Btovlw房地產(chǎn)問題模型數(shù)學(xué)建模論文

1、|生活|一個人總要走陌生的路，看陌生的風(fēng)景，聽陌生的歌，然后在某個不經(jīng)意的瞬間，你會發(fā)現(xiàn)，原本費(fèi)盡心機(jī)想要忘記的事情真的就這么忘記了. |-郭敬明模糊數(shù)學(xué)在房地產(chǎn)估價問題上的應(yīng)用與評估魏傳濤 吳鷹 吳建棟摘要: 隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展與壯大，房地產(chǎn)交易案例的急劇增加，房地產(chǎn)估價在人們的生活、工作中已成為不可缺少的一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性工作，并且國家實(shí)行了房地產(chǎn)估價制度。如何運(yùn)用合適模型對房地產(chǎn)價格的形成，演化機(jī)理，價格評估及如何有效地抑制價格上揚(yáng)等已成為擺在我們面前的問題。本文利用初等模型解釋房地產(chǎn)價格形成及演化機(jī)制，將模糊數(shù)學(xué)運(yùn)用于房地產(chǎn)估價中，引進(jìn)了隸屬函數(shù)、貼近度、擇近原則的概念，研究

2、了權(quán)重確定方法，應(yīng)用了“快速遞減加權(quán)”理論，將比較法評估房地產(chǎn)價格時選取可比案例以及權(quán)重確定的科學(xué)理論依據(jù)運(yùn)用于實(shí)際項(xiàng)目中，很好地解決了比較法評估房地產(chǎn)價格時的難題。從而避免了以往對可比案例及權(quán)重選取的主觀隨意性問題。該方法對大宗房地產(chǎn)價格的評估具有廣泛的推廣應(yīng)用價值。本文注重影響房地產(chǎn)價格的主要因素土地價格的，原材料，人均收入，供求關(guān)系，利率水平；大膽假設(shè)他們與房地產(chǎn)的關(guān)系依次為指數(shù)關(guān)系，正比，二次曲線，反比關(guān)系。忽略了很多次要的及相對微弱因素。建立的模型為E=f(P,B,R,Q,T,C)=V1D*G+|V2K1B/RQ+V3ae+V4K2P+r,G為綜合評判后的建設(shè)成本，V1V4為各因素對

3、房價影響的權(quán)重，為0到1范圍內(nèi)的常量。在估價出單座建筑價格后，再與其同類建筑比較，利用模糊數(shù)學(xué)理論估價出相對均穩(wěn)的價格。通過模型中的主要因數(shù)與房價的關(guān)系可采取如下措施來抑制房價的過快增長：一政府通過控制建材、上調(diào)利率水平、調(diào)節(jié)供求關(guān)系等手段進(jìn)行宏觀調(diào)控。二加強(qiáng)市場監(jiān)控和信息化建設(shè)。三充分發(fā)揮市場化對資源的配置作用，促使房地產(chǎn) 市場供需平衡、價格平穩(wěn)。這些政策符合我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。對房地產(chǎn)管理者起到一定的政策導(dǎo)向作用。一、 闡述問題 近幾年來，我國各大城市的房價出現(xiàn)了普遍持續(xù)高漲、高居不下的現(xiàn)象。房價的上漲使生活成本大副增加，導(dǎo)致許多中低收入人群買房難。因此如何有效的抑制房地產(chǎn)價格上漲，是一個

4、備受關(guān)注的社會問題?，F(xiàn)在請你就以下方面的問題進(jìn)行討論：問題一 建立一個城市房價的數(shù)學(xué)模型，通過這個模型對房價的形成、演化機(jī)理進(jìn)行深入細(xì)致的分析；問題二 通過分析找出影響房價的主要因素；問題三 給出抑制房價的政策建議；問題四 對你的建議可能產(chǎn)生的效果進(jìn)行科學(xué)預(yù)測和評價。二、模型假設(shè) 假設(shè)房地產(chǎn)價格與消費(fèi)需求成二次曲線關(guān)系； 房價與銀行利率成反比關(guān)系； 房價與土地價格成指數(shù)關(guān)系； 房價與人均收入、建材費(fèi)用成正比關(guān)系； 忽略外來投資者對房地產(chǎn)價格的影響； 忽略樓盤地理位置及周圍交通、區(qū)域聚合度、社區(qū)成熟程度的影響； 不考慮房屋拆遷及家庭分裂、重組的影響； 國家政策及進(jìn)入該地區(qū)的外來人口在所考慮的時間

5、段內(nèi)穩(wěn)定； 在模型中不考慮商家炒作對房地產(chǎn)價格的影響； 房屋價格是在完全市場經(jīng)濟(jì)條件下確定的； 對房地產(chǎn)的估價是建立在公平、通明、合法的原則上的。 三、符號說明B 表示該房的便利程度（購物、交通、教育、醫(yī)療等）；E 表示房地產(chǎn)平均銷售價格； M 表示所考慮地區(qū)內(nèi)的住房需求P 表示其他的人均收入； T 表示土地價格；R 表示距市中心的距離； G 所考慮的房地產(chǎn)的面積；Q 表示所考慮時期內(nèi)的銀行利率； D 為建筑物每平方米的造價；X 表示房地產(chǎn)的需求量；Di 表示與所考慮房地產(chǎn)同類型建筑每平方米的價格；Ei 表示所考慮的同類型不同房地產(chǎn)的價格； 四、模型建立問題一二：根據(jù)房地產(chǎn)最有效、相類比較、預(yù)

6、測、估價時點(diǎn)、公平、合法原則建立房地產(chǎn)估價模型。（一） 先考慮房地產(chǎn)建設(shè)成本對房地產(chǎn)價格的影響，建造不同類型房地產(chǎn)如醫(yī)院，教學(xué)樓，廠房等受許多不同因素的影響。在估價單一種建筑時考慮其已知的同類型建筑的生產(chǎn)成本，利用模糊理論來估計(jì)比較均衡的建設(shè)成本費(fèi)用。1 快速估價線性加權(quán)數(shù)學(xué)模型a. 建立step 1 : 構(gòu)造工程特征樹形編碼工程特征編碼的樹形結(jié)構(gòu)是對擬估工程特征的詳細(xì)描述。如圖2所示： 特征編碼建筑工程 安裝工程 市政工程 一般建筑工程 土石方工程 打樁工程 教學(xué)樓 廠房 家屬樓 結(jié)構(gòu)特征 基礎(chǔ)特征 外墻特征 箱形基礎(chǔ) 圖2 工程特征編碼樹形結(jié)構(gòu)工程特征編碼向量t=(t1,t2,t30)工程

7、特征編碼分段描述: t1 :工程大類 t2 :工程分類 t3 :工程用途 t4 :工程結(jié)構(gòu)特征 t5t20 :工程詳細(xì)特征 t21t30 :調(diào)整參數(shù)編碼,分別代表層數(shù),層高,進(jìn)深,抗震裂度,外形,戶居住面積等 外部參數(shù)基本段 :t1t3位編碼置換段 :t5t20位編碼可調(diào)整段 :t21t30位編碼step 2 :建立同類工程特征矩陣根據(jù)特征向量t ,在已完工程文件中工程大類，工程分類和工程用途相同的n個工程為同類工程,要求基本段相同。n個同類工程的特征向量構(gòu)成了同類工程特征矩陣TZn30 。 t1,1 t1,2 . t1,30 t2,1 t2,2 . t2,30TZn,30= . . . .

8、. . tn,1 tn,2 . tn,30step 3 : 隸屬度與隸屬函數(shù)擬估工程與某個同類工程在某一位特征編碼位上的相似程度即為隸屬度。擬估工程中，第i位編碼與第j個同類工程的第i位編碼的相似程度表示為uij。隸屬度用隸屬函數(shù)計(jì)算： uij=1|(xixijci)/xi| 公式 （1） xi :擬估工程第i位特征編碼值 xij :第j個同類工程的第i位特征編碼值 ci :xi與xij的相似系數(shù)step 4 : 建立隸屬矩陣 用隸屬函數(shù)可求得擬估工程x與其同類工程的相似程度描述矩陣隸屬矩陣U30n u1,1 u1,2 . u1,n u2,1 u2,2 . u2,n . . u = . . .

9、 .u30,1 u30,2 . u30,n =TTZTt1,1 t1,2 . t1,n t2,1 t2,2 . t2,n =(t1,t2,t30) . . . . . . t30,1 t30,2 . t30,n我們利用模糊數(shù)學(xué)中的歐氏距離公式： n dp(x,y)=( |xiyi|p)1/p i=1 公式 （2）x=(x1,xn) ,y=(y1,yn)Rn ,p0是固定的參數(shù)（當(dāng)p=2 時，即為歐氏距離。） 和貼近度計(jì)算公式：(A,B)=1c(dp(A,B)1/ , 公式 (3） 其中c,a是適當(dāng)選取的參數(shù)，并保證0（A，B）1（A,B為模糊集合）來計(jì)算同類工程的貼近度。 為方便起見，我們把各

10、位工程特征的隸屬度計(jì)算簡化為線性關(guān)系：令=1， c=1/n， 則擬估工程x和同類工程y特征編碼的歐氏距離為 n d(x,y)=|ux(xk)uy(xk)| k=1 (x,y)=11/nd(x,y) 公式 （4）step 5 : 給出特征編碼線性權(quán)重向量由預(yù)算人員對每位詳細(xì)特征編碼，按其各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)所占造價比重等因素，給出線性權(quán)重向量。r=(r1，r2，r30) 20而 ri=1 i=5 （公式 5）step 6 : 建立線性加權(quán)偏離度矩陣 P(A,B)=ru =(r1,r2,r30). U30n =(p1,p2,p30) 30 Pj=riuij i=1 公式 （6）利用模糊線性加權(quán)變換，對隸屬

11、矩陣u進(jìn)行模糊權(quán)重向量的偏移計(jì)算。則p(A,B)即為擬估工程A與同類工程B的貼近度。Step 7 : 確定參照工程選p中最大值 p1（A，B1），次大值p2（A，B2），第三大值p3（A，B3），則同類工程B1，B2，B3為參照工程。b. 方法評價與檢驗(yàn)利用樹形工程特征編碼，科學(xué)地涵蓋了工程全貌；采用簡化了的歐氏距離計(jì)算法，體現(xiàn)了快捷的特點(diǎn)；經(jīng)實(shí)驗(yàn)室原型系統(tǒng)測試，確定參照工程快速準(zhǔn)確，調(diào)整方便，非常實(shí)用有效。2. 公式法模型(1) 公式設(shè)n個同類工程相對于擬估工程的貼近度為pi, i=1,2,n,滿足p1p2pn對應(yīng)同類工程平米造價分別為D1,D2,Dn, D1:貼近度為p1的同類工程平米造價

12、 D2:貼近度為p2的同類工程平米造價 Dn:貼近度為pn的同類工程平米造價擬估工程平米造價D=p1d1p2(1p1)d2p3(1p1)(1p2)d31/n(1p1)(1p2)(1pn)(d1dn （公式 7）(2) 分析簡化貼近度越大，權(quán)重也越大，調(diào)整作用就大；反之，就小。權(quán)重呈指數(shù)級遞降，衰減很大，所以取最貼近的三個同類工程作為參照工程，上式簡化為D=p1D1p2D2(1p1)p3D3(1p1)(1p2)(1p1)(1p2)(1p3)(D1D2D3)/3 （公 式 8）(3) 系數(shù)調(diào)整參照工程與擬估工程畢竟只是相似而不是相同,所以應(yīng)該對估價進(jìn)行調(diào)整,乘上擬估工程的工程規(guī)模(建筑面積),并乘

13、以調(diào)整系數(shù)：E=DG =G p1D1p2D2(1p1)p3D3(1p1)(1p2)1/3(D1D2D3)(1P1)(1-P2)(1P3) （公式 9）G ：擬估工程規(guī)模(建筑面積)：調(diào)整系數(shù)由于工程建設(shè)地點(diǎn)、功能要求和設(shè)計(jì)風(fēng)格有所不同，有關(guān)工程主要特征總是在變化，需要對不同特征的工程造價變化情況進(jìn)行比較分析，估算出調(diào)整系數(shù)，比如： 一般建筑結(jié)構(gòu)不同層高每增減10cm對平米造價的影響：結(jié)構(gòu)類型磚混現(xiàn)繞框架磚木 影響系數(shù)1.211.8一般民用建筑基礎(chǔ)埋深每增加10cm,平米造價相應(yīng)增減1.3；住宅樓不同建筑面積對平米造價的影響：戶均平米4045505560708090影響系數(shù)3%2%1%0-1%-

14、2%-3%-4% 以戶均55m2 作為比較的基準(zhǔn)上面所列僅是工程特征變化對工程造價影響情況的一部分。需要指出的是，隨著建筑工程新工藝和新材料的應(yīng)用，上述影響系數(shù)也是動態(tài)變化的。各種影響系數(shù)的確定，有利于對擬估工程造價進(jìn)行有效的換算和修正。 (二) 分析測算模型組 本模型組主要對工程技術(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和測算，用模擬仿真的方法提供用戶所需的分析和預(yù)測結(jié)果。 其一，可對單位工程或?qū)Ψ诸惞こ痰馁M(fèi)用比重，造價比重，工程構(gòu)成比重及材料比重等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)加以分析； 其二，可由預(yù)算人員人材機(jī)單價和主要費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，全面觀察分析各項(xiàng)因素的變化對工程造價的影響，并根據(jù)調(diào)整結(jié)果進(jìn)行預(yù)測。1、房地產(chǎn)開發(fā)商所生產(chǎn)房屋數(shù)量對房

15、地產(chǎn)價格的影響，數(shù)量的增加必然價格的下滑，在完全市場經(jīng)濟(jì)中價格是由市場上的供應(yīng)量決定的。一個時期，由于某種商品的上市量大于需求而銷售不暢，造成價格下跌，銷售者無利可圖，轉(zhuǎn)而經(jīng)銷其他商品。經(jīng)過一段時間以后，商品上市量大減，又導(dǎo)致價格上升。這種供求關(guān)系決定市場經(jīng)濟(jì)中價格和數(shù)量的振蕩關(guān)系。這種振蕩會導(dǎo)致兩種結(jié)果：一是振蕩幅度逐漸減小，最終趨于平衡；二是振蕩幅度越來越大，最終導(dǎo)致市場混亂。下面借助經(jīng)濟(jì)模型來研究數(shù)量與房價的關(guān)系，市場經(jīng)濟(jì)中，每種商品存在兩個不同的函數(shù)。 （1）需求函數(shù)X=g（e），她是價格的單減函數(shù)，其圖形稱為需求曲線；fgX(E) Hf（2）供應(yīng)函數(shù)M=f（E）它是價格的單增函數(shù)，其

16、圖形稱為供應(yīng)曲線，圖形如上圖所示。 它所表達(dá)的含義是，只有在H點(diǎn)時市場上房屋的數(shù)量和價格才趨于穩(wěn)定，而在其他點(diǎn)是不穩(wěn)定的，一種可能是逐漸趨于穩(wěn)定，另一種可能是更加混亂。這種方法在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為蛛網(wǎng)理論。 2 平均銷售價格與利率水平，便利程度及距市中心的距離的關(guān)系： 根據(jù)基本假設(shè)，我們可得到如下數(shù)學(xué)表達(dá)式：Eb=k1B/RQ+c我們雖然無法定量分析，但可以通過它定性研究。下面我們以南京市為例來說明其有用性，南京市各區(qū)房價及其起落趨勢的數(shù)據(jù)如下：2004年10月南京市新建商品住宅價格增漲圖（單位：元/平米）2004年6月至10月南京市存量房市場價格走勢（單位：元/平米）2003年8月-2004年6月

17、南京市新建商品房價格走勢（單位：元/平米）可以承受的最高總價 2004年第三季度 按照單戶120平米面積根據(jù)總價承受 （元/套） 需求比例 能力換算的理想單價（元/平米） 20萬元 18.20% 1667 30萬元 15.50% 2500 40萬元 35.10% 3333 50萬元 14.50% 4167 60萬元 10.50% 5000 80萬元 6.20% 6667根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫和 2004 年 6 月 70 典型樓盤價格指數(shù)，以南京市七大片區(qū)作為統(tǒng)計(jì)對象，根據(jù)供給面積與市場價格加權(quán)計(jì)算，得出 2004 年 6 月新建商品房加權(quán)平均價格為 4813 元 / 平米，七大片區(qū)均

18、價如上圖所示。由以上表格明顯可以看出：城中區(qū)，河西區(qū)，房價較高，上漲趨勢較明顯，這是因?yàn)槠湮挥谀暇┦兄行母浇?，擁有便利的條件，即B較大，R較小，從而E較大。符合實(shí)際情況，因此上式具有可用性。下面就利率因素進(jìn)行討論。加息有利于房地產(chǎn)價格過快上漲，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)最突出的問題從房地產(chǎn)投資增長過快轉(zhuǎn)移到房價增長過快，房價增長過快成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最大的風(fēng)險因素，由于房價的不斷上漲導(dǎo)致新一輪的房地產(chǎn)泡沫的爭論日益激烈，我們認(rèn)為抑制房價過快增長是國家出臺加息政策所考慮因素之一，只有房價的平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)行業(yè)才有可能保持長期持續(xù)穩(wěn)定增長。家息將抑制房價的過快增長：加息最直接的影響是既提高了購房者的購房成本和

19、按揭支出，也增加了開發(fā)商的融資成本，從而從需求和供給兩個方面都對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響，加息將抑制房地產(chǎn)行業(yè)的增長速度，消除行業(yè)的不利行為。加息對需求的影響大于對供給的影響：加息直接導(dǎo)致購房者的購房行為的變化，而對供給的影響則較為復(fù)雜，一是開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的出發(fā)點(diǎn)是只要能夠盈利就不會退出這個市場，而當(dāng)前的房價過快上漲已經(jīng)給開發(fā)商帶來了較高的利潤空間，其供應(yīng)不會有較大的抑制；二是對供給的影響具有滯后性。住房抵押貸款的風(fēng)險還很低：盡管從2000年到2004年上半年，我國的住房抵押貸款都以549%的增長速度飛速發(fā)展，2003年總抵押貸款額只占總貸款的85%，占GDP的111%，香港的相關(guān)數(shù)據(jù)分別為

20、343%和50%。中國各銀行和監(jiān)管機(jī)構(gòu)都認(rèn)為抵押貸款是唯一最好的放貸方式，其資產(chǎn)質(zhì)量高（壞帳比例低于15%），而且有很大的增漲潛力（2004年上半年，抵押貸款的同期增長率為57%）。此外，因1998年以來住房私有化使個人有機(jī)會積累大量財(cái)富，所以抵押貸款在總房產(chǎn)中只占很小比例。抵押貸款的發(fā)放額為13萬億元人民幣，約占城市居民房產(chǎn)總價值的5%（居民房產(chǎn)總價值由居民總住房占地面積120億平方米乘以估計(jì)每平方米平均價格2000元人民幣）。根據(jù)以上分析可知，隨著銀行利率的提高，將導(dǎo)致投資者成本的增加，購房者 也會考慮是否近期買房，這就造成近期需求的相對減少，由此可見，利率的影響與房價可認(rèn)為成反比關(guān)系，這

21、在實(shí)際生活當(dāng)中也是符合實(shí)際情況的。所以，上式是成立的。3、土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的最基本的生產(chǎn)資料，與房價有著密切的聯(lián)系。商品房銷售價格上漲，且上漲幅度較大。企業(yè)家在回答“與上年相比，本企業(yè)本年在本地區(qū)商品房銷售價格：上漲、基本持平、下降”問題時，認(rèn)為“上漲”的212人，占765%；其中認(rèn)為上漲的212人，認(rèn)為上漲幅度在30%以上的53人，占25%。土地購置價格也有較大幅度的上漲。據(jù)估計(jì)，企業(yè)家在回答“與上年相比，本企業(yè)本年本地區(qū)的土地購置價格：上漲、基本持平、下降”問題時，認(rèn)為“上漲”的209人，占755%；其中認(rèn)為上漲的209人中，認(rèn)為上漲幅度在30%以上的77人，占368%。2005年第一季

22、度城市低價監(jiān)測報告顯示，今年一季度全國主要城市地價水平為每平方米1212元，與去年第四季度末相比增長121每平方米2006元、1184元和482元，與2004年第四季度末相比增長率分別為091%、158%和019%。分區(qū)域看，一季度華北區(qū)東北區(qū)華南區(qū)中南區(qū)西南區(qū)西北區(qū)平均地價水平為每平方米1309元1066元1171元1239元和780元 ；與2004年第四季度末相比，除西南區(qū)增速上升外，其他區(qū)域增速均有所放慢。長江三角洲珠江三角洲 京津地區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域平均地價水平分別為每平方米2019元1425元和2019元，與2004年第四季度末比增長率分別為2.37%0.93%和0.50%，與去年同期相比

23、增幅均有所上升。 許多城市房價的上漲與土地成本增加有直接關(guān)聯(lián)。從國家利益最大化的角度來看，政府對土地的壟斷是地價順利的轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的成本，制度因素使地價中包含了壟斷地租，直接表現(xiàn)為地價上漲 。2004年上半年數(shù)字顯示土地招牌掛實(shí)現(xiàn)了地方政府利益最大化，同時抬高了地價.后者同時作用于前者。房價上漲還同時帶來了拆遷標(biāo)準(zhǔn)的提高。例如，2004年度上海市城市房屋拆遷最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)在2003年度標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上進(jìn)行了修改，最新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)同比大幅提高，市中心地塊的單價補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上漲了2000元-3000元/平方米。另外，土地一級市場土地成本走高帶動了二級市場，原先的土地持有者不可能廉價賣地，而是獲取了超額利潤。

24、因此，綜合來看，新增項(xiàng)目的土地成本確實(shí)是提高了。土地成本的增加也影響了房價。例如，上海由于土地資源的極端稀缺和有限性，房地產(chǎn)用地成本昂貴。土地交易價格增長今年1季度為226%，增幅僅次于35個大中城市中的杭州；2季度更是超過杭州，增幅升至248%；3季度雖然降到149%，但增幅比全國平均水平和最低的省市分別高33和149個百分點(diǎn)，與全市房價持平。據(jù)上海有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2003年上海公開出讓的1200多公頃土地中，平均中標(biāo)價達(dá)1054萬元/畝，比2002年上漲1243%，其中盧灣區(qū)的一塊地地價達(dá)1527萬/畝，即使近郊區(qū)縣的部分住宅土地中標(biāo)價也已超過300萬元/畝。由以上分析可知，房價與土地價格并

25、非線性關(guān)系。假設(shè)為指數(shù)關(guān)系如下：Ec=aex+b， 0x1， x=（T2-T1）/T1， T1，T2為不同時期的土地價格。B為一定時期的平均價格，a是根據(jù)房價而調(diào)整的一個系數(shù)。在現(xiàn)實(shí)中，地價持續(xù)上升時，房價并不會伴隨上漲，漲幅很小。4，人均收入對房價的影響很容易理解。只有有了貨幣，才能購買房。37大城市平均房價與人均收入排行榜如下表：平均房價排名城市每平方米商品房平均房價（元）2004年居民家庭人均可支配收入（元）人均收入排名 1溫州92781772722上海86271668343杭州72101456574北京62321563865深圳60372759616寧波59001588257廣州566

26、01688438廈門51561444399南京4960116021110天津4760114671211青島4639110891412蘇州446014451813大連4241103781714福州3368114361315濟(jì)南3172120051016昆明315090452417貴陽310089892518太原305093532219西安300785443320沈陽292688802921成都2868103941622武漢285895642023長沙2825110211524南寧281780603425南昌277786903026重慶273292212327鄭州265093642128哈爾濱25

27、7489402729石家莊247086223130蘭州243876843631?？?33089812632烏魯木齊228097291933合肥222086103234長春219189002835呼和浩特1960101661836銀川193079843537西寧182176263737城市平均380211357由上表可知人均收入越高，所能購買的房價承受能力越高，可將其與房價的關(guān)系假設(shè)為線性關(guān)系。 Ed=K2+S S為常數(shù)6綜合各因素考慮房地產(chǎn)價格。建立模型為E=f(P,B,R,Q,T,C)= V1D*G+V2k1B/RQ+V3a exV4k2P +r r為常數(shù)，V1V4為各個因素的對房地產(chǎn)價格影

28、響的權(quán)重，可用層次分析法確定。當(dāng)該因素對價格影響相對其他因素較為強(qiáng)烈時，則取較大值，否則取較小值。通過層次分析法來確定，并通過一致性檢驗(yàn)。由于具體數(shù)據(jù)在各個地區(qū)有很大差異，估價時需考慮是針對全國平均水平還是具體某個城市。下面就模糊理論在評估房地產(chǎn)價格中的應(yīng)用進(jìn)行仔細(xì)考慮。模糊理論的主要特點(diǎn)是能定量的處理定性確定的種種模糊因素.模糊數(shù)學(xué)在房地產(chǎn)比較法評估中的應(yīng)用，其擇近原則尤為重要設(shè)在論域U= x1,x2,xn上有m個模糊子集 (m個模型)，構(gòu)成了標(biāo)準(zhǔn)模型庫。被識別的對象 也是一個模糊集， 與 中的哪一個最貼近？這就是一個模糊集對標(biāo)準(zhǔn)模糊集的識別問題。因此，這里涉及到兩個模糊集的貼近程度問題。1

29、、貼近度先把模糊向量的內(nèi)積與外積推廣到無限論域U上，內(nèi)積與外積的簡單性質(zhì)對無限論域U上的模糊集也成立。由模糊集的內(nèi)積與外積的性質(zhì)可知，單獨(dú)使用內(nèi)積或外積還不能完全刻劃兩個模糊集 、 之間的貼近程度。模糊集的內(nèi)積與外積都只能部分地表現(xiàn)兩個模糊集的靠近程度?，F(xiàn)在從直觀上進(jìn)一步說明這一點(diǎn)。在圖1中所表示的兩個模糊集 、 交點(diǎn)的縱坐標(biāo)(隸屬度)越大時，則與越靠近，而內(nèi)積 正是表現(xiàn)了模糊集與交點(diǎn)的縱坐標(biāo)(隸屬度)。在圖2中所表示的兩個模糊集與交點(diǎn)的縱坐標(biāo)(隸屬度)越小時，則與越靠近，而外積 = 正好表現(xiàn)了這一點(diǎn)。綜上所述，內(nèi)積越大，模糊集越靠近；外積越小，模糊集也越靠近。因此，可用二者相結(jié)合的“貼近度”

30、來刻劃兩個模糊集的貼近程度較為適合。設(shè)，是論域U上的模糊子集，則稱 為與的貼近度?？梢?，當(dāng)s0(A,B)越大(從而 越大， 越小)時，與越貼近。 貼近度描述了模糊集之間彼此貼近的程度，實(shí)際上，由于所研究問題的性質(zhì)不同，進(jìn)一步研究還有其他的貼近度方法。但是，經(jīng)過多宗估價實(shí)例的應(yīng)用，發(fā)現(xiàn)式（1）的表示方法更適用于房地產(chǎn)的估價。 2、擇近原則 設(shè)論域U上有m個模糊集 ，構(gòu)成一個標(biāo)準(zhǔn)模型庫, (U)為待識別的模型。若存在i01，2,， m ，使得 (2) 則稱 與 最貼近，或者說把 歸并到 類。 3、多個特性的擇近原則 設(shè)論域U上有兩個模糊向量集合族則 與 的貼近度定義為 （3）三、關(guān)于公式中的問題

31、上期的論文研究了正確運(yùn)用比較法時，估價師所面臨的兩個需要解決的棘手問題：一是如何選擇與待估房地產(chǎn)條件相似的交易實(shí)例，二是如何確定待估房地產(chǎn)的價格。而模糊數(shù)學(xué)在對象的相似程度識別方面，引進(jìn)了貼近度的概念，對象越相近，貼近度越大，這樣可以解決比較法中如何選擇與待估房地產(chǎn)最相似的交易實(shí)例的問題。進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，將待估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間的貼近度的大小轉(zhuǎn)化為權(quán)數(shù)，并成功地建立了“快速遞減加權(quán)式”，獨(dú)創(chuàng)性地解決比較法的第二個難題。所述內(nèi)容具有充分的理論依據(jù)和較強(qiáng)的應(yīng)用價值，對拓展房地產(chǎn)估價方法，準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)價值具有推廣應(yīng)用價值。 1、關(guān)于計(jì)算符號 設(shè)已有n個房地產(chǎn)交易實(shí)例的資料 用 表示第i個房地產(chǎn)交

32、易實(shí)例的特征向量， ，即各相關(guān)資料的分值，可用“評估設(shè)想結(jié)果法”進(jìn)行逐項(xiàng)控制（在房地產(chǎn)估價方法的拓展專著中敘述，施建剛著）。 為內(nèi)積運(yùn)算； 為外積運(yùn)算； 為取大運(yùn)算，如： =0.9； 為取小運(yùn)算，如： =0.8。 2、公式中的注意點(diǎn) 利用貼近度計(jì)算公式可計(jì)算待估房地產(chǎn)的 與房地產(chǎn)交易實(shí)例 的貼近度為 。 有可能出現(xiàn)相同的數(shù)值，這時可利用模糊關(guān)系系數(shù)的大小來排序： （4） 然后從大到小排序，記為 ，一般情況下， ，但必須 。相應(yīng)的房地產(chǎn)交易實(shí)例價格（修正后）為 。即與待估房地產(chǎn)最相似的（貼近度最大）交易實(shí)例的價格為 ，次相似的為 ，依次類推，最不相似的為 。 相似程度高的交易實(shí)例，其權(quán)值就大，因

33、而所起的調(diào)整作用也大；相似程度低的交易實(shí)例，其權(quán)值就小，因而所起的調(diào)整作用也小。用相似程度的大小來控制相應(yīng)交易實(shí)例的調(diào)整作用，這顯然是非常有道理的。 在實(shí)際工作中，考慮到權(quán)值是呈指數(shù)級遞降的，衰減非常大，貼近度為第四的交易實(shí)例的權(quán)值已經(jīng)相當(dāng)小，一般可以忽略，所以通常只要取最相似的三個交易實(shí)例就完全滿足要求了。這就使得評估模型大為簡化為： （5） 式中， 為修正系數(shù)，由于待估房地產(chǎn)與各交易實(shí)例之間只是相似，而不是完全相同，即存在著差異，且確定特征向量的隸屬函數(shù)時也有誤差，所以應(yīng)對計(jì)算結(jié)果進(jìn)行修正。這種修正主要是根據(jù)房地產(chǎn)估價師的評估經(jīng)驗(yàn)，有時主要是評估策略上的修正，如政策變化、市場供求狀況、顧客

34、成交的迫切程度，愿承擔(dān)的風(fēng)險大小因素，均應(yīng)作為決定評估結(jié)果需要考慮的因素原因分析：房地產(chǎn)業(yè)是我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房屋消費(fèi)是當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)。但近年來不斷上漲的房地產(chǎn)價格影響了國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，也引發(fā)了一些社會問題，成為社會各界關(guān)注的熱點(diǎn)。近期國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)就房地產(chǎn)價格及房地產(chǎn)市場發(fā)展的有關(guān)問題多次批示，要求有關(guān)部門加強(qiáng)研究，采取有效措施穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。本文就房地產(chǎn)價格上漲較快的原因、對國民經(jīng)濟(jì)的影響以及如何穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，作了初步的分析。房地產(chǎn)價格上漲較快的主要原因是目前正處在房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵和敏感期。全國房地產(chǎn)價格漲幅較高，是需

35、求拉動、成本推動和管理不力三方面主要因素綜合作用的結(jié)果。具體分析有以下幾點(diǎn)：一、居民消費(fèi)水平提高、城市化進(jìn)程加快和城市功能提升，使房屋需求加大，供需矛盾緊張，推動房屋銷售價格較快上漲。 中國城鎮(zhèn)人口達(dá)5.43億。上世紀(jì)90年代以來，我國城鎮(zhèn)人口每年增加1000多萬，成為人類歷史上最大規(guī)模的人口城市化現(xiàn)象。如重慶、杭州全市年度增加的人口分別超過10萬和5萬人；天津、沈陽等城市改建和居民拆遷規(guī)模都很大；農(nóng)民工大量進(jìn)城，使城市流動人口不斷增加。這些因素推動了房屋被動需求的釋放，導(dǎo)致了房屋一二三級市場的需求增加，房屋銷售價格較大幅度上漲，房屋租賃價格也在提高。反過來，房屋銷售價格的上漲又刺激需求釋放，

36、進(jìn)一步推動需求增加。這樣，房屋銷售市場需求和房屋銷售價格相互推動，一起攀升。二、房屋銷售價格和土地銷售價格相互推波助瀾。首先，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)推進(jìn)，大量土地資源被占用，使土地資源減少。加之房屋建設(shè)市場土地的需求增加，使土地的供需矛盾緊張，土地交易價格不斷上漲。其次，實(shí)行“經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓”政策后，土地價格大幅上漲，部分城市土地價格成數(shù)倍增長。如：重慶2000年主城區(qū)住宅樓面地價約300元每平面米，目前已漲到1000元每平面米。土地交易價格上漲自然增加了房屋開發(fā)成本，推動房屋銷售價格上漲。一些開發(fā)商甚至可能把預(yù)期中因土地價格上漲而引起的成本增加提前消化，轉(zhuǎn)嫁到現(xiàn)期的房屋銷售

37、中，使房屋銷售價格上漲。三、房屋銷售價格和建筑材料價格相互作用。建筑裝飾材料等價格大幅上漲，使房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷提高，對房價上漲形成了推動力，2004年，全國固定資產(chǎn)投資價格比上年上漲5.6%。其中，建筑安裝工程價格上漲8.2%、材料費(fèi)價格上漲10.7%，而建筑領(lǐng)域最受關(guān)注的建筑用鋼材價格上漲17.4%。在房屋銷售價格中，作為成本的原材料和建安工程費(fèi)用所占比重不斷增加，成為推動房價上漲的內(nèi)在動力之一。房屋銷售價格的上漲刺激開發(fā)商和投資者逐利而至，推動房屋開發(fā)投資增加，從而自然擴(kuò)大了對建筑裝飾材料的需求，而反過來拉動建筑裝飾材料價格的上漲。四、城市建設(shè)配套費(fèi)和稅收增加。近兩年來，城市建設(shè)配套費(fèi)大

38、幅提高，部分城市成倍增加，在一定程度上提高了房屋開發(fā)成本，推動房屋銷售價格上漲。五、消費(fèi)者的金融意識和投資意識不斷增強(qiáng)，而可供選擇的 投資品種少。由于價格不斷上漲，2004年的存款實(shí)際利率為負(fù)2%，使存款失去了實(shí)際意義，加之股市一直低迷，投資渠道狹窄，選擇品種少，所以近期價格大幅穩(wěn)步上漲的房地產(chǎn)成了各類投資者金融資產(chǎn)增值、保值的首選。投資者的進(jìn)入增加了房屋市場的投資性需求，使供需矛盾加劇，推動房屋銷售價格上漲。反之，房屋價格的上漲又吸引越來越多的投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場。六、部分地區(qū)有房屋炒作現(xiàn)象。我國房地產(chǎn)開發(fā)體制、供應(yīng)體制、融資體制尚不完善，個人房貸過松和供需信息不公開、不對稱、不透明，對房地

39、產(chǎn)市場產(chǎn)生不利影響，房屋消費(fèi)存在一定的盲目性，部分地區(qū)房屋銷售市場炒作現(xiàn)象比較嚴(yán)重。如去年報道最多的溫州炒房團(tuán)的炒作現(xiàn)象，使房屋銷售市場存在一定比例的不和理需求，導(dǎo)致部分地區(qū)房價上漲過快。 問題三： 對房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該從控制房地產(chǎn)投資過快增長轉(zhuǎn)為促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，并且要注重調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和配套性，以市場經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)為主，充分發(fā)揮市場機(jī)制對資源的配置作用和各級政府的調(diào)控作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)供需總量基本平衡、供需結(jié)構(gòu)基本合理、銷售價格基本穩(wěn)定的目標(biāo)。 政府調(diào)控的重點(diǎn)是調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)投資的速度和結(jié)構(gòu)、建立統(tǒng)一的市場規(guī)范和競爭機(jī)制、增加投資風(fēng)險保護(hù)正常消費(fèi)、保持地區(qū)

40、間發(fā)展的平衡和市場信息的對稱與透明、促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健協(xié)調(diào)發(fā)展。一、 發(fā)揮中央政府的宏觀調(diào)控功能，采取積極調(diào)控措施，降低成本（包括建材價格，土地價格），平抑房價職能。必要時，政府可以適度間接地干預(yù)房地產(chǎn)價格。通過控制地價，以方案競標(biāo)為主的項(xiàng)目招標(biāo)辦法，向社會公開招標(biāo)，根據(jù)成本加微利的原則確定房價。以成本核算和限制利潤空間，間接的干預(yù)房屋的市場價格。通過整體規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃，有效的調(diào)空房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)并使其發(fā)展速度保持在一個合理的區(qū)間內(nèi)；制定連續(xù)穩(wěn)定高效的調(diào)空政策，防止“一刀切”和“急剎車”，保持合理結(jié)構(gòu)，供需平衡，促進(jìn)房地產(chǎn)市場價格保持穩(wěn)定。二、 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測和信息化建設(shè)，發(fā)揮專業(yè)統(tǒng)計(jì)部

41、門的信息主渠道作用，使房地產(chǎn)市場供需信息對稱，透明，使調(diào)空，投資，消費(fèi)決策有及時可靠的參考信息，以保證決策的科學(xué)與正確，避免盲目性。要通過準(zhǔn)確及時的信息披露和市場監(jiān)控機(jī)制的完善，利用需求的變化，調(diào)空供給結(jié)構(gòu)。正確處理好房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的關(guān)系，保護(hù)培育合理的房屋消費(fèi)需求，積極引導(dǎo)合理房屋消費(fèi)需求的釋放。三、 發(fā)揮地方政府在調(diào)空中的積極作用。房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費(fèi)的區(qū)域性很強(qiáng)， 要逐步規(guī)范地方政府的行為，防止地方保護(hù)主義和政績沖動，使國家的政策能得到具體落實(shí)。要科學(xué)制定城市發(fā)展規(guī)劃和房屋建設(shè)計(jì)劃，建立和完善本地區(qū)的房地產(chǎn)市場體系和住房保障體系，維護(hù)市場運(yùn)行秩序。四、 調(diào)整銀行利率，利用財(cái)稅、金融等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)整利潤分配，增加投資風(fēng)險，調(diào)控市場準(zhǔn)入。通過信貸、稅收調(diào)控一二級市場的交易門檻和經(jīng)營利潤分配，提高購房的首付比重，加大投資風(fēng)險