房產(chǎn)城市商業(yè)調(diào)研計(jì)劃

1、1 1 / / 5 5光亞中心商業(yè)調(diào)研計(jì)劃工作重點(diǎn)：了解當(dāng)?shù)厥袌龅纳虡I(yè)現(xiàn)狀、市場機(jī)會(huì)、項(xiàng)目可依托資源。最終形成項(xiàng)目定位建議與可行 性研究報(bào)告，為招商與銷售工作作出指導(dǎo)。本項(xiàng)目工作重點(diǎn)圍繞上灣及大柳塔各商貿(mào)城的最初產(chǎn)品定位安排市場調(diào)研，力求尋找市 場空隙點(diǎn)、市場差異與可執(zhí)行層面。并針對(duì)本項(xiàng)目的工作內(nèi)容制定如下執(zhí)行計(jì)劃： （一）市場調(diào)研目的本次調(diào)研旨在通過分析目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、城市商業(yè)總況、消費(fèi)承載與來源、市場資 源依托、投資經(jīng)營力、可比類似競爭業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，以商業(yè)需求和市場依托為導(dǎo)向，以客觀 的市場研判為依據(jù)，提出可行的市場定位，為項(xiàng)目的招商銷售提供依據(jù)。 市場調(diào)研所要需掌握的資料：1 1、了解該

2、區(qū)域城市商業(yè)整體規(guī)劃、布局與經(jīng)營現(xiàn)況2 2、了解定位所述行業(yè)在城市的發(fā)展?fàn)顩r與需求3 3、了解商鋪投資經(jīng)營戶的來源、投資意愿與經(jīng)營需求4 4、了解輿論及投資經(jīng)營者對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度5 5、了解商業(yè)總體量與飽和度6 6、了解行業(yè)持續(xù)發(fā)展力與輻射能力7 7、了解周圍城市和行業(yè)組織的可借資源（二）工作周期6.20-6.36.20-6.3 ，共計(jì) 3 3 天。（三）調(diào)研內(nèi)容與形式調(diào)研內(nèi)容：政治法律環(huán)境、項(xiàng)目環(huán)境、商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境、投資經(jīng)營特殊群體、 消費(fèi)來源及輻射力、爭對(duì)手情況。調(diào)研形式：資料收集及訪談?wù){(diào)研五）工作階段內(nèi)容與要求準(zhǔn)備工作問卷與訪談提綱設(shè)計(jì)并討論2 2 / / 5 5當(dāng)?shù)厣虡I(yè)環(huán)境與商業(yè)現(xiàn)狀 商業(yè)政

3、策、行業(yè)法規(guī)與商業(yè)規(guī)劃及商業(yè)供應(yīng)量 市場特色與可依托資源的調(diào)查 投資經(jīng)營戶的訪談同類可比市場的調(diào)研 市場供應(yīng)情況的整理、分析 項(xiàng)目研判二、項(xiàng)目基地調(diào)研目的：進(jìn)行項(xiàng)目立地條件調(diào)研與分析1 1 、項(xiàng)目周邊的交通狀況2 2、項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施情況等3 3、項(xiàng)目周邊的商業(yè)設(shè)施氛圍與競爭物業(yè)的情況。三、項(xiàng)目商業(yè)大環(huán)境調(diào)查目的：分析項(xiàng)目的市場容量1 1、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性 （國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)） ，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、 趨勢、速度和效益。2 2、項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地 區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。3 3、

4、服務(wù)區(qū)域城市居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平4 4、目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā) 展情況。5 5、稅政服務(wù)：重點(diǎn)調(diào)查商業(yè)經(jīng)營戶的政府政策。經(jīng)營成本（稅收、租賃費(fèi)用）和 收入狀況。四、商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境調(diào)查 目的：分析當(dāng)?shù)厥袌錾啼佇枨鬆顩r1 1、商圈分布、商業(yè)的構(gòu)成（市場與商業(yè)街區(qū)）與消費(fèi)者來源。2 2、商鋪價(jià)格、功能（用途） 、結(jié)構(gòu)、建設(shè)進(jìn)程、推廣方式、銷售租賃狀況等。3 3、類比市場的現(xiàn)分布、價(jià)格、檔次、定位、結(jié)構(gòu)、建設(shè)進(jìn)程、推廣方式、銷售租 賃狀況等。4 4、本項(xiàng)目可比市場，現(xiàn)經(jīng)營投資戶對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意 見及對(duì)我們項(xiàng)目產(chǎn)品的接受程度

5、。5 5、商鋪需求影響因素調(diào)查：地區(qū)投資租賃戶的構(gòu)成、來源及消費(fèi)群體消費(fèi)目的； 投資租賃戶現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；投資租賃戶的收入變化及其購買能力與 投向。6 6、商鋪需求發(fā)展趨勢分析。五、投資經(jīng)營特殊群體分析 目的：了解項(xiàng)目可行性與機(jī)會(huì)點(diǎn)1 1、地區(qū)經(jīng)營戶情況調(diào)查。a a 、當(dāng)?shù)貜氖麓笮蜕虡I(yè)的人員調(diào)查；b b、經(jīng)營成本及投資收益情況；c c、對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)情況、分布的認(rèn)識(shí)及需求;2 2、項(xiàng)目投資可行調(diào)查a a 、項(xiàng)目了解度調(diào)查3 3 / / 5 5b b、項(xiàng)目的認(rèn)可情況與未來預(yù)計(jì)了解六、消費(fèi)來源及輻射力調(diào)查目的：分析市場的消費(fèi)輻射能力1 1、消費(fèi)來源調(diào)查 可比市場消費(fèi)群體的類型、消費(fèi)群體的來源

6、、消費(fèi)目的與消費(fèi)習(xí)慣2 2、消費(fèi)需求力調(diào)查 可比市場消費(fèi)量、消費(fèi)方式、消費(fèi)頻率3 3、媒體溝通渠道調(diào)查 了解主要的宣傳通路和客戶可觸媒介七、競爭對(duì)手情況調(diào)查目的：對(duì)比項(xiàng)目，尋求項(xiàng)目操作最佳方式1 1、爭者及潛在競爭者的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查。2 2、競爭者的商鋪設(shè)計(jì)、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的了解。3 3、競爭者價(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究。4 4、對(duì)競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。5 5、對(duì)競爭對(duì)手銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。6 6、對(duì)未來競爭情況的分析與估計(jì)等。7 7、項(xiàng)目城市，尤其是同街區(qū)同類型商鋪的供給量和在市場上的銷售情況。8 8、競爭性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績效

7、及其發(fā)展動(dòng)向（可不進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查）（七）工作表單商業(yè)個(gè)體調(diào)研記錄（考慮到經(jīng)營戶時(shí)間上可能比較緊，所以可將下面的提綱打亂，逐個(gè)記錄?；蛘哒沂袌?工商部門或市場辦公室推薦進(jìn)行訪談。）拜 訪 人拜訪者身份描述聯(lián)系地址訪談?dòng)涗浫耍喊菰L時(shí)間：檔案編號(hào)：您現(xiàn)在的店鋪是買的還是租的？ 租：您是什么時(shí)候開始經(jīng)營您現(xiàn)在的店鋪的？當(dāng)時(shí)租金與轉(zhuǎn)讓費(fèi)用大概是多少？您現(xiàn)在 的大致租金 / /年是多少？現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓的話要什么轉(zhuǎn)讓價(jià)格？購買此店鋪要多少價(jià)格？買：房東是項(xiàng)目所在市的嗎？當(dāng)時(shí)購買的價(jià)格是多少？現(xiàn)在進(jìn)行租售價(jià)格為多少（此問 題必問）？4 4 / / 5 52 2、您是項(xiàng)目所在市本地的嗎？如果不是，是來自哪里的，和您同地區(qū)來項(xiàng)目所在市經(jīng)營 的還有嗎？現(xiàn)在在經(jīng)營什么？有沒商會(huì)或者團(tuán)體？（如果有。記錄下聯(lián)系方式）3 3、現(xiàn)在經(jīng)營的項(xiàng)目主要的面對(duì)的客戶是哪些？都從哪里來？除項(xiàng)目所在市還有那里的？ （項(xiàng)目所在市以外的客戶是怎么了解您與您的產(chǎn)品的）4 4、項(xiàng)目所在市的消費(fèi)能力怎么樣？（分析。淺談）生意經(jīng)營如何？5 5、您對(duì)您現(xiàn)在的經(jīng)營格局和物業(yè)管理滿意嗎？有什么意見？6 6、如果您現(xiàn)在再開新店，會(huì)經(jīng)營些什么？還是維持不變？7 7、您對(duì)于我們的項(xiàng)目（項(xiàng)目地點(diǎn)）了解嗎？通過什么渠道了解的？8 8、您對(duì)于我們項(xiàng)目定位為（商業(yè)綜合體、大型商業(yè)街區(qū)）的看法怎么樣？您認(rèn)為做什么 最合適？9 9、您是否會(huì)去我們項(xiàng)目