商品房預(yù)售制度的完善論文

1、商品房預(yù)售制度的完善論文摘 要：我國(guó)商品房預(yù)售制度于 20 世紀(jì)末從香港引入，二十余年的 發(fā)展證明，其對(duì)于我國(guó)商品房市場(chǎng)的繁榮起到了重大的作用，但是， 同時(shí)也產(chǎn)生了眾多嚴(yán)重問(wèn)題，諸如交易不公平、行業(yè)低效競(jìng)爭(zhēng)等，著 重探討我國(guó)商品房預(yù)售制度所產(chǎn)生的幾個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題及成因， 并對(duì)此提 出了相應(yīng)的對(duì)策。論文關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售 ;不公平交易 ;低效競(jìng)爭(zhēng); 預(yù)售資金管理 一、商品房預(yù)售的概況及價(jià)值 所謂商品房預(yù)售制度， 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu) 人支付定金或房?jī)r(jià)款的制度。我國(guó)的商品房預(yù)售制度是從 20 世紀(jì) 90 年代初開始逐步建立的。 1994 年 7月施行中華人民共和

2、國(guó)城市 房地產(chǎn)管理法。這部全面規(guī)范城市房地產(chǎn)開發(fā)的法律借鑒了香港的 房地產(chǎn)開發(fā)模式，正式確立了商品房預(yù)售制度。此后國(guó)務(wù)院城市房 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 、建設(shè)部城市商品房預(yù)售管理辦法、城 市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定、以及新近頒布施行的物權(quán)法等，均對(duì) 這一制度作了相應(yīng)具體的規(guī)定。 十多年的發(fā)展表明， 這項(xiàng)制度對(duì)培育 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、 推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的歷史性作用。 國(guó) 家統(tǒng)計(jì)局的資料顯示：“ 2011 年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措 17168.8 億 元，定金和預(yù)收款達(dá)到 7 395.3 億元，比上年增長(zhǎng) 44.4%，占房地產(chǎn) 開發(fā)資金的 43.1%，成為房地產(chǎn)開發(fā)的第一大資金來(lái)源?！蔽覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)

3、仰仗預(yù)售這一扶持性政策， 迅速完成了資本原始積累， 同時(shí)由于 預(yù)售使得房地產(chǎn)商便于融資，降低成本，預(yù)售房?jī)r(jià)格明顯低于現(xiàn)房， 也使得“望房興嘆”的購(gòu)房者獲得了實(shí)惠， 在買賣雙方的共同青睞下， 商品房預(yù)售制度在國(guó)內(nèi)不斷發(fā)展。 然而，商品房預(yù)售制度在實(shí)施過(guò)程 中也產(chǎn)生了大量的道德風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 二、我國(guó)商品房預(yù)售制度 的問(wèn)題和成因分析 我國(guó)商品房預(yù)售制度自確定以來(lái)，其固然刺激了 商品房交易市場(chǎng)，但同時(shí)也產(chǎn)生了許多嚴(yán)重的問(wèn)題， 這一現(xiàn)象直接導(dǎo) 致央行房地產(chǎn)金融分析小組在其對(duì)外公布 2011 年中國(guó)房地產(chǎn)金融 報(bào)告中強(qiáng)調(diào)：“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售 制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)

4、積累了一定的實(shí)力， 可以建議取 消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度， 改期房銷售為現(xiàn)房銷售。 ”雖然建設(shè)部旋即 表態(tài)，不會(huì)廢除商品房預(yù)售制度，但是，這一報(bào)告至少指出，預(yù)售制 度產(chǎn)生的問(wèn)題， 已然引起了高層的重視，同時(shí)也在學(xué)界引起了廣泛的 討論。 筆者以為，目前而言，我國(guó)商品房預(yù)售所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題主 要在以下幾個(gè)方面： 其一，存在著交易不公平現(xiàn)象，開發(fā)商將在建 商品房的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了社會(huì)和銀行。 如果說(shuō)開發(fā)商從預(yù)售制度中獲得 的利益與其所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和付出成本的收益相當(dāng)， 購(gòu)房者與開發(fā)商各取 所需，那么預(yù)售制度顯然是一件兩全其美的事情。但是，根據(jù)我國(guó)現(xiàn) 行的預(yù)售機(jī)制， 當(dāng)住房還處在建設(shè)過(guò)程中， 購(gòu)房者就已經(jīng)支付了全

5、部 的房?jī)r(jià)款，并承擔(dān)了未來(lái)全部的風(fēng)險(xiǎn)。在這種不健全的預(yù)售制度下，開發(fā)商不僅能低成本使用銀行資金、 無(wú)息占用購(gòu)房者的預(yù)繳款以及承 建商的墊款， 而且也不須承擔(dān)房屋存貨成本， 施工建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和資金成 本被過(guò)渡轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，同時(shí)借助抵押貸款、按揭、流動(dòng)資金貸款， 開發(fā)商把開發(fā)項(xiàng)目龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)最終都落在銀行身上， 使商品房的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)幾乎全部轉(zhuǎn)嫁給了銀行。 更為嚴(yán)重的是，當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié) 議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時(shí)，往往是處于弱勢(shì)的購(gòu)房者被迫接受 不符合需求的住房或者承擔(dān)毀約的責(zé)任。筆者以為，出現(xiàn)這類問(wèn)題的根本癥結(jié)在于：我國(guó)的預(yù)售制度由于缺乏一套健全的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的法 律制度，使得開發(fā)能夠輕而易舉地轉(zhuǎn)嫁風(fēng)

6、險(xiǎn)， 而購(gòu)房者和銀行又缺乏 保障自身利益的法律依據(jù)。同時(shí)，融資渠道單一，真正能夠給予房產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、可持續(xù)支撐的房產(chǎn)證券、債券等融資方式，則被認(rèn)為資 金成本過(guò)高而為開發(fā)商所放棄，也是產(chǎn)生該現(xiàn)象的另一個(gè)重要的原因。 其二，現(xiàn)行的預(yù)售制度容易造成不平等競(jìng)爭(zhēng)和低效率競(jìng)爭(zhēng)。期房銷售制度相對(duì)降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻，開發(fā)商的實(shí)力、品牌、技術(shù)、戰(zhàn)略 都不十分重要，只要具備聯(lián)系地方政府和商業(yè)銀行權(quán)勢(shì)人物的能力， 能夠獲得廉價(jià)土地資源和低成本的銀行貸款，往往就意味著項(xiàng)目的成 功。這導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)聚集著大量的中小房地產(chǎn)商，一些極差的房地產(chǎn)公司也生存得很好，而那些真正具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè) 的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯。

7、也即我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)不但沒(méi)有形成優(yōu)勝劣汰的 機(jī)制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式， 大量低質(zhì)開發(fā)商充斥于 房地產(chǎn)市場(chǎng)。筆者以為其根源在于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的不合理，我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓采取掛牌交易制度，沒(méi)有市場(chǎng)化。房產(chǎn)進(jìn) 入市場(chǎng)由政府職能部門通過(guò)行政許可進(jìn)行資源分配，由此導(dǎo)致開發(fā)商不惜以各種手段購(gòu)買土地，然后通過(guò)預(yù)售制度賣期房，提前回籠資金, 把高房?jī)r(jià)拋給購(gòu)房者， 因此我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)不平等競(jìng)爭(zhēng)和低效率競(jìng) 爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。同時(shí)我國(guó)監(jiān)管體制的缺乏也助長(zhǎng)了這種情況的發(fā)生，由于對(duì)未建成房屋銷售行政許可的書面審查在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)、審計(jì)信用機(jī)制尚未建立的條件下幾乎沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的把關(guān)作用。并且政府主管部門 在預(yù)售過(guò)程中對(duì)

8、預(yù)售合同的強(qiáng)制登記、 預(yù)售廣告的發(fā)布監(jiān)管、資金的 監(jiān)管都是行政靜態(tài)的、事后的管理，缺乏動(dòng)態(tài)的、事前的防范，也沒(méi) 有引入金融監(jiān)管、房產(chǎn)律師監(jiān)管等市場(chǎng)條件下行之有效的監(jiān)管手段。 再者，缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出制度，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上魚龍混雜，大 量缺乏必備條件的開發(fā)商依然能夠參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，并分得可觀利益。三、完善我國(guó)商品房預(yù)售制度之具體對(duì)策針對(duì)我國(guó)商品房預(yù)售制度存在的各種問(wèn)題，筆者從以下幾個(gè)方面進(jìn)行思考，提出完善我國(guó)商品 房預(yù)售制度的一些看法：第一，設(shè)立商品房預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；?， 平衡交易各方的風(fēng)險(xiǎn)。所謂商品房預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；鹗且环N基金 籌集模式，即通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；鸬幕I集與積累，把預(yù)售制度中的各種

9、 風(fēng)險(xiǎn)合理均衡地分散到各負(fù)擔(dān)主體的制度模式。如上文所分析，在現(xiàn) 存的預(yù)售中風(fēng)險(xiǎn)的分配極其不合理，因此，政府應(yīng)設(shè)立房屋預(yù)售制度 的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金，如存款保險(xiǎn)制度一樣，凡是參加房屋預(yù)售制度的房 地產(chǎn)開發(fā)商都應(yīng)參加這個(gè)基金，即按營(yíng)業(yè)額繳付，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，就 由這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)基金來(lái)承擔(dān)責(zé)任。通過(guò)這一機(jī)制，可以把整個(gè)房屋預(yù)售制 度的風(fēng)險(xiǎn)分散給消費(fèi)者、銀行及房地產(chǎn)開發(fā)商一起來(lái)承擔(dān)，有效地平 衡各方風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)交易公平。第二，完善預(yù)售房款監(jiān)管。具體而言： 首先改變我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)主流的預(yù)收款收存方式一即由開發(fā)商 統(tǒng)一收取，并在一定時(shí)間內(nèi)存入監(jiān)管賬戶。而改成由購(gòu)房人親自將購(gòu) 房款存入監(jiān)管賬戶的方式。同時(shí)，嚴(yán)格規(guī)范預(yù)收

10、款的使用，開發(fā)商除了可提取規(guī)定比例的備用金外，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金只能用于樓盤建設(shè)， 開發(fā)商因工程建設(shè)需要用款，應(yīng)實(shí)行房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)審批制度， 監(jiān)管銀行只能根據(jù)法定審批將款轉(zhuǎn)入施工單位賬戶。此舉能有效避免 開發(fā)商挪用預(yù)收款以及攜款潛逃等行為，既發(fā)揮了預(yù)售制度對(duì)于開發(fā) 商的融資作用，又保障了購(gòu)房者的資金安全。對(duì)此，我國(guó)廣東省作過(guò) 相應(yīng)的嘗試，并取得了不錯(cuò)的效果，其經(jīng)驗(yàn)值得在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。 第三，加強(qiáng)監(jiān)管力度，設(shè)立預(yù)售商品房單項(xiàng)建設(shè)資金審核機(jī)制。預(yù)售 制度的一個(gè)重要價(jià)值在于相對(duì)降低門檻，便于開發(fā)商融資，如果我們 設(shè)立過(guò)高的準(zhǔn)入門檻，則顯然與該制度背道而馳，然而如上文所分析， 目前我國(guó)的預(yù)售制度導(dǎo)

11、致了大量的低質(zhì)中小企業(yè)充斥市場(chǎng)，嚴(yán)重?fù)p害行業(yè)環(huán)境和社會(huì)利益，對(duì)此，筆者的建議是設(shè)立預(yù)售商品房單項(xiàng)建設(shè) 資金審核機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，開發(fā)商在進(jìn)行任何一個(gè) 預(yù)售商品房項(xiàng)目時(shí)，必須向房地產(chǎn)主管部門申報(bào)企業(yè)目前的狀況， 包 括開發(fā)商的資質(zhì)、開發(fā)商近期的資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)有流動(dòng)資金量、在預(yù) 售商品房開發(fā)過(guò)程中將要出現(xiàn)的到期債務(wù)額以及正在進(jìn)行并將在商 品房開發(fā)過(guò)程中完成的其他項(xiàng)目等， 并提供相應(yīng)的證明，經(jīng)房地產(chǎn)部 門審批后方可進(jìn)行商品房開發(fā)，避免開發(fā)商在其他項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)不靈 時(shí)，以預(yù)售商品房為手段，籌集買房人的資金，卻用以彌補(bǔ)其他項(xiàng)目 上的流動(dòng)資金，同時(shí)此舉也能夠避免低質(zhì)的小企業(yè)“空手套白狼”，

12、能夠有效的將不合格企業(yè)清除出市場(chǎng)。四、結(jié)語(yǔ) 商品房預(yù)售制度對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著重要意義， 經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展，已經(jīng)己 經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)基本制度，但是，同任何新生事物相類似， 預(yù)售制度也帶來(lái)了許多嚴(yán)重的問(wèn)題，以至于有呼聲要求廢除該制度。 筆者以為，我國(guó)商品房預(yù)售制度固然問(wèn)題重重， 但其價(jià)值更是不容忽 視的，不可輕言廢除，針對(duì)其產(chǎn)生的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)從制度層面加以完善， 通過(guò)建立起有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制， 加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管， 規(guī)定嚴(yán)格 的商品房預(yù)售市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制， 加大信息披露力度等手段， 以保 障商品房預(yù)售中預(yù)購(gòu)人等主體的合法權(quán)益， 消除我國(guó)預(yù)售制度目前存 在的各種問(wèn)題，真正有效的發(fā)揮

13、預(yù)售制度的作用。參考文獻(xiàn)： 雷興虎，蔡科云. 中國(guó)商品房預(yù)售制度的存與廢兼談 我 國(guó)房地產(chǎn)法律制度的完善 J. 法學(xué)評(píng)論， 2008，(1). 任紀(jì)軍. 改 革期房銷售觸動(dòng)利益神經(jīng) J. 瞭望新聞周刊， 2005，(35). 易憲容，黃苑. 中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)售制度 :深層問(wèn)題與對(duì)策建議 J. 江海學(xué)刊， 2007，(2). 吳翔. 商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)控制的法律對(duì)策 D. 西南政法大學(xué)優(yōu) 秀碩士論文，2007. 廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例 張 薇 . 完善我國(guó)商品房預(yù)售制度的思考 D. 北京：北京交通 大學(xué)優(yōu)秀碩 士論文，2008.符啟林房地產(chǎn)法：第四版M.北京：中國(guó)政法大學(xué)出 版社， 2009. 崔德國(guó) . 我國(guó)商品房預(yù)售制度的研究 D. 西南政法大學(xué) 碩士論文，2007.房紹坤.房地產(chǎn)法M