房地產(chǎn)法規(guī)試題及標(biāo)準(zhǔn)答案建筑房地產(chǎn)類物管管理建筑類專業(yè)通用版

1、房地產(chǎn)法規(guī)試題A 卷一、名詞解釋(20分)1.房地產(chǎn)2.土地征用3.綜合開發(fā)4.房地產(chǎn)交易5.物業(yè)服務(wù)合同二、填空（20分）1.按土地的開發(fā)程度，土地可以分為 、 、 。2.房地產(chǎn)法律關(guān)系由 、 、 三大要素構(gòu)成。3.綜合開發(fā)的特點是 和 。4.征用耕地的土地補(bǔ)償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的 倍，征用耕地每一名農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的 倍；土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的總和不超過該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的 倍。5.國有土地建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式主要有 和 。6.房地產(chǎn)中介服務(wù)主要包括三類： 、 和 。7.根據(jù)我國人民法院組織法，我國的設(shè)有 、 、 和 四級

2、法院。三、判斷正誤（正確的打“”，錯誤的打“”）。（10分）1.不動產(chǎn)包含房地產(chǎn)，房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，是不動產(chǎn)的一部分。（ ）2.房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地上、后地下的原則實施。 （ ）3.征用基本農(nóng)田或基本農(nóng)田以外的耕地35公頃的，其他土地超過70公頃的，由省級人民政府批準(zhǔn)。 （ ）4.房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，到縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理備案登記手續(xù)。 （ ）5.房地產(chǎn)權(quán)屬登記是現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)和核心。 （ ）6.房屋贈與的受贈人要向國家繳納房屋現(xiàn)值價格10%的契稅。 （ ）7.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間具有明顯的委托關(guān)系。 （ ） 8

3、.仲裁實行一裁終局原則。 （ ）9.人民法院適用簡易程序?qū)徖戆讣?，?yīng)當(dāng)在立案起3月內(nèi)審結(jié)。（ ）10.承租人在租賃期限內(nèi)可以自行決定轉(zhuǎn)租房屋。 （ ）四、簡答題（30分）1.土地所有權(quán)包括哪些權(quán)利？有哪些特征？2.我國確立房地產(chǎn)法律關(guān)系的行為有哪些？3城市房屋拆遷安置的原則有哪些？4.房地產(chǎn)抵押的法律特征？5.房屋贈與的條件？五、案例分析（20分）1. 2009年9月，邵某與劉某簽訂了房屋買賣合同，購買劉某一套價值30萬元的房屋，并向劉某交納購房定金6萬元。2009年11月劉某又與賈某簽訂了一份房屋買賣合同，將房屋以35萬元的價格賣給賈某，賈某支付完清了房屋價款并辦理了過戶手續(xù)。邵某與劉某簽訂

4、合同后，一直催促劉某辦理過戶手續(xù)，但劉某以各種理由拖延。后來，邵某到房管局查詢得知，劉某已將該住房賣給賈某并已辦理了過戶手續(xù)。請問：（1）邵某與劉某、邵某和賈某簽訂的兩份合同是否都有效？（2）房屋究竟是歸劉某還是賈某所有？為什么？ （3）劉某在本案中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種違約責(zé)任？ 2.某市進(jìn)行房屋拆遷，拆遷補(bǔ)償方案是評估價上浮15%，一次性搬家獎勵費為10000元。現(xiàn)張某有一營業(yè)用房要拆遷，該房營業(yè)面積為35平米，評估價為4500元每平米，有4名從業(yè)人員，停產(chǎn)停業(yè)損失按每人每月1000元計算，停業(yè)時間估計為2月。另外天然氣補(bǔ)償按每戶3200元計算，電話移機(jī)按照每部58元計算。請問：（1）拆遷人應(yīng)當(dāng)給張

5、某補(bǔ)償哪些項目？（2）張某要求貨幣補(bǔ)償，一共可以拿多少補(bǔ)償金？房地產(chǎn)法規(guī)試題參考答案A 卷一、名詞解釋(20分)1.房地產(chǎn)：以下兩種解釋皆可（1）狹義的房地產(chǎn)是指房屋、地基以及房屋附屬土地；廣義的房地產(chǎn)是指國際上通用的不動產(chǎn)，即一個地區(qū)所有土地及地上附著物。（2）房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)是指在法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的房屋財產(chǎn)，地產(chǎn)是指在法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的土地財產(chǎn)。2.土地征用：是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民補(bǔ)償后，將農(nóng)民集體土地變?yōu)閲型恋氐男袨椤?.綜合開發(fā)：是指根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃的要求，對一定規(guī)模的區(qū)域的土地、房屋建筑、基礎(chǔ)

6、設(shè)施及配套工程進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)的管理方法。4.房地產(chǎn)交易：是指以房地產(chǎn)為特殊商品而進(jìn)行的各種經(jīng)營活動，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。5.物業(yè)服務(wù)合同：是指物業(yè)管理企業(yè)與委托人簽訂的，物業(yè)管理企業(yè)接受委托提供物業(yè)管理服務(wù)，委托人支付管理費用的合同。二、填空（20分）1. 過生地、生地、熟地2.主體、客體、內(nèi)容3.統(tǒng)一、配套4.6-10、4-6、305.出讓、劃撥6.房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)7.最高人民法院、高級人民法院、中級人民法院、基層人民法院三、判斷正誤（10分）1. 2. 3. 4. 5. 678910四、簡答題（30分）1.土地所有權(quán)包括哪些權(quán)利？有哪

7、些特征？答：土地所有權(quán)是一種民事權(quán)利，是土地所有權(quán)人對土地的擁有、占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地使用權(quán)具有物權(quán)的一切特征，同時具有：（1）權(quán)利的基礎(chǔ)性；（2）權(quán)利的邏輯性；（3）權(quán)利的派生性；（4）權(quán)利的排他性。2.我國確立房地產(chǎn)法律關(guān)系的行為有哪些？答：（1）房地產(chǎn)行政管理行為；（2）當(dāng)事人的行為；（3）司法行為：行政措施、房地產(chǎn)仲裁、房地產(chǎn)訴訟。3城市房屋拆遷安置的原則有哪些？答：（1）誰拆遷誰安置的原則；（2）安置相當(dāng)原則；（3）安置和補(bǔ)償相分離的原則4.房地產(chǎn)抵押的法律特征？答：（1）以確保債權(quán)實現(xiàn)為目的；（2）抵押權(quán)以獲得房地產(chǎn)的交換價值為實質(zhì)內(nèi)容；（3）不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有；（4

8、）抵押權(quán)的設(shè)定為要式法律行為。5.房屋贈與的條件？答：（1）房屋贈與的主體必須具有民事主體資格；（2）贈與人對房屋應(yīng)當(dāng)具有所有權(quán)或依法處分權(quán)；（3）標(biāo)的物必須是依法可以贈與的房屋。五、案例分析（20分）1.答：（1）邵某與劉某簽訂合同，是雙方真實意思的表示，不存在合同法第五十二條規(guī)定的無效情形，應(yīng)認(rèn)定為有效合同；因為同樣的理由，賈某與劉某后簽訂的合同也是有效的，除非賈某已經(jīng)知道前一份合同的存在。（2）賈某所有。我國物權(quán)法和城市房地產(chǎn)管理法都規(guī)定：“不動產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力?！睋?jù)此，已經(jīng)辦理過戶登記的，房屋歸登記的產(chǎn)權(quán)人所有。賈某與劉某簽訂的合同有效，又辦理了過戶登記

9、，則房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移至賈某名下，并受法律保護(hù)。（3）本案中邵某只能要求劉某承擔(dān)違約責(zé)任，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。根據(jù)合同法的規(guī)定，違約的劉某應(yīng)向邵某雙倍返還定金，即12萬元。2.答：（1）拆遷人應(yīng)當(dāng)給張某以下補(bǔ)償項目：被拆除房屋補(bǔ)償金、停產(chǎn)停業(yè)損失費、一次性搬家獎勵費、天然氣和話機(jī)補(bǔ)償費。（2）被拆除房屋補(bǔ)償金：35平米4500元每平米1.15=181125元 停產(chǎn)停業(yè)損失費：1000元每人每月4人2月=8000元 一次性搬家獎勵費10000元 天然氣補(bǔ)償費3200元話機(jī)補(bǔ)償費58元所以，張某一共可以拿202383元。房地產(chǎn)法規(guī)試題B 卷一、名詞解釋(20分)1.房地產(chǎn)開發(fā)2.房地產(chǎn)抵押3.房

10、屋拆遷4.土地制度5.土地使用權(quán)二、填空（20分）1.按照房屋所有權(quán)的歸屬不同，房屋可以分為 、 。2.房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體雙方（或多方）的權(quán)利和義務(wù)共同指向的事物，包括 、 和 。3.勘察合同的定金是勘察費的 ，設(shè)計合同的定金是設(shè)計費的 。4.目前我國房屋拆遷有三種方式： 、 和 。5.國有土地使用權(quán)出讓期限是：居住用地 年，工業(yè)用地 年，商業(yè)、旅游、娛樂用地 年，綜合用地或其他用地 年。6.在遺產(chǎn)分配分割共有房屋時，可以采取以下三種方法進(jìn)行分割： 、 和 。7.房地產(chǎn)中介服務(wù)主要包括三類： 、 和 。三、判斷正誤（10分）1.憲法是我國的根本大法，具有最高的法律效力。

11、 （ ）2.土地制度的核心是土地使用權(quán)。 （ ）3.以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。 （ ）4.銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)稅稅率為10%。 （ ）5.土地權(quán)利的設(shè)立、變更和消滅均以登記為生效要件。 （ ）6.房屋贈與合同成立后就不能撤銷。 （ ）7.1981年3月18日，上海市物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著現(xiàn)代物業(yè)管理制度在中國大陸興起。 （ ）8.因不動產(chǎn)提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。 （ ）9.當(dāng)事人不服人民法院一審判決和裁定，在判決書和裁定書送達(dá)之日起15天內(nèi)向上一級人民法院提起上訴。 （ ）10.城市房屋拆遷過程中，對違章

12、建筑也要給予適當(dāng)補(bǔ)償。 （ ）四、簡答題（30分）1.什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)有什么特點2.物業(yè)管理的特點？3.商品房預(yù)售的條件？4.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的基本要求？5.國有土地使用權(quán)出讓的原則？五、案例分析（20分）1. 2009年9月，邵某與劉某簽訂了房屋買賣合同，購買劉某一套價值30萬元的房屋，并向劉某交納購房定金6萬元。2009年11月劉某又與賈某簽訂了一份房屋買賣合同，將房屋以35萬元的價格賣給賈某，賈某支付完清了房屋價款并辦理了過戶手續(xù)。邵某與劉某簽訂合同后，一直催促劉某辦理過戶手續(xù)，但劉某以各種理由拖延。后來，邵某到房管局查詢得知，劉某已將該住房賣給賈某并已辦理了過戶手續(xù)。請問：（1）邵某

13、與劉某、邵某和賈某簽訂的兩份合同是否都有效？（2）房屋究竟是歸劉某還是賈某所有？為什么？ （3）劉某在本案中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種違約責(zé)任？2.2005年6月，某市機(jī)床廠向某市銀行申請貸款500萬元用于機(jī)床廠的技術(shù)改造，期限3年。雙方簽訂了貸款合同，同時銀行要求機(jī)床廠提供擔(dān)足夠的抵押物作為擔(dān)保，機(jī)床廠于是提出將自己廠房外的門面作為擔(dān)保，該門面是機(jī)床廠在出讓取得國有土地上修建的。于是雙方又簽訂了抵押合同，并到房管部門辦理了房屋抵押手續(xù)，但雙方都為對門面進(jìn)行價值評估。辦理房屋抵押手續(xù)后，機(jī)床廠仍然向過去一樣，將門面租賃給經(jīng)營戶每月收取租金，銀行方面未提出任何異議。2008年6月，由于機(jī)床廠無法還請貸款及利息

14、，銀行要求把抵押的門面全部過戶到自己名下沖抵貸款及利息，且要求機(jī)床廠把2005年6月至2008年6月的租金支付給自己。雙方達(dá)不成協(xié)議，于是起訴至法院。你作為法官，如何審理該案？問：（1）雙方簽訂的貸款合同是否有效？（2）對抵押物該如何處理？（3）銀行能否主張2005年6月至2008年6月的租金？房地產(chǎn)法規(guī)試題參考答案 B 卷一、名詞解釋(20分)1.房地產(chǎn)開發(fā)：是指在依法取得使用權(quán)的土地上，通過一定的資本和人力投入，進(jìn)行土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的活動。2.房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。3.房屋拆遷：是指在城市開發(fā)中的舊城改造過程中

15、，依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定而實施的依法拆除房屋，并給予補(bǔ)償和安置的行為。4.土地制度：土地制度是人們在擁有、占有、使用、收益、處置土地方面所形成的社會關(guān)系的總和，其核心是土地所有制。5.土地使用權(quán)：是土地使用者依法取得的、在法律規(guī)定范圍內(nèi)對土地享有的占有、使用、收益和特定條件下依法處分的權(quán)利。二、填空（20分）1. 公房、私房2.物、行為、非物質(zhì)財富 3.30%、20%4.政府組織統(tǒng)一拆遷、委托拆遷、自行拆遷5. 70、50、40、506.作價補(bǔ)償、變價分割、實物分割7.房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三、判斷正誤（10分）1. 2. 3. 4. 5. 678910四、簡答題（30分

16、）1.什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)有什么特點？答：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)是指在法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的房屋財產(chǎn)，地產(chǎn)是指在法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的土地財產(chǎn)。特點有：（1）不可移動性；（2）永久性；（3）獨一無二性；（4）保值性和增值性。2.物業(yè)管理的特點？答：（1）規(guī)范性；（2）社會化；（3）專業(yè)化；（4）企業(yè)化；（5）市場化3.商品房預(yù)售的條件？答：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。4.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的基本要求？答：（1）房地產(chǎn)開發(fā)用地除了法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式以外，都應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；（2）嚴(yán)格按照用途、期限進(jìn)行開發(fā)；（3）開發(fā)項目的設(shè)計、施工必須符合標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；（4）房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。5.國有土地使用權(quán)出讓的原則？答：（1）國家主權(quán)原則；（2）政府壟斷原則；（3）合理利用土地原則；（4）自愿、公平、等價有償和誠實信用原則。五、案例分析（20分）1.答：（1）邵某與劉某簽訂合同，是雙方真