城市規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)及審批流程

1、城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)1.什么是城鄉(xiāng)規(guī)劃一、什么是城鄉(xiāng)規(guī)劃 城鄉(xiāng)規(guī)劃，是指對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理。該規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃按照編制城鄉(xiāng)規(guī)劃的階段又可分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。 那么城鄉(xiāng)規(guī)劃有哪些作用呢？ 城市作為復(fù)雜綜合體，涉及到政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融各個(gè)領(lǐng)域，為了使各方面協(xié)調(diào)發(fā)展，就必須進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)籌安排。城鄉(xiāng)規(guī)劃是為實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排。是建設(shè)城市的基本依

2、據(jù)，是綜合發(fā)揮城市經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的前提和手段。一個(gè)城市的建設(shè)和管理，首先取決于科學(xué)合理的城市規(guī)劃，并以之為依據(jù)，指導(dǎo)城市開(kāi)發(fā)、建設(shè)和管理，城市的合理發(fā)展，首先必須通過(guò)科學(xué)地預(yù)測(cè)和規(guī)劃，明確城市的性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展方向和發(fā)展格局，在規(guī)劃的指導(dǎo)和調(diào)控下，有步驟、分階段地實(shí)現(xiàn)城市的發(fā)展目標(biāo)。隨著城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)模的擴(kuò)大和城市系統(tǒng)整體功能的復(fù)雜化。2.城鄉(xiāng)規(guī)劃體系二、城鄉(xiāng)規(guī)劃的體系 城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、縣域村鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。 城市規(guī)劃包括城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)、修建性詳細(xì)規(guī)劃其他專項(xiàng)規(guī)劃等。 1、城市總體規(guī)劃 對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市性質(zhì)、發(fā)

3、展目標(biāo)、發(fā)展規(guī)模、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)和綜合部署和實(shí)施措施。例如，鶴壁市總體規(guī)劃，是我市所有規(guī)劃的依據(jù)，一切規(guī)劃原則上不得與該規(guī)劃沖突。右圖為鶴壁市總體規(guī)劃中的土地利用圖。它規(guī)定了鶴壁市城市建設(shè)區(qū)范圍內(nèi)所有土地的用地性質(zhì)，其中黃色為住宅用地，紅色為商業(yè)用地，粉色為教育用地等。 二、城鄉(xiāng)規(guī)劃的體系 2、控制性詳細(xì)規(guī)劃 以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市局部地區(qū)的土地利用、空間環(huán)境和各項(xiàng)建設(shè)用地所作的具體安排。 控規(guī)內(nèi)容包括： 詳細(xì)規(guī)劃所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界線，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型； 規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠

4、地率等控制指標(biāo)；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求； 提出各地塊的建筑位置、體型、色彩等要求； 確定各級(jí)支路的紅線位置、控制點(diǎn)座標(biāo)和標(biāo)高； 根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線； 制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。 右圖為淇濱區(qū)鉅橋鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃土地利用圖。 二、城鄉(xiāng)規(guī)劃的體系 3、城市設(shè)計(jì) 城市設(shè)計(jì)是對(duì)城市體型和空間環(huán)境所作的整體構(gòu)思和安排，貫穿于城市規(guī)劃的全過(guò)程。它能直觀的反應(yīng)出整個(gè)片區(qū)的規(guī)模，高度，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等。 二、城鄉(xiāng)規(guī)劃的體系4、城鄉(xiāng)規(guī)劃中的一些概念 (1)各用地性質(zhì)，居住用地R、公共設(shè)施用地C、工業(yè)用地M、倉(cāng)儲(chǔ)用地W、對(duì)外交通用地

5、T、道路廣場(chǎng)用地S、市政公用設(shè)施用地U、綠地G、特殊用地D、水域和其它用地E。 （2）城市五線：紅線、綠線、藍(lán)線、紫線、黑線。 （3）土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度：包括容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等幾項(xiàng)主要指標(biāo)。在一般情況下，土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度越高，土地利用經(jīng)濟(jì)效益就越高，地價(jià)也相應(yīng)提高。 （4）城市規(guī)劃區(qū)：城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)其他因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。 （5）CBD商務(wù)區(qū)：大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動(dòng)高度集中，并附有購(gòu)物、文娛、服務(wù)等配套設(shè)施的城市中綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心地區(qū)。 3.建筑方案與總平面圖三、建筑方案與總平面圖 1、建筑方案 通常包括地塊整體鳥(niǎo)瞰圖、單體建筑

6、方案效果圖、功能分區(qū)圖、平面圖、立面效果圖等。三、建筑方案與總平面圖2、總平面圖 總平面圖是表明基地范圍內(nèi)的總體布置，他反映新建、擬建、原有和拆除的房屋、構(gòu)筑物等的位置和朝向，室外場(chǎng)地、道路、綠化等的布置，地形、地貌、標(biāo)高等以及原有環(huán)境的關(guān)系和鄰界情況等。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)包括： 容積率容積率：容積率是指在一定范圍內(nèi)，建筑面積總和與用地面積的比值。 建筑密度建筑密度：在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例() 綠地率綠地率：一定地區(qū)內(nèi)，各類綠地總面積占該地區(qū)總面積的比例() 停車率停車率 ：停車率是指居住區(qū)內(nèi)居民汽車的停車位數(shù)量與居住戶數(shù)的比率 （），居民汽車停車率不應(yīng)小于10。

7、 日照標(biāo)準(zhǔn)日照標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)建筑物所處的氣候區(qū)、城市大小和建筑物的使用性質(zhì)確定的，在規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日(冬至日或大寒日)的有效日照時(shí)間范圍內(nèi)，以底層窗臺(tái)面為計(jì)算起點(diǎn)的建筑外窗獲得的日照時(shí)間。 如下圖所示為某項(xiàng)目總平面圖4.項(xiàng)目建設(shè)流程四、項(xiàng)目建設(shè)流程 通過(guò)“招、拍、掛”方式取得土地使用權(quán)-申請(qǐng)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）-向土地主管部門申請(qǐng)用地（國(guó)土局）-報(bào)審規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（規(guī)劃局）-人防審批（人防辦）-申請(qǐng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）-消防備案審查（消防支隊(duì)）-施工圖審查（審圖中心）-施工單位、監(jiān)理單位招投標(biāo)-質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)手續(xù)（住建局、質(zhì)監(jiān)站、安監(jiān)站）-申請(qǐng)建設(shè)工程項(xiàng)目施工許可證（住建局）-建

8、設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收（住建局、規(guī)劃監(jiān)察支隊(duì)等）-組織竣工驗(yàn)收-竣工驗(yàn)收備案-房屋產(chǎn)權(quán)登記。管理職能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)辦理手續(xù)通過(guò)“招、拍、掛”方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行項(xiàng)目備案（發(fā)改委）報(bào)審規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖、申請(qǐng)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）人防審批（人防辦）向土地主管部門申請(qǐng)用地（國(guó)土局）報(bào)審規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（規(guī)劃局）報(bào)審建筑方案及工程施工圖、申請(qǐng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）消防備案審查（消防支隊(duì)）施工圖審查（審圖中心）施工單位、監(jiān)理單位招投標(biāo)質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)手續(xù)（住建局、質(zhì)監(jiān)站、安監(jiān)站）申請(qǐng)建設(shè)工程項(xiàng)目施工許可證（住建局）建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)（規(guī)劃局）組織竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收備案房屋產(chǎn)權(quán)登記鄭州市精品街項(xiàng)目部赴天津考察報(bào)告2008年7月14日 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國(guó)家法律規(guī)定，對(duì)以劃撥方式提供國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在報(bào)送有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)前向建設(shè)單位核發(fā)的同意選址證明文件。 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)鄭州市精品街項(xiàng)目部赴天津考察報(bào)告2008年7月14日 建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證鄭州市精品街項(xiàng)目部赴天津考察報(bào)告2