濟南市老舊住宅小區(qū)整治改造和物業(yè)管理

1、濟南市老舊住宅小區(qū)整治改造和物業(yè)管理工作領導小組文件濟房物字20182號濟南市2018年老舊住宅小區(qū)整治改造實施方案為全面完成2018年度全市老舊小區(qū)整治改造工作任務，努力把老舊小區(qū)建設成為功能完善、環(huán)境整潔、管護到位、秩序井然、群眾滿意的美麗社區(qū)，持續(xù)提升人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。根據市委、市政府關于打造“十五分鐘生活圈”的工作要求和濟南市老舊住宅小區(qū)整治改造和建立長效管理機制工作意見（濟房物字20161號），制定本實施方案。一、任務目標1.2018年全市計劃完成整治改造461個老舊小區(qū)（含樓房院落和單棟樓宇）、755.8萬平方米，涉及10萬余戶居民。2.穩(wěn)步推進既有多層住宅增設電梯

2、工作。自本方案發(fā)布之日起至10月底，歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城等五區(qū)要分別有不少于20部的增設電梯完成規(guī)劃審查和施工備案手續(xù)的辦理工作。3.對2018年之前已完成的老舊小區(qū)整治改造項目，查漏補缺，鞏固提升。二、整治原則老舊住宅小區(qū)整治改造要圍繞市委、市政府打造“十五分鐘生活圈”的工作要求，堅持與特色街區(qū)綜合更新、拆違拆臨、社會民生服務設施建設、十五分鐘社區(qū)生活圈建設、桿線整治、既有建筑節(jié)能改造、既有多層住宅增設電梯、水電暖氣等專項改造統(tǒng)籌謀劃和相互結合的原則。堅持屬地管理原則，縣區(qū)政府是老舊小區(qū)整治改造責任主體，街道辦事處具體負責老舊小區(qū)整治改造和長效管理工作。堅持整治前“問需于民”、整治中

3、“問計于民”、整治后“問效于民”的群眾參與原則；堅持整治改造與長效管理有效銜接，更加注重老舊小區(qū)整治后長效管理機制的建立。三、整治內容與標準老舊小區(qū)整治改造內容包括完善治安防控和消防設施、清理違章和配齊環(huán)衛(wèi)設施、改善小區(qū)環(huán)境設施、改造小區(qū)基礎配套設施四個方面，共33項整治改造內容（整治標準詳見附件）。四、實施步驟（一）前期準備階段（2018年3月31日前完成）1.完善推進機制。為確保按計劃、高質量地完成2018年老舊小區(qū)整治改造任務，各縣區(qū)要進一步調整、充實老舊小區(qū)整治改造工作領導小組辦公室的工作人員，明確職責分工。要與街道辦事處或相關部門簽訂年度整治改造目標責任書，建立完善的檢查、調度、督辦

4、、考核機制，確保按時保質完成任務。2.調查摸底。各縣區(qū)要及時組織街道辦事處或相關部門對列入2018年整治改造計劃的老舊小區(qū)現(xiàn)狀進行調查摸底，對存在的私搭亂建、雜亂桿線和環(huán)境衛(wèi)生等方面的問題分類登記造冊。要充分征詢小區(qū)居民意見，了解居民關注的熱點難點問題。要主動與民政、市政等相關部門對接，落實社區(qū)服務設施建設、便民服務設施建設的內容和資金。符合既有建筑節(jié)能改造等專項改造條件的住宅，應與相關主管部門對接，落實專項計劃和專項資金。涉及供水、供電、供暖、通信、有線電視管線等專業(yè)改造的，應協(xié)調水電暖及通信等專業(yè)經營單位按相關政策擬定專業(yè)經營基礎設施改造方案，落實改造資金。（二）全面實施階段（2018年4

5、月至12月底）1.編制整治改造方案。各街道辦事處要在現(xiàn)場調查、征求民意、與相關專業(yè)經營單位和專項改造主管部門銜接的基礎上，對照完善治安防控和消防設施、清理違章和配齊環(huán)衛(wèi)設施、改善小區(qū)環(huán)境設施、改造小區(qū)基礎配套設施四個方面的整治標準，及時組織制定或委托專業(yè)公司制定各老舊小區(qū)整治改造方案，確定整治內容、投資預算、招標控制價和推進計劃。老舊小區(qū)整治改造方案應在顯著位置公示，征求居民意見。2.審批整治改造方案。各縣區(qū)老舊小區(qū)整治改造工作領導小組組織縣區(qū)發(fā)展改革、財政、審計、建設、公安、城管、經信、房管、市政、綠化等相關部門，審查各街道辦事處制定的老舊小區(qū)整治改造方案和投資預算，核準小區(qū)整治工程招標控制

6、價格，并依法確定小區(qū)整治投資跟蹤審計機構。各縣區(qū)項目整治改造方案批復文件務于2018年5月31日前報市老舊住宅小區(qū)整治改造工作領導小組辦公室。3.依法招標采購。各街道辦事處要依法辦理招標或政府采購手續(xù)，確定整治改造工程的施工、監(jiān)理單位和有關設施設備等成品供應商，并于2018年6月30日前將相關合同簽訂完畢。涉及水電暖、通信、有線電視線路改造和既有建筑節(jié)能改造等情況的，由相關主體及時組織并依法完成招標工作。4.科學組織施工。各街道辦事處要按照施工方案，科學組織有關施工單位展開拆違拆臨、環(huán)境治理、桿線整治、完善配套、小區(qū)道路硬化、美化綠化等工程。2018年5月31日前，各整治改造項目要全面展開拆違

7、拆臨，清理樓宇間、樓道內、屋面雜物及各類僵尸車、僵尸家具等，清除小區(qū)內各類小廣告及各類違法違規(guī)商業(yè)戶外廣告，規(guī)范整頓占道經營、馬路市場，采取捆扎、套管、遮擋方式整治弱電線路等五項工作。桿線整治由街道辦事處按照濟南市桿線專項整治工作方案（濟政辦字201714號）文件的規(guī)定，采取新建埋地路由的方式，組織通信、廣電運營商等弱電線路產權單位對小區(qū)內及接入小區(qū)的各種弱電線路進行整治；整治項目因特殊情況不能進行入地改造的，要采取綁扎、套管、扣盒等方式進行整治。新建埋地路由方案由街道辦事處會同有關運營商協(xié)商確定，也可委托專業(yè)設計單位根據濟南市桿線整治技術規(guī)范和各運營商需求進行設計。埋地路由方案設計費用和開挖

8、回填管溝費用在老舊小區(qū)專項資金中列支。埋地路由所需管材及施工費用、線路改造施工費用由通信、廣電運營商等弱電線路產權單位分擔。對移動通信信號覆蓋較弱的老舊小區(qū)，由街道辦事處協(xié)調轄區(qū)居民就有關通信與“無輻射”問題，在協(xié)商一致的基礎上，為基站等移動通信基礎設施補充建設提供便利，提升小區(qū)移動通信覆蓋質量。涉及水電暖、既有建筑節(jié)能、社會民生服務設施、十五分鐘社區(qū)生活圈建設等改造的，由各專業(yè)經營單位、主管部門按照與街道辦事處協(xié)商確定的施工方案，組織施工單位開展專項工程施工，街道辦事處要做好宣傳、動員等相關協(xié)調工作。（三）竣工驗收與結算階段1.竣工驗收。2018年6月30日前各整治改造項目內各類違章建筑、構

9、筑物及雜物整治完畢，12月底之前全面完成老舊小區(qū)完善治安防控和消防設施、清理違章和配齊環(huán)衛(wèi)設施、改善小區(qū)環(huán)境設施、改造小區(qū)基礎配套設施四個方面整治改造。老舊小區(qū)整治改造單項工程竣工后，完善治安防控和消防設施方面的整治工程由街道辦事處會同縣區(qū)公安消防部門組織施工單位、監(jiān)理單位、社區(qū)居委會進行專項驗收，出具專項驗收報告；清理違章和配齊環(huán)衛(wèi)設施方面的整治改造工程由街道辦事處會同縣區(qū)城管部門組織施工單位、監(jiān)理單位、社區(qū)居委會進行專項驗收，出具專項驗收報告；整修小區(qū)內通信、有線電視、網絡等架空弱電桿線的整治改造工程由街道辦事處會同縣區(qū)經信部門組織專業(yè)經營單位、社區(qū)居委會進行專項驗收，出具專項驗收報告；其

10、他20項整治改造內容由街道辦事處組織施工單位、監(jiān)理單位、社區(qū)居委會進行驗收，出具單項驗收報告。整治工程全部竣工后，縣區(qū)老舊小區(qū)整治改造工作領導小組應組織縣區(qū)發(fā)展改革、財政、審計、建設、公安、城管、經信、房管、市政、綠化等部門對各小區(qū)整治改造工程進行綜合驗收，并出具綜合驗收報告。老舊小區(qū)整治改造中涉及的水電暖、既有建筑節(jié)能、社會民生服務設施、十五分鐘社區(qū)生活圈建設等改造驗收工作，由專業(yè)經營單位或相關主管部門按有關政策組織實施。2.結算獎補資金。各小區(qū)整治改造工程竣工驗收合格后，縣區(qū)委托的跟蹤審計機構應及時出具工程造價審計報告，并由縣區(qū)政府報市老舊小區(qū)整治改造工作領導小組。為提高整治改造資金使用效

11、益和效率，規(guī)范財政資金使用，將對各縣區(qū)老舊小區(qū)整治改造項目財政資金使用情況進行績效考核，考核辦法另行制定。市財政局按照工程造價審計報告和績效考核結果進行獎補資金的清算。2018年度省市獎補資金占縣區(qū)整治改造總投資的最高比例為：歷下區(qū)、市中區(qū)為55%，歷城區(qū)為60%，槐蔭區(qū)、章丘區(qū)為65%，天橋區(qū)為70%，長清區(qū)、濟陽縣、平陰縣、商河縣為75%。（四）項目交接與長效管理整治改造工作結束后，按照屬地管理的原則，縣區(qū)政府、街道辦事處應依照有關規(guī)定組織落實小區(qū)的長效管理工作。（五）項目提升改造對2018年之前已整治改造完畢的老舊小區(qū)項目，各街道辦事處要根據居民新要求、新期待，結合社會民生服務設施建設、

12、十五分鐘社區(qū)生活圈建設和特色街區(qū)綜合更新要求，編制提升改造和完善長效管理方案，確定提升內容、投資預算和推進計劃，經各縣區(qū)政府審查同意后，于2018年6月30日前報市老舊住宅小區(qū)整治改造工作領導小組辦公室。提升方案經市老舊住宅小區(qū)整治改造工作領導小組批準后方可組織實施。五、工作要求（一）加強領導、健全機制各縣區(qū)政府是老舊小區(qū)整治改造的責任主體，要建立由分管領導牽頭，相關部門和街道辦事處參加的老舊小區(qū)整治改造工作領導小組，全面負責本轄區(qū)內小區(qū)整治改造的組織領導、協(xié)調推進、整改落實、監(jiān)督管理、考核督辦等工作。街道辦事處是老舊小區(qū)整治改造的實施主體，要建立老舊小區(qū)整治改造工程指揮體系，統(tǒng)籌組織，做好銜

13、接，優(yōu)化流程，狠抓施工，確保整治改造效果。市政府有關部門要切實履行好本部門在老舊小區(qū)整治改造工作中的管理職責，指導、監(jiān)督各縣區(qū)相應部門或直屬相關單位積極參與老舊小區(qū)整治改造工作，并按各縣區(qū)政府的統(tǒng)一部署，落實各部門、各專業(yè)經營單位在老舊小區(qū)整治改造和長效管理工作中的任務。（二）全面整治、突出重點老舊小區(qū)整治改造要堅持因地制宜、便民利民的原則，結合小區(qū)現(xiàn)狀，按照本實施方案規(guī)定的整治改造內容與標準，全面整治老舊小區(qū)存在的問題，完善小區(qū)配套，提升小區(qū)居住質量。要突出抓好小區(qū)拆違拆臨和環(huán)境治理、桿線整治、建筑節(jié)能改造和水電暖設施改造等整治改造工作重點，徹底解決居民反映的居住熱點、難點問題。重點打造整治

14、改造示范項目和人居環(huán)境范例獎申報項目。（三）統(tǒng)籌謀劃、加強協(xié)調老舊小區(qū)整治改造除四方面基本內容外，同時涉及水電暖及通信管線基礎設施改造、既有建筑節(jié)能改造、社會民生服務設施建設、十五分鐘社區(qū)生活圈建設。因此水電暖及各通信專業(yè)經營單位，以及既有建筑節(jié)能、社會民生服務設施建設、十五分鐘社區(qū)生活圈建設等改造主管部門要認真做好專項改造計劃與老舊小區(qū)整治改造計劃的對接，優(yōu)先安排開展整治改造的老舊小區(qū)同步實施水電暖及通信基礎設施、既有建筑節(jié)能、社會民生服務設施建設、十五分鐘社區(qū)生活圈建設等改造，并確保改造專項資金及時到位。各縣區(qū)、各街道辦事處要做好統(tǒng)一組織和綜合協(xié)調工作，會同有關專業(yè)經營單位、既有建筑節(jié)能改

15、造實施單位，結合小區(qū)整治改造工作實際，科學安排老舊小區(qū)整治改造各分項工程與專業(yè)經營設施改造工程、建筑節(jié)能改造等專項工程的工序和工期。各工程施工、監(jiān)理單位要加強施工管理，落實文明、安全施工措施，最大限度地減少對居民日常生活的影響，用最合理的投入建設最優(yōu)質的工程。（四）加強調度、嚴格考核為確保我市老舊小區(qū)整治改造工作順利推進，市領導小組將定期召開聯(lián)席會議和現(xiàn)場觀摩會，并對各縣區(qū)老舊小區(qū)整治改造的計劃制定、任務落實、工作進度進行定期調度、督查、督辦和考核。調度情況匯總后將及時報市領導并向領導小組成員單位通報。年度考核結果將通過新聞媒體向社會公示。各縣區(qū)也要建立相應的工作調度機制，健全對各辦事處老舊小

16、區(qū)整治改造工作的督辦考核制度，加強對各辦事處任務落實情況的指導、檢查、督辦、考核，確保各老舊小區(qū)整治改造工作順利推進。附件：整治改造內容與標準濟南市老舊住宅小區(qū)整治改造和 物業(yè)管理工作領導小組 2018年3月26日附件：整治改造內容與標準項 目整治內容整治標準（一）完善治安防控和消防設施完善小區(qū)視頻監(jiān)控系統(tǒng)，配置治安值班室小區(qū)主要出入口、主要路段、節(jié)點均應設置監(jiān)控探頭，存儲不少于30天，有條件的小區(qū)宜實行無死角監(jiān)控。監(jiān)控探頭所在位置應視野開闊、無明顯障礙物或眩光光源，保證成像清晰。監(jiān)控平臺預留與公安機關報警聯(lián)網接口，機房位置設置合理且符合安全要求。整修或安裝單元防盜門維修或安裝樓宇單元防盜門。

17、除已有單元防盜門且質量較好可不予更換外，其它情況應予以安裝或更換新門。新裝單元防盜門外觀簡潔大方，安裝牢固安全，開啟方便順暢。居民自愿要求不予更換或新裝單元防盜門的可不予更換。配置完善小區(qū)消火栓小區(qū)消火栓設置達到室外消火栓設置相關規(guī)定的國標規(guī)范要求，可正常使用。疏通小區(qū)疏散通道、消防車通道按照建筑設計防火規(guī)范的國標要求，疏散通道和消防車通道保持暢通，無占用、阻塞、封閉現(xiàn)象。建立微型消防站具備條件的小區(qū)按照建設標準，配齊消防設施器材。規(guī)范設定小區(qū)機動車停車位，規(guī)范行車秩序合理確定機動車輛停放區(qū)域，最大限度滿足居民停車需求，地上車位標識規(guī)范，車輛停放有序，無擅自占用小區(qū)道路、綠地停車現(xiàn)象，符合消防

18、通道要求。優(yōu)化小區(qū)交通流線，規(guī)范行車秩序，暢通小區(qū)交通“微循環(huán)”，小區(qū)內設置車輛行駛標示牌和標線。小區(qū)主出入口設有小區(qū)交通示意圖，主要路口設有路標。（二）清理違章和配齊環(huán)衛(wèi)設施整治各類違章建筑物、構筑物、臨時建筑小區(qū)內無擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內道路綠地或其它場地的違法建設；無逾期使用的臨時建筑；建筑物頂部、底層或退層平臺無違法建設。規(guī)范小區(qū)便民市場小區(qū)內室外便民商業(yè)攤點應規(guī)范經營，無違法違規(guī)占道經營現(xiàn)象。規(guī)范室外招牌、霓虹燈箱、廣告牌匾等小區(qū)商業(yè)用房設立的廣告牌、燈箱等符合規(guī)范，視覺效果良好，與小區(qū)整體環(huán)境協(xié)調統(tǒng)一。清理樓宇間、樓道內及屋面雜物、各類僵尸車、僵尸家具樓宇間整潔美觀，無雜物堆放，無

19、僵尸車、僵尸家具等。樓道暢通，無亂放雜物現(xiàn)象。屋面無雜物。清除小區(qū)內各類小廣告、牛皮癬及各類違法違規(guī)戶外廣告小區(qū)內、樓道內、建筑外墻壁及各類設施整潔，無亂貼亂畫現(xiàn)象。小區(qū)內無違法違規(guī)商業(yè)戶外廣告。完善環(huán)衛(wèi)設施，定點設置密閉式垃圾桶、果皮箱取消樓體垃圾道，按標準配建垃圾收集點，設置密封式垃圾桶、果皮箱，定點設置垃圾收集容器，并保持完好、整潔。（三）改善小區(qū)環(huán)境設施整修小區(qū)內道路對小區(qū)內道路實施硬化、修復或重建，道路平整、通暢；路沿石整齊、牢固；路面井蓋齊全；同時兼顧無障礙通行要求。整修小區(qū)內公共場地對小區(qū)內公共場地整修或重建，適當增加居民活動空間，踏步、坡道等尺度規(guī)范符合國家相關設計規(guī)范安全要求

20、，場地平整，坡度合理，無積水現(xiàn)象。規(guī)范小區(qū)標識補齊小區(qū)樓牌、門牌、單元口標識，應準確清晰，便于查找。合理設置、制作小區(qū)公示牌（欄）、信息欄、文化宣傳欄小區(qū)主出入口設便民服務公示欄、文化宣傳欄，組團及幢、單元（門）、各樓道合適位置統(tǒng)一規(guī)范設置用于張貼信息的信息欄。綠化提升綠化整體布局合理，小區(qū)土地無裸露，喬灌花草配置得當，視覺效果良好。整修非機動車停車棚符合設計圖紙要求、結構安全、正常使用。設置非機動車停放區(qū)域非機動車停放區(qū)域及設施設置合理，非機動車停放有序。維修、增設路燈小區(qū)內路燈設施齊全，布局合理。修繕樓道燈樓道公共照明設施齊全，滿足照明要求。修繕外墻落水管維修或更換破損落水管，使其滿足建筑

21、功能要求。修繕樓梯間外窗通過維修或更換，確保窗戶安裝牢固無缺失，窗體完整無變形，開啟靈活、關閉嚴密。窗框應與洞口邊緣連接緊密、抹灰平整，不得堵塞窗底泄水孔。修繕樓道內墻樓梯間內墻與頂棚平整潔凈。修繕單元入口臺階、坡道、室外散水樓宇單元入口臺階、坡道、室外散水結構穩(wěn)固安全、外觀整潔完整、尺度規(guī)范，符合國家相關設計規(guī)范要求。條件具備的，應建設無障礙坡道。整修、清洗或粉刷建筑外墻房屋外觀完好，小區(qū)樓宇外立面整潔，外墻面磚、水刷石、涂料等飾面美觀、無污跡、無脫落。外墻粉刷顏色應與周邊環(huán)境協(xié)調，保持小區(qū)自身特點，體現(xiàn)小區(qū)特色；側墻宜做耐污墻裙。修繕公共樓梯踏步和扶手樓梯踏步及扶手安全穩(wěn)固、構件完備、外觀整潔。整修美化小區(qū)圍墻全面檢查小區(qū)圍墻，針對問題及時維修，應協(xié)調順暢、安全穩(wěn)固、整潔美觀。（四）改造小區(qū)基礎設施按標準配置或更新信報箱信報箱設置合理、規(guī)范統(tǒng)一，能夠正常使用。維修、完善室外體育健身器材新建和維修健身器材應符合GB19272-20