中城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。2.2.企業(yè)能夠從活

15、躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。4/5/202218( (二二) )采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理會(huì)計(jì)處理科目設(shè)置：科目設(shè)置： 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本 公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)4/5/202219 企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投

16、資進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。4/5/202220 資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額，借記允價(jià)值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)）投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)）”科目，貸記科目，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益”

17、科科目；公允價(jià)值低于其賬面余額的差額目；公允價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄。做相反的會(huì)計(jì)分錄。 4/5/202221三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤(rùn)）。收益（未分配利潤(rùn)）。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不已

18、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。4/5/202222成本模式成本模式公允價(jià)值模式公允價(jià)值模式會(huì)計(jì)政策變更會(huì)計(jì)政策變更不得轉(zhuǎn)換不得轉(zhuǎn)換4/5/202223【例題【例題2 2】關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換，下列】關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換，下列說(shuō)法中正確的是（說(shuō)法中正確的是（ ）。）。A A成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)估計(jì)變更估計(jì)變更B B已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成

19、本模式C C已采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從已采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式D D企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式可以隨意變更企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式可以隨意變更【答案】【答案】 B B 4/5/202224【例題【例題3 3】關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，下列說(shuō)法中錯(cuò)誤】關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，下列說(shuō)法中錯(cuò)誤的有（的有（ ）。）。 A A采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房產(chǎn)計(jì)提折舊采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房產(chǎn)計(jì)提折舊 B B采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)對(duì)投資性房產(chǎn)計(jì)提折舊采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)對(duì)投資性房產(chǎn)計(jì)提折舊

20、 C C已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式 D D已采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉(zhuǎn)為已采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式公允價(jià)值模式 E E已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以從已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式【答案】【答案】BDEBDE4/5/202225第四節(jié)第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）投資性房地產(chǎn)（一

21、）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，且有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)：4/5/2022261 1投資性房地產(chǎn)開始自用。投資性房地產(chǎn)開始自用。 即投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。在此種情況下，即投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換

22、日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。2 2作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。 通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。使用租賃資產(chǎn)權(quán)利

23、的日期。4/5/2022273 3自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用，改為出租。自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用，改為出租。 即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)或土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)或土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。4 4自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值。自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值。 即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的土地使

24、用權(quán)改用于資本增值，土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換的土地使用權(quán)改用于資本增值，土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為自用土地使為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。4/5/202228（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理1 1成本模式下的轉(zhuǎn)換成本模式下的轉(zhuǎn)換 應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。 投資性房地產(chǎn)采用賬面價(jià)值計(jì)量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)采用賬面價(jià)值計(jì)量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換圖示如下：圖示如下： 4/5/2022

25、29自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值賬面價(jià)值賬面價(jià)值賬面價(jià)值4/5/202230（1 1）將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，）將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額，借記應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額，借記“投資性房地投資性房地產(chǎn)產(chǎn)”科目，貸記科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”等科目。已計(jì)提跌等科目。已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備。價(jià)準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備。 將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，按其在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入分別轉(zhuǎn)入“

26、投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”科目、科目、“投資性房地投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備備”科目?？颇?。4/5/202231（2 2）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，應(yīng)按）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊、其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。等科目。 4/5/2022322 2公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換（1 1）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為

27、自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。 （2 2）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。 4/5/202233 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允

28、價(jià)值變動(dòng)損其差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)益）；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積（其他資本公值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計(jì)入所有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性積），計(jì)入所有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)收入）。轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)收入）。 投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的房地投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換圖示如下：產(chǎn)轉(zhuǎn)換圖示如下：4/5/202234自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量

29、，投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的借方差額公允價(jià)值與賬面價(jià)值的借方差額記入記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，科目，貸方差額記入貸方差額記入“資本公積資本公積其他其他資本公積資本公積”科目科目自用房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)自用房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值與賬面價(jià)值量，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額記入的差額記入“公允價(jià)值變公允價(jià)值變動(dòng)損益動(dòng)損益”科目科目4/5/202235 將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的地產(chǎn)的: :應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值， 借記借記“投資性房地產(chǎn)（成本）投資性房地產(chǎn)（成本）”科目科目，按其賬面余

30、額，按其賬面余額， 貸記貸記“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”等科目，等科目，按其差額，貸記按其差額，貸記“資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積”科科目或借記目或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目?？颇?。已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備。已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備。4/5/202236將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的：將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的：按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值， 借記借記“投資性房地產(chǎn)（成本）投資性房地產(chǎn)（成本）”科目，科目，按已計(jì)提的累計(jì)折舊等，按已計(jì)提的累計(jì)折舊等， 借記借記 “累計(jì)折舊累計(jì)折舊”等科目，等科目，按其賬面余額，

31、貸記按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”等科目，等科目，按其差額，貸記按其差額，貸記“資本公積資本公積其他資本公其他資本公積積”科目或借記科目或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益”科科目目已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。 4/5/202237將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記借記“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”等科目，等科目，按其賬面余額，貸記按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)（成本、公允價(jià)值變動(dòng)）（成本、公允價(jià)值變動(dòng)）”科目，科目，按其差額，貸記或借記按其差額，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損公允價(jià)值變動(dòng)損益益”科目?？颇?。4/5/202238【例題【例題4 4】關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)】關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值的確定，下列說(shuō)法中正確的有（值的確定，下列說(shuō)法中正確的有（ ）。）。 A A在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值 B B采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)