辦公樓物業(yè)管理方案兩篇

1、第1頁共 126 頁辦公樓物業(yè)管理方案兩篇篇一：寫字樓物業(yè)管理方案1范圍本標準規(guī)定了寫字樓物業(yè)管理服務活動中顧客服務、房屋和設 施設備運行維護服務、寫字樓秩序維護和安全服務、環(huán)境保潔服務、 綠化擺放與養(yǎng)護服務、專項特約服務等內(nèi)容及要求。本標準適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)管理服務活動。2術(shù)語和定義本標準采用以下術(shù)語和定義：2.1寫字樓為商務、辦公活動提供空間的建筑及附屬設施、設備和場地。2.2物業(yè)管理物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按 照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維 修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。第2頁共 126 頁2.3

2、物業(yè)管理承接驗收以保證寫字樓物業(yè)管理服務正常實施和物業(yè)共用部位、共用設 施設備正常使用為目的的檢查驗收。2.4顧客接受寫字樓物業(yè)管理服務的組織或個人。示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其他相關方。2.5專項特約服務寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)在物業(yè)管理服務合同約定的服務內(nèi)容 之外，提供為滿足顧客個性需求的服務。2.6突發(fā)性公共事件在寫字樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災害（包括氣象災害，地 震災害，地質(zhì)災害，生物災害等）、事故災難（包括各類安全事故, 交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài) 破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾 病，食品安全和職業(yè)危害，動物疫情，以及其他嚴重影

3、響公眾健康 和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟安 全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。3基本要求3.1寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求第3頁共 126 頁從事寫字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應具有相應的資質(zhì)，符合建設 部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法的要求。3.2物業(yè)管理承接驗收321物業(yè)管理企業(yè)應依據(jù)相關規(guī)定，與業(yè)主方進行物業(yè)管理 承接驗收；322物業(yè)管理承接驗收的條件應符合成都市物業(yè)管理承接驗收指導意見的規(guī)定；3.2.3移交的物業(yè)資料記錄清楚，簽訂了承接驗收協(xié)議， 對遺留問題的處理進行了約定；3.2.4完成了承接驗收備案。3.3管理機構(gòu)與人力資源配置要求3.3.1物業(yè)管理企業(yè)應根

4、據(jù)寫字樓的具體特點、功能定位以及 合同的約定，設置相應的管理機構(gòu)，配備適當?shù)膶懽謽俏飿I(yè)管理服 務人員；3.3.2管理人員應取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書， 專 業(yè)技術(shù)、操作人員應取得相應專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。3.3.3從業(yè)人員接受過相關專業(yè)技能的培訓，掌握寫字樓物業(yè) 管理基本法律、法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)的基本情況，能正確使用相 關專用設施設備。3.3.4管理服務人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標識，文明用語， 舉止端莊，服務主動、熱情。第4頁共 126 頁3.5管理服務要求第5頁共 126 頁3.5.1制訂有切實可行的寫字樓物業(yè)管理服務方案，有較為完整的管理服務制度和作業(yè)標準，并認真執(zhí)行;

5、3.5.2房屋共用部位完好，共用設施設備正常運行；3.5.3寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序符合合同約定的標準;3.5.4實行了“三公開”（公開收費標準、公開服務內(nèi)容和標準、公開辦事流程）；3.5.5公示24小時服務電話；3.5.6有服務受理、投訴、回訪處理程序；3.5.7管理服務中的相關作業(yè)記錄完整，可追溯。3.6檔案管理3.6.1寫字樓物業(yè)管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。3.6.2有較完善的寫字樓物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應包括:物業(yè)竣工驗收及承接驗收檔案；設備臺帳和管理維修檔案；顧客資料檔案；物業(yè)服務日常管理檔案。3.7財務

6、管理3.7.1建立健全財務管理制度，對物業(yè)管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規(guī)范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調(diào)、第6頁共 126 頁特約服務等費用須單獨結(jié)算的應準確計算；3.7.2物業(yè)管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開的 收費制度進行（合同另有約定除外），收費應操作規(guī)范；3.7.3實行酬金制的，應向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。3.8顧客滿意度3.8.1寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應每年開展顧客意見調(diào)查，顧客對物業(yè)服務的滿意度不低于合同約定標準；3.8.2每年調(diào)查顧客的

7、人數(shù)不低于寫字樓內(nèi)物業(yè)使用人總?cè)藬?shù)的2/3；3.8.3對調(diào)查結(jié)果進行分析，有改進措施。3.9專項特約服務寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應在力所能及的范圍內(nèi)，努力滿足顧客的專項服務需求，開展專項特約服務。3.10節(jié)能管理第7頁共 126 頁寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應根據(jù)物業(yè)的實際情況，制訂符合國家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案，并認真執(zhí)行。3.11突發(fā)性公共事件處理寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應對管理服務過程中可能出現(xiàn)的設施設備 故障、自然災害、事故災害、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件等突發(fā) 性公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進， 事發(fā)時按規(guī)定途徑及時報告顧客和有關部門，并采取相應措施。4顧客服務4.

8、1接待服務- 有條件的寫字樓物業(yè)管理應設置總服務臺。為物業(yè)使用人 提供咨詢、服務受理、投訴接待等服務；同時為外來的辦事人員提 供咨詢、引導等服務；- 不具備設置總服務臺條件的寫字樓，物業(yè)管理機構(gòu)應設置 服務窗口，受理物業(yè)使用人的咨詢、報修、特約服務申請和投訴。4.1.1入駐、退租服務顧客需入駐和退租時，應按規(guī)定的程序及時受理，在承諾的時 間內(nèi)辦理第8頁共 126 頁完成相關手續(xù)，及時建檔、歸檔。4.1.2報修接待服務顧客報修時，應及時受理，并在規(guī)定的時間內(nèi)到場，小修項目 當天完成（預約除外）。維修完成后應進行回訪。4.2郵件、報刊雜志收發(fā)服務421正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹

9、、匯款單、特殊郵件等應進行登記；4.2.2掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收 件人簽收；4.2.3每日10：00前（節(jié)假日除外）應將當天的報、信送達收件人；特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應在收到郵件后的2小時內(nèi)送達 （或通知） 收件人 （收件人因故不能按時接收的應做好 相關記錄） ；4.2.4顧客遷離本物業(yè)后，應為顧客提供一個月的郵件保管服 務，并盡力通知顧客領取，對無法聯(lián)系收件人的郵件，要退回郵局。4.3裝修管理服務4.3.1制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事 項和禁止行為；第9頁共 126 頁4.3.2簽訂裝修管理服務協(xié)議，明確業(yè)主、施工單位、物 業(yè)公司三方

10、的權(quán)利和義務；4.3.3建立顧客裝修檔案， 內(nèi)容應包括裝修申報登記、 審核、驗收 （裝修過程中所涉及的公共設施設備）資料。4.4投訴處理441寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)直接受理的投訴, 應核實情況，及時處理并回復投訴者。屬于物業(yè)管理責任的，應向 顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應做好解釋工作。寫字樓物 業(yè)管理機構(gòu)與投訴者無法協(xié)商解決的，應上報物業(yè)管理企業(yè)或上級 主管部門處理；4.4.2寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)直接受理的投訴，應在一個工作日 內(nèi)回復處理結(jié)果，最長不得超過三個工作日；4.4.3顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉(zhuǎn)來的 投訴，應查明事實，確認證據(jù)，分清責任后如實反映情況或上報書 面材料，協(xié)

11、助上級部門做好相應工作；4.4.4向公安機關報案的投訴，應協(xié)助公安部門處理；4.4.5涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；4.4.6受理、處置顧客投訴應做好記錄。4.5專項特約服務受理對顧客提出的專項特約服務要求，應在24小時內(nèi)回復；在物業(yè) 管理機第10頁共 126 頁構(gòu)力所能及范圍內(nèi)的，原則上應當受理，不能受理的要告訴 原因。5房屋共用部位、共用設施設備運行、維護服務5.1房屋共用部位維護管理5.1.1建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧 客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)；5.1.2墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不 起殼、無遺缺；修補墻面的粉刷

12、層及面磚應保持與原墻面色差、材 質(zhì)一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材 無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發(fā)現(xiàn)有氣鼓、碎裂或隔 熱板有斷裂、缺損的，應在規(guī)定時間內(nèi)安排專項修理；5.1.3對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護， 維修養(yǎng)護記 錄完整；5.1.4根據(jù)房屋實際使用情況和使用年限， 定期檢查房屋的安 全狀況，做好檢查記錄；5.1.5發(fā)現(xiàn)問題及時向房屋產(chǎn)權(quán)人報告，屬于小修范圍的，及 時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時提出方案或建議，經(jīng)房屋 產(chǎn)權(quán)人同意后組織實施。遇緊急情況時，應采取必要的應急措施。5.2裝修管理第11頁共 126 頁5.2.1執(zhí)行住宅室內(nèi)裝飾裝修管

13、理辦法、住宅裝飾裝修驗 收標準、成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定等相關規(guī)定；5.2.2按照裝修管理服務協(xié)議約定的時限，及時審核、回 復裝修人的裝修申報；523每日巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行 為、現(xiàn)象應及時勸阻、制止。如制止無效，應向業(yè)主和有關部門報 告。5.3共用設施設備日常運行、維護服務5.3.1變配電系統(tǒng)高壓電氣設備至少每二年進行一次安全測試，油浸式 變壓器每年進行一次安全測試，留存高壓電氣測試合格報告；低壓配電設備每年至少一次全面停電檢修；按照規(guī)定周期對變配電設施設備進行檢查、維護、清 潔，并做好記錄；高低壓配電柜

14、運行正常、操作靈活，儀表顯示準確；變壓器運行正常，通風降溫設備可靠，溫度顯示準確;直流操作系統(tǒng)運行正常， 蓄電池組充、 放電量符合工 作要求，至少每年進行一次充、放電試驗；第12頁共 126 頁功率因數(shù)自動補償運行正常，功率因數(shù)不低于0.9，電容器容量符合工作要求，無鼓包、漏液現(xiàn)象；制定突發(fā)事件應急處理程序和臨時用電管理措施，明 確停、送審批權(quán)限，停、送電按規(guī)定提前通知顧客；制定配電室人員出入管理制度，配電室實行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材；531.10咼壓防護用具、驗電器按規(guī)定每半年檢定一次，計量器具、檢測儀表

15、按規(guī)定周期送計檢局檢定。5.3.2應急供電系統(tǒng)5.321每周檢查發(fā)電機組的機油位、冷卻液位、蓄電池液位、 空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無滲漏；5.322制定發(fā)電機組管理規(guī)程，常備不低于4小時運行所需 的油料，配置符合要求的滅火器材；每月啟動發(fā)電機組試機30分鐘，釋放柴油濾清器中 的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度；每運行250小時或兩年更換發(fā)機組機油、機油濾清器、柴油第13頁共 126 頁濾清器、冷卻液；發(fā)電機組手動及自動聯(lián)機正常，保護功能完善，發(fā)生 停電時保證30分鐘內(nèi)向重點設備、區(qū)域供電；應急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時間不低

16、于90分鐘，蓄電池無漏液、腐蝕現(xiàn)象；定期對應急照明柜進行檢查、維護、清潔，每月進行 一次切換試驗，每年進行一次蓄電池組充、放電試驗；制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準備，發(fā)生停電時30分鐘內(nèi)恢復供電。533給排水系統(tǒng)533.1每天檢查一次生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門，定期檢查公共衛(wèi)生間、開水房、管道井內(nèi)的上下水管道、 閥門、減壓閥，集水坑、污水坑、室內(nèi)外排水溝渠（井）。設備運行 正常，壓力符合要求，儀表指示準確，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；5.332生活水泵、管道、閥門定期進行維護保養(yǎng)；集水坑、 污水坑、化糞池、室內(nèi)外排水溝渠（井）定期疏通清掏；排水

17、暢通 無堵塞；生活水箱（池）檢修口封閉、加鎖，通氣口需設隔離網(wǎng)，環(huán)境衛(wèi)生，無污染物；第14頁共 126 頁533.4雨、污水分離，不得混排，污水排放達到DB51/190-93四川省水污染物排放標準；制定水質(zhì)管理制度， 供水管理符合 城市供水水質(zhì)管 理規(guī)定 、生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法；二次供水需辦理二次供水衛(wèi)生許可證、供水管理 人員持健康證上崗；二次供水水箱（池）每半年由具備資質(zhì)條件的專業(yè)清 潔公司清洗消毒，并抽取水樣送成都市疾控中心檢驗，取得水質(zhì)檢測合格報告；533.8制定停水、爆管等應急處理程序，計劃停水按規(guī)定提前通知顧客；5.3.3

18、.9計量器具、壓力儀表按規(guī)定周期送計檢局校驗；0未經(jīng)水行政主管部門許可，不得擅自采取地下水或直接從江河取水。5.3.4空調(diào)系統(tǒng)設備工作正常、安全裝置有效；5.342定期巡查設備運行狀態(tài)并記錄運行參數(shù)；每月檢查空調(diào)主機，測試運行控制和安全控制功能，分析運行數(shù)據(jù)；5.344定期檢查冷卻塔電機、變速箱、布水器及其它附屬設第15頁共 126 頁備，每年至少清洗、維護保養(yǎng)冷卻塔一次；定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機及泵體，每年進行一次添加更換潤滑脂、清潔葉輪、基礎緊固、除銹刷漆等維護保養(yǎng)；定期對空氣處理單元、新風處理單元、風機盤管、濾 網(wǎng)、

19、加（除）濕器、風閥、積水盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器 分水器、風機表冷器進行檢查、清洗和保養(yǎng)；定期對空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜進行檢查，緊固螺栓、 測試絕緣，保證系統(tǒng)的用電安全；5.348管道、閥門無銹蝕，保溫層完好無破損，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；每二年至少除銹漆刷漆一次；5.349定期對空調(diào)循環(huán)水進行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析，保證系統(tǒng)水質(zhì)符合標準要求；5.3410根據(jù)實際情況進行風管系統(tǒng)清洗和空氣質(zhì)量測定，保證空氣質(zhì)量符合標準要求；1壓力表、真空儀、傳感器等測量裝置按規(guī)定周期送 計檢局校驗；2按國家相關要求嚴格控制溫度范圍，夏季室內(nèi)溫度22-26C,冬季室內(nèi)溫

20、度18-22C,定期對空調(diào)系統(tǒng)設施設備進行 能耗（水、電、煤氣、燃油等）統(tǒng)計和分析，做好節(jié)能工作。3在每個供冷期或供熱期交替運行之前，或系統(tǒng)停機 一段時第16頁共 126 頁間后又重新投入運行時，必須對系統(tǒng)所有設施設備（如冷卻 水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風管、新風系統(tǒng)等的管件、閥門、電 氣控制、隔熱保溫等）進行嚴格細致的檢查、清洗、測試和調(diào)整， 確定正常后方能投入運行。5.3.5鍋爐系統(tǒng)寫字樓物業(yè)管理方案蒸汽鍋爐每年由專業(yè)檢測機構(gòu)對鍋爐設備進行一次安全檢測，并對鍋爐 電機部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進行檢測。除定期送檢外，還應做好以下日常維護：每年對鍋爐及附屬

21、設備進行一次全面二級保養(yǎng)； 按規(guī)定更 換油 （氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤滑電機、校驗安全閥、檢查交換器并添 加樹脂、設備管道補漆；對除氧器、冷凝水箱檢進行修清洗；對鍋 筒內(nèi)部進行檢查并除垢；每半年對蒸汽壓力表進行一次校驗；對爐膛清灰；每季度對鍋爐及附屬設備進行一次一級保養(yǎng)；對防爆門及 泄爆裝置進行安檢；清理燃燒器、鼓風機風葉、煙管通灰；對機械 設備更換或添加潤滑油；超壓、超溫保護試驗，安全閥自動排氣一 次；每月對油氣管路過濾器進行一次清洗，對安全連鎖裝置安 全性能實第17頁共 126 頁驗一次；- 檢測水質(zhì)的硬度，應不大于3毫克/升;鍋爐安全附件及儀表齊全，動作可靠；在額定的流量范圍內(nèi)，輸出蒸汽壓力在

22、允許范圍之內(nèi)；- 汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏；蒸汽減壓站輸出壓力波動在20%之內(nèi)。各種證書齊備，操作人員持證上崗535.2熱水鍋爐- 定期對溫控儀進行檢測；附屬設備的維護保養(yǎng)可參照“蒸汽鍋爐”的相應條款實施。5.3.6電梯、自動扶梯電梯運行平穩(wěn)、乘座舒適、平層準確，轎廂照明、內(nèi)外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎廂內(nèi)整潔無污染；536.2根據(jù)溫度情況開啟轎廂風扇；536.3警鈴或其它救助設備功能完備，稱重裝置可靠，安全 裝置有效無缺損，電梯運行無異常；自動扶梯運行平穩(wěn)舒適，安全防護裝置齊全有效；應由A級專業(yè)資質(zhì)的電梯、 自動扶梯維修保

23、養(yǎng)單位進 行維護第18頁共 126 頁保養(yǎng)，經(jīng)技術(shù)監(jiān)督局檢測并獲得安全檢驗合格證，在有效 期內(nèi)運行；設專職人員對電梯維護保養(yǎng)進行監(jiān)督， 對電梯運行進行 管理，并按技術(shù)要求做好日常運行巡檢及記錄；至少保障一臺電梯24小時運行；電梯發(fā)生一般性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應在1小時內(nèi)到達現(xiàn)場維修；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，寫字樓物業(yè)管理專職人員應及時應急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應在30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行搶修；536.10電梯機房實行封閉管理，機房內(nèi)溫度不超過設備安 全運行環(huán)境溫度，配備應急照明、滅火器和盤車工具齊全，并掛于 顯眼方便處。537消防系統(tǒng)537.1當

24、被檢測探測器響應參數(shù)達到預定值時，探測器應輸 出火警信號，同時啟動探測器的確認燈；537.2操作啟動部件，手動火災報警按鈕應能輸出火災報警 信號，報警按鈕應當有動作顯示；537.3火災時應能將火災疏散層的揚聲器和廣播背景音響 系統(tǒng)強制第19頁共 126 頁轉(zhuǎn)入火災應急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層內(nèi)；報警功能：能正常接收來自火災探測器及其它報警觸 發(fā)器件的火災報警信號，發(fā)出聲光信號；故障報警：當控制器和火災探測器、控制器和傳輸火 災報警信號作用的部件發(fā)生故障時，應當正確指示出故障部位；火警優(yōu)先功能：顯示預報警和故障信號時，如有火災 報警信號輸入，應當立即

25、顯示火災報警信號；顯示故障信號時，如 有預報警信號輸入，應當顯示預報警信號；537.7電源轉(zhuǎn)換功能：主電源切斷時，備用電源應當能自動投入運行；當主電源恢復時能從備用電源自動轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)；537.8火災確認后，發(fā)出控制信號，強制電梯全部停于首層， 并接受其反饋信號。消防電梯聯(lián)動迫降后可進行人工操作，其功能、信號均應當正常；537.9火災確認后，應當控制相應部位的正壓風機和排煙風機啟動，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；0火災確認后，發(fā)出控制信號，將著火層防煙風閥、排煙閥打開，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；1確認火災后，控制室應能控制有關部位的防火卷簾門按第20頁共 126

26、頁規(guī)定程序下降，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；2火災確認后，應當釋放所有門禁裝置，保證疏散門 的暢通；3消防對講電話應語音清楚無干擾；4自動噴淋系統(tǒng)有水流動時，其水流指示器應顯示、 壓力開關應動作、水力警鈴應發(fā)出報警鈴聲；5安全出口、疏散指示燈火災時應在維持90分鐘以上 的照明時間；6消防水帶每半年檢查一次，應無破損、發(fā)黑、發(fā)霉第21頁共 126 頁現(xiàn)象;537.17聯(lián)動控制臺工作正常、顯示正確，系統(tǒng)誤報率不超過3%;8消防泵每月啟動一次，每年保養(yǎng)一次；9消火栓每月檢查一次，保持消火栓箱內(nèi)配件完好，

27、閥桿每年加注潤滑油并放水檢查一次;0控測器至少每三年進行 次清洗除塵；1消防管道、閥門至少每一年進行 次除銹刷漆；2保證消防用水的基本儲備，確?；馂碾U情時的應急滅火用水;3消防系統(tǒng)由具有合格專業(yè)資質(zhì)的消防維保公司對其進行維護保養(yǎng);4工作人員經(jīng)消防培訓考試合格，持證上崗；5消防主機除檢修時間外，必需處于開機運行狀態(tài)；6發(fā)生 般性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應在1小時內(nèi)到達現(xiàn)場維修；發(fā)生重大故障時，物業(yè)管理專職人員應及時采取相應措施應急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應在30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行搶修；7監(jiān)

28、督專業(yè)消防維保公司做好消防設備月、季、年度測試工作，按時段和設備數(shù)量比例，抽查、檢測系統(tǒng)設備，全年覆 蓋所有系第22頁共 126 頁統(tǒng)設備；537.28配合專業(yè)消防公司制定消防設備年度保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督完成情況；9制定消防應急預案，每年進行一次消防火災演練。5.3.8安全防范系統(tǒng)系統(tǒng)設置時間、日期準確，攝像機編號有邏輯性；矩陣工作正常，線路整齊，分組同步切換標識清楚；538.3傳輸線路應有良好的接地，并對干擾信號進行屏蔽，同 軸電纜兩端“地電壓”應一致；錄像機工作正常，顯示準確、整潔；錄入資料應保持7天以上， 并應有時間、 日

29、期及攝像 機編號，有特殊要求的參照相關規(guī)定；攝像機安裝牢固，位置正確，工作正常、整潔，室外 攝像機應注意防水、防塵、密封及散熱，并應滿足室外最低照度要 求；畫面分割器工作正常、整潔；監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；多媒體圖形工作站應直觀顯示各監(jiān)控點位置，對報警應及時響應；538.10紅外雙鑒探測器、玻璃破碎探測器、周界報警裝置第23頁共 126 頁應安裝牢固，靈敏可靠，及時反饋報警信息；1每季度對UPS電源進行一次完全代載放電，并充電 檢測；2維修保養(yǎng)工作由專職人員進行，非受權(quán)專業(yè)人員不 得擅自更改安

30、防設置及對主機開蓋檢測箱內(nèi)元件；3設立監(jiān)控資料調(diào)用、查閱權(quán)限，調(diào)用、查閱需經(jīng)受 權(quán)；4制定應急處理程序，出現(xiàn)重大安全隱患時應采取必 要補救措施；5每年由物業(yè)公司組織相關專業(yè)人員對安全防范系統(tǒng)進行一次全面檢查，對安全防范方面存在的漏洞、隱患等情況進行限期整改。5.3.9樓控系統(tǒng)服務器及UPST作正常、通訊正常；工作站工作正常、通訊正常、整潔；傳感器工作正常，靈敏度適應，通訊正常；執(zhí)行調(diào)節(jié)器工作正常，狀態(tài)及反饋信息準確;539.5直接數(shù)字控制器工作正常，輸出信號正確，通訊正常、整潔、線路整齊；539.

31、6末端設備工作正常，線路無損，安裝牢固；539.7執(zhí)行計算機權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計算機設置 和更換計算機硬件、軟件、使用外來軟件和光盤；第24頁共 126 頁539.8制定應急處理程序，定期對計算機系統(tǒng)數(shù)據(jù)進行備份；每年對儀器儀表、傳感器進行校對；0建立機房管理制度，控制室機房實行封閉管理，無 老鼠進入縫隙，配備符合要求的滅火器材。5.3.10網(wǎng)絡通訊通信處理機、交換和調(diào)制解調(diào)機數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊；維護終端工作正常、整潔；工作電源及UPS工作正常，設備整潔，顯示儀表無損；配線架排線整

32、齊，標識完好，數(shù)據(jù)齊全；光纖配架排線整齊，標識完好，數(shù)據(jù)齊全；插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔；第25頁共 126 頁5310.7建立授權(quán)機制、訪問控制、加密與解密相關管理制度;專人監(jiān)控關鍵設備：文件服務器、數(shù)據(jù)庫服務器、打印服務器、交換機等;病毒預防：從管理、技術(shù)和法律等方面著手，預防病毒侵入;0實時對服務器數(shù)據(jù)進行文件備份；1計算機工程師應用相關軟件定期對Web Server，Datebase Server,Mail/FTP等Server進行觀測，發(fā)現(xiàn)故障及時記錄，并通知相關部門維修。531

33、1門禁系統(tǒng)服務器及UPS工作正常、通訊正常；工作站工作正常、通訊正常、整潔；讀卡器指示燈完好、工作正常；電子門鎖工作正常；門磁開關工作正常，靈活有效；建立系統(tǒng)權(quán)限管理規(guī)定，不得隨意更改系統(tǒng)設置；作好門禁系統(tǒng)的安全保密工作，不得泄露有關信息；每半年對門磁開關、讀卡器、電子門鎖及蓄電池進行檢測第26頁共 126 頁5312有線及衛(wèi)星電視衛(wèi)星天線安裝牢固，外觀整潔；放大器、解碼器、混合器、鄰頻調(diào)制器等設備工作正常、整潔;光纖收

34、發(fā)機、放大器、分配器工作正常，線路衰減小;傳輸線路正常，圖像清晰；每半年檢測一次干線及各分支器的輸出電平。5313廣播與背景音樂系統(tǒng)節(jié)目源設備工作正常；信號放大及處理設備工作正常、整潔，音量及音響調(diào)控效果完好;揚聲器等末端設備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰;背景音樂與消防報警系統(tǒng)的連接切換工作正常；每季度檢測傳輸電壓；每半年進行次全面檢杳與調(diào)試。5.3.14數(shù)字會議系統(tǒng)多媒體顯示、數(shù)字音響、攝錄像、冋聲翻譯等設備工作正常;5314.2視頻、音頻、網(wǎng)絡線路

35、傳輸正常、無干擾;5314.3每半年進行一次全面檢查與調(diào)試。5.3.15停車場管理系統(tǒng)第27頁共 126 頁服務器及UPS工作正常、通訊正常；工作站工作正常、通訊正常、整潔；出入口機工作正常，通訊正常；區(qū)域及車場車位計數(shù)顯示器工作正常、整潔，數(shù)據(jù) 準確；圖像識別系統(tǒng)工作正常，攝像機工作正常，車輛及 車牌號清晰，信息相對應及時存入、讀出數(shù)據(jù)庫；電動道閘工作正常、整潔， 反應靈敏；車輛檢測器工作正常；執(zhí)行計算機權(quán)限管理規(guī)定， 不得私自改變計算機設置和更換計算機硬件、軟件、

36、使用外來軟件和光盤；每月對車位進行一次系統(tǒng)數(shù)據(jù)和現(xiàn)場實際情況的校 對，并及時調(diào)整區(qū)域及車場車位顯示器數(shù)據(jù)，核對收費數(shù)據(jù)；0定期備份系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)。5.3.16公共照明系統(tǒng)制定公共照明節(jié)能管理制度，照度符合GB50034-20XX建筑照明設計標準；5316.2每天一次巡檢大堂、電梯間、停車場、通道、光彩第28頁共 126 頁照明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率98%以上，如有缺損及時更換；每周一次巡檢公共照明電源柜，如有問題及時處理，保證設備正常運行和安全用電。5.3.17避雷系統(tǒng)每年雨季前由成都市防雷中

37、心對建筑避雷系統(tǒng)進行 檢測，留存檢測合格報告，同時動員和組織寫字樓內(nèi)的使用人對重 要設施設備進行防雷檢測；保持避雷系統(tǒng)完整性，不得擅自拆除、遷改避雷設 施；每半年對樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、避雷 網(wǎng)、屋面設備、其它金屬物體的接地裝置進行全面檢查，有問題及 時解決；每季度對強、弱電井、設備間內(nèi)的機電設備、配電 柜接地裝置進行檢查，每月對變配電設備接地裝置、避雷器進行檢查，保證所有機電設備、配電柜（箱）、管道、金屬構(gòu)架物接地良好;成都地區(qū)寫字樓建筑物（無特殊計設要求情況下） 接地電阻標準：3類建筑接地電阻：W10Q2類建筑接地電

38、阻：W4Q計算機房接地電阻：W4Q。第29頁共 126 頁5318高空作業(yè)設備5318.1設備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測機構(gòu)檢驗合格，保持安全裝 置完好并在有效期內(nèi)安全運行；5318.2設備操作人員應嚴格遵守安全規(guī)定，嚴格執(zhí)行安全 操作規(guī)程，嚴禁超載；設備應嚴格執(zhí)行作業(yè)前的機電系統(tǒng)安全檢查與運行 狀態(tài)的確認；吊籃運行平穩(wěn)，無傾斜；設備各儀表指示準確，各類開關動作靈活；通訊設 備正常；在運行中，不得隨意卸開裝置的護罩、封門及其他 任何裝置；設備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并 將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定。應有專業(yè)人員

39、對設備運行進行管 理、記錄；應定期對設備系統(tǒng)進行檢查及保養(yǎng)，對提升系統(tǒng)進行全面測試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素5319測量計量裝置5319.1測量、計量裝置按規(guī)定周期送計檢局校驗，確保準 確性和有效性；電能表、煤氣表、水表等計量裝置按規(guī)定周期抄寫 數(shù)據(jù)，第30頁共 126 頁計算能源消耗量，建立數(shù)據(jù)檔案并分析控制；測量裝置按規(guī)定周期巡查、記錄數(shù)據(jù)，為設備正常 運行提供證據(jù)資料；建立測量、計量裝置臺帳和檢定校驗記錄表。5.3.20標識系統(tǒng)辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉儲庫區(qū)內(nèi)應設指示性標識（包括引導標志和

40、功能標識，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾 人通道、門牌號、商務中心、問詢處、衛(wèi)生間、有毒有害廢棄物存 放點標識等）；辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁 煙區(qū)等設置警示性標識；應在主要道路及停車場設置交通標識，主要路口設 路標；配置并在適當時使用“維修進行中”、“小心地滑”等臨時性服務狀態(tài)標識;5320.5標識的圖形符號應符合GB/T 10001.1標志用公共信息圖形符號 第1部分：通用符號標準的要求。消防與安全標 識應符合GB2894安全標志、GB 13495消防安全標志的要求。 各類標識的格式應統(tǒng)一，懸掛（擺放）應安全、正規(guī)、醒目、

41、便利、 協(xié)調(diào)、無涂改，文字規(guī)范。第31頁共 126 頁6秩序維護與安全服務6.1門衛(wèi)6.1.1主出入口24小時值班，舉止文明、態(tài)度和藹，用語規(guī) 范、禮儀規(guī)范，按時到崗，堅守崗位不脫崗；6.1.2保持個人儀表整潔、門崗周圍環(huán)境清潔，注意觀察人員 進出情況，發(fā)現(xiàn)疑點應當及時詢問，勸阻小商小販不要在寫字樓物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂設攤點；6.1.3對進出寫字樓物業(yè)管理區(qū)域的各類車輛進行有效疏導， 保持出入口的暢通；6.1.4對外來人員（施工、送貨、參觀等）實行進出管理，必 要時引導至電梯廳或指定區(qū)域；對非工作時間進入寫字樓的人員應 進行詳細登記；6.1.5對物品進出實施分類管理，大件物品進出應進行審驗，拒絕

42、危險物品進入。6.2巡邏621科學、合理安排巡邏路線，重點、要害部位每小時至少 巡邏一次，發(fā)現(xiàn)違法、違章行為應及時制止；622按規(guī)定時間、路線巡回檢查，多看、多聽、多問，排除 各種不安全因素；發(fā)現(xiàn)疑點應追查原因，同時通知有關部門；6.2.3巡視中發(fā)現(xiàn)異常情況，應立即通知有關部門并在現(xiàn)場采 取必要第32頁共 126 頁措施，隨時準備啟動相應的應急預案；6.2.4收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡邏人員應及時到達， 并采取相應措施；6.2.5對寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設置的消火栓（箱）、窨井蓋、 安全警示標志等涉及公共安全的設施設備進行巡查，發(fā)現(xiàn)缺失，損 壞或不能正常使用等情況，應及時報告并記錄。6.3安

43、全監(jiān)控6.3.1監(jiān)控設施應24小時開通，保證對安全出入口、內(nèi)部重 點區(qū)域的安全監(jiān)控，保持完整的監(jiān)控記錄；6.3.2監(jiān)控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后， 應及時報警，并通知相關人員及時趕到現(xiàn)場進行處理；6.3.3監(jiān)控的錄入資料應至少保持7天，有特殊要求的參照相 關規(guī)定或行業(yè)標準執(zhí)行；634保持治安電話暢通，接聽及時（鈴響三聲內(nèi)應接聽）。6.4交通和車輛停放管理6.4.1根據(jù)實際情況設置行車指示標志，規(guī)定車輛行駛路線，指 定車輛停放區(qū)域，公開收費標準；6.4.2車輛管理人員應對進出的各類車輛進行管理，維護交通 秩序，第33頁共 126 頁保證車輛便于通行、易于停放；若對進出車輛有疑問，

44、應向 駕駛員敬禮后再進行詢問；6.4.3收費管理的車庫應24小時有專人管理；車輛停放有序， 車庫場地定時清潔，無易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏氣車輛進入停車場；6.4.4地面、墻面按車輛道路行駛要求設立明顯指示牌，照明、消防器械配置齊全；6.4.5非機動車應定點停放。6.5安全管理6.5.1消防安全管理應建立健全消防管理制度，建立消防責任制；樓內(nèi)應設置消防設施，保持消防通道暢通，在樓內(nèi)明 顯位置設置消防疏散示意圖；定期對消防設備設施進行巡視、檢查和維護，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險栓及噴 嘴外殼良好，壓力指示在區(qū)域線范

45、圍內(nèi)，器材不超過有效期，各類 設備設施能正常運行與使用；檢查記錄詳細，如發(fā)現(xiàn)消防器材有異 常情況，應及時予以調(diào)換或第34頁共 126 頁報修；制訂火險應急預案，定期進行消防宣傳和消防演習；對易燃易爆品設專人專區(qū)管理。6.5.2安全生產(chǎn)及災害預防建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，普及安全用 電、用氣知識。如遇暴雨或其他災害性天氣時，應采取以下應急措 施：對設備機房、停車場、廣告牌、電線桿等露天設施的抗強風能力進行檢查和加固；對集水井水泵運轉(zhuǎn)情況進行檢查，保證正常排澇；對排水系統(tǒng)進行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通；及時準備必要的搶險物資，安排值班人員進

46、行巡查。突發(fā)事件管理根據(jù)各寫字樓物業(yè)管理的實際情況，制定突發(fā)性公共事件應急預案，每年根據(jù)實際情況組織12次應急演習；當發(fā)生突發(fā)性事件時，應按預定方案進行處理，全力配合有關部門，保護顧客人身安全并盡量減少財產(chǎn)損失。7環(huán)境保潔服務第35頁共 126 頁7.1環(huán)衛(wèi)設施應根據(jù)寫字樓的實際情況合理設置相關環(huán)衛(wèi)設施，如在主要進 出口設置果皮箱、在適當位置設置垃圾中轉(zhuǎn)房、在集中裝修期間應 有臨時建渣堆放處等。7.2清潔、保潔責任制清潔、保潔實行責任制，有專職保潔人員和明確的責任范圍， 實行標準化作業(yè)。7.3各區(qū)域清潔要求：區(qū)域衛(wèi)生標準外圍及周邊道路 地面干凈無雜物、無積水，無明顯污跡、油 漬；

47、明溝、窨井內(nèi)無雜物、無異味；各種標示標牌表面干凈無積塵、 無水印；路燈表面干凈無污漬。綠化帶及水池 綠地內(nèi)無雜物，花臺表面干凈無污漬，水池內(nèi) 水質(zhì)清澈，池內(nèi)無漂浮物，池壁無青苔等污垢，水池無異味。大廳、樓內(nèi)、公共通道 地面干凈、無污漬，有光澤，保持地 面材質(zhì)原貌；門框、窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無灰塵、無污 漬；門窗玻璃干凈無塵，透光性好，無明顯印跡；各種金屬件表面第36頁共 126 頁干凈，無污漬，有金屬光澤；門把手干凈、無印跡、定時消毒；天 花板干凈，無污漬、無蛛網(wǎng)；燈具干凈無積塵，中央空調(diào)風口干凈， 無污跡，進出口地墊擺放整齊，表面干凈無雜物，盆栽植物無積塵。會議室、接待室 地面、墻面

48、、干凈，無灰塵、污漬；天花板、 風口目視無灰塵、污漬；桌椅干凈，物品擺放整齊、有序。樓梯及樓梯間 梯步表面干凈無污漬，防滑條（縫）干凈，扶 手欄桿表面干凈無灰塵，防火門及閉門器表面干凈無污漬，墻面、 天花板無積塵、蛛網(wǎng)。公共衛(wèi)生間 地面干凈，無污漬、無積水，大小便器表面干凈， 無污漬，有光澤；各種隔斷表面干凈，無亂寫亂畫，金屬飾件表面 干凈，無污跡，有金屬光澤；墻壁表面干凈，天花板無污漬、蛛網(wǎng)； 風口或換氣扇表面干凈無積塵；門窗表面干凈，窗臺無灰塵；玻璃 干凈無水漬；洗手臺干凈無積水，面盆無污垢；各種管道表面干凈 無污漬；各種物品擺放整齊規(guī)范；廢紙簍雜物超過2/3應及時傾倒, 衛(wèi)生間內(nèi)空氣流通

49、并且無明顯異味。停車場 地面干凈，無雜物，無明顯油漬、污漬；頂部各種管 網(wǎng)、燈具表面干凈無積塵、蛛網(wǎng)；墻面干凈無積塵，各種指示牌表 面干凈有光澤；消防器材表面干凈，擺放整齊；減速帶表面干凈無 明顯污跡，各種道閘表面無灰塵。開水間及清潔間 地面干凈，無雜物、無積水，地墊擺放整齊 干凈，天花板干凈無蛛網(wǎng)，燈罩表面無積塵、蛛網(wǎng)，墻面干凈無污 漬，各種物品表面第37頁共 126 頁干凈無漬，清潔工具擺放整齊有序，室內(nèi)無明顯 異味。電梯及電梯廳 電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無污跡、無 灰塵、無印跡，地面干凈，空氣清新、無異味；電梯凹槽內(nèi)無垃圾 無雜物，按鈕表面干凈無印跡；扶梯踏步表面干凈，扶手表面干凈

50、 無灰塵、污漬，玻璃表面干凈透光性好，不銹鋼光亮無塵；梳齒板 內(nèi)無雜物污漬；廳內(nèi)地面干凈有光澤。電器設施 燈泡、燈管、燈罩無積塵、無污跡。裝飾件無積塵、 無污跡；開關、插座、配電箱無積塵、無明顯污跡。垃圾桶及果皮 箱 桶、箱按指定位置擺放，桶身表面干凈無污漬無痰跡，煙灰缸 內(nèi)煙頭不應超過3個，垃圾不應超過2/3，內(nèi)膽應定期清潔、消毒消防栓、消防箱、公共設施 保持表面干凈，無灰塵、無污漬 報警器、火警通訊電話插座、滅火器表面光亮、無積塵、無污跡； 噴淋蓋、煙感器、揚聲器無積塵、無污漬。監(jiān)控攝像頭、門警器表 面光亮、無積塵、無斑點；消防栓外表面光亮、無印跡、無積塵， 內(nèi)側(cè)無積塵、無污跡。垃圾中轉(zhuǎn)房

51、 中轉(zhuǎn)房應專人管理定時開放，袋裝垃圾擺放整齊, 地面無明顯垃圾，無污水外溢，房內(nèi)應無明顯異味，垃圾日產(chǎn)日清。設備機房、管道、指示牌 無衛(wèi)生死角、無垃圾堆積，無積塵、 目視無蜘蛛網(wǎng)、無明顯污漬、無水漬；指示牌、廣告牌無灰塵、無 污跡，金屬件表面光亮，無痕跡。外墻 目視潔凈、無污垢；表面、接縫、角落、邊線等處潔凈， 無污跡、第38頁共 126 頁無積塵。平臺、屋頂 無垃圾堆積。7.4環(huán)境消殺管理消殺工作應在盡量不影響寫字樓物業(yè)管理使用人工作的前提下 進行，如上班前、下班后或者利用節(jié)假日等；消殺使用的藥劑應是 有關部門發(fā)放或者是使用低毒高效的藥劑，在消殺過程中注意做好 個人防護。7.5垃圾清運對寫字

52、樓產(chǎn)生的生活垃圾應專人負責，日產(chǎn)日清；對寫字樓產(chǎn) 生的建筑垃圾應有專人負責清理。7.6保潔工作中的應急處理寫字樓如出現(xiàn)自來水爆管、化糞池外溢、公共性疫情等情況， 應啟動相應的應急預案，全力配合有關部門，保障顧客人身安全， 減少財產(chǎn)損失。8綠化服務8.1室內(nèi)綠化8.1.1室內(nèi)綠化應根據(jù)顧客的喜好和室內(nèi)布局的需要擺放具 有觀賞價值的植物；第39頁共 126 頁8.1.2綠化養(yǎng)護人員應征得顧客同意后方可進入辦公室養(yǎng)護 植物；工作時不能發(fā)出聲響；枯枝敗葉、水滴等應及時清理干凈；8.1.3植物應鮮活，具有觀賞價值。葉面干凈，具有光澤，無 積塵，無枯枝敗葉，無病蟲害，無雜草；盆器及托盤完好干凈，托 盤無積

53、土。土面不外露；8.1.4選擇適宜在室內(nèi)栽培的植物品種，觀賞性強，觀賞期長, 管理方便；8.1.5室內(nèi)根據(jù)顧客需要擺放植物；公共區(qū)域根據(jù)合同的約定或 建筑的室內(nèi)布局合理擺放。植物的大小和色彩應與室內(nèi)空間及裝修 的格調(diào)相一致；8.1.6室內(nèi)盆栽應選用無毒、無害、無異味的基質(zhì)栽培；如需 施肥只能使用無機肥，嚴禁使用有機肥；發(fā)現(xiàn)病蟲害及時更換植物， 禁止在室內(nèi)噴灑農(nóng)藥。8.2室外綠化8.2.1室外綠化養(yǎng)護應達到綠地及花壇內(nèi)各種植物存活率100%。綠地設施及硬質(zhì)景觀完好無損。植物群落完整，層次豐富,黃土不外露，有整體的觀賞效果。植物季相分明，生長茂盛；822保持土壤適度濕潤，原則上“不干不澆，澆則澆透

54、”； 澆灌中流出的余水及時清理；8.2.3草坪保持平整，高度不超過5厘米，草屑及時清理；喬 木修剪第40頁共 126 頁科學合理，剪口光滑整齊，樹冠完整美觀，無徒長枝、下垂枝、枯枝，內(nèi)膛不亂，通風透光；綠籬修剪整齊有型，保持觀賞面 枝葉豐滿。花灌木花后修剪及時，無殘花；8.2.4綠地內(nèi)立視應無明顯雜草，土壤疏松通透；8.2.5按植物品種、生長速度、土壤狀況，適時適量施無機肥;8.2.6預防為主，生態(tài)治理。草皮無病斑，植物枝葉無蟲害咬 口、排泄物、無懸掛或依附在植物上的蟲繭、休眠蟲體及越冬蟲蛹；8.2.7綠地內(nèi)無垃圾，喬木無樹掛。9專項特約服務在不違反法律、法規(guī)、規(guī)章的前提條件下，當顧客提出專

55、項特約服務要求時，物業(yè)管理機構(gòu)應在力所能及的范圍內(nèi)給予滿足；在提供專項特約服務前，應向顧客明示專項特約服務內(nèi)容 和服務標準，并與顧客商定特約服務收費標準；- 專項特約服務的收費標準：有政策規(guī)定的應按政策規(guī)定執(zhí)行，沒有政策規(guī)定的由雙方協(xié)商確定。第41頁共 126 頁篇二：某辦公樓物業(yè)管理方案 一、物業(yè)管理內(nèi)容及要求（一）安全管理服務：安全管理服務的目的是維護物業(yè)范圍內(nèi)正常的工作、生活秩序、協(xié) 助用戶做好內(nèi)部的安全防范工作（包括消防安全監(jiān)控）。要求保安人 員應具有良好的身體素質(zhì)、心理素質(zhì)、保安技能，要忠于職守，有 勝任保安工作的綜合能力，還要有良好的職業(yè)道德、做到禮貌待客、 堅持原則。保安人員的選

56、配應根據(jù)本項目實際情況嚴格篩選。根據(jù)不同的崗位， 擬設立門衛(wèi)保安、巡邏保安、大廳保安、監(jiān)控保安等。保安人員應 認真負責地做好各項安保工作，要實行嚴格的規(guī)章制度，不空崗、 漏崗，發(fā)現(xiàn)可疑情況和事故苗頭立即上報，并迅速處理、果斷處置， 確保機關、大樓及相關設施不發(fā)生問題。門衛(wèi)保安要固定執(zhí)勤，定點式守衛(wèi)，要24小時值班，對進入大門的 人員、車輛、物資進行嚴格檢查、驗證、登記；維護物業(yè)管理區(qū)內(nèi) 部的安全秩序.同時兼來客咨詢、信件報紙分發(fā)等服務。巡邏保安要做到主動、熱情、耐心、周到的服務，杜絕因工作失職 造成物業(yè)區(qū)域被盜和其他事件；保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場的良好 秩序和車輛停放安全，及時發(fā)現(xiàn)各種事故隱患

57、，不因失職而出現(xiàn)一次意外事故，維護正常的工作、生活秩序（二）保潔、綠化服務：1、保潔：日常保潔工作是通過日常清掃工作，對物業(yè)區(qū)域定時、定 點、定人第42頁共 126 頁進行廢棄物的收集和清運；通過清、掃、擦、拭、除、洗 等常規(guī)性服務，保持所有公共區(qū)域和公共部位的清潔衛(wèi)生，從而提 高工作、生活的環(huán)境質(zhì)量。主要包括以下幾項：（1） 垃圾處理（不包含外運費）：包括收集、清除、回收、壓實、 運達指定地點。垃圾臺外觀整潔，壓縮垃圾箱體保持干凈；化糞池 的清運。（2） 院落衛(wèi)生：做好灰塵清掃、污跡清洗，地面維護等工作，做到 地面干凈無塵土、煙頭、紙屑等雜物；綠化區(qū)通道及時清掃干凈。 墻面、頂面的清潔維護按

58、物業(yè)管理規(guī)范執(zhí)行。（3） 公共衛(wèi)生間：無臭味、異味；便器干凈，便池無銹跡。地面清 潔，無痰跡、無煙頭、無雜物、將紙簍倒凈并刷洗干凈，紙簍每日 上午和下午各傾倒一次。洗手池、水龍頭、墻角整潔、無塵土和蜘 蛛網(wǎng)。（不包含衛(wèi)生紙和洗手液）（4） 物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共衛(wèi)生：走廊、大門、值班室、樓梯地面干凈無 污跡、痰跡、塵土、紙屑等雜物；公共區(qū)域玻璃干凈明亮、無塵土。樓梯扶手和鐵藝保持干凈，電梯間保持清潔干凈。物業(yè)區(qū)域的保潔: 樓梯、扶手、窗臺、墻面干凈無塵土，墻角無蜘蛛網(wǎng)。車庫、停車 場地面整潔，墻角無蜘蛛網(wǎng)。（5） 大禮堂、會議室保持干凈整潔，用后及時打掃。（6） 定期樓頂清掃，保持清潔。（7） 外墻清

59、洗由用戶自行組織實施。第43頁共 126 頁2、物業(yè)區(qū)域綠化：要做好對現(xiàn)有物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠地、草坪、苗木的 養(yǎng)護管理，負有美化環(huán)境的責任。養(yǎng)護管理包括：澆水、施肥、整 形、修剪、防治病蟲、保證現(xiàn)有苗木成活率等。（三）設備維護及保養(yǎng)服務1、 電梯的運行管理；甲方負責與電梯公司簽訂維修保養(yǎng)合同，負責 電梯的維護和保養(yǎng)，并按照技術(shù)監(jiān)督局的規(guī)定進行年檢；2、 空調(diào)制冷設備及管網(wǎng)的日常運行，保證制冷系統(tǒng)的高效可靠運行; 甲方負責與空調(diào)公司簽訂維保合同，定期組織維修保養(yǎng)。3、 運行好配電系統(tǒng)的良好工作狀態(tài)，確保區(qū)域內(nèi)用電供應正常；4、 辦公室內(nèi)、公共區(qū)域內(nèi)照明的維護保養(yǎng)；5、 排污泵維護保養(yǎng)，維護好物業(yè)區(qū)域

60、內(nèi)的供、排水系統(tǒng)；6、 負責消防自動報警系統(tǒng)、消防栓和噴淋系統(tǒng)的運行，保持消防系 統(tǒng)各種設備的正常工作狀態(tài)；甲方與廠家或?qū)I(yè)公司簽訂消防維保合同，負責消防設施的維護，包含滅火器的換粉7、大禮堂音響設備、投影設備等的操作、維護保養(yǎng)和確保正常使用；8對物業(yè)管理范圍內(nèi)的水、電、暖、空調(diào)、排污等設備的零修、維 護、應達到相應規(guī)定標準、發(fā)生故障，應及時排除，保證辦公的正 常運行和使用。設備維修分為大、中、小三類。200元（含）以下單第44頁共 126 頁件材料費屬小修范圍，由物業(yè)公司承擔；中修、大修由用戶承擔。 物業(yè)管理區(qū)辦公室內(nèi)維修，根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定維修服務，服務產(chǎn)生 的材料費由業(yè)主承擔。水電維修必須