遼寧省2015年下半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的常用方法模擬試題

1、遼寧省2015年下半年房地產(chǎn)估價師案例與分析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的常用方法模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）1、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦公和需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)存的15%上升為25%,每月可出租面積租金為70元/褶，又知該寫字樓可出租面積為10000n運(yùn)營費(fèi)用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%.其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生萬元的貶值。A: 548.19B: 558.15C: 567

2、.39D: 675.40E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格2、需求的收入彈性是指。A:商品的需求量對商品本身價格變動的反應(yīng)程度8: 一種商品的需求量對于另外一種商品價格變動的反應(yīng)程度C:商品的需求量對于消費(fèi)者收入變動的反應(yīng)程度D：由于影響供給的諸因素發(fā)生變化，供給量作出反應(yīng)的程度E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是（）oA.目標(biāo)定價法B.成本加成定價法C.隨行就市定價法D.價值定價法4、相對于現(xiàn)金回報率來說，中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。A:投資利潤率B:投資回報率C:資本金利潤率D

3、:資本金凈利潤率E:借款合同5、從銀行活期存款賬戶向銀行開出的，從其賬戶支付持票人或指定人的付款命令書是指。A:本票B：銀行卡C：支票D:匯票E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500褶的面積,約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/褶。現(xiàn)市場上類似的寫字樓的月租金為100元/褶。假設(shè)折現(xiàn)率為10%,目前承租人權(quán)益的價值應(yīng)是萬元。A: 70.03B: 71.03C: 72.03D: 73.03E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格7、按照規(guī)定，采取協(xié)議出讓的土地使用權(quán)出讓金_。A.不得低于評估價格的50%B.不得高于評估價格的50%C.由政府決定D.不得低

4、于按照國家規(guī)定所確定的最低價8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅主要是對企業(yè)年（）征收的一種稅。A.租售收入B.所得額C.扣除成本的銷售收入D.營業(yè)額9、在某城市住房市場中，已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房為200萬，其中，小戶型住房為80萬，中等戶型為100萬，大戶型為20萬，研究各類戶型住房在該市批準(zhǔn)預(yù)售住房中的比例，需要運(yùn)用的統(tǒng)計指標(biāo)性質(zhì)是。A:比例相對指標(biāo)B：結(jié)構(gòu)相對指標(biāo)C:比較相對指標(biāo)D：強(qiáng)度相對指標(biāo)E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、某建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期3年，各年計劃投資額分別為：第一年5600萬元、第二年6800萬元和第三年3400萬元，年均價格上漲率為10%,該項(xiàng)目建設(shè)期間漲價預(yù)備費(fèi)為一萬元。A. 31.134B.

5、311.34C. 3113.4D. 3113411、對監(jiān)理單位的資質(zhì)審查、分級標(biāo)準(zhǔn)、申請程序、監(jiān)理業(yè)務(wù)范圍及管理機(jī)構(gòu)與相應(yīng)職責(zé)均做了詳細(xì)規(guī)定的是_。A.工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理實(shí)行辦法B.工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理若干細(xì)則C.工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理實(shí)行規(guī)定D.工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理具體規(guī)定12、我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的特點(diǎn)不包括_。A.房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同的登記機(jī)關(guān)分別登記B.房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記C.房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行申報登記制度D.房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力13、房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響，則該房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)屬于。A:適于進(jìn)行長

6、期投資B:變現(xiàn)性差C:易受政策影響D:存在效益外溢和轉(zhuǎn)移E:借款合同14、物業(yè)管理的全面啟動以為標(biāo)志A.物業(yè)的接管驗(yàn)收B.用戶入住C.檔案資料的建立D.首次業(yè)主大會的召開15、一前后臨街、總深度為50米的矩形宗地，具前街路線價為5000元/m2,后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為（）米。A. 22B. 28C. 38D. 5016、房地產(chǎn)投資者的實(shí)際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為_0A.超額利潤B.投資回報C.內(nèi)部收益D.風(fēng)險報酬17、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中，不正確的是A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)

7、、直轄市規(guī)定C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定18、下列表述中，正確的是_0A.凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的課稅對象B.房產(chǎn)稅、土地使用稅是比例稅率，土地增值稅則是累進(jìn)稅率C.耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅，但炸藥庫用地應(yīng)該免稅D.契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)出售人征收的一種稅，其稅率為3%5%19、在我國下列屬于無民事行為能力人的是。A: 18周歲以上的成年人B: 10周歲以上的未成年人C:不滿10周歲的未成年人D:不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人E

8、:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、要求房地產(chǎn)估價人員應(yīng)站在中立的立場上，求出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價格。評估出的價格如果不夠合理，必然會損害當(dāng)事人中某一方的利益，也會有損于房地產(chǎn)估價人員、估價機(jī)構(gòu)以至于整個估價行業(yè)的社會名譽(yù)和權(quán)威性。A.合法原則B.公平原則C.替代原則D.估價時點(diǎn)原則21、統(tǒng)計報表是指按照國家統(tǒng)一規(guī)定，以報表的形式定期逐級上報統(tǒng)計資料的制度化調(diào)查方式；按報送統(tǒng)計報表的周期，下列不屬于定期報表的一項(xiàng)是_0A.半年報B.年報C.季報D.月報22、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500%層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正

9、常層高為3.6米，建筑物重建價格為2000元/小假定層高沒增加0.1m,建造費(fèi)用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬元能源費(fèi)用。以重建價格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為萬元。（建筑物報酬率為10%）A. 11.80B. 16.07C. 23.57D. 31.0723、申請房地產(chǎn)估價師初始注冊的，申請人應(yīng)向提交申請材料。A.人力資源和社會保障部B.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部C.所在地省級人事行政主管部門D.所在地省級房地產(chǎn)行政主管部門24、被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由規(guī)定。A.國務(wù)院B.國土資源部C.省、自治區(qū)、直轄市D.縣25、住房公積金的本質(zhì)屬性

10、是_,是住房分配貨幣化的重要形式。A.利潤性B.稅率性C.余額性D.工資性二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得0.5分）1、某宗房地產(chǎn)購買總價為50萬元，首付款為房價的30%,余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%,按月等額償還本息。則關(guān)于房地產(chǎn)價格的說法，正確的有。A：該房地產(chǎn)的實(shí)際價格等于名義價格B：該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元C：該房地產(chǎn)的實(shí)際價格為50萬元D：該房地產(chǎn)的實(shí)際價格高于50萬元E：該房地產(chǎn)不存在名義價格2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程是指的持續(xù)時間。A.房地產(chǎn)

11、開發(fā)全過程B.獲得土地后到全部工程竣工C.從工程開工到全部工程竣工D.從工程開工到項(xiàng)目租售完畢3、股票贏利的大小取決于_。A.股份有限公司的經(jīng)營狀況和贏利水平B.公司的贏利狀況C.公司的年終利潤的多少D.公司風(fēng)險程度和股票的穩(wěn)定性4、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于等。A:收益法中預(yù)測未來的租金B(yǎng):市場法中對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行交易情況調(diào)整C:填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏D:比較、分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價格的潛力E：成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格5、某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為4000元/m2,買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格白5%,賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價

12、格的7%,則賣方實(shí)際得到的價格為_元/m2。A. 3800B. 3520C. 3700D. 37206、收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用不包括_。A.人員工資及辦公費(fèi)用B.保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本，為租客提供服務(wù)的費(fèi)用C.保險費(fèi)、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等D.抵押貸款還本付息費(fèi)用7、表明對物質(zhì)資料具有某種權(quán)利的有價證券屬于_。A,貨幣證券B.信用證券C.商品證券D.資本證券8、一級的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)由建設(shè)部審批。二級及二級以下房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)由審批。A.建設(shè)部B.市級房地產(chǎn)行政主管部門C.省級房地產(chǎn)行政主管部門D.地方房地產(chǎn)行政主管部門9、下列關(guān)于拍賣保留價規(guī)則，說法正確的是。A:保留價是拍賣的必備條件B:保留

13、價的修改權(quán)從屬于保留價的確定權(quán)，歸委托人享有C:委托人擁有保留價的確定權(quán)D:拍賣人擁有保留價的確定權(quán)E:保留價通常是保密的，僅限委托人和拍賣人等有限人知情10、質(zhì)權(quán)的特征包括。A:質(zhì)權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)B:質(zhì)權(quán)是一種用益物權(quán)C:質(zhì)權(quán)的標(biāo)的物只能是動產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利D:質(zhì)權(quán)須轉(zhuǎn)移質(zhì)物的占有E:質(zhì)權(quán)是就質(zhì)物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利11、債券利率的高低，主要受等因素的影響。A:銀行利率B：發(fā)行者的資信級別C:償還期限D(zhuǎn)：發(fā)行者的企業(yè)特色E:利率計算方式和資本市場資金供求關(guān)系12、下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有.（2005年試題）A:基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的B:

14、基礎(chǔ)租金高于市場租金時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要降低經(jīng)營費(fèi)用C:基礎(chǔ)租金低于市場租金時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要降低經(jīng)營費(fèi)用D:在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金E:在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金13、銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，對貸款的決策管理尚存在缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險。具體體現(xiàn)在_0A,資金來源和資金運(yùn)用期限結(jié)構(gòu)不匹配導(dǎo)致的流動性風(fēng)險B.自然原因或社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力C.由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還D.抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱環(huán)節(jié)所帶來的風(fēng)險E.資金來源與資金流動性無關(guān)14、對房地產(chǎn)置業(yè)投資來說

15、，房地產(chǎn)投資的經(jīng)擠效果主要表現(xiàn)在租金和一等方面A.物業(yè)增值B.管理費(fèi)C.契稅D.機(jī)會成本15、房地產(chǎn)投資風(fēng)險可分為系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險，下列屬于個別風(fēng)險因素的是A:變現(xiàn)風(fēng)險B:時間風(fēng)險C：自然損失風(fēng)險D:通貨膨脹風(fēng)險E:借款合同16、業(yè)建筑設(shè)計的評價指標(biāo)不包括_。A.土地利用系數(shù)B.廠房展開面積C.廠房有效面積與建筑面積比D.單位面積造價17、中華人民共和國物權(quán)法規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。A: 3B: 5C: 6D: 8E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、以下不屬于房地產(chǎn)市場專業(yè)顧問的是_。A.建筑師B.精算師C.工程師D.律師19、房屋外墻

16、（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑是指_。A.房屋共有建筑面積B.土地使用面積C.房屋使用面積D.房屋建筑面積20、下列屬于不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況的有。A:司法機(jī)關(guān)依法決定查封的B:經(jīng)過其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn)C:未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的D:依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的E:權(quán)屬無爭議的21、下列關(guān)于計算貸款綜合風(fēng)險度系數(shù)的表述中，不正確的是A.項(xiàng)目風(fēng)險越大，風(fēng)險等級系數(shù)值越大B.貸款期限越長，期限系數(shù)值越小C.企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越低D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低22、以下項(xiàng)目中，構(gòu)成商品住宅價格的有。A:征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)B:地段差價C:住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用D:住宅建筑、安裝工程費(fèi)E:非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用23、房地產(chǎn)估價人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括（）。A.應(yīng)保持估價的獨(dú)立性，必須回避自己、近親屬或其他有利害關(guān)系人的估價業(yè)務(wù)B.應(yīng)妥善保管委托人的文件資料，在任何情況下，未經(jīng)委托人書面許可，不得將委托人的文件資料公開或泄露給他人C.盡管感