置業(yè)報(bào)告與壓力測(cè)試

1、置業(yè)報(bào)告置業(yè)報(bào)告中海國(guó)際社區(qū)中海國(guó)際社區(qū)Company Logo一、宏觀分析一、宏觀分析Company Logov1、房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)分析、房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)分析v 近二年，大中城市房?jī)r(jià)紛紛一定比例下降，近二年，大中城市房?jī)r(jià)紛紛一定比例下降，尤其是北京上海這樣一線城市，下降比例達(dá)尤其是北京上海這樣一線城市，下降比例達(dá)到到10%。v 我們認(rèn)為：從短期來看，今年全國(guó)房?jī)r(jià)或我們認(rèn)為：從短期來看，今年全國(guó)房?jī)r(jià)或?qū)嗬m(xù)下行；從中長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)會(huì)陸續(xù)上將斷續(xù)下行；從中長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)會(huì)陸續(xù)上漲。漲。Company Logo短期看房?jī)r(jià)短期看房?jī)r(jià)政府堅(jiān)持從嚴(yán)調(diào)控不放松：1，二代會(huì)溫家寶總理發(fā)話：房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理的價(jià)

2、位，因此，調(diào)控不能放松。2，佛山、蕪湖、上海各地方政府“新政”紛紛被叫停今年全國(guó)房?jī)r(jià)或?qū)⒔衲耆珖?guó)房?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)下行繼續(xù)下行房地產(chǎn)依托在2012年迎來了集中償付期：房地產(chǎn)信托到期規(guī)模約為2010年的2.5倍。對(duì)于大部分靠信托投融資的中小型企業(yè)，原本資金鏈就比較緊張，再面臨信托償付壓力，需要通過降價(jià)來促銷。Company Logo中長(zhǎng)期看房?jī)r(jià)：房?jī)r(jià)會(huì)陸續(xù)上漲中長(zhǎng)期看房?jī)r(jià)：房?jī)r(jià)會(huì)陸續(xù)上漲v從理論上：供求理論從理論上：供求理論ABC供給需求v從實(shí)際上：經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)、人民生活水平提從實(shí)際上：經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)、人民生活水平提高，地方政府財(cái)政壓力等因素推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。高，地方政府財(cái)政壓力等因素推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。Comp

3、any Logo2、先導(dǎo)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃、先導(dǎo)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃2021-2030成熟發(fā)展階段2013-2020快速發(fā)展階段2008-2012起步階段2008年4月21日基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，帶動(dòng)輻射能力增強(qiáng)基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，帶動(dòng)輻射能力增強(qiáng)先導(dǎo)區(qū)基本建成先導(dǎo)區(qū)基本建成綜合實(shí)力全面提升，綜合實(shí)力全面提升，核心區(qū)主體功能區(qū)基本形成核心區(qū)主體功能區(qū)基本形成核心區(qū)骨架基本拉開，核心區(qū)骨架基本拉開，起步區(qū)主體功能區(qū)基本形成起步區(qū)主體功能區(qū)基本形成長(zhǎng)沙市大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)整體方案出臺(tái)，長(zhǎng)沙市大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)整體方案出臺(tái)，明確了大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、明確了大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、規(guī)劃藍(lán)圖等具體問題規(guī)劃藍(lán)圖等具體問題

4、Company Logo3、政府政策支持、政府政策支持在財(cái)政支持上在財(cái)政支持上:市政府市政府2008年起年內(nèi)每年起年內(nèi)每年安排年安排5億元以上專項(xiàng)資金用于先導(dǎo)區(qū)億元以上專項(xiàng)資金用于先導(dǎo)區(qū)建設(shè)。建設(shè)。在產(chǎn)業(yè)支持上在產(chǎn)業(yè)支持上:新進(jìn)入先導(dǎo)區(qū)的產(chǎn)業(yè)目錄新進(jìn)入先導(dǎo)區(qū)的產(chǎn)業(yè)目錄范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，享受長(zhǎng)沙高新技術(shù)范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，享受長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的土地、稅費(fèi)等優(yōu)惠政策產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的土地、稅費(fèi)等優(yōu)惠政策Company Logo二、選樓原因二、選樓原因Company Logo開發(fā)商實(shí)力雄厚，信用程度高開發(fā)商實(shí)力雄厚，信用程度高1樓盤生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，倚靠洋湖濕地樓盤生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，倚靠洋湖濕地公園公園2樓盤

5、宣傳：精裝小戶型有供暖設(shè)備樓盤宣傳：精裝小戶型有供暖設(shè)備Company Logo三、微觀分析三、微觀分析Company Logo1、樓盤開發(fā)公司簡(jiǎn)介及分析：、樓盤開發(fā)公司簡(jiǎn)介及分析：1979199220102011.9成立于香港成立于香港在香港聯(lián)交所上市在香港聯(lián)交所上市榮登英國(guó)金融時(shí)報(bào)榮登英國(guó)金融時(shí)報(bào)“全球全球500強(qiáng)強(qiáng)”，為唯，為唯一上榜的內(nèi)地房企一上榜的內(nèi)地房企 。 品牌價(jià)值評(píng)估達(dá)品牌價(jià)值評(píng)估達(dá)246.87億元，位居億元，位居行業(yè)第一。行業(yè)第一。 Company Logo2、樓盤簡(jiǎn)介：、樓盤簡(jiǎn)介：長(zhǎng)沙中海國(guó)際社區(qū)由中海地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)建設(shè)。規(guī)劃用地面積約36萬平米，總建筑面積約130萬平米。五

6、證齊全：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證Company Logo項(xiàng)目完工鳥瞰圖項(xiàng)目完工鳥瞰圖Company LCompany Logo3、樓盤地理位置分析、樓盤地理位置分析南望中部最大洋湖垸生態(tài)濕地公園北鄰岳麓山風(fēng)景區(qū)和岳麓山國(guó)家大學(xué)科技園區(qū)東接大河西先導(dǎo)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)和湘江風(fēng)光帶、銜接猴子石大橋北北南南東東Company LCompany Logo4、周邊配套設(shè)施：、周邊配套設(shè)施：教育教育醫(yī)院：醫(yī)院： 市四醫(yī)院丶武警總醫(yī)院市四醫(yī)院丶武警總醫(yī)院中南大學(xué)中南大學(xué)湖湖師大師大湖大湖大師大附中師大附中師大附小師大附小工業(yè)職工業(yè)職院院Compa

7、ny Logo銀行銀行建行建行交行交行興業(yè)興業(yè)郵政郵政Company Logo其他配套設(shè)施其他配套設(shè)施 ：岳麓山公園、南郊公園、洋湖垸生態(tài)濕地：岳麓山公園、南郊公園、洋湖垸生態(tài)濕地（16000畝）、白鶴自然生態(tài)保護(hù)區(qū)（畝）、白鶴自然生態(tài)保護(hù)區(qū)（5000畝）畝）Company Logo5、交通：、交通：臨近地鐵3號(hào)線17路，63路快線，912路，908路繞城高速，長(zhǎng)潭西高速5.1、主要交通方式：、主要交通方式：Company Logo5.2、住戶出行：、住戶出行：902路主要站點(diǎn)：王家灣路主要站點(diǎn)：王家灣 、陽光、陽光100國(guó)際新城國(guó)際新城 、 南郊公園、新開鋪路口南郊公園、新開鋪路口 、省第二

8、人民醫(yī)院、黃、省第二人民醫(yī)院、黃土嶺土嶺 、南門口、南門口 、天心閣、天心閣、 地質(zhì)中學(xué)、南湖大市地質(zhì)中學(xué)、南湖大市場(chǎng)場(chǎng) 等等918路主要站點(diǎn)：高橋路主要站點(diǎn)：高橋 、德政園東、德政園東 、長(zhǎng)嶺、雨花、長(zhǎng)嶺、雨花亭西、亭西、 新建西路口新建西路口 、 長(zhǎng)沙理工大學(xué)長(zhǎng)沙理工大學(xué) 、尚美醫(yī)、尚美醫(yī)院院(廣廈新村廣廈新村)、 猴子石路口猴子石路口 、 南郊公園、南郊公園、 陽陽光光100國(guó)際新城、國(guó)際新城、 湖南工業(yè)職業(yè)學(xué)院湖南工業(yè)職業(yè)學(xué)院 、湖南中、湖南中醫(yī)藥大學(xué)醫(yī)藥大學(xué)63路駛往新一佳方向路駛往新一佳方向17路可達(dá)汽車南站、樹達(dá)學(xué)院、汽車西站等路可達(dá)汽車南站、樹達(dá)學(xué)院、汽車西站等Company

9、Logo6、樓盤內(nèi)部情況：、樓盤內(nèi)部情況：6.1、樓盤總體規(guī)劃：、樓盤總體規(guī)劃：基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)別墅別墅區(qū)區(qū)三期三期高層高層四期四期一期、一期、二期在二期在售售Company LCompany Logo6.2、樓盤詳細(xì)信息、樓盤詳細(xì)信息:物業(yè)類別：住宅物業(yè)類別：住宅 主力戶型：二居至四居主力戶型：二居至四居82-160平米平米裝修狀況：精裝與毛坯裝修狀況：精裝與毛坯 基礎(chǔ)配套設(shè)施燃?xì)猓汗艿捞烊細(xì)饣A(chǔ)配套設(shè)施燃?xì)猓汗艿捞烊細(xì)忾_盤日期：開盤日期：2011-10 交房日期：交房日期：2012產(chǎn)權(quán)年限產(chǎn)權(quán)年限 70年年 裝修狀況：精裝修裝修狀況：精裝修,精裝小戶型供暖精裝小戶型供暖建筑類別：多層、

10、高層、建筑類別：多層、高層、 房屋屬性：商品房房屋屬性：商品房 小高層小高層 建筑結(jié)構(gòu)：框架建筑結(jié)構(gòu)：框架 車位信息：車位信息：1449 (1:0.47) 規(guī)劃戶數(shù)規(guī)劃戶數(shù) 3059戶戶 樓間距：樓間距：60m容容 積積 率：率：3.1 綠綠 化化 率：率：40.02物業(yè)公司物業(yè)公司 長(zhǎng)沙中海興業(yè)房地產(chǎn)有限公司長(zhǎng)沙中海興業(yè)房地產(chǎn)有限公司 物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi) 公寓公寓: 1.98元元/平米平米/月月Company Logo6.3、主打小戶型：、主打小戶型：90平米平米供暖供暖純坐北純坐北朝南朝南80平米平米現(xiàn)售小戶型現(xiàn)售小戶型全部位于全部位于2530層層小戶型基本情況小戶型基本情況Company Lo

11、go九十平米小戶型九十平米小戶型Company Logo八十平米小戶型八十平米小戶型Company Logo附：樣板間（附：樣板間（90）照片）照片Company LCompany Logo四、置業(yè)計(jì)劃單四、置業(yè)計(jì)劃單Company Logov 單價(jià)（精裝小戶型單價(jià)（精裝小戶型80平米）：約平米）：約6300元每平米元每平米v 付款方式：按揭付款方式：按揭v 折后總價(jià)：折后總價(jià)：53wv 首付：首付：16Wv 時(shí)間：時(shí)間：15年；月供：年；月供：3336v 貸款額：貸款額：37Wv 其他代收費(fèi)：共其他代收費(fèi)：共11140v 契稅：契稅：10600v 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80v 國(guó)土登記費(fèi)：

12、國(guó)土登記費(fèi)：100v 印花稅：無印花稅：無v 抵押登記費(fèi)：抵押登記費(fèi)：80v 按揭公證費(fèi)：按揭公證費(fèi)：200v 維修基金：維修基金：9309v 首付合計(jì)：首付合計(jì)：Company Logo五、小結(jié)：樓盤分析五、小結(jié)：樓盤分析Company Logo1樓盤整體樓盤整體生態(tài)環(huán)境生態(tài)環(huán)境優(yōu)越優(yōu)越2精裝小戶型精裝小戶型整體性價(jià)比整體性價(jià)比高，尤其是高，尤其是80平米小平米小戶型戶型3開發(fā)商資金、開發(fā)商資金、實(shí)力雄厚，實(shí)力雄厚，是房地產(chǎn)龍是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，信頭企業(yè)，信用度高用度高：Company Logo現(xiàn)階段交通不便現(xiàn)階段交通不便現(xiàn)階段周圍配套設(shè)施現(xiàn)階段周圍配套設(shè)施不齊全不齊全Company Logo

13、17路，路，63路快線路快線Company Logo912路，路，908路公交車路公交車Company Logo：處于先導(dǎo)區(qū)，未來開發(fā)潛力大處于先導(dǎo)區(qū)，未來開發(fā)潛力大若開發(fā)商未能兌現(xiàn)承諾，則會(huì)對(duì)小區(qū)若開發(fā)商未能兌現(xiàn)承諾，則會(huì)對(duì)小區(qū)居民生活的便利帶來極大威脅居民生活的便利帶來極大威脅Company Logo六、總結(jié)六、總結(jié)Company Logo此房周圍自然環(huán)境較好，適合居住、療養(yǎng)。此房周圍自然環(huán)境較好，適合居住、療養(yǎng)。但短期內(nèi)周圍配套設(shè)施不齊全，交通不便，但短期內(nèi)周圍配套設(shè)施不齊全，交通不便，對(duì)于無車上班族來說是個(gè)棘手的問題對(duì)于無車上班族來說是個(gè)棘手的問題宏觀分析宏觀分析開發(fā)商狀況開發(fā)商狀況樓

14、盤內(nèi)部分析樓盤內(nèi)部分析樓盤周邊分析樓盤周邊分析Company Logo附：相片附：相片Company Logo七、壓力測(cè)試七、壓力測(cè)試Company Logo設(shè)定壓力情景：1、輕度壓力：假設(shè)房?jī)r(jià)下降10%2、中度壓力：假設(shè)房?jī)r(jià)下降20%3、重度壓力：假設(shè)房?jī)r(jià)下降30%壓力測(cè)試壓力測(cè)試確定風(fēng)險(xiǎn)因子：EL=PD*LGD*EADEL：預(yù)期損失PD：違約概率LGD：違約損失率EAD：違約風(fēng)險(xiǎn)暴露Company Logov2009年商業(yè)銀行不良貸款情況年商業(yè)銀行不良貸款情況v Company Logov2000-2009 年我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模年我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模v Company Log

15、ov2009年商業(yè)銀行撥備情況表年商業(yè)銀行撥備情況表v附：撥備覆蓋率貸款損失減值準(zhǔn)備金余額不良貸款余額100% Company Logov 參照巴塞爾協(xié)議，可以知道的個(gè)貸取參照巴塞爾協(xié)議，可以知道的個(gè)貸取50%，取貸款，取貸款余額作為近似值，當(dāng)取余額作為近似值，當(dāng)取100%、50%、40%、30%時(shí)，根據(jù)時(shí)，根據(jù)2009年的數(shù)據(jù)，可計(jì)算得：年的數(shù)據(jù)，可計(jì)算得： v 100%*50%*3.86萬億萬億=1.93萬億萬億v 5*50%*3.86萬億萬億=0.965萬億萬億 v 40%*50%*3.86萬億萬億=0.772萬億萬億v 30%*50%*3.86萬億萬億=0.588萬億萬億v 我國(guó)商業(yè)銀行貸款損失減值準(zhǔn)備金余額我國(guó)商業(yè)銀行貸款損失減值準(zhǔn)備金余額=1.55*4973.3=0.77086萬億萬億v 商業(yè)銀行可承受商業(yè)銀行可承受40%左右的個(gè)貸違約率。左右的個(gè)貸違約率。Company Logo根據(jù)相關(guān)銀行調(diào)研數(shù)據(jù)：當(dāng)房?jī)r(jià)下