不同零售業(yè)態(tài)的選址及規(guī)劃

1、第四章第四章 不同零售業(yè)態(tài)的選址及規(guī)劃不同零售業(yè)態(tài)的選址及規(guī)劃 目目 錄錄百貨商場百貨商場 專賣店專賣店 購物中心購物中心徒步商業(yè)街徒步商業(yè)街 百貨商場百貨商場1、百貨商場的特點v 百貨商場規(guī)模特點百貨商場規(guī)模特點 百貨商場規(guī)模通常在百貨商場規(guī)模通常在2 2萬平方米左右萬平方米左右v 百貨商場規(guī)劃設(shè)計特點百貨商場規(guī)劃設(shè)計特點 百貨商場通常采用百貨商場通常采用3 35 5層的多層建筑，不需要對設(shè)計層的多層建筑，不需要對設(shè)計荷載做過多的考慮荷載做過多的考慮 v 百貨商場運營特點百貨商場運營特點 百貨商場主要采取統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式，由運營商對百貨商場主要采取統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式，由運營商對項目的定位、

2、市場策略、管理模式等進行基于戰(zhàn)略考項目的定位、市場策略、管理模式等進行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運作。慮的統(tǒng)一運作。 1、百貨商場的特點v 百貨商場商鋪特點百貨商場商鋪特點 商鋪的形式。商鋪的形式。百貨商場商鋪基本上都是鋪位形式。百貨商場商鋪基本上都是鋪位形式。 投資回收形式。投資回收形式。百貨商場鋪位絕大多數(shù)采取出租或按照營業(yè)額流水百貨商場鋪位絕大多數(shù)采取出租或按照營業(yè)額流水提成的方式提成的方式 2、市場環(huán)境分析百貨商店市場環(huán)境百貨商店市場環(huán)境分析分析市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析根據(jù)市場營銷對策根據(jù)市場營銷對策不同分不同分 供應(yīng)商狀態(tài)供應(yīng)商狀態(tài)無無間接競爭者間接競爭者 顧客的規(guī)模與結(jié)構(gòu)顧客的規(guī)模與結(jié)構(gòu)

3、需求狀態(tài)需求狀態(tài) 交通條件交通條件 直接競爭者直接競爭者 3、目標(biāo)市場選擇v目標(biāo)市場選擇的基礎(chǔ)目標(biāo)市場選擇的基礎(chǔ)v百貨商店的定位百貨商店的定位8v地區(qū)選擇地區(qū)選擇v獨立獨立商店商店v群落群落型商店型商店區(qū)區(qū) v商業(yè)商業(yè)中心中心 4、地區(qū)選擇*資料來源：v中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū)v地區(qū)商業(yè)區(qū)地區(qū)商業(yè)區(qū)v小型商業(yè)區(qū)小型商業(yè)區(qū)v地區(qū)商業(yè)中心地區(qū)商業(yè)中心v住宅區(qū)商業(yè)中心住宅區(qū)商業(yè)中心v聯(lián)合商業(yè)中心聯(lián)合商業(yè)中心v微型商業(yè)區(qū)微型商業(yè)區(qū)5、位置確定評估商店未來效益評估商店未來效益分析競爭對手分析競爭對手分析交分析交通條件通條件分析客分析客流規(guī)律流規(guī)律6、規(guī)模分析19841984年歐洲國家百貨商店的數(shù)量和銷售面積

4、年歐洲國家百貨商店的數(shù)量和銷售面積 美國美國 意大利意大利 荷蘭荷蘭瑞士瑞士法國法國百貨商店數(shù)量百貨商店數(shù)量 345506068146總面積（千平方總面積（千平方公尺）公尺）22602054903751110平均面積（平方平均面積（平方公尺）公尺） 6550410081675514760219731973年千人擁有年千人擁有平方公尺平方公尺 38335432019831983年千人擁有年千人擁有平方公尺平方公尺 42434582019831983年與年與19731973年年相比相比 22%33%-3% 35% 0專賣店專賣店 1、地點選擇的依據(jù) 地點類型地點類型中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū)非中心商業(yè)區(qū)

5、非中心商業(yè)區(qū)住宅商業(yè)區(qū)住宅商業(yè)區(qū) 選擇依據(jù)選擇依據(jù)經(jīng)營目標(biāo)經(jīng)營目標(biāo)店型店型 發(fā)展前途發(fā)展前途 專賣店的地點選擇不能一概而論，專賣店的地點選擇不能一概而論，而應(yīng)根據(jù)不同情況進行具體分析。而應(yīng)根據(jù)不同情況進行具體分析。 2、中心商業(yè)區(qū)的專賣商店 v中心商業(yè)區(qū)的專賣商店應(yīng)以高度專業(yè)化為特征。中心商業(yè)區(qū)的專賣商店應(yīng)以高度專業(yè)化為特征。 v中心商業(yè)區(qū)常以高中級商品為主，而高度專業(yè)化中心商業(yè)區(qū)常以高中級商品為主，而高度專業(yè)化的商店也具有精品形象，這會與顧客來中心商業(yè)的商店也具有精品形象，這會與顧客來中心商業(yè)區(qū)購物的需求相吻合。區(qū)購物的需求相吻合。 3、非中心商業(yè)區(qū)的專賣商店 v非中心商業(yè)區(qū)的專賣商店應(yīng)以上

6、班族所需的大眾非中心商業(yè)區(qū)的專賣商店應(yīng)以上班族所需的大眾商品為主，專賣商店應(yīng)避免高度專業(yè)化商品為主，專賣商店應(yīng)避免高度專業(yè)化 v非中心商業(yè)區(qū)的專賣商店采取中等價位策略，以非中心商業(yè)區(qū)的專賣商店采取中等價位策略，以普通流行商品為主普通流行商品為主 4、住宅商業(yè)區(qū)的專賣商店 v在住宅商業(yè)區(qū)最好開設(shè)食品店、雜貨店、花店、在住宅商業(yè)區(qū)最好開設(shè)食品店、雜貨店、花店、水果店等，家家都需要它們經(jīng)營的商品水果店等，家家都需要它們經(jīng)營的商品 v在住宅區(qū)開設(shè)專賣店時應(yīng)避免經(jīng)營范圍過于狹在住宅區(qū)開設(shè)專賣店時應(yīng)避免經(jīng)營范圍過于狹窄，要盡量適合多層次顧客的需要窄，要盡量適合多層次顧客的需要。 購物中心購物中心 1、購物

7、中心功能 銷售功能銷售功能商品齊全商品齊全市場定位市場定位合乎一般人的生理和合乎一般人的生理和心理需求心理需求生活功能生活功能多元化組合多元化組合追趕時代潮流追趕時代潮流老少皆宜老少皆宜生活廣場生活廣場購物中心功能的核心是集合，它本身并非創(chuàng)造需購物中心功能的核心是集合，它本身并非創(chuàng)造需求、提高居民購買力，而是調(diào)整各種零售形態(tài)的求、提高居民購買力，而是調(diào)整各種零售形態(tài)的布局，疏通買賣通道，讓人們方便地購物和享受。布局，疏通買賣通道，讓人們方便地購物和享受。 2、購物中心規(guī)劃的特點購物中心的開發(fā)規(guī)劃設(shè)計包括購物中心的方案設(shè)計、購物中心的開發(fā)規(guī)劃設(shè)計包括購物中心的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。初

8、步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。購物中心規(guī)劃設(shè)計必須體現(xiàn)設(shè)計師的建筑美學(xué)概念和購物中心規(guī)劃設(shè)計必須體現(xiàn)設(shè)計師的建筑美學(xué)概念和市場概念市場概念 絕大多數(shù)購物中心采取運營商統(tǒng)一出租經(jīng)營的管絕大多數(shù)購物中心采取運營商統(tǒng)一出租經(jīng)營的管理方式，少數(shù)購物中心采取出售商鋪的方式。理方式，少數(shù)購物中心采取出售商鋪的方式。商鋪的形式。購物中心商鋪的主要形式是鋪位的商鋪的形式。購物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。形式，鋪面形式比較少。投資回收形式。主要采取出租的方式投資回收形式。主要采取出租的方式 3、購物中心內(nèi)部組成規(guī)劃v 一般來說，購物中心應(yīng)包括零售商店、餐飲店、電影一般來說，購物中心應(yīng)包括零售商店、餐

9、飲店、電影院、音樂廳，甚至博物館等。零售商店是其基本組成院、音樂廳，甚至博物館等。零售商店是其基本組成部分，一般包括百貨商店和超級市場、專賣店、郵購部分，一般包括百貨商店和超級市場、專賣店、郵購商店等。專賣店大多為服裝店、鞋店、珠寶店、電器商店等。專賣店大多為服裝店、鞋店、珠寶店、電器商店、照相器材店、鐘表店等。商店、照相器材店、鐘表店等。商店的組成商店的組成3、購物中心內(nèi)部組成規(guī)劃v購物中心的商店組成結(jié)構(gòu)因規(guī)模不同而有所差異，以下以美國購物中心的商店組成結(jié)構(gòu)因規(guī)模不同而有所差異，以下以美國購物中心為例。購物中心為例。v地方購物中心地方購物中心v地方購物中心是規(guī)模最小的購物中心，占地面積約為地

10、方購物中心是規(guī)模最小的購物中心，占地面積約為5 5萬平方萬平方英尺。英尺。v社區(qū)購物中心社區(qū)購物中心v規(guī)模大于地方購物中心，占地面積通常為規(guī)模大于地方購物中心，占地面積通常為1010萬至萬至4040萬平方英萬平方英尺尺 v地區(qū)性購物中心地區(qū)性購物中心v地區(qū)性購物中心的規(guī)模列于第二位，占地面積超過地區(qū)性購物中心的規(guī)模列于第二位，占地面積超過4040萬平方萬平方英尺。英尺。v城市購物中心城市購物中心v城市購物中心是規(guī)模最大的購物中心，占地面積大約為城市購物中心是規(guī)模最大的購物中心，占地面積大約為7575萬萬平方公尺，但一般都是在平方公尺，但一般都是在100100萬平方英尺以上。萬平方英尺以上。 商

11、店和結(jié)構(gòu)商店和結(jié)構(gòu)3、購物中心內(nèi)部組成規(guī)劃購物中心的超級市場購物中心的超級市場數(shù)量和規(guī)模數(shù)量和規(guī)模購物中心的超級市場的數(shù)量購物中心的超級市場的數(shù)量 購物中心里應(yīng)設(shè)有幾家超級購物中心里應(yīng)設(shè)有幾家超級市場并沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)市場并沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) ; ;從購物中心現(xiàn)況來看，從購物中心現(xiàn)況來看，有獨家和多家兩種情況有獨家和多家兩種情況: :購物中心的超級市場的規(guī)模購物中心的超級市場的規(guī)模 超級市場規(guī)模必須與購物中超級市場規(guī)模必須與購物中心規(guī)模一致心規(guī)模一致 獨家。獨家。即在購物中心中即在購物中心中只有一家大型量販店或只有一家大型量販店或超級市場超級市場 多家。多家。即在購物中心即在購物中心里有兩家

12、以上的大型量里有兩家以上的大型量販店或超級市場販店或超級市場4、購物中心選址及外部規(guī)劃 購物中心的選址購物中心的選址 城市郊區(qū)城市郊區(qū) 非中心地區(qū)非中心地區(qū) 中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū) 購物中心設(shè)在哪里要考慮商圈內(nèi)居民消費水平和購買購物中心設(shè)在哪里要考慮商圈內(nèi)居民消費水平和購買習(xí)慣、交通、貨物供應(yīng)等情況。習(xí)慣、交通、貨物供應(yīng)等情況。 4、購物中心選址及外部規(guī)劃購物中心的規(guī)模購物中心的規(guī)模 購物中心規(guī)模的確定要考慮平均消費水平與結(jié)構(gòu)。購物中心規(guī)模的確定要考慮平均消費水平與結(jié)構(gòu)。一般地說，購物中心規(guī)模越大，功能越綜合一般地說，購物中心規(guī)模越大，功能越綜合 特區(qū)購物中心特區(qū)購物中心 地區(qū)性購物中地區(qū)性購物

13、中心心 小區(qū)購物中心小區(qū)購物中心 4、購物中心選址及外部規(guī)劃條型購物中心條型購物中心庭院式購物中心庭院式購物中心室內(nèi)街道型購物中心室內(nèi)街道型購物中心街道連接型購物中心街道連接型購物中心花團錦簇式購物中心花團錦簇式購物中心購物中心的形狀購物中心的形狀4、購物中心選址及外部規(guī)劃購物中心中超級市場的位置購物中心中超級市場的位置超級市場應(yīng)在一樓超級市場應(yīng)在一樓超級市場應(yīng)離開百貨商店超級市場應(yīng)離開百貨商店徒步商業(yè)街徒步商業(yè)街 v商業(yè)街指以平面形式按照街商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位的鋪面及商

14、業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街店鋪。都屬于商業(yè)街店鋪。 1、商業(yè)街店鋪的類型 v商業(yè)街店鋪的分類可以有多種形式：商業(yè)街店鋪的分類可以有多種形式： 可以按照經(jīng)營商品的復(fù)合程度劃分，可以按照經(jīng)營商品的復(fù)合程度劃分， 可以按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分，可以按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分， 也可以按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式也可以按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式進行劃分進行劃分 1、商業(yè)街店鋪的類型1專業(yè)商業(yè)街商鋪專業(yè)商業(yè)街商鋪專業(yè)商業(yè)街商鋪往專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營某一類往集中經(jīng)營某一類( (種種) )商品商品2復(fù)合商業(yè)街商鋪復(fù)合商業(yè)街商鋪復(fù)合商業(yè)街商鋪對復(fù)合商業(yè)街商鋪對經(jīng)營的商品不

15、加確經(jīng)營的商品不加確定，經(jīng)營者可以按定，經(jīng)營者可以按照自己的設(shè)想去隨照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營意經(jīng)營按照商品的復(fù)合度劃分按照商品的復(fù)合度劃分1、商業(yè)街店鋪的類型1單層商業(yè)街商鋪單層商業(yè)街商鋪單層商業(yè)街商鋪指單層商業(yè)街商鋪指采取單層建筑結(jié)構(gòu)采取單層建筑結(jié)構(gòu)的商業(yè)街里面的商的商業(yè)街里面的商鋪鋪2多層商業(yè)街商鋪多層商業(yè)街商鋪多層商業(yè)街商鋪指多層商業(yè)街商鋪指建筑形式為多層建建筑形式為多層建筑的商業(yè)街里面的筑的商業(yè)街里面的商鋪。商鋪。按照建筑形式劃分按照建筑形式劃分1、商業(yè)街店鋪的類型按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分專業(yè)商業(yè)街商鋪大多數(shù)屬于鋪位性質(zhì)，專業(yè)商業(yè)街商鋪大多數(shù)屬

16、于鋪位性質(zhì)，較少屬于鋪面。較少屬于鋪面。鋪面的價值要明顯高于鋪位，在同一鋪面的價值要明顯高于鋪位，在同一市場里，最好選擇鋪面。市場里，最好選擇鋪面。復(fù)合商業(yè)街商鋪里，有可能鋪面和鋪復(fù)合商業(yè)街商鋪里，有可能鋪面和鋪位的數(shù)量不相上下，鋪面價值會大大位的數(shù)量不相上下，鋪面價值會大大高于鋪位價值高于鋪位價值 2、商業(yè)街商鋪的特點商鋪特點商鋪特點專業(yè)商業(yè)街商鋪專業(yè)商業(yè)街商鋪的特點的特點 商業(yè)街規(guī)模特點商業(yè)街規(guī)模特點 商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計特商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計特點點 專業(yè)商業(yè)街商鋪特專業(yè)商業(yè)街商鋪特點點復(fù)合商業(yè)街的特復(fù)合商業(yè)街的特點點 商業(yè)街規(guī)模特點商業(yè)街規(guī)模特點 商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計特商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計特點點 復(fù)合商業(yè)街商鋪

17、特復(fù)合商業(yè)街商鋪特點點 3、徒步商業(yè)街的交通選擇v交通的基本要求是方便和安全。交通的基本要求是方便和安全。v方便是指顧客容易到達，主要涉及對外交方便是指顧客容易到達，主要涉及對外交通。通。v安全是指顧客能放心大膽地散步、流覽、安全是指顧客能放心大膽地散步、流覽、購物，主要涉及內(nèi)部交通。購物，主要涉及內(nèi)部交通。 3、徒步商業(yè)街的交通選擇交通的基本要求是方便和安全。交通的基本要求是方便和安全。方便是指顧客容易到達，主要涉方便是指顧客容易到達，主要涉及對外交通。及對外交通。安全是指顧客能放心大膽地散布、安全是指顧客能放心大膽地散布、流覽、購物，主要涉及內(nèi)部交通。流覽、購物，主要涉及內(nèi)部交通。3、徒步商業(yè)街的交通選擇交通選擇交通選擇公共交通公共交通停車場停車場進貨車進貨車完全封閉完全封閉半封閉半封閉管制管制方便的對外交通方便的對外交通安全的內(nèi)部交通安全的內(nèi)部交通 4、徒步商業(yè)街的地域及規(guī)模確定4、徒步商業(yè)街的地域及規(guī)模確定影響徒步商業(yè)影響徒步商業(yè)街規(guī)模的因素街規(guī)模的因素 所確定商業(yè)所確定商業(yè)街的潛力街的潛力城市商業(yè)城市商業(yè)整體布局整體布局舊有商業(yè)舊有商業(yè)街的規(guī)模街的規(guī)模商業(yè)街商業(yè)街的結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu) 規(guī)模確定規(guī)模確定 4、徒步商業(yè)街的地域及規(guī)模確定城市中心商業(yè)區(qū)復(fù)興