上海某大廈物業(yè)管理制度

1、上海方舟大廈物業(yè)管理制度四、保安主管1、依照物業(yè)經(jīng)理的指示執(zhí)行任務(wù)，并且?guī)椭幚砣粘Ｎ飿I(yè)管理事務(wù)2、每日巡視所屬物業(yè)以確保下列各項(xiàng)：a. 清潔狀況滿(mǎn)意b. 綠化園藝工作滿(mǎn)意c. 所有公共裝置及設(shè)備都正常運(yùn)作d. 公共地方特別是樓梯消防通道無(wú)障礙物e. 物業(yè)保安狀況滿(mǎn)意3、指導(dǎo)并監(jiān)督所有保安領(lǐng)班，保安員的下屬工作。a.工作守時(shí)b. 穿著整齊的制服及優(yōu)良的儀容儀表工作，要求工作表現(xiàn)達(dá)標(biāo)c. 工作同事之間相處融洽4、編制當(dāng)值時(shí)間表及確保所有保安員工按時(shí)間表上崗5、檢查巡邏記錄，確保巡邏員按指示的時(shí)間，地點(diǎn)巡邏。6、保存以下記錄：a. 所有特別事件記錄b. 訪客記錄和物品出門(mén)登記記錄c. 主要的電話(huà)表

2、，包括政府部門(mén)，公安局，消防隊(duì)及醫(yī)院等d. 由指定的承包辦商承辦的保養(yǎng)服務(wù)記錄e. 保安部門(mén)的辦公物件及工具記錄f. 消防設(shè)備的檢查記錄7、熟悉所有緊急情況處理步驟，各租戶(hù)單位的分布情況及物業(yè)各處的具體情況。8、有效及禮貌地處理投訴與詢(xún)問(wèn)。9、若遇到任何意外及特別事件及時(shí)處理并立即報(bào)告物業(yè)經(jīng)理。10、注意承包商在公共場(chǎng)合修理工程及空置單元的重新裝修工作，確保不會(huì)引起租戶(hù)任何不便。11、若租戶(hù)有任何緊急事件發(fā)生，盡快趕住現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助租戶(hù)解決緊急情況。12、負(fù)責(zé)對(duì)保安人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)并在日常工作中給予恰當(dāng)?shù)闹甘尽Ｎ?、出納1、嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度，認(rèn)真掌握庫(kù)存現(xiàn)額，按現(xiàn)金收付帳憑證，辦理現(xiàn)金收付。2、

3、要保管好庫(kù)存現(xiàn)金，確保安全和正確無(wú)誤。3、處理日常收款事務(wù)，對(duì)收付的款額要當(dāng)面點(diǎn)清，防止出現(xiàn)差錯(cuò)，收到的支票要及時(shí)存入銀行。4、逐步登記現(xiàn)金記帳，做到日清月結(jié)，確保帳證相符、帳款相符。5、協(xié)助追收管理費(fèi)用及其他應(yīng)收費(fèi)用。6、負(fù)責(zé)日常報(bào)銷(xiāo)工作，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行市內(nèi)臨時(shí)采購(gòu)預(yù)支現(xiàn)金、領(lǐng)用支票制度，認(rèn)真掌握使用限額和報(bào)銷(xiāo)期限。7、保管好與本職業(yè)務(wù)有關(guān)的會(huì)計(jì)憑證、帳目報(bào)表及有關(guān)資料，防止丟失或損壞。8、負(fù)責(zé)員工考勤并做好考勤記錄。9、完成物業(yè)經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作。合計(jì)：69553元方舟大廈98年預(yù)算管理人員薪金物業(yè)經(jīng)理14000元工稈主管13500元物業(yè)主管12500元物業(yè)助理12000元文員11200元工程

4、領(lǐng)班11800元維修人員7X150010500元保安領(lǐng)班4X11004400元保安員12X8009600元清潔領(lǐng)班2X8001600元清潔工6X6003600元小計(jì)：44700元注：附加56.5%作為國(guó)家規(guī)定之福利小計(jì):24853元二. 辦公費(fèi)用辦公用品電話(huà)費(fèi)，純水等費(fèi)用清潔費(fèi)用各類(lèi)清潔材料垃圾清運(yùn)費(fèi)三. 維修材料各類(lèi)維修材料及保養(yǎng)材料費(fèi)四. 公共事業(yè)費(fèi)電費(fèi)，水費(fèi)每月差別很大，暫無(wú)法預(yù)測(cè)，需按實(shí)結(jié)算.五. 電梯維修保養(yǎng)費(fèi)約2000元約2000元約2000元約2000元約3000元纟勺500元六. 園藝綠化八保險(xiǎn)費(fèi)（按年度計(jì)費(fèi)）10000元九.管理酬金總計(jì)：95000元*.該預(yù)算為方舟營(yíng)運(yùn)正常，

5、出租率達(dá)到50%以上之預(yù)算.方舟大廈預(yù)算及財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)制度方舟大廈物業(yè)管理處每月25日將下月財(cái)務(wù)預(yù)算上報(bào)發(fā)展商，經(jīng)發(fā)展商認(rèn)可后執(zhí)行。財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)原則為：預(yù)算內(nèi)開(kāi)支，由物業(yè)經(jīng)理簽字認(rèn)可后由出納報(bào)銷(xiāo)，預(yù)算外開(kāi)支，需專(zhuān)題報(bào)告追加預(yù)算經(jīng)發(fā)展商批準(zhǔn)后出納方可報(bào)銷(xiāo)。流程如下：方舟財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)流程圖物業(yè)經(jīng)理（簽字認(rèn)可）預(yù)算內(nèi)預(yù)算外追加預(yù)算報(bào)告報(bào)發(fā)展商經(jīng)發(fā)展商認(rèn)可后出納報(bào)銷(xiāo)方舟大廈代辦、代理服務(wù)指南代辦服務(wù)項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)有償服務(wù)項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)r(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格飲用水代訂：日常維修：斯巴克林蒸餾水RMB28元/桶換燈泡或燈管5元/只（人工費(fèi)）獲特曼純水RMB16元/桶修開(kāi)關(guān)或插座10元/只（人工費(fèi)）檢杳電源線路50元/次（人工費(fèi)）修室內(nèi)門(mén)鎖

6、15元/把（人工費(fèi)）洗衣服務(wù)清潔房務(wù)服務(wù)：新加坡潔獅洗衣洗衣公司牌價(jià)室內(nèi)臺(tái)面清潔、地每月每套100公司面吸塵，清倒辦公300元辦公室綠化綠化公司牌價(jià)垃圾注:以上價(jià)格若有變動(dòng)，管理處會(huì)另行通知地毯清洗地毯吸塵擦玻璃窗每次5元/M每次1元/M每次2元/M郵政服務(wù)商務(wù)服務(wù)：代訂國(guó)內(nèi)報(bào)刊雜國(guó)家牌價(jià)復(fù)印1元（A4）2元（A3）志翻譯80元/頁(yè)（A4）郵政代辦代發(fā)傳真本市2元/張，國(guó)內(nèi)5元/張代收傳真1元/張打印中英文文件20元/張(A4)代叫出租車(chē)訂購(gòu)機(jī)票/火車(chē)票20元/張方舟大廈各部員工工作職責(zé)一、物業(yè)經(jīng)理1、負(fù)責(zé)管理處各部員工的招聘、培訓(xùn)及考核工作。2、負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)內(nèi)的保安，清潔，工程、服務(wù)工作及管理

7、處日常工作進(jìn)行監(jiān)督，確保管理水平3、每天巡查物業(yè)情況，檢查各部各崗工作情況，遇特別或嚴(yán)重情況即向公司物業(yè)管理部匯報(bào)4、主持與管理人員包括保安，清潔及工程主管之工作例會(huì)。5、按時(shí)完成工作報(bào)告。6、草擬每月預(yù)算及計(jì)劃并及時(shí)交公司物業(yè)管理部審批。7、負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)收交樓工作，對(duì)所有收交單位保持原整檔及記錄。8、與發(fā)展商保持密切聯(lián)系。9、加強(qiáng)內(nèi)部管理及協(xié)調(diào)與其他各部門(mén)工作。10、于有關(guān)政府部門(mén)保持密切聯(lián)系（環(huán)衛(wèi)局，公安部門(mén)，街道，供電局等）11、定期拜訪住戶(hù)，征調(diào)意見(jiàn)，在管理上作出改善。12、參加公司及各政府部門(mén)召開(kāi)之會(huì)議13、定期管理人員值班時(shí)間。14、不定時(shí)夜訪，確保管理良好。15、向公司物業(yè)管理

8、部提交改善管理意見(jiàn)及方案。16、執(zhí)行公司所指派任務(wù)。17、負(fù)責(zé)大廈管理費(fèi)收繳。18、制定各操作運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)程及物業(yè)有關(guān)管理制度。19、對(duì)大廈內(nèi)的有關(guān)設(shè)施提出經(jīng)營(yíng)管理方案。方舟大廈交樓流程表方舟大廈接管驗(yàn)收方案一、依照業(yè)主方上海諾亞置業(yè)有限公司之要求，根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部1991年2月4日發(fā)布，1991年7月1日實(shí)施的中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合方舟大廈實(shí)際情況，我司建議對(duì)方舟大廈接管驗(yàn)收工作分為二部分：A辦公層區(qū)域（820）和各設(shè)備房B商場(chǎng)部分（17）二、方舟大廈接管驗(yàn)收分為二個(gè)階段：1. 第一階段為前期接管工作，基本條件為：辦公層區(qū)域（8-20F）和各設(shè)備房的設(shè)備設(shè)

9、施全部安裝完畢，調(diào)試開(kāi)通正常，滿(mǎn)足對(duì)外招租的要求。2. 第二階段為方舟大廈全部竣工后進(jìn)行正式接收，其具備條件為整幢物業(yè)的內(nèi)裝修，外環(huán)境，設(shè)備設(shè)施全部按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求施工完畢，全部調(diào)試開(kāi)通正?？梢允褂茫娇⒐を?yàn)收完成。各種應(yīng)交接的物業(yè)竣工圖紙及資料齊全，接管工作由管理公司進(jìn)行，預(yù)計(jì)二階段相隔時(shí)間為二個(gè)月，如發(fā)展商能夠加快商場(chǎng)及外環(huán)境的施工進(jìn)度，并將第一階段中存在的需整改項(xiàng)目按照有關(guān)規(guī)定妥善解決，則相隔時(shí)間也可相應(yīng)縮短。三、接管必備資料如下1. 竣工工程項(xiàng)目一覽表，包括竣工工程名稱(chēng)、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)竣工日期等；2. 設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱(chēng)、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價(jià)及隨機(jī)

10、工具、備品備件等；3. 工程項(xiàng)目竣工圖；4. 材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測(cè)儀器的出廠合格證、說(shuō)明書(shū)和驗(yàn)收記錄，預(yù)制作的荷載試驗(yàn)記錄、自動(dòng)控制儀表的調(diào)試記錄；5. 隱蔽工作驗(yàn)收記錄；6. 土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等；7. 設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣電信、通風(fēng)、供水、消防滅火、防暴報(bào)警、電視監(jiān)控、應(yīng)急廣播等工程的檢查和試驗(yàn)記錄；8. 建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標(biāo)的測(cè)試記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄；9. 工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。10. 圖紙會(huì)審記錄，設(shè)施變更通知和

11、技術(shù)核定單；11. 關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項(xiàng)說(shuō)明；12. 有關(guān)該工程項(xiàng)目的其它重要技術(shù)決定和文件；13. 所有工程項(xiàng)目通過(guò)國(guó)家部門(mén)驗(yàn)收或技術(shù)鑒定的證明或證書(shū)，如水、電、電話(huà)、空調(diào)、電梯、高低壓配電房等。以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理大廈之基本資料，并需永久保存，以保障設(shè)施設(shè)備能得到切實(shí)之維護(hù)及保養(yǎng)。四、物業(yè)接管工作組織構(gòu)成：1.上海諾亞置業(yè)有限公司2.簡(jiǎn)福飴測(cè)量行（上海）有限公司方舟大廈物業(yè)管理處3. 有關(guān)工作人員五、接管驗(yàn)收原則以發(fā)展商和管理公司共同簽署有關(guān)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，方可有效。六、接管時(shí)間流程：1. 前期接管工作分三個(gè)階段，時(shí)間預(yù)計(jì)為21天。a. 對(duì)820F的衛(wèi)生間進(jìn)行驗(yàn)收（7

12、天）對(duì)大堂及820F各單元進(jìn)行驗(yàn)收（7天）b. 對(duì)大廈設(shè)備房進(jìn)行驗(yàn)收（7天）2. 正式接管工作分為二個(gè)階段。a. 對(duì)1-7F商場(chǎng)部分進(jìn)行驗(yàn)收（10天）對(duì)大廈外環(huán)境進(jìn)行驗(yàn)收（5天）上述時(shí)間根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。七、接管工作程序1. 接管工作準(zhǔn)備階段熟悉接管各層面的情況1-2接管工作應(yīng)備文件方舟大廈接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（詳見(jiàn)附件一）方舟大廈接管驗(yàn)收表格（詳見(jiàn)附件二）a. 辦公樓單元接管表b. 電梯井接管表c. 設(shè)備房和監(jiān)控房（待定）接管表d. 衛(wèi)生間接管表e. 消防通道接管表f. 辦公樓大堂接管表（待定）g-商場(chǎng)接管表（待定）h.大廈外環(huán)境接管表（待定）接管工作運(yùn)作階段1.1 進(jìn)入接管層面現(xiàn)場(chǎng)，由物業(yè)公司

13、、發(fā)展商及有關(guān)人員共同進(jìn)行1.2 按照準(zhǔn)備階段中所制各類(lèi)驗(yàn)收表格分別進(jìn)行接管。1.3 接管完畢，填寫(xiě)表格，重要現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)進(jìn)行照相，一式二份，一份交發(fā)展商，一份由管理公司存檔備案1.4 接管合格，鑰匙移交管理處。2. 接管善后階段2.1 接照接管原則與表格，將不合格部分進(jìn)行匯總，并通知發(fā)展商進(jìn)行整改。2.2 對(duì)整改情況作進(jìn)一步跟進(jìn)，并作出記錄。2.3 對(duì)整改情況進(jìn)行檢查，并對(duì)整改情況作出定論。方舟大廈接受/回復(fù)客戶(hù)投訴/建議程序?yàn)榧訌?qiáng)與客戶(hù)聯(lián)絡(luò)與溝通，改善管理，提高服務(wù)水準(zhǔn)，建立方舟大廈良好形象，方舟管理處特制定接受客戶(hù)投訴程序。請(qǐng)管理處各部員工遇客戶(hù)建議或投訴時(shí)，謹(jǐn)守下列程序：1每周四上午為物業(yè)經(jīng)

14、理接待日，凡有客戶(hù)投訴或建議，除記錄在案外，應(yīng)盡量采取措施在三天內(nèi)解決問(wèn)題。三天內(nèi)解決不了的問(wèn)題，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)及時(shí)與發(fā)展商協(xié)商解決同時(shí)報(bào)告公司。所有投訴三天內(nèi)應(yīng)給客戶(hù)答復(fù)。2各部員工接到客戶(hù)口頭投訴或建議時(shí)，應(yīng)報(bào)告部門(mén)主管記錄于當(dāng)班記錄本上并及時(shí)通報(bào)管理處。管理處文員將投訴記錄于投訴登記表上并知會(huì)物業(yè)經(jīng)理，由物業(yè)經(jīng)理會(huì)同有關(guān)部門(mén)主管作出處理3所有書(shū)面投訴必須交物業(yè)經(jīng)理作回復(fù)。4所有員工接到投訴，不得擅自回復(fù)，應(yīng)轉(zhuǎn)達(dá)所屬部門(mén)主管，再由該主管轉(zhuǎn)達(dá)有關(guān)部門(mén)主管作出回復(fù)。5所有口頭投訴，應(yīng)由有關(guān)部門(mén)主管以口頭作出回復(fù)。難以回復(fù)的，應(yīng)請(qǐng)示物業(yè)經(jīng)理。以免錯(cuò)誤回復(fù)，有損公司形象。6各部門(mén)員工謹(jǐn)記：我司宗旨是為

15、客戶(hù)提供良好服務(wù)。在任何情況下，對(duì)所有客人都應(yīng)該彬彬有禮。若有疑問(wèn)，請(qǐng)與部門(mén)主管或管理處聯(lián)絡(luò)。方舟大廈收費(fèi)制度物業(yè)公司日常工作的一個(gè)重要方面是收費(fèi)工作，為了確保能及時(shí)、足額收進(jìn)各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)，方舟管理處特制定如下收費(fèi)制度：1租金：我管理處受發(fā)展商委托代收租金。租戶(hù)入住時(shí)，需付相當(dāng)兩個(gè)月租金的押金并預(yù)付一個(gè)月的租金。以后管理處將于每月25日前發(fā)出下月租金帳單，并持發(fā)展商開(kāi)具的收據(jù)進(jìn)行收費(fèi)。請(qǐng)各租戶(hù)于下月5日前（國(guó)定假日順延）付清下月租金。2電費(fèi)：方舟大廈公共照明及中央空調(diào)用電在管理費(fèi)中開(kāi)支，辦公房每套安裝獨(dú)立電表，室內(nèi)用電須另行收費(fèi)。管理處每月30日安排專(zhuān)業(yè)人士負(fù)責(zé)抄表，并于次月1日發(fā)出電費(fèi)帳單，

16、租戶(hù)須在次月5日前（國(guó)定假日順延）付清上月電費(fèi)。租金和電費(fèi)，租戶(hù)可付現(xiàn)金，支票或轉(zhuǎn)帳，發(fā)展商帳號(hào)如下：上海諾亞置業(yè)有限公司066027交行虹支川分3管理費(fèi)：租戶(hù)入住，須繳納相當(dāng)于一個(gè)月管理費(fèi)的押金，租戶(hù)于15日前（包括15日）入住，當(dāng)月管理費(fèi)按一個(gè)月計(jì)算；租戶(hù)16日后（包括16日）入住，當(dāng)月管理費(fèi)按半個(gè)月計(jì)算。管理處每月25日發(fā)出下月管理費(fèi)帳單，租戶(hù)須在下月5日前交清下月管理費(fèi)。租戶(hù)可付現(xiàn)金、支票或轉(zhuǎn)帳，物業(yè)管理公司帳號(hào)為：簡(jiǎn)福飴測(cè)量行（上海）有限公司中國(guó)建設(shè)銀行靜安支行華僑辦055083-062610079764專(zhuān)人負(fù)責(zé)：各項(xiàng)費(fèi)用必須交至管理處財(cái)務(wù)部，除財(cái)務(wù)部，管理公司職員均禁止收任何款項(xiàng)。

17、5催款程序：每月25日發(fā)出租金、管理費(fèi)帳單，次月1日發(fā)出電費(fèi)帳單，而后，管理處會(huì)在1日、5日、10日分三次發(fā)出催款單，提醒租戶(hù)以免遺忘，督促租戶(hù)盡快付款。6加收滯納金：為保證租戶(hù)能及時(shí)付清各項(xiàng)應(yīng)付款項(xiàng)，管理處特制定加收滯納金制度。對(duì)在最后付款日前未付款，且已發(fā)出三次催款通知書(shū)后仍未付款的租戶(hù)，管理處將按照（上海市物業(yè)管理?xiàng)l例）的有關(guān)規(guī)定，按日加收千分之三滯納金。方舟大廈物業(yè)管理簡(jiǎn)介方舟大廈一萬(wàn)余平方米，是全裝修內(nèi)銷(xiāo)商辦房。該大廈造型獨(dú)特，地理位置優(yōu)越，交通便利，房型合理。簡(jiǎn)福飴測(cè)量行（上海）有限公司提供物業(yè)管理，旨在為租戶(hù)提供一個(gè)“安全、整潔,秩序、便利、”的辦公和營(yíng)業(yè)環(huán)境，全方位滿(mǎn)足住戶(hù)各種

18、需要，提高大樓租售業(yè)績(jī)。從上述目標(biāo)出發(fā)，我司制定管理思路如下：一安全管理提供全天候24小時(shí)保安服務(wù)，保障大廈安全。1. 保安的職責(zé)范圍為:管安全、管秩序、管環(huán)境、非辦公時(shí)間訪客進(jìn)出登記、大件（或貴重）物品攜出物業(yè)需確認(rèn)、消防設(shè)施點(diǎn)檢、裝修管理等。2. 各項(xiàng)保安制度詳見(jiàn)目錄。3.KF安保特點(diǎn)：保安員執(zhí)行KF的規(guī)范流程、規(guī)范語(yǔ)言和規(guī)范行為定期對(duì)保安員進(jìn)行KF的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。二.物業(yè)管理和服務(wù)內(nèi)容房屋及設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)制度，確保供電、供水、供氣。保障大廈正常運(yùn)作。1. 住戶(hù)交樓入住手續(xù)及一周內(nèi)跟進(jìn)制度，為住戶(hù)解決實(shí)際問(wèn)題。2. 確定財(cái)務(wù)收費(fèi)程序，保障各項(xiàng)費(fèi)用及時(shí)回收。3. 擬定工程報(bào)修程序及接待客戶(hù)投訴程

19、序，加強(qiáng)管理處與客戶(hù)溝通，改善管理。4. 加強(qiáng)清潔衛(wèi)生管理，垃圾、廢物的及時(shí)收集清運(yùn)、大堂等公共部位的保潔工作、水箱、保障大廈的環(huán)境美觀整潔。5. 管理處推出各項(xiàng)有償、無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目，滿(mǎn)足住戶(hù)的多種需求，使客人滿(mǎn)意。7.KF管理與服務(wù)特點(diǎn)外墻的定期清洗，,以便及時(shí)了解客戶(hù)的以人為本，推行KF“管家式服務(wù)”理念，設(shè)專(zhuān)人對(duì)口服務(wù)住戶(hù)，入住一周跟進(jìn)制度要求與想法，快速反映，使住戶(hù)感受溫馨的服務(wù)。以服務(wù)促進(jìn)租售。方舟大廈租戶(hù)檔案明細(xì)表1.進(jìn)戶(hù)單租戶(hù)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件2. 租戶(hù)公司法人之身份證復(fù)印件收樓認(rèn)可書(shū)5.緊急聯(lián)絡(luò)表6.交樓套件簽收表6. 單元損壞報(bào)告方舟大廈租戶(hù)收樓程序一. 租戶(hù)辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)攜

20、帶下列有關(guān)資料和費(fèi)用：簡(jiǎn)福飴測(cè)量行（上海）有限公司中介代理部所開(kāi)具的進(jìn)戶(hù)單租戶(hù)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及復(fù)印件租戶(hù)公司法人之身份證及復(fù)印件法人授權(quán)書(shū)（若委托代表收樓）被委托人之身份證及復(fù)印件租戶(hù)應(yīng)交之物業(yè)管理費(fèi)用二. 租戶(hù)向管理處付清所有應(yīng)付之物業(yè)管理費(fèi)用。三. 管理處將下列有關(guān)資料及物件交予租戶(hù)：用戶(hù)手冊(cè)裝修手冊(cè)各類(lèi)表格24小時(shí)內(nèi)書(shū)面通知管理處辦理物業(yè)鑰匙四租戶(hù)對(duì)所屬單元按驗(yàn)收表格進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收并簽收認(rèn)可，任何須維修的項(xiàng)目必須于五收樓后若需裝修，請(qǐng)仔細(xì)閱讀裝修手冊(cè)。七、工程經(jīng)理1、熟悉樓盤(pán)的情況，全面負(fù)責(zé)樓盤(pán)的一般日常維修和有償服務(wù)，協(xié)助物業(yè)經(jīng)理的工作。2、編制及修正工時(shí)定額，負(fù)責(zé)對(duì)維修工的工時(shí)定額實(shí)行考

21、核，負(fù)責(zé)對(duì)維修工的工作質(zhì)量進(jìn)行考核與驗(yàn)收。3、負(fù)責(zé)對(duì)維修工人的勞動(dòng)管理，監(jiān)督并帶頭執(zhí)行各項(xiàng)制度，對(duì)一切施工和維修實(shí)行嚴(yán)格管理，參與工程質(zhì)量驗(yàn)收。4、遇有報(bào)修或投訴，要上門(mén)察看，合理安排工作量，超出一般維修的任務(wù)，及時(shí)報(bào)告經(jīng)理。并協(xié)助收集設(shè)備的各類(lèi)資料。5、切實(shí)執(zhí)行物業(yè)經(jīng)理的各項(xiàng)指令，服從物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)。6、負(fù)責(zé)編制樓盤(pán)維修保養(yǎng)計(jì)劃，并督促計(jì)劃的實(shí)施，并督促維修工作進(jìn)度。7、每日巡視所在樓盤(pán)的重點(diǎn)設(shè)備運(yùn)作技術(shù)狀態(tài)，檢查維護(hù)保養(yǎng)日志，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。8、設(shè)備發(fā)生故障及時(shí)組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)組織處理，把好技術(shù)關(guān)，保證樓盤(pán)設(shè)備經(jīng)常處于優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)。9、審核設(shè)備運(yùn)行報(bào)表，掌握能耗規(guī)律，及時(shí)采取節(jié)能

22、措施。10、編制材料、工具申請(qǐng)計(jì)劃，填寫(xiě)材料及工具的申請(qǐng)單，核實(shí)使用情況，根據(jù)維修工作量控制材料的實(shí)領(lǐng)數(shù)。11、分析維修工作動(dòng)態(tài)，每周完成維修工作報(bào)告。12、每月完成工程預(yù)算。簡(jiǎn)福飴測(cè)量行（上海）有限公司方舟大廈管理處周期性工作明細(xì)表周期工作內(nèi)容落實(shí)時(shí)間每天1為員工記錄考勤及外出登記情況。2保持辦公室桌面及周?chē)h(huán)境的整潔規(guī)范，檢查飲水機(jī)、電腦，復(fù)印機(jī)等設(shè)備。3.檢查大樓水質(zhì)是否正常。4檢查大樓電梯運(yùn)行是否正常。5檢查大樓中央空調(diào)是否正常工作。6. 檢查大樓給排水是否正常。7. 檢查配電設(shè)施，每?jī)尚r(shí)記錄次電壓及用電量。8檢杳衛(wèi)星接收裝置，是否衛(wèi)星訊號(hào)接收質(zhì)量完好。9. 檢查監(jiān)控設(shè)施，是否正常工

23、作。10. 維修檔案、管理檔案之整理。11. 巡杳物業(yè)，檢杳保安和清潔工作，確保管理水平。12. 接受租戶(hù)報(bào)修，安排及時(shí)維修。13. 為租戶(hù)提供洗衣，飲用水，商務(wù)，郵政等服務(wù)。14召開(kāi)管理人員每天之工作例會(huì)。15落實(shí)部門(mén)職責(zé)范圍內(nèi)及公司臨時(shí)安排的其它事務(wù)。1召開(kāi)每周工作例會(huì)，安排一周主要工作。每周一2參加公司業(yè)務(wù)例會(huì)。每周五3大樓消防設(shè)施每周點(diǎn)檢一次。每周四每周4接待租戶(hù)投訴。每周四上午5拜訪租戶(hù)，征詢(xún)意見(jiàn)，改善管理。每周一6每周與發(fā)展商工作例會(huì)，匯報(bào)周工作。每周五7采購(gòu)辦公，維修，清潔等物品。每周三1統(tǒng)計(jì)員工考勤，報(bào)公司。2申報(bào)每月財(cái)務(wù)預(yù)算。3發(fā)出租金、管理費(fèi)帳單。4水電抄表并發(fā)出帳單。每月

24、30日每月25日每月25日每月1日每月5發(fā)出三次催款單。每月1,5，106完成上個(gè)月租金、管理費(fèi)、電費(fèi)的繳付及結(jié)每月15日算統(tǒng)計(jì)工作。7完成當(dāng)月工作總結(jié)及下月工作計(jì)劃。每月30日每季度8與政府有關(guān)部門(mén)（環(huán)衛(wèi)，街道，供電，公安，上水，電訊等單位）保持密切聯(lián)系。不定期9.大型設(shè)備的保養(yǎng)工作。每季末10.根據(jù)需要落實(shí)與員工懇談。不定期1落實(shí)各部門(mén)員工半年度工作考評(píng)。6月底前完成每半年2制定半年度獎(jiǎng)金發(fā)放方案，報(bào)公司申定并實(shí)7月底前完成施。5月,9月各洗3清洗水箱次.次.1落實(shí)員工合同的續(xù)簽工作。不定期2完成年終員工工作考評(píng)。次年1月初3制定年終獎(jiǎng)金發(fā)放方案，報(bào)批后實(shí)施。次年1月底4.統(tǒng)計(jì)年度租金、管

25、理費(fèi)、電費(fèi)的繳付情況，完成年終工作總結(jié)及下年度工作計(jì)劃。次年1月底每年度5落實(shí)大型設(shè)備大修計(jì)劃。每年末6為大廈落實(shí)保險(xiǎn)等事務(wù)。每年初7籌備迎新年聯(lián)誼活動(dòng)，為每位租戶(hù)贈(zèng)送新年春節(jié)前賀卡。不定期8清洗外墻一次。方舟大廈物業(yè)管理處組織架構(gòu)表物業(yè)經(jīng)理行政財(cái)務(wù)部保安部物業(yè)部工程部出納文員保安主管物業(yè)主任（兼清潔主管）工程主管物業(yè)助理物業(yè)助理清潔領(lǐng)班工程領(lǐng)班維修工7名保安領(lǐng)班清潔工6名保安員12名交樓流程：代理部與租戶(hù)簽訂租賃合同，管理處參與簽訂管理公約,以便向租戶(hù)解釋公約之條例。租戶(hù)前來(lái)收樓r物業(yè)經(jīng)理接待，管理處人員參與配合，做好以下工作。物業(yè)管理部r1 .收取有關(guān)租金、管理費(fèi)；2 .收取有關(guān)裝修押金（

26、包括臨時(shí)用電押金）3.收取臨時(shí)出入證按金、成本費(fèi)。1. 獲物業(yè)管理部通知后，進(jìn)行移交單元之驗(yàn)收工作；2. 審核單元裝修圖紙，盡快就裝修方案作出答復(fù)。1.向客戶(hù)呈交裝修規(guī)則，并講解收取裝修費(fèi)用之用途；2.講解本大廈之裝修須知；3. 呈交用戶(hù)手冊(cè)及其他資料；通知租戶(hù)大廈之電話(huà)線路收費(fèi)事宜；4. 會(huì)同工程部主管進(jìn)行移交手續(xù)予租戶(hù)；辦理租戶(hù)登記手續(xù)；5. 移交由管理處保管之該單元大門(mén)鑰匙。工程部與物業(yè)管理部協(xié)同完成如下工作：1 .會(huì)同租戶(hù)檢驗(yàn)單元內(nèi)設(shè)施狀況；.闡明單元裝修之規(guī)定；3. 查看并記錄該單元電表讀數(shù)作為底數(shù)；將檢驗(yàn)結(jié)果記錄并核實(shí)，有關(guān)記錄由經(jīng)理查實(shí)客戶(hù)主任崗位職責(zé)每天:1. 做當(dāng)天工作計(jì)劃并遞交項(xiàng)目經(jīng)理.2. 完成前一日項(xiàng)目經(jīng)理留下的工作任務(wù)單上的工作,并作詳細(xì)記錄.3. 完成前一日”客戶(hù)主任工作日志”上”備忘錄”一欄的工作,并作詳細(xì)記錄.4.每天早上上班去監(jiān)控室了解昨晚客戶(hù)報(bào)修或投訴內(nèi)容,對(duì)相應(yīng)內(nèi)容進(jìn)行分析,對(duì)重大報(bào)修及投訴一定要作客戶(hù)回訪工作.4. 每天早上上班后,至維修部了解前一日維修情況,對(duì)相應(yīng)內(nèi)容進(jìn)行分析,重大報(bào)修及重復(fù)報(bào)修要作客戶(hù)回訪工作.5. 對(duì)客戶(hù)致電管理處的投訴的處理,分析及回訪.6. 完成物業(yè)經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作.7.