2016年上半年市房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析報告

1、2016年上半年市房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析報告今年以來，*市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 運(yùn)行呈現(xiàn)出投資連續(xù)下滑，新開工面積減少，商品房銷售不 暢的局面，*市房地產(chǎn)市場運(yùn)行中存在的問題值得高度重視 和密切關(guān)注。根據(jù)統(tǒng)計部門提供的數(shù)據(jù)，結(jié)合我局近期的調(diào) 研情況，現(xiàn)將 20162016 年上半年*市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析 如下：一、全市及中心城區(qū) 1 1 至 4 4 月房地產(chǎn)業(yè)基本情況（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降幅減少。*市今年1 1 至 6 6 月實現(xiàn)房地產(chǎn)投資億元，同比下降% %降幅較上月末減少了 % %其中住宅投資億元，同比增長% %較去年同期的上升 % % 占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為 % %全市房地產(chǎn)開發(fā)投資占

2、規(guī) 模以上固定資產(chǎn)投資（億元）的比重為% %投資規(guī)模增速低于全市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資增速個百分點。截止6 6 月末，思茅區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，同比增長% %占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 % %高于去年同期個百分點，*主城區(qū)房地產(chǎn)投資比重進(jìn)一步加大。（二）商品房供應(yīng)量下降，銷售面積下滑。全市商品房施工面積萬平方米，同比下降% %商品房新開工面積萬平方米，同比下降 % %商品房銷售面積萬平方米，同比下 降% %商品房銷售額億元，同比下降 % %待售面積萬平方米，同比上升% % *市主城區(qū)今思茅區(qū)商品房施工面積萬平方米， 同比下降% %商品房新開工面積萬平方米，同比下降% %商品房銷售面積萬平方

3、米，同比下降% %商品房銷售額億元，同比下降% %待售面積萬平方米，同比下降 主城區(qū)房地產(chǎn)呈 現(xiàn)出投資下降，新開工面積銳減，銷售面積下降的局面。（三） 二手房成交面積出現(xiàn)大幅下降。從 *市主 城區(qū)房地產(chǎn)交易相關(guān)數(shù)據(jù)看，主城區(qū)二手房1 1 至 6 6 月成交面 積萬平方米，同比增速下降 % %從分月的數(shù)據(jù)看，20162016 年 3 3 月份成交量受政策影響出現(xiàn)集中辦理房產(chǎn)交易的行為，僅20162016 年 3 3 月就辦理交易面積萬平方米，剔除 3 3 月異動，成交情況基本平穩(wěn)。（四） 保障性安居工程建設(shè)有序推進(jìn)。全市 20162016 年保障性安居工程建設(shè)任務(wù) 17781778 套，到 20

4、162016 年 6 6 月新開工 200200 套，開工率 % % 基本建成 16601660 套，占基本建成任務(wù)的 % % 完成配租 716716 套。二、當(dāng)前制約*市房地產(chǎn)投資增長存在的突出問題（一）*市續(xù)建房地產(chǎn)項目存量投資不足。20162016年以前開工建設(shè)的 2727 個房地產(chǎn)項目在 20162016 年前形成了大量 的實物投資，并計攤了大量的土地投資，續(xù)建項目建設(shè)基本 進(jìn)入尾聲，剩余的存量投資額約在8 8 億元左右。（二）擬建房地產(chǎn)項目前期工作進(jìn)展緩慢。房地3 / 7產(chǎn)企業(yè)從取得土地到開工建設(shè)，需要經(jīng)過多項行政審批，面 對多個部門監(jiān)管，各項證照辦理齊備快的約需要 9 9 個月以上

5、， 對希望快速推進(jìn)項目的企業(yè)形成了制約。從主城區(qū)目前擬開 工房地產(chǎn)項目看，主要制約房地產(chǎn)動工的情況有：一是土地上遺留建筑物及其他構(gòu)筑物影響項目 進(jìn)展。一類是在土地出讓時，還有原來的建筑沒有拆除，影 響企業(yè)開展地勘等相關(guān)工作，如原啤酒廠地塊、原林校地塊、 原市糧食局地塊。二類是原住戶貸款抵押了原住房，原住戶 獲得賠償后沒有辦理抵押注銷手續(xù)，使購地者不能辦理土地 使用權(quán)證，如原市糧食局地塊。三類是穿越地塊的供水、 輸 電、 廣電等市政配套設(shè)施影響項目推進(jìn)，如茶馬古城、鼎城 國際、俊宏譽(yù)園項目。二是各類行政審批時間不確定無法預(yù)測項目進(jìn) 展，并且各項審批互為下一步審批前置。 房地產(chǎn)企業(yè)自己梳 理了審批

6、流程，從取得土地到獲得施工許可證可以合法正式 動工需要八大步驟 1 15 5個分項， 其中直接關(guān)系到項目進(jìn)展的 有， 第一是建設(shè)工程規(guī)劃許可，項目在職能部門經(jīng)過部門會 審和專家會審后，需要市規(guī)建委會議通過，而市規(guī)建委會議 的召開時間不確定且間隔時間太長，直接影響了項目進(jìn)度， 建設(shè)工程規(guī)劃許可是各房地產(chǎn)企業(yè)意見較為集中的行政審 批；第二是人防審查核準(zhǔn)，對配套建設(shè)人防工程的項目，圖 紙審查必須報到省級人防圖紙審查部門審查，耗時長，差旅費(fèi)用高， 并且人防施工存在壟斷經(jīng)營情況， 房地產(chǎn)企業(yè)無議 價空間；第三是施工圖紙消防審查，時間長，費(fèi)用高，環(huán)節(jié) 多；第四是各種保證金占用企業(yè)資金，辦理建設(shè)工程施工許

7、可證前，需要繳納墻改基金 1010 元/ /平方米，農(nóng)民工保證金和 準(zhǔn)備金建設(shè)方和施工方分別按工程中標(biāo)價3%3%繳納，安全文明措施費(fèi)按中標(biāo)價- - % %專戶繳納保管。各項行政審批順利與否 對房地產(chǎn)項目推進(jìn)起到了關(guān)鍵性的作用。三是房地產(chǎn)企業(yè)投資積極性下降。在當(dāng)前市場環(huán) 境條件下，房地產(chǎn)市場預(yù)期發(fā)生了較大的變化，供需雙方均 對市場持觀望態(tài)度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對投資趨于保守，特別 是在市場銷售不景氣，建筑成本上升，融資渠道不暢時更是 放慢開發(fā)節(jié)奏。四是受近期對房地產(chǎn)企業(yè)稅收清查審計影響，房 地產(chǎn)企業(yè)在統(tǒng)計數(shù)據(jù)申報上趨于保守。近期審計部門對房地 產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)審計，企業(yè)在申報相關(guān)數(shù)據(jù)時越來越趨 于

8、保守，對實際完成的投資及銷售均按保守數(shù)據(jù)申報。五是雨季來臨，影響項目施工。由于大部分項目 在今年 2 2 月、5 5 月份分兩批通過市規(guī)委會審批后，才進(jìn)入施 工圖設(shè)計環(huán)節(jié)，辦理完各項審批剛好進(jìn)入雨季，雨季施工斷 斷續(xù)續(xù)，工程投資量增長幅度不會太高。六是主城區(qū)農(nóng)村預(yù)留產(chǎn)業(yè)用地投資無法計入房地產(chǎn)投資。在城市建設(shè)過程中，城區(qū)的部分村民集體在土地 征收后獲得了大量的預(yù)留產(chǎn)業(yè)用地，目前部分房地產(chǎn)企業(yè)和 村集體協(xié)商投入資金建設(shè)預(yù)留產(chǎn)業(yè)用地，由于土地所有權(quán)是 村集體的，在土地流轉(zhuǎn)上一直未得到突破，形成了無法入統(tǒng) 房地產(chǎn)投資的情況。如碩豐地產(chǎn)公司與高家寨村民小組、版 納金和金途地產(chǎn)公司與大寨村民委5 / 7員

9、會、幸福投資公司與嘎 龍村民小組、至勝地產(chǎn)與三家村村民委員會和大荒地村民小 組。七是部分實際已經(jīng)開工建設(shè)項目無法入統(tǒng)。部分 企業(yè)未辦理完相關(guān)許可手續(xù)，提前開工，出現(xiàn)施工安全建管 不到位，投資無法入統(tǒng)的情況。 如茶馬古城、*大世界項目。八是*市城市綜合體項目前期工作進(jìn)展緩慢。列 入全省 150150 個城市綜合體建設(shè)的*市城市綜合體項目除*購 物大世界、創(chuàng)基尚城、茶馬古城進(jìn)展順利外，其他項目還處 在項目前期規(guī)劃階段，土地供應(yīng)還未落實。三、抓房地產(chǎn)項目工程進(jìn)度、促投資、穩(wěn)增長的相關(guān)措施及建議（一）建議立即召開中心城區(qū)擬建房地產(chǎn)項目推 進(jìn)辦公會議，實行各部門現(xiàn)場辦公，聯(lián)動解決項目推進(jìn)存在 的困難。采

10、取市級領(lǐng)導(dǎo)牽頭， 市發(fā)改、國土、人力資源保障、 住建、規(guī)劃、人防、消防、思茅區(qū)聯(lián)合辦公，對中心城區(qū)擬 建的 2525 個項目解決前期審批的實際困難， 方便企業(yè)完成相 關(guān)審批后進(jìn)入項目施工階段。（二）建立通道。盡快成立綠色通道審批領(lǐng)導(dǎo)小 組，急事急辦、特事特辦，使大項目好項目盡快落地。對 符合*市建設(shè)休閑養(yǎng)生度假基地的房地產(chǎn)項目，納入綠色通 道審批。（三）開展房地產(chǎn)企業(yè)信用體系建設(shè)。逐步建立*市房地產(chǎn)企業(yè)信用評價標(biāo)準(zhǔn)，由發(fā)改、國土、稅務(wù)、工商、工信、勞動、住建等部門共同組成標(biāo)準(zhǔn)制定小組，根據(jù)企業(yè) 項目建設(shè)的經(jīng)歷結(jié)合管理部門意見對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信用 星級評定，按一至五星的標(biāo)準(zhǔn)，可以在繳納墻改基金、農(nóng)民 工保證金、安全文明措施費(fèi)等保證金環(huán)節(jié)有相應(yīng)的繳納標(biāo) 準(zhǔn)，使企業(yè)少繳或不繳相應(yīng)的保證金。（四）改革審批方式，縮短審批時限，盡快構(gòu)建 聯(lián)合審批平臺。改變目前建設(shè)工程審批流程，項目的布局及 外立面方案在規(guī)劃職能部通過后即報市規(guī)委會審批，其他相 關(guān)地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)職能部門按地塊出讓條件審批即可。同 時固定市規(guī)委會會議時間，方便企業(yè)安排工程進(jìn)度。（五）抓監(jiān)督查辦，建立領(lǐng)導(dǎo)掛鉤聯(lián)系機(jī)制。按 土地管理相關(guān)法規(guī)對取得土地兩年以上為動工的，嚴(yán)格執(zhí) 法，且因政府部門原因無法動工的及時解決相關(guān)制約因素， 由于企業(yè)原因未動工的，按相關(guān)管理規(guī)定辦理。