我國房產(chǎn)泡沫分析

1、2022-4-91 2022-4-92n自自 1998 年開始年開始 隨著福利化分房的結(jié)束，隨著福利化分房的結(jié)束， 住住房商品化的開始房商品化的開始 ，我國房地產(chǎn)業(yè)進入了持續(xù)，我國房地產(chǎn)業(yè)進入了持續(xù)快速發(fā)展的時期快速發(fā)展的時期 。與此同時，。與此同時， 房地產(chǎn)價格也房地產(chǎn)價格也連續(xù)快速攀升連續(xù)快速攀升 。近年來。近年來 ，關(guān)于我國房地產(chǎn)泡，關(guān)于我國房地產(chǎn)泡沫問題的爭論不絕于耳沫問題的爭論不絕于耳 ，但是一直未有論。，但是一直未有論。 2022-4-93n中國自中國自 1998 年結(jié)束了福利分房制，年結(jié)束了福利分房制， 開始實行開始實行貨幣化分房貨幣化分房 成為房地產(chǎn)業(yè)走向市場化的分水成為房地產(chǎn)

2、業(yè)走向市場化的分水嶺。嶺。 從此從此 中國的房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展中國的房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展 ，對拉，對拉動內(nèi)需動內(nèi)需 、加快城市化進程、加快城市化進程 、促進國民經(jīng)濟增、促進國民經(jīng)濟增長長 起到了重要作用起到了重要作用 。經(jīng)過十多年的發(fā)展。經(jīng)過十多年的發(fā)展 現(xiàn)已現(xiàn)已成為我國主要產(chǎn)業(yè)之一成為我國主要產(chǎn)業(yè)之一 。然而。然而 與此同時與此同時 ，房，房地產(chǎn)投資增幅過高地產(chǎn)投資增幅過高 、商品房空置率過大、商品房空置率過大 、房、房價上漲過快價上漲過快 、供房結(jié)構(gòu)失衡等問題凸顯、供房結(jié)構(gòu)失衡等問題凸顯 。2022-4-94n房地產(chǎn)市場由于其供給彈性有限房地產(chǎn)市場由于其供給彈性有限 、不存在易、不存在易得的

3、替代品得的替代品 、房地產(chǎn)沒有終極價格、房地產(chǎn)沒有終極價格 、基本價、基本價值難于確定等特征值難于確定等特征 成為最常見的經(jīng)濟泡沫載成為最常見的經(jīng)濟泡沫載體之一體之一 。因此。因此 國內(nèi)國內(nèi) 房地產(chǎn)泡沫房地產(chǎn)泡沫 的呼聲日高的呼聲日高 ，中國的房地產(chǎn)是否存在泡沫之爭也成了中國的房地產(chǎn)是否存在泡沫之爭也成了n中國當前最為熱烈討論的話題。中國當前最為熱烈討論的話題。2022-4-95n2004 年年 10 月底月底 美國美國 紐約時報紐約時報 刊刊n登了題為登了題為 中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱和泡沫中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱和泡沫 的報道的報道 引發(fā)了國內(nèi)外對中國房地產(chǎn)是否存在引發(fā)了國內(nèi)外對中國房地產(chǎn)是否存在

4、嚴重泡沫的爭論不斷升級。嚴重泡沫的爭論不斷升級。 目前主要有兩種目前主要有兩種觀點觀點 泡沫論泡沫論 和和 無泡沫論。無泡沫論。n泡沫論的代表人物是清華大學魏杰教授泡沫論的代表人物是清華大學魏杰教授 ，中，中國社會科學院金融研究所金融發(fā)展室主任易國社會科學院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容等。憲容等。 他們認為他們認為 ，我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投，我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資過熱、資過熱、 空置率過高空置率過高 、房價持續(xù)增長、房價持續(xù)增長、 房價房價收入比超出警戒線等都說明我國房地產(chǎn)已出收入比超出警戒線等都說明我國房地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫，現(xiàn)泡沫， 應(yīng)該采取嚴格調(diào)控措施進行調(diào)控應(yīng)該采取嚴格調(diào)控措施進行調(diào)控 。2

5、022-4-96n易憲容還認為易憲容還認為 ，中國房地產(chǎn)泡沫主要是住房，中國房地產(chǎn)泡沫主要是住房有效需求不足，有效需求不足， 無論從消費的角度還是從投無論從消費的角度還是從投資的角度，國內(nèi)住房市場的熱銷，僅是以往資的角度，國內(nèi)住房市場的熱銷，僅是以往 存量需求存量需求 的釋放而不是潛在需求真正地轉(zhuǎn)化的釋放而不是潛在需求真正地轉(zhuǎn)化為有效需求。為有效需求。 這種依賴銀行信貸所釋放的這種依賴銀行信貸所釋放的 存存量需求，量需求， 不僅可能給銀行帶來巨大的系統(tǒng)性不僅可能給銀行帶來巨大的系統(tǒng)性風險，而且這種需求脆弱性將暴露無遺，風險，而且這種需求脆弱性將暴露無遺， 房房地產(chǎn)泡沫也隨時有可能被戳。地產(chǎn)泡沫

6、也隨時有可能被戳。2022-4-97n持持 無泡沫論無泡沫論 觀點的以中國房地產(chǎn)及住宅研究觀點的以中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長包宗華會常務(wù)副會長包宗華 、北京大學蕭灼基教授、北京大學蕭灼基教授、 建設(shè)部政策研究中心等為代表建設(shè)部政策研究中心等為代表 。他們認為。他們認為 從從政策政策 經(jīng)濟發(fā)展等方面都說明我國房地產(chǎn)的需經(jīng)濟發(fā)展等方面都說明我國房地產(chǎn)的需求很大，求很大， 目前的房地產(chǎn)業(yè)是在健康快速發(fā)展。目前的房地產(chǎn)業(yè)是在健康快速發(fā)展。n 建設(shè)部與房地產(chǎn)商等主張中國房地產(chǎn)價格的建設(shè)部與房地產(chǎn)商等主張中國房地產(chǎn)價格的上升在于市場需求大于供給，上升在于市場需求大于供給， 根本不存在泡。根本不存在泡

7、。 由由2022-4-98房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵 特征和運行機理特征和運行機理 n第一第一 房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格波動的一種形態(tài)房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格波動的一種形態(tài) n第二第二 房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點 振幅較大振幅較大 n第三第三 房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性沒有穩(wěn)定的周期和頻房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性沒有穩(wěn)定的周期和頻率率 n第四第四 房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機行為房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機行為 n貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加，貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加，造成的造成的 投機價格機制和自我膨脹的機制是房地產(chǎn)的投機價格機制和自我膨脹的機

8、制是房地產(chǎn)的主要內(nèi)在運行機制主要內(nèi)在運行機制 ，房地產(chǎn)泡沫是在內(nèi)在傳導機制，房地產(chǎn)泡沫是在內(nèi)在傳導機制和外在沖擊機制的共同作用下和外在沖擊機制的共同作用下 開始產(chǎn)生開始產(chǎn)生 膨脹和崩潰膨脹和崩潰的。的。2022-4-99n 國際上國際上 對對 于房于房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 泡泡 沫沫 的的 主要主要 衡衡 量量 標標 準準 是是 n房價房價 收入收入 比比 、 租售租售 比和空置比和空置 率率 。房。房 價價 收入收入 比即住比即住 n房價房價 格格 與城與城 市居市居 民家民家 庭年庭年 收入收入 之之 比比 ， 一般一般 認認 為房為房 n價價 收入收入 比在比在 36倍倍 之之 間間 為合為合

9、理理 區(qū)區(qū) 間。間。2 0 0 9年年 n1 2月月 7 日，日， 中中 國社國社 科科 院發(fā)院發(fā) 布布 的的 2 0 1 0年年 經(jīng)經(jīng) 濟濟 藍藍 n皮皮 書書指指 出出 ， 2 0 0 9年年 城城 鎮(zhèn)鎮(zhèn) 居居 民民 房房 價價 收收 入入 比比 達達 到到 n8 3倍倍 ， 農(nóng)農(nóng) 民民2 1 2 的的 房房 價價 收收 入入 比比 則則 達達 2 2倍倍 ， 中中 國國 n8 5 的的 家家 庭庭 沒沒 有有 購購 買買 住住 房房 的的 能能 力力 。 王王 家家 春春 n( 2 0 0 8 ) 認認 為為 ， 在在 整整 個個 世世 界界 經(jīng)經(jīng) 濟發(fā)濟發(fā) 展展 史史 上上 ， 沒沒

10、有有 比比 n目前目前 中國更中國更 高的房高的房 價價 收入收入 比，比， 中中 國的房國的房 地地 產(chǎn)泡產(chǎn)泡 沫沫 n已經(jīng)已經(jīng) 處處 于于 巔巔 峰峰 狀狀 態(tài)態(tài) 。 以北以北 京京 為為 例例 ， 2 0 0 7年年 北北 京京 n城城 市市 家庭家庭 的平的平 均均 可支可支 配收配收 入入 約約 為為 6 6 0 0 0元元 。奧。奧 2022-4-910n運會之運會之 前前 ， 四環(huán)四環(huán) 以內(nèi)的均以內(nèi)的均 價約為價約為 每平每平 方米方米 l 8 4 0 0 n元元 ， 對應(yīng)對應(yīng) 的房價的房價 收收 人人 比為比為 2 7 8倍倍 ( 按按 每每 套套 房房 1 0 0 n平平 方

11、米計方米計 算算 ) 。 即使是即使是 六六 環(huán)環(huán) 以外以外 的房的房 價價 ， 也也 比比 國國 n際房際房 價價 收人收人 比比 的警的警 戒戒 線線 高高 出出 1倍倍 。 上海上海 的的 情情 形形 n與北京與北京 相相 似。在似。在 區(qū)域區(qū)域 經(jīng)經(jīng) 濟濟 中心中心 城城 市市 和和 省省 會城會城 市市 n中中 ， 房房 價收入價收入 比普比普 遍遍 超過超過 1 0倍倍 。如。如 此此 “ 泡泡 沫沫 ” 程程 n度甚至度甚至 遠遠遠遠 超超 過過 了了 1 9 9 1年年 的的 日本日本 和和 1 9 2 9年年 的的 n美美 國國 ， 更更 是超是超 過過 了了 1 9 9 7

12、年年 的香的香 港港 和和 次次 貸貸 危危 機機 爆爆 n發(fā)前發(fā)前 的美的美 國國 。2022-4-911n按單按單 位位 面積面積 的價的價 格計格計 算算 ， 北京北京 四環(huán)四環(huán) n以內(nèi)和以內(nèi)和 四五環(huán)四五環(huán) 之之 間間 的房的房 價價 泡泡 沫度沫度 分分 別別 比美比美 國國 高高 n出出 6 7倍和倍和 5 9倍倍 。值。值 得強得強 調(diào)調(diào) 的是的是 ， 美美 國國 的住宅的住宅 n價格價格 中包含中包含 了裝修了裝修 成本成本 ， 而而 中國中國 的住的住 宅價宅價 格格 一般一般 n是毛坯是毛坯 價格價格 ； 美美 國住國住 宅宅 帶帶 有有 永永 久久 的土的土 地地 使使

13、用用 權(quán)權(quán) ， n而而 中國住中國住 宅宅 只有只有 5 07 0年年 的土的土 地使地使 用用 權(quán)權(quán) ； 美美 國國 n的社的社 會保會保 障體障體 系也系也 比比 中國中國 完善完善 得得 多多 ?？??？?慮慮 到到 這這 n些些 因素因素 ， 巾國房地產(chǎn)巾國房地產(chǎn) 泡泡 沫更加嚴沫更加嚴 重重 。2022-4-912n租售租售 比是指比是指 每每 平平 方方 米使米使 用用 面面 積積 的的 月月 租金租金 與與 每平每平 方米建方米建 筑筑 面面 積積 房價房價 之之 間間 的的 比值比值 。 國際上國際上 用用 來衡量來衡量 一個一個 區(qū)域區(qū)域 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 運行運行 狀狀 況況

14、 良好良好 的的 租售租售 比比 一般為一般為 1 ： 3 0 01 ： 2 0 0。如果。如果 租租 售售 比低比低 于于 1 ： 3 0 0， 意意 味著房味著房 地產(chǎn)投地產(chǎn)投 資價值資價值 相對相對 變小變小 ， 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 泡沫泡沫 已已 經(jīng)經(jīng) 顯現(xiàn)顯現(xiàn) ； 如果高如果高 于于 1 ： 2 0 0， 表表 明這一明這一 區(qū)域區(qū)域 房地房地 產(chǎn)投產(chǎn)投 資潛資潛 力相對力相對 較大較大 ， 后后 市看市看 好好 。2022-4-913n中國指數(shù)中國指數(shù) 研究研究 院指院指 n數(shù)研究數(shù)研究 中心中心 的統(tǒng)計的統(tǒng)計 顯顯 示示 ， 2 0 0 9年年 11 0月月 ， 北北 京京 地地 區(qū)

15、房區(qū)房 屋屋 租租 售售 比達比達 到到 1 ： 4 3 4， 上上 海海 地地 區(qū)區(qū) 達達 1 ： 41 8， 遠高遠高 于國際于國際 警警 戒戒線線 。這。這 意意 味著味著 房房 產(chǎn)產(chǎn) 的投的投 資價資價 值值 n相對相對 變小變小 ， 樓市泡樓市泡 沫有不沫有不 斷斷 積聚積聚 的趨的趨 勢勢 。租售租售 比比 無無 論論 是是 高高 于于 1 ： 2 0 0 還還 是是 低低 于于 1： 3 0 0， 均均 表表 明明 房房 產(chǎn)產(chǎn) 價格價格 偏離偏離 理性真實理性真實 的的房產(chǎn)房產(chǎn) 價值價值 。 2022-4-914n 空置率空置率 是指是指 某某 一一 時時 刻刻 空置空置 房房

16、屋屋 面面 積積 占房占房 屋屋 總面積總面積 的的 比率比率 。按。按 照照 國際國際 通通 行行 慣慣 例例 ， 空空 置置 率率 在在 5 1 0 為為 合理合理 區(qū)區(qū) ， 在在 1 0 2 0 為為 空置空置 危危 險險 區(qū)區(qū) ， 在在 2 0 以上以上 為為 商商 品房品房 嚴嚴 重重 積積 壓壓 區(qū)區(qū) 。有有 專專 家家 認認 為為 ， 中中 國國 很很 多多 城城 市市 的的 商商 品品 房房 空空 置置 率率 不不 低低 于于 3 0 ， 北北 京京 、 上上 海海 和和 深深 圳不圳不 少少 商商 品房品房 的的 空置空置 率率 則則 2022-4-915n高達 5 0 以上

17、 。對此 ， S O HO 中 國首 席執(zhí) 行官 張 欣不 無擔 心地指 出 ， “ 在 曼 哈頓 空 置率 達 到 1 0 n到 1 5 的時 候 人 們 就 感 覺 到 天要 塌 下來 了 ， 但 是在浦 東 空 置 率 高 達 5 0 ， 他 們 還 在 建 造 新 的 n摩 天大 樓 ” ( 張欣 ， 2 0 0 9) 。 2022-4-916房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 泡泡 沫沫 與與 金金 融融 危機危機 n2 0 0 7年爆年爆 發(fā)發(fā) 的美的美 國次國次 貸貸 危危 機機 已經(jīng)逐已經(jīng)逐 漸漸 演演 變成變成 為一為一 場波場波 及及 全全 球球 的金的金 融融 大大 海海 嘯嘯 。盡盡 管

18、管 以低以低 利率利率 和信貸和信貸 擴擴 張張 為為 特特 征征 的的 貨貨 幣幣 政政 策策 失失 誤誤 是是 美美 國金融國金融 危機危機 的重的重 要要 成成 因因 ， 然然 而而 面面 對對 金金 融融 危危 機機 的沖的沖 擊擊 ，n主要主要 國家所國家所 采采 取取 的的 救救 市市 策策 略略 依依 然然 離離 不不 開開 寬寬 松松 的貨的貨 幣政策幣政策 。2022-4-917n雖雖 然從然從 目前目前 來來 看看 這這 一一 政政 策策 對對 避避 免免 國國n際宏際宏 觀觀 經(jīng)濟經(jīng)濟 環(huán)環(huán) 境境 的的 進進 一一 步步 惡惡 化化 起起 到到 了了一一 定定 的作用的作

19、用 ， 但但 這一這一 政政 策帶策帶 來來 的副作的副作 用用 是是 在宏在宏 觀觀 經(jīng)濟經(jīng)濟 復(fù)蘇根基復(fù)蘇根基 未穩(wěn)未穩(wěn) 之之 際際 ， 資資 產(chǎn)產(chǎn) 泡泡 沫沫 又又 有有 了山了山 雨雨 欲欲 來來 之之 勢勢 。n在在 房房 地產(chǎn)地產(chǎn) 泡泡 沫沫 崩崩 潰潰 后后 ， 接接 踵踵 而來而來 的的 便便是是 以以 石石 油油 、谷、谷 物物 和基和基 本本 金金 屬屬 為為 代代 表表 的的商商 品泡品泡 沫沫 的的 出現(xiàn)出現(xiàn) 。2022-4-918n這些這些 都都 是投是投 機性機性 泡沫泡沫 ， 不不 能能 由經(jīng)由經(jīng) 濟濟 基本基本 面面 狀況狀況 來來 解釋解釋 ： 從從 2 0

20、0 7年年 中期中期 到到 2 0 0 8年年 中中 期期 泡泡 沫沫 減減 退退 之前之前 ， 石石 油價油價 格格 翻翻 了了一一 番番 ， 而而 同同 期期 對對 石石 油油 的的 需需 求求 僅僅n上漲上漲 了幾了幾 個個 百分百分 點點 ( Ga l b r a i t h， 2 0 0 8) 。 2022-4-919n美美 國金融國金融 危機危機 有許有許 多地方多地方 值得值得 我們我們 反思反思 ： 房地房地 產(chǎn)業(yè)并產(chǎn)業(yè)并 不是不是 美美 國國 的支的支 柱柱 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) ， 相相 反反 ， 中國中國 近些年來近些年來 一直一直 將房地將房地 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 作為作為 支柱產(chǎn)支柱產(chǎn) 業(yè)

21、業(yè) 發(fā)展發(fā)展 ， 面面 對全國愈演對全國愈演 愈烈愈烈 的房地的房地 產(chǎn)泡產(chǎn)泡 沫沫 ， 當房價當房價 持續(xù)持續(xù) 上上 漲漲 的動力減弱的動力減弱 并逐并逐 步步逼逼 近房價近房價 調(diào)頭調(diào)頭 向下向下 的拐的拐 點點 時時 ， 中中 國國n有有 可能可能 爆發(fā)爆發(fā) 金融危金融危 機嗎機嗎 ?2022-4-920n一般認一般認 為為 ， 美美 國的房國的房 地地n產(chǎn)產(chǎn) 泡沫泡沫 源于美源于美 聯(lián)聯(lián) 儲儲 的錯的錯 誤政誤政 策策 和聯(lián)和聯(lián) 邦邦 政政 府府 的不的不n當干預(yù)當干預(yù) ， 與美與美 國相國相 比比 ， 中中 國房國房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 泡泡 沫沫 的的 形成形成 除除n了源了源 于信于信

22、貸擴貸擴 張這一共張這一共 同因素之同因素之 外外 ， 又存又存 在在 哪些哪些n特殊特殊 因素因素 呢呢? 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 應(yīng)應(yīng) 該該 長長 期作期作 為為 中中 國經(jīng)國經(jīng) 濟濟n的支柱的支柱 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 嗎嗎 ?為為 避避 免免 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 泡泡 沫沫 破破 滅滅 給給n我我 國經(jīng)國經(jīng) 濟帶來濟帶來 災(zāi)難性災(zāi)難性 后果后果 ， 中國宏中國宏 觀經(jīng)觀經(jīng) 濟政濟政 策應(yīng)策應(yīng)n該作該作 出哪些調(diào)出哪些調(diào) 整整 ?本本 文試文試 圖圖 回答回答 這些這些 問題問題 。2022-4-921( 一一 )房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 泡泡 沫沫 與與 金金 融融 危危 機機 之之 間間 的的一一

23、 般般 關(guān)關(guān) 系系 。 n金金 融危融危 機起源機起源 于于 資產(chǎn)價格資產(chǎn)價格 泡泡 沫沫 ， 資產(chǎn)資產(chǎn) 價價格格 泡泡 沫與沫與 以下以下 因素因素 的相的相 互互 作作 用用 導導 致致 了金了金 融融 危危 機機 的發(fā)的發(fā) 生生 ： 掩蓋掩蓋 了風了風 險險 的各的各 種種 形形 式式 的金的金 融創(chuàng)融創(chuàng) 新新 ； 未能未能 遵遵 守守 風險管風險管 理原則理原則 的企的企 業(yè)業(yè) ； 未未 能抑能抑 制住制住 金金 融市融市 場場 中中 過過 度度 冒冒 險險 行行 為為 發(fā)發(fā) 生生 的的 金金 融融 監(jiān)監(jiān) 管管2022-4-922n大大 量量 文文 獻獻 的的 研研 究究 表表 明明

24、， 無無 論論 是是 發(fā)發(fā) 達達 國國 家家 ， 還還 是是 發(fā)發(fā) 展展 中中 國國 家家 ， 無無 論論 其其 制制 度度 安安 排排 如如 何何 ， 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 泡泡 沫沫 與金與金 融融 危危 機機 之之 間間 都都 具具 有有 非非 常常 顯顯 著著 的的 關(guān)關(guān) 聯(lián)聯(lián) 性性 。 信用信用 擴擴張張 過度過度 既是房既是房 地產(chǎn)泡地產(chǎn)泡 沫沫 的根的根 源源 ， 也也 是現(xiàn)是現(xiàn) 代代 金融金融 危機危機 的根源的根源 ( 易易 憲容憲容 ， 2 0 0 9) 。 2022-4-923n由于由于 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 價價 格格 往往 往往 是是 由對由對 資產(chǎn)資產(chǎn) 價價 格格 更更 高高

25、和信用和信用 擴擴 張更快張更快 的預(yù)期的預(yù)期 來支來支 持持 的的 ， 而而 信用信用 擴張擴張 的的 順順 周期性周期性 也也 就容易就容易 強化這強化這 種種預(yù)預(yù) 期期 ， 從從 而而 不斷不斷 推高推高 2022-4-9242022-4-9252022-4-926n1、以低利率和信貸擴張為特征的寬松貨幣政、以低利率和信貸擴張為特征的寬松貨幣政策策n2、聯(lián)邦政府的不當干預(yù)、聯(lián)邦政府的不當干預(yù)（二）美國房地產(chǎn)泡沫源于中央銀行的錯（二）美國房地產(chǎn)泡沫源于中央銀行的錯誤政策和不當干預(yù)誤政策和不當干預(yù)2022-4-9272022-4-9282022-4-9292022-4-9302022-4-9

26、312022-4-932聯(lián)邦政府的不當干預(yù)聯(lián)邦政府的不當干預(yù)2022-4-9332022-4-934n房利美（房利美（Fannie Mae）以及房地美（）以及房地美（Freddie Mac）他們是美國最大的兩家提供住房抵押）他們是美國最大的兩家提供住房抵押貸款的金融機構(gòu)，是專門發(fā)放房貸的，不是貸款的金融機構(gòu)，是專門發(fā)放房貸的，不是做房地產(chǎn)的做房地產(chǎn)的 他們把這些房貸資產(chǎn)打包成債券他們把這些房貸資產(chǎn)打包成債券（也就是我們常說的次貸債券）賣給各大投（也就是我們常說的次貸債券）賣給各大投行、銀行、其他國家的主權(quán)基金，相當于讓行、銀行、其他國家的主權(quán)基金，相當于讓全世界給美國住房者提供貸款，如果這兩家

27、全世界給美國住房者提供貸款，如果這兩家破產(chǎn)，那么全球的金融機構(gòu)我估計要有破產(chǎn)，那么全球的金融機構(gòu)我估計要有1半破半破產(chǎn)，因為他們購買的次貸債券都不值錢了。產(chǎn)，因為他們購買的次貸債券都不值錢了。光是中國的外匯儲備就購買了次貸債券光是中國的外匯儲備就購買了次貸債券2000億美金億美金 2022-4-9352022-4-9362022-4-9372022-4-9382022-4-9392022-4-9402022-4-9412022-4-9422022-4-9432022-4-944n中中 國國 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 泡泡 沫沫 的的 形形 成成 根根 源源 及及 其其 n隱藏隱藏 的的 雙雙 重風重風

28、 險險 2022-4-945n與美與美 國相國相 比比 ， 中中 國房地國房地 產(chǎn)產(chǎn) 泡沫泡沫 的形的形 成成 除除 了源了源 于信于信 貸擴張貸擴張 這一共這一共 同同 因素因素 之外之外 ， 還還存存 在在 一些一些 特殊特殊 因因 素素 ( 土土 地地 財財 政政 與與 住住 宅宅 預(yù)預(yù) 售售 制制 度度 ) 。 信信 貸貸 擴擴 張張 、 土土 地地 財財 政政 以以 及及 住住 房房 預(yù)預(yù) 售售 制制 度度 是是 中中 國國 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 泡泡 沫沫 形成的形成的 三大根源，三大根源， 中國房地產(chǎn)泡沫隱藏著巨中國房地產(chǎn)泡沫隱藏著巨大的大的 雙雙 重風重風 險險 ， 中國中國 已經(jīng)

29、已經(jīng) 到到 了了 重新重新 反反 思思 、 檢檢 討討 和和 調(diào)調(diào) 整整 將將 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè) 作為支作為支 柱產(chǎn)柱產(chǎn)業(yè)業(yè) 發(fā)展發(fā)展 的時候的時候 了。了。 2022-4-946信信 貸貸 擴擴 張張n雖雖 然然 商商 業(yè)業(yè) 銀銀 行行 很很 清清 楚楚 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市場市場 的信的信 用擴用擴 張意張意 味著銀行味著銀行 自身自身 風風 險險 的增的增 加加 ，也，也 很清楚房地很清楚房地產(chǎn)泡沫最終會有破滅的一天產(chǎn)泡沫最終會有破滅的一天 ， 為什為什 么么 商業(yè)商業(yè) 銀行銀行 還還愿意愿意 向房地向房地 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 投放投放 大量大量 的貸的貸 款款 呢呢? 商業(yè)銀行商業(yè)銀行的貸款之所

30、以大量向房地產(chǎn)業(yè)集中，的貸款之所以大量向房地產(chǎn)業(yè)集中， 就就 在在 于房地產(chǎn)于房地產(chǎn) 業(yè)業(yè) 的高的高 預(yù)預(yù) 期期 收益收益 。商。商 業(yè)業(yè) 銀銀 行行 自身自身 所所 n擁有的房地產(chǎn)價值提高，擁有的房地產(chǎn)價值提高， 使得銀行愿意持有更多使得銀行愿意持有更多 n的房地的房地 產(chǎn)作產(chǎn)作 為主要形為主要形 式式 的資產(chǎn)的資產(chǎn) 。 同時同時 ， 以房地以房地 產(chǎn)產(chǎn) 為抵押為抵押 貸款貸款 的抵押的抵押 市價市價 的上漲的上漲 ， 使得使得 銀行銀行 現(xiàn)現(xiàn)有有 貸貸 款組合款組合 中中 的損失的損失 風風 險下降險下降 ， 這樣這樣 就增就增 加加 了銀行了銀行 向向 2022-4-9472022-4-

31、9482022-4-9492022-4-9502022-4-9512022-4-9522022-4-9532022-4-9542022-4-9552022-4-9562022-4-957n例如例如 ， 中中 國的住國的住 房房 預(yù)預(yù) 售售 制度制度 可可 以讓以讓 任任 何何 資資 質(zhì)質(zhì) 的的 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 商商 都都 可可 以以 n進進 人住人住 房預(yù)房預(yù) 售售 ， 而而 在在 其其 他他 市市 場場 經(jīng)經(jīng) 濟濟 國國 家家 ， 則則 有有 嚴嚴 格格 的市的市 場準場準 入入 ， 只能讓只能讓 一一 些合些合 格格 的房的房 地地 產(chǎn)開產(chǎn)開 發(fā)發(fā) 企企 業(yè)業(yè) 進進 入入 住

32、房住房 預(yù)預(yù) 售售 ； 對對 于住于住 房房 預(yù)預(yù) 售款售款 ， 在在 其其 他他 市市 場場 經(jīng)經(jīng) 濟濟 國家國家 ， 預(yù)售預(yù)售 款款 都都 是是 由第由第 三方三方 管管 ， 而而 在在 中中 n國國 ， 住住 房房 預(yù)售預(yù)售 款則款則 可可 以直以直 接打接打 到到 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 開發(fā)開發(fā) 商商 的的 n賬賬 上上 。 2022-4-958n住房住房 預(yù)預(yù) 售售 制制 度度 不不 僅僅 降降 低低 了了 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 商商 進進 n入入 市市 場場 的的 融融 資資 成成 本本 ， 也也 減減 輕輕 了了 開開 發(fā)發(fā) 商商 的的 融融 資資 壓壓 n力力 。房地。房地 產(chǎn)產(chǎn) 開發(fā)開發(fā) 商商 可可 以利以利 用用 房房 地產(chǎn)地產(chǎn) 交交 易易 信信 息息 的的 n非對非對 稱狀稱狀 態(tài)態(tài) ， 大大 肆肆 制制 造造 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場 供供 求求 緊緊 張張 關(guān)系關(guān)系 ， 以未來以未來 房價房價 會會 暴暴 漲漲 的誘的誘 導導 性性 信信 息息 ， 通通 過過 各各 種種n手段抬手段抬 高房高房 價價 ， 謀取謀取 暴利暴利 。 2022-4-959( 二二 )