企劃與策劃商業(yè)地產(chǎn)原則

1、企劃（Planing）的概念企：企圖-目標(biāo)（方向）；愿景、愿望；目的；結(jié)果劃：描繪-計劃（方法）；線路、路徑；手段；過程企劃的概念：完美呈現(xiàn)某種最佳解決方案。企劃的定義：制定方案，以方案來呈現(xiàn)以下：達(dá)成目標(biāo)的方法；實現(xiàn)愿景的線路、實現(xiàn)愿望的路徑；到達(dá)目的手段；改變結(jié)果的過程。企劃的呈現(xiàn)就是一個解決方案：也就是從原點到目標(biāo)的過程分解，即運用調(diào)查、整理、研究、分析、定位、謀劃、籌備、組織、協(xié)調(diào)等方法，為理性決策提供了妥當(dāng)?shù)姆桨?。按方案?zhí)行就能引導(dǎo)、左右事情的發(fā)展方向、改變事情的結(jié)果（到有利于自己的方面）。企劃的實質(zhì)：1、原點到目標(biāo)之間的那條連線（線上每個點都是其中的環(huán)節(jié)）；2、實現(xiàn)目標(biāo)的方法和過程

2、的理論依據(jù)。企劃的意義：為達(dá)成某一目的而提供的一個最佳的方法、為實現(xiàn)某一愿望找到最好的路徑；為改變某一結(jié)果的過程。企劃是為有效解決問題設(shè)計盡可能體現(xiàn)效益原則的方案。企劃的方法和步驟：明確目標(biāo)并分解目標(biāo)，清楚標(biāo)出從起點到目標(biāo)的線路，有計劃分步驟的實現(xiàn)愿望的過程，企劃就像是木匠的墨斗：為執(zhí)行的正確而事先劃出的路線。一個完整的企劃應(yīng)該是有明確的目標(biāo)并清楚呈現(xiàn)實現(xiàn)目標(biāo)的正確步驟和方法。企劃的定義（哈佛）：企劃是一種程序，本質(zhì)上是運用腦力的理性行為，是針對未來要發(fā)生的事情的當(dāng)前決策，即企劃是預(yù)先決定作什么，何時做，如何做，誰來做。企劃是一個戰(zhàn)略系統(tǒng)，大到企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略；小到企業(yè)的營銷管理、廣告

3、策略和市場管理。企劃的目的是取消企劃：達(dá)成目標(biāo)的方法有很多種，而企劃的工作就是選擇其中最好的一個。定好了路線就只要按計劃執(zhí)行就可以達(dá)成所愿。計劃可能不是一個人完成的，是一個團隊的人共同完成的，如果每個人都各自有自己的計劃那么行動便會偏離目標(biāo)。那么他們行動就應(yīng)該有一個共識，計劃中每個環(huán)節(jié)都是為了完成目標(biāo)而工作。執(zhí)行只有一個發(fā)號施令者（執(zhí)行監(jiān)控），企劃案可以讓該團隊避免各自為戰(zhàn)，做無用功甚至產(chǎn)生內(nèi)阻。策劃的概念策：策略；依據(jù)；研究；判斷；決定；經(jīng)驗；劃：計劃；線索；路徑；手段；線路；方法；策劃的定義：策劃就是有效地組織各種策略方法來實現(xiàn)戰(zhàn)略的一種系統(tǒng)工程。策劃是對某項事情的發(fā)生、發(fā)展、結(jié)局進(jìn)行研究

4、、預(yù)測、評估，通過精心安排、計劃，以有效的指令、程序、步驟進(jìn)行調(diào)整、引導(dǎo)、監(jiān)督、控制等手段來改變事情的結(jié)果。策劃的本質(zhì)：策劃是一張改變現(xiàn)狀的規(guī)劃藍(lán)圖。策劃是一種設(shè)計，一種安排，一種選擇，一種決定。 企劃和策劃的區(qū)別：前者傾向于戰(zhàn)略，重在解決的是“該向什么地方走？怎么走到那里”（目標(biāo)；方向性），后者偏向于戰(zhàn)術(shù)，重點是解決的是“如何達(dá)到目標(biāo)？”（手段；方法性）。企劃和策劃的共同點：1謀動而后定；2效果取決于執(zhí)行；商業(yè)地產(chǎn)運作原則商業(yè)地產(chǎn)運作招商先行或租售并舉，這種情況下商業(yè)物業(yè)一般會升值；另外一種情況：只售不租或先售后招商，往往導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)貶值，招商難度加大，開發(fā)商失去招商主導(dǎo)權(quán)，業(yè)主和入住商家無

5、法得到期望的投資回報。最近一直在和一位業(yè)界的朋友爭論，原因是對商業(yè)地產(chǎn)的運作有不同的理解。因為理解不同，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的操作模式不同，自然也會有不同的結(jié)果。結(jié)果中的一種情況：招商先行或租售并舉，這種情況下商業(yè)物業(yè)一般會升值；另外一種情況：只售不租或先售后招商，往往導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)貶值，招商難度加大，開發(fā)商失去招商主導(dǎo)權(quán)，業(yè)主和入住商家無法得到期望的投資回報。所以天津的馮新總經(jīng)理，將商業(yè)地產(chǎn)的操作模式分為二派：一派是殺雞取蛋型，另外一派是養(yǎng)雞生蛋型。不管是哪種形式，都應(yīng)該以“招商”作為商業(yè)地產(chǎn)的核心?！爸灰啼伳艹鲎猓谶\營，它就具備升值的可能，從而做到“進(jìn)可攻，退可守”的理想境地?！斑M(jìn)”就是可以“帶

6、租約銷售，”“退”就是先持有，后尋機再售，或?qū)で笊鲜?、REITS、或信托。”這是我在各種場合講的對招商的理解。下面是招商與銷售過程中應(yīng)把握的幾個原則：招商原則一、招商難度遠(yuǎn)大于銷售，傭金上要有側(cè)重。在實際操作中，很多一線的“置業(yè)代表”往往青睞銷售。為什么呢？因為銷售后回款，他便可領(lǐng)取很高的傭金，而且這個過程很簡單，大多適用于投資客，這類業(yè)主的特點大多是不太懂商業(yè)運營，而追求投資回報。在實際操作中，只要銷售員明確告之單價、面積、商鋪位置，以及區(qū)域大概租金，合同就可以鑒定了！某種程度上，開發(fā)商的銷售員比投資業(yè)主更專業(yè)！而招商會難的多，一般來講，選址的人都很熟悉區(qū)域租金和租賃的商業(yè)條款，租賃合同中對

7、租金、物業(yè)費、空調(diào)費、取暖費、停車費、消防手續(xù)、裝修手續(xù)、廣告位、免租期、付款方式等都會有明確約定，而且大一些的商鋪不是選址員能確定的，一般要報給地區(qū)經(jīng)理、地區(qū)總經(jīng)理、甚至商業(yè)總部總經(jīng)理，其要親自察看區(qū)位、房型，以及合同條件，然后才會確定。甚至這些高級職位的人，可能會親自參與談判。這時，開發(fā)商的招商專員相對商家選址人員來說，不如人家專業(yè)。這個談判過程很長，難度也很高，有時十幾個條件中，只要一個條件談不攏，或者電力供應(yīng)、結(jié)構(gòu)形式、或物業(yè)服務(wù)內(nèi)容有爭議，就談不成。所以在市場上，招商人員很難招，而銷售人員很好找，就是這個道理。解決方法是對招商人員，在工資和傭金上，要有所側(cè)重。二、招商人員在數(shù)量上要多

8、于銷售人員，要保持相對穩(wěn)定。對銷售人員，很多項目實行“末位淘汰制”，但對于招商人員，由于談判周期長、難度高、專業(yè)性強，所以要求人員相對穩(wěn)定，講究“跟蹤”，不是“一蹴而就”的急于求成。項目招商人員，一般按業(yè)態(tài)分工，人員數(shù)量，應(yīng)該2-3倍于銷售人員，考核周期要加長，考核標(biāo)準(zhǔn)也要針對招商技能和專業(yè)性及責(zé)任心三方面。三、 招商要善于借助專業(yè)招商機構(gòu)在招商過程中，開發(fā)商手中掌握的商家資源是有限的，而一些專業(yè)招商機構(gòu)，則掌握著大量的商家資源，更重要的，它們對商家的選址要求很熟悉，他們對談判會起到重要的推進(jìn)作用。通過實際經(jīng)驗，對品牌商家，或大面積的商鋪招商，往往中介能起到?jīng)Q定性作用。實際工作中，可以在招商部

9、門中，專門設(shè)置代理行（中介）管理組，負(fù)責(zé)與之鑒定合作合同，和與其所帶領(lǐng)的商戶的談判對接，這樣，往往起到“借船出?！钡闹匾饔?。四、帶租約銷售，是大多數(shù)開發(fā)商接受的商業(yè)地產(chǎn)運營形式在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，除了上市公司，或者極少數(shù)對資金要求不高的開發(fā)商外，大多數(shù)對現(xiàn)金流有明確的要求，這就要求處理好售與租的關(guān)系。既然是商業(yè)地產(chǎn)運營的核心是招商，公司又要求營銷部門回款，那就出現(xiàn)了“帶租約銷售”這種模式，才能夠巧妙解決兩方面的問題?！皫ё饧s銷售”就是招商在前，銷售在后，又要將二者巧妙結(jié)合在一起，讓他們成功對接，在操作中對招商部門和銷售部門要求都很高，尤其是對營銷總監(jiān)，要求其比較全面，妥善處理好租房與業(yè)主的

10、關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)常被簡單的理解為商場、商鋪，MALL，步行街之類的購物中心（區(qū)），其實，商業(yè)地產(chǎn)有廣義和狹義之分。商業(yè)地產(chǎn)依托的應(yīng)該是一個泛商業(yè)的概念。用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)稱之為商業(yè)地產(chǎn)。它應(yīng)該包含了：商業(yè)街，商場，MALL，寫字樓，酒店，公園，零售業(yè)等等。狹義商業(yè)地產(chǎn)是專用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)類型。編輯本段六大要素一、 只租不售做商業(yè)地產(chǎn)，是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質(zhì)決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不能搞短平快，

11、不能簡單以實現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡為目的。二、準(zhǔn)確定位（一）定地址選址非常重要，能在成熟的商業(yè)區(qū)域為首選，也可以選址在有升值潛力的新區(qū)或郊區(qū)。萬達(dá)在寧波的項目，綜合面積45 萬平方米，商業(yè)面積25 萬平方米，這個項目在新區(qū)。為什么選在新區(qū)？第一，旁邊有行政中心，工商、稅務(wù)、保險、銀行都搬過去。第二，附近規(guī)劃有大的居住區(qū)，大約10 平方公里，現(xiàn)在這個地塊正在大規(guī)模開始建設(shè)，而且地價、房價比較貴，平均房價6000 元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有句名言，“一步差三成”。還有句話叫“隔街死”。所以商業(yè)選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復(fù)研討，一定要看政府長

12、期規(guī)劃多方面綜合評估。（二）定客戶目標(biāo)客戶要選好。我們也有教訓(xùn)，第一批做了六個單店，沃爾瑪一樓賣出去做精品店，一平米2、3 萬元，因為售價高，租金高，只能經(jīng)營服裝、皮具等高利潤商品，但實際上經(jīng)營不好。我們很奇怪，為什么沃爾瑪那么大的人流一樓的人氣不旺呢？經(jīng)過反復(fù)觀察，沃爾瑪每天有幾萬人進(jìn)出，但只有百分之幾的客戶進(jìn)入一層精品店。因為沃爾瑪是針對大眾客戶，而精品店的客戶是高端消費者，兩者的定位不符。從第七個店開始，我們開始組合新的模式，把百貨、電影城、美食廣場、數(shù)碼廣場組合在一個購物中心里面。這些主力店的客戶，與我們精品店的客戶，是基本吻合的。所以凡是做了組合店的，問題就少多了。（三）定規(guī)模購物中

13、心規(guī)模，不是越大越好，也不是越小越好。商業(yè)地產(chǎn)有兩個最核心的指標(biāo)，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經(jīng)營者的平方米銷售收入。10 萬平方米的購物中心，每平方米月租50 元；20 萬平方米購物中心由于規(guī)模大增加招商難度，招商時就要適當(dāng)降租，每平方米月租40 元，那說明10 萬平方米就是最佳規(guī)?！，F(xiàn)在做購物中心出現(xiàn)一個很不好的現(xiàn)象，就是求大。我聽到一件事，安徽一個地級市要做一個購物中心，規(guī)劃面積53 萬平方米，我感到很害怕。這個地方有多大，有多少人去購物？就我們自己的經(jīng)驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10 萬平方米左右。最大面積也不要超過20 萬平方米，超過20 萬的，

14、增加的都是無效益或低效益面積。（四）定業(yè)態(tài)一個商業(yè)項目的成與敗，可以說在業(yè)態(tài)定位的時候就已經(jīng)決定了80%，剩下的20%，就取決于操作團隊的實力了。業(yè)態(tài)定位就好比一個軍團的作戰(zhàn)計劃，在總方針的指導(dǎo)下，迂回機動作戰(zhàn)。業(yè)態(tài)的定位首先就決定了整個商業(yè)項目的功能布局、建筑結(jié)構(gòu)布局等多方面的因素，好的定位也能最大程度的節(jié)約項目的建設(shè)成本。業(yè)態(tài)定位應(yīng)該是以最合適的才是最好的為原則，不應(yīng)過度的追求新、奇、特，有些商業(yè)項目的業(yè)態(tài)定位相當(dāng)?shù)男路f，可在招商過程中卻舉步維艱，從而極大的影響了項目的銷售或經(jīng)營。三、招商在前一定要招商在前，開工建設(shè)在后，招商主要解決兩個問題：（一） 確定主力店主力店的確定是有學(xué)問的，不是

15、多多益善，以我們自己經(jīng)驗來看，一個MALL 里面，3-5個主力店足矣。我們以前做過一個MALL 里有十個主力店，現(xiàn)在看沒必要，浪費，并不會因為增加一兩個主力店，人流就會增加。而且主力店一定要跟MALL 的地點結(jié)合起來選定。在城里商業(yè)區(qū)做，最好就是百貨、電影城、數(shù)碼城，如果地點差一點，可以做超市，再遠(yuǎn)一點到了郊區(qū)，才可以做家居，做建材等。在這方面我們有教訓(xùn)。曾經(jīng)在最黃金地段做了兩個建材超市，租給國際頂尖企業(yè)，但是效益就不如郊區(qū)店。至于主力店，最好是不同業(yè)態(tài)的主力店配合，百貨、超市、數(shù)碼城、電影城每樣一個，搭配在一起，吸引不同層次的消費者，增加主力店的比較效益。最好不要在一個MALL 里做兩個同樣

16、的主力店。當(dāng)然也有例外，美國有一個MALL 里做了五個百貨店，而且生意都好。（二）選擇次主力店萬達(dá)的主力店已經(jīng)有16 家，現(xiàn)在缺的是500-1000 平米的次主力店。我了解在英國、美國等發(fā)達(dá)國家，有30 萬種商品可以選擇，目前在中國，只有10 萬種商品。中國目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，最缺的就是有特色經(jīng)營的500-1000 平方米的次主力店?，F(xiàn)在相當(dāng)部分購物中心的開發(fā)商先開工后招商，建到一半再招商。我考察過廣州和上海的兩個MALL，通過朋友關(guān)系找到我，他們看中萬達(dá)有十幾家戰(zhàn)略合作伙伴，請我去幫忙招商，只要我能幫他們招商成功，可以給我30%的股份。但他們做出的項目，沒有研究主力店有什么要

17、求而是按普通公建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。每層荷載統(tǒng)統(tǒng)500 公斤，層高也全部一樣，我一看就知道麻煩了。超市至少要1 噸承重，建材要4 噸，圖書要2 噸，你怎么改？所有的主力店看完，都回一句話：不去。這兩個項目，一個40 多萬平，一個20 多萬平?，F(xiàn)在是欲罷不能，想干不行。所以，招商在前非常重要。四、規(guī)劃設(shè)計主力店招商解決以后，購物中心規(guī)劃設(shè)計注意三點：（一） 交通體系規(guī)劃設(shè)計中最重要的是交通體系。第一是平面交通體系，人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口。第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下。第三卸貨區(qū)要合理安排。現(xiàn)在多數(shù)做法是放在地下室，保證地面整潔，消費者看不到貨車，尤其是建材、超市等，這樣

18、比較方便顧客。（二） 高度、荷載不同的業(yè)態(tài)對高度、荷載的要求是截然不同的。超市最少要1 噸，圖書要2 噸，建材要4 噸。做餐飲樓板要降板，要排油，排水。不考慮是行不通的。所以招商在前面，設(shè)計就更合理一些。（三） 留有余地我們做前幾個店時，高度平均5 米多，當(dāng)時覺得夠了，當(dāng)時我們還沒有與時代華納結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，沒有考慮做數(shù)字影院。與華納簽約后，發(fā)現(xiàn)原來的店做不了影院，層高不夠。影院層高的下限要求是9 米，只能把頂層拆了重建，造成很大損失。所以我建議，做購物中心設(shè)計的時候，最好留有余地。一次性的投資只多花一點錢。五、成本控制成本方面注重三點。一、集權(quán)控制。選擇施工隊伍，招投標(biāo)，集中采購，都以集權(quán)

19、控制為主，各公司、各部門各自為政是控制不好成本的。二、準(zhǔn)決算管理。所有項目全部施工圖出齊，預(yù)算做好，與施工單位簽訂準(zhǔn)決算合同，凡是沒有圖紙變更，就不再決算。這樣可以很好堵塞內(nèi)部管理的漏洞。三、從設(shè)計上控制成本。成本控制的關(guān)鍵是設(shè)計成本控制，要實行帶造價控制的圖紙設(shè)計，才能真正把好成本關(guān)。六、物業(yè)管理物業(yè)管理是購物中心能否保值升值的關(guān)鍵。購物中心的物業(yè)管理不同于住宅的物業(yè)管理。商業(yè)物業(yè)管理很重要一點內(nèi)容，就是需要補充招商。任何一個店的招商工作結(jié)束后，并不意味著招商就結(jié)束了。所有的商店在開業(yè)一年內(nèi)，租戶置換率達(dá)到20%-40%，只有等到開業(yè)三年穩(wěn)定后，租戶置換率才可能降至2%-3%。編輯本段社區(qū)商

20、鋪概述社區(qū)商鋪，指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層，或者商業(yè)用途裙房?，F(xiàn)在的社區(qū)商鋪已經(jīng)打破原來以鋪位形式為主要形式的特點，鋪面形式逐漸成為社區(qū)商鋪的主流。（鑒于住宅底層商鋪的特殊性，以及市場的關(guān)注程度，單獨對住宅底層商鋪做介紹）按照消費者的消費行為，將商業(yè)房地產(chǎn)分為物品業(yè)態(tài)、服務(wù)業(yè)態(tài)和體驗業(yè)態(tài)，結(jié)合社區(qū)商鋪的特點，社區(qū)商鋪可以按照商鋪的投資形式分類，分為零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩類。其中似乎少了體驗業(yè)態(tài)，這實際上是比較符合社區(qū)商鋪的經(jīng)營特點的。主要經(jīng)營社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等

21、。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點，而且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，無疑社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的“小盤活躍股”。編輯本段住宅底商概念按照對商鋪的分類，住宅底層商鋪，指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。寫字樓底層也有商鋪，而且進(jìn)入國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)市場的時間已經(jīng)很久，比如，北京豐聯(lián)廣場很大程度

22、上講，就屬于寫字樓底層商鋪，經(jīng)過長期市場競爭，其市場價值已經(jīng)得到了市場的認(rèn)同。寫字樓底層商鋪的市場環(huán)境、運營特點和住宅底層商鋪有很大的區(qū)別。住宅底層商鋪（后面，簡稱“住宅底商”）是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可建筑底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流，建筑底層商鋪未來的客戶基礎(chǔ)將相對可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險相對較小。住宅底商與社區(qū)商業(yè)配套是不同的，嚴(yán)格意義的住宅底商與社區(qū)商業(yè)配套也是有區(qū)別的。標(biāo)準(zhǔn)住宅底商和寫字樓等都屬于“公共建筑”，而商業(yè)配套設(shè)施屬于“配套公

23、共建筑”，二者的稅費、經(jīng)營運作模式完全不同。散戶能夠直接進(jìn)行投資的只有標(biāo)準(zhǔn)住宅底商。類型住宅底商可以按照服務(wù)區(qū)間及市場理念來劃分。下面分別對它們予以介紹。1、按照服務(wù)區(qū)間劃分按照服務(wù)區(qū)間的區(qū)別，可以將住宅底商分為服務(wù)于內(nèi)部和服務(wù)于外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區(qū)里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。對于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務(wù)對象。在功能設(shè)定上要結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。這樣的店鋪，投資少，風(fēng)險不大，資金回籠也較快。對于服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，則應(yīng)考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來確定商鋪功能。這樣的商鋪應(yīng)位于

24、交通便利，商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū)，店鋪面積不宜過?。ㄗ詈迷?000平方米以上），主要有大型超市、各種專賣店、大型百貨商場等，如“今日家園”、“似海怡家”、“現(xiàn)代城”的底商。2、按照市場理念劃分隨著越來越多的住宅項目進(jìn)行住宅底商的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸意識到住宅底商具有很大的市場潛力，但不同項目的競爭將成為今后住宅底商市場的主旋律，住宅底商項目市場運做將對住宅底商項目的成功發(fā)揮重要作用。鑒于以上原因，下面按照住宅底商項目的市場理念對住宅底商進(jìn)行分類。按照住宅底商市場運做的特點，我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。下面，分別對它們加以介紹。1）概念型住宅底商概

25、念型住宅底商，指開發(fā)商在開發(fā)過程中，注重突出項目的概念和主題包裝。從以“歐式商業(yè)步行街”概念炒作成功的“現(xiàn)代城”、“歐陸經(jīng)典”，到“珠江駿景”，再到“老番街”，住宅底商一改過去純粹的配套服務(wù)功能。不過，為底商做主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實施和控制更加重要。新穎的主題包裝無疑為項目增色不少，但決不應(yīng)是開發(fā)商的制勝法寶。2）潛力型住宅底商潛力型住宅底商，指具有巨大市場潛力的住宅底商項目。相對于借助炒作概念而走俏市場的概念型住宅底商項目而言，某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力使此類項目被眾多投資者所看好。如位于亞運村的“風(fēng)林綠洲”，由于與奧運村及奧運會場館預(yù)留地毗鄰，人

26、氣凝聚力強大，近幾年內(nèi)的市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地。“潛力型”住宅底商固然前景廣闊，但同時也存在風(fēng)險，無論投資者自營、出租，還是轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問題將是“時間”問題，也就是商戶通常說的“養(yǎng)店鋪的時間”。因此，投資者要正確評估自身承受能力，在核算回報率時應(yīng)充分考慮時間因素。3）商圈型住宅底商商圈型住宅底商，指已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，擁有大量的、穩(wěn)定的消費群體的住宅底商項目。憑借有利位置，抓住市場需求點，部分住宅底商項目盡管價格不菲但仍能創(chuàng)造佳績。商圈型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候，投資風(fēng)險相對小，回報率高。不過，需要指出的是，成熟商圈內(nèi)的住宅底商，雖然位置和人氣占有絕對優(yōu)勢，但

27、是，投資商鋪的其他條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等）也十分重要。比如北京科技會展中心，其首層店鋪的出租效果很好，雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，但仍難彌補二層、三層在設(shè)計上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。最需要指出的是，商圈型住宅底商的價值升值收益空間往往被縮小，而且如果商鋪投資者不謹(jǐn)慎的話，很可能以過高價位購買商鋪，最終被高位“套牢”。特點和影響社區(qū)商鋪作為與人們的生活密切相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)形式，其市場極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過度透支的價格購買商鋪，就不會面臨大的投資風(fēng)險。下面按照零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社

28、區(qū)商鋪兩個類型對社區(qū)商鋪的特點進(jìn)行分析介紹。1、零售型社區(qū)商鋪、規(guī)模特點零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7，8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，有的話，面積也會比較小，通常20-30平方米。、規(guī)劃設(shè)計特點零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設(shè)計通常沒有特殊的要求：3.5米的層高是基本要求；如果是做中型超市，規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。、經(jīng)營特點 商鋪的形式社區(qū)商鋪的主要形式為主要為鋪面形式。 投資回收形式社區(qū)商鋪的投

29、資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發(fā)展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時代逐漸向商業(yè)投資機構(gòu)轉(zhuǎn)化。2、服務(wù)型社區(qū)商鋪、規(guī)模特點服務(wù)型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平的提高，規(guī)模有逐漸增大的趨勢。過去，社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴店、花店等，可是現(xiàn)在，餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構(gòu)進(jìn)入市場，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪具有良好的市場空間。、規(guī)劃設(shè)計特點服務(wù)型社區(qū)商鋪的層高也不能低于3.5米，柱網(wǎng)設(shè)計過程中要在設(shè)計安全可靠的

30、前提下，最大限度實現(xiàn)柱子數(shù)量最少化，因為餐廳、美容美發(fā)、健身等設(shè)施對水、電、暖、天然氣、排污、消防等有相關(guān)要求，規(guī)劃設(shè)計過程中要對以上內(nèi)容加以考慮。商鋪投資者在做商鋪投資時需要對此加以考慮，上述設(shè)施越完善，今后越容易出租。、經(jīng)營特點 商鋪的形式鋪面商鋪和鋪位商鋪鋪面商鋪不可能進(jìn)行統(tǒng)一管理，尤其當(dāng)采取出售投資形式的時候，開發(fā)商不可能在經(jīng)營階段，干預(yù)商鋪投資者的投資形式或經(jīng)營類型，在此情況下，如果社區(qū)商鋪的規(guī)模太大，這種沒有統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念的社區(qū)商鋪項目將有可能面臨經(jīng)營困局。有些社區(qū)建設(shè)專門的社區(qū)商業(yè)樓，里面的商鋪主要是鋪位形式，這些鋪位商鋪的“可視性”肯定不如鋪面形式，但其優(yōu)點在于這種鋪位

31、商鋪有可能在統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念下，競爭力得到提升，換言之，當(dāng)社區(qū)商鋪的開發(fā)商專業(yè)化水平很高時，鋪位型社區(qū)商鋪的價值未必不如鋪面社區(qū)商鋪。 投資回收形式目前，不少從事服務(wù)類商鋪經(jīng)營的經(jīng)營商，已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，原因是多方面的：一方面，過去的餐飲業(yè)經(jīng)營商、美容美發(fā)店經(jīng)營商等財力不足，所以只能租用商鋪，但現(xiàn)在就不同了，很多從事服務(wù)類經(jīng)營的企業(yè)、個人已經(jīng)具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經(jīng)營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實，所以這些經(jīng)營商會轉(zhuǎn)而選擇購買商鋪。從上面的分析可以得出結(jié)論，服務(wù)型社區(qū)商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。1、建筑形式特點住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住

32、宅樓的特點，整個樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。為了確保居住、商業(yè)運營兩種功能的有效性，開發(fā)商會通過合理規(guī)劃設(shè)計對居民和底商的消費者和經(jīng)營者進(jìn)行獨立引導(dǎo)，出入口獨立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。需要指出的是，如果規(guī)劃設(shè)計不夠合理，住宅底商會一定程度影響住宅的銷售。另外，住宅底商的規(guī)模要恰當(dāng)控制，當(dāng)規(guī)模超過2萬平方米以后，開發(fā)商必須對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場環(huán)境做必要的調(diào)查和研究，不能一概用底商的簡單概念去確定項目定位、規(guī)模、市場策略等，否則項目會面臨開發(fā)困境。2、鋪面、鋪位類型住宅底商的主要類型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。鋪位住宅底商良好的“

33、可視性”使其價值最大化有了可能性，這也是住宅底商引起市場關(guān)注的原因，或者說是住宅底商得到商鋪投資者青睞的原因。有些開發(fā)商在進(jìn)行住宅底商設(shè)計時，為了使其標(biāo)新立異，在住宅底商有限的空間里進(jìn)行了超越通常意義的底商開發(fā)，可能將此住宅底商項目開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的創(chuàng)新，使住宅底商的概念復(fù)雜化了，無論是規(guī)模還是形式都要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發(fā)步行街、百貨百貨商場或其他商業(yè)房地產(chǎn)形式，會加大項目的風(fēng)險。3、經(jīng)營形態(tài)特點住宅底商作為社區(qū)商鋪的一大類，也主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施，其中零售型住宅底商的商業(yè)

34、形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務(wù)型住宅底商的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。4、投資回收形態(tài)目前，越來越多的住宅底商的投資回收形態(tài)主要為底商出售形式，主要的投資者包括散戶投資者和機構(gòu)投資者。長期看來，機構(gòu)商鋪投資者會逐漸成為商鋪購買的主力，這會影響國內(nèi)商鋪開發(fā)模式及投資模式。編輯本段商業(yè)地產(chǎn)定位無的放矢是指沒有目的的射箭，射箭可以無的放矢，商業(yè)卻不能沒有定位。按照商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)研的事實和數(shù)據(jù)進(jìn)行市場定位是制定基本策略的重要步驟。環(huán)境分析、市場分析、發(fā)現(xiàn)機會市場、確定

35、目標(biāo)市場、確定營銷策略、是市場定位的基礎(chǔ)，市場定位是項目成敗的轉(zhuǎn)折點。項目定位釋義1.定位釋義簡單地說，定位就是決定一個項目要做成什么樣的？賣給誰？誰來使用？嚴(yán)格地說，項目定位就是通過市場調(diào)查研究，確定項目所面向的市場范圍，并圍繞這一市場而將項目的功能、形象做特別有針對性的規(guī)定。本定義具有如下特點：定位建立在市場調(diào)查研究的基礎(chǔ)上。優(yōu)勢企業(yè)家也會根據(jù)自己的判斷定位，而且也能取得良好的效果。但是房地產(chǎn)開發(fā)是輸不起的行業(yè)，一個項目做砸了，全盤皆輸。所以，定位應(yīng)建立在必然性規(guī)律上，根據(jù)事物的發(fā)展規(guī)律研判事物發(fā)展態(tài)勢。市場調(diào)查和研究就是集合各個階層的意見和專家智慧達(dá)到必然結(jié)果的正確選擇。定位的核心是確定

36、功能。例如，建筑性質(zhì)是什么？有何用途？如果我們定位方向是商場類物業(yè)，那么，具體應(yīng)該是什么樣的物業(yè)？超市、產(chǎn)權(quán)市商鋪、集貿(mào)市場、百貨商場還是專業(yè)性市場？定位是系統(tǒng)工程。確立了定位的同時。也應(yīng)該確定了目標(biāo)客戶和目標(biāo)形象，以及相關(guān)的市場推廣策略。單一的定位往往造成前后脫節(jié)，降低定位的協(xié)同效能。2.項目定位內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)項目定位基本包含功能、客戶、形象定位，更深一步延伸，包括服務(wù)定位和技術(shù)定位。例如，功能定位就是確定建筑的用途及發(fā)揮的作用；客戶定位就是確定誰是建筑的投資者、使用者、運營者、物業(yè)管理者和消費者；價格定位就是確定建筑的目標(biāo)價值和價格；形象定位在與確定建筑在人們心目中的形象；服務(wù)定位就是確立建

37、筑使用過程中所提供的服務(wù)水平，如賓館、酒店按照星級標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。如此等等，說明定位的內(nèi)容非常豐富。上述各種定位中，功能和客戶定位是核心，兩者相互影響，互有以來。例如，一個項目的用地性質(zhì)是寫字樓，就排除了客戶定位的任意性，對客戶定位產(chǎn)生約束。但在確定功能的大方向下，功能設(shè)計細(xì)節(jié)則要根據(jù)客戶定位的結(jié)果確定，客戶定位的結(jié)果要通過功能設(shè)計表達(dá)和實現(xiàn)。形象定位、服務(wù)定位是功能和客戶定位的自然發(fā)展，也是客觀要求。技術(shù)定位是在技術(shù)層面滿足功能和客戶的需要，例如，大跨度空間需要采用鋼結(jié)構(gòu)、綜布線充分靈活性要采用架空地板技術(shù)或者無線局域網(wǎng)技術(shù)。價值定位既是上述定位的結(jié)果，也會影響定位方向。例如，價值最大化方案不

38、但要求開發(fā)商從長遠(yuǎn)考慮問題，還要考慮自身實力。風(fēng)險最小化就要降低銷售價格、采取最穩(wěn)妥的功能定位方案，定位有開發(fā)商的價值取向決定。項目定位程序有些項目規(guī)劃功能十分清晰、要求嚴(yán)格，使問題的定位簡單化，例如，社區(qū)商業(yè)用房、住宅底商功能定位、客戶定位和消費群體定位不很復(fù)雜，簡單的市場分析就能得到比較準(zhǔn)確的市場結(jié)果。但對于大型項目，規(guī)劃部門功能定位籠統(tǒng)，存在定位空間，在單一功能無法滿足或者需要輔助功能的情況下，就需要按照程序決定1.辨析定位問題在項目分析以及經(jīng)驗分析的基礎(chǔ)上，辨析定位問題，也就是需要通過市場調(diào)查和研究回答的問題。例如，寫字樓底層的空間應(yīng)該做什么用途最好？底商發(fā)展餐館是否合適？發(fā)展大型超市

39、與產(chǎn)權(quán)市商鋪哪個最好？誰有可能投資購買物業(yè)？正確地提出問題，就相當(dāng)于定位問題成功了一半。所以我們應(yīng)該善于提出問題，提出的問題越尖銳、越深刻，得到正確結(jié)論的機會也就越多。2.識別細(xì)分市場根據(jù)調(diào)研結(jié)果分析市場，進(jìn)行細(xì)化。例如，北京某大廈準(zhǔn)備整層對外銷售，策劃人根據(jù)行業(yè)變量、規(guī)模變量、地理變量、經(jīng)營變量和個性特征把市場細(xì)分為：政府機構(gòu)轉(zhuǎn)制出來的大集團（公司）以及將要轉(zhuǎn)制的大集團（公司）。金融機構(gòu)，包括各級銀行、保險、證券、期貨及其他非銀行金融機構(gòu)。大型股份制公司及外省市集團（公司），包括上市公司。行政職能型部委機構(gòu)。應(yīng)該承認(rèn)一些不確定的因素限制了行政職能型部委機構(gòu)對寫字樓的需求。3.選擇目標(biāo)市場并進(jìn)

40、行評價別更上例中，為了使細(xì)分市場的識具有科學(xué)性，需要評價每個細(xì)分市場的潛在利潤，標(biāo)準(zhǔn)是：第一，細(xì)分市場的規(guī)模和發(fā)展前景；第二，細(xì)分市場的贏利潛力；第三，公司目標(biāo)和資源。標(biāo)準(zhǔn)分成A、B和C三級，逐級遞減。結(jié)果發(fā)現(xiàn)除行政職能型部委機構(gòu)與上述三個評價標(biāo)準(zhǔn)不一致外，其他三個細(xì)分市場（政府轉(zhuǎn)制公司、金融機構(gòu)和外省市集團和股份公司）是理想目標(biāo)4.確立定位體系所謂定位體系是商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的客戶組合群，也就是什么樣的客戶是物業(yè)的潛在購買者和使用者，他們應(yīng)構(gòu)成完整的生態(tài)關(guān)系群落，具有系統(tǒng)性、整體性、和諧性的特點。5.評價定位體系一個物業(yè)的市場定位是否正確，體現(xiàn)了物業(yè)的價值，我們應(yīng)予以系統(tǒng)評價，比較多方案。項目定位

41、框架在經(jīng)過前期周密的市場調(diào)研，正確把握項目發(fā)展方向的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目形象、功能組合、規(guī)模檔次、目標(biāo)客戶、物業(yè)價值等核心內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)論證，構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)定位及策劃項目的整體框架，為項目提供最具可行性的開發(fā)方案。1、項目地塊解析在項目市場發(fā)展趨勢研究的基礎(chǔ)上，本部分將從項目條件分析入手，從地塊角度判斷適合發(fā)展的物業(yè)形態(tài)，并對項目周邊環(huán)境地塊的狀況性質(zhì)進(jìn)行研究，分析其對本地塊可能之影響。2、項目區(qū)位分析主要針對項目周邊地塊的現(xiàn)狀以及未來發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析，了解項目發(fā)展的環(huán)境及影響因素。3、項目地塊條件分析主要針對項目地塊的開發(fā)條件進(jìn)行透徹分析，找出影響項目發(fā)展的因素。A、項目SWOT分析(優(yōu)勢、劣勢

42、、發(fā)展機會、競爭威脅)：分析項目發(fā)展的重要及難點，明確項目本身的優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機會、競爭威脅等。B、項目發(fā)展方向把握：在了解市場環(huán)境、片區(qū)發(fā)展及地塊條件基礎(chǔ)上，對項目發(fā)展方向、可能功能物業(yè)進(jìn)行預(yù)測，提供細(xì)供市場調(diào)研方向。C、項目發(fā)展形象定位及概念定位：確定項目的發(fā)展形象，為項目定位與規(guī)劃設(shè)計提供方向。D、項目功能組合及業(yè)態(tài)配比定位：主要包括項目內(nèi)部主要物業(yè)類型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關(guān)聯(lián)性控制。E、項目開發(fā)規(guī)模與檔次定位：根據(jù)項目發(fā)展主題，并結(jié)合項目所處市場背景環(huán)境，確定項目主要物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模與檔次。F、項目目標(biāo)客戶定位：主要確定項目各功能物業(yè)的客戶階層、消費群體，

43、為項目后期開發(fā)方案提供依據(jù)。G、項目價值定位(含財務(wù)分析)：根據(jù)項目自身條件、總體定位、市場供需狀況、市場現(xiàn)有物業(yè)供應(yīng)價格水平、潛在購買水平，以及項目所在區(qū)域未來發(fā)展趨勢等因素，明確項目各功能物業(yè)的價格水平。2編輯本段分類一.使用功能分類泛指用途為商業(yè)、服務(wù)業(yè)的物業(yè)。國內(nèi)常見有：底商、寫字樓、商務(wù)中心、步行街、MALL、購物中心、專業(yè)性市場。二.地域性分類根據(jù)不同的城市發(fā)展規(guī)模，城市中存在單個或多個商業(yè)中心、商圈的情況。如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環(huán)、西單、阜成門等多個分散的商業(yè)中心，商業(yè)分布呈現(xiàn)多極化現(xiàn)象。上海、南京等國內(nèi)諸多大中城市中雖有不同的商業(yè)中心，但均有商

44、業(yè)密集度極大的首屈一指的核心商業(yè)區(qū)。分析和研究不同地域的商業(yè)特色有助于完成理想的商業(yè)選址。三.服務(wù)對象有區(qū)域商業(yè)中心、城市核心商業(yè)中心、次中心、鄰里中心、小區(qū)配套商業(yè)等。編輯本段行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略價值產(chǎn)業(yè)鏈  商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價值鏈商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價值鏈?zhǔn)且粋€流程增值的過程，因此我們在思考中建立了這樣一個模型，從上述模型可以看出一個商業(yè)地產(chǎn)項目的產(chǎn)業(yè)價值鏈從不同的角度看其實有兩個，既狹義產(chǎn)業(yè)價值鏈和廣義產(chǎn)業(yè)價值鏈廣義產(chǎn)值價值鏈中市場的狹義和狹義產(chǎn)業(yè)價值鏈中的商業(yè)地產(chǎn)是兩個價值鏈的關(guān)鍵點，他們通過開發(fā)商連接，把一個無形市場轉(zhuǎn)化成有形市場，這是產(chǎn)業(yè)價值鏈開發(fā)的基本意義。狹義產(chǎn)業(yè)價值鏈?zhǔn)菑?/p>

45、經(jīng)濟效益和微觀概念講的，是以開發(fā)商為龍頭的，整合了零售商，運營商，金融業(yè)和商業(yè)服務(wù)企業(yè)而形成的價值增值過程。也就是說狹義價值鏈?zhǔn)情_發(fā)商在開發(fā)一個商業(yè)地產(chǎn)項目一開始就必須具備的思維模式。為了實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效益，開發(fā)商必須尋求投資者、商業(yè)運營商商業(yè)服務(wù)企業(yè)和關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)介入，共同玩轉(zhuǎn)這個項目。廣義價值鏈?zhǔn)巧虡I(yè)地產(chǎn)的社會效益和宏觀講的，往往是無形的，是從消費者需求開始的逆向營銷的過程，逆向影像在美國已經(jīng)提出十幾年了，在中國有多少企業(yè)做到了，是一個商業(yè)地產(chǎn)項目通過消費者需求，商業(yè)經(jīng)營，質(zhì)直制造供應(yīng)商改進(jìn)而產(chǎn)生的價值。廣義價值鏈?zhǔn)钦J(rèn)知形成了，只要你把狹義價值鏈做好了，他就會形成了，但是廣義價值鏈基

46、本上是造勢的，我們在80年代學(xué)習(xí)的時候就學(xué)習(xí)了商業(yè)地產(chǎn)的項目。事實上掌握消費者的心理，行為偏好，掌握個體投資者的承受力對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是十分重要的。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈理論的意義：首先從意義上看，它至少有這么幾個意義：第一，產(chǎn)業(yè)價值鏈有助于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具備正確的理念.房地產(chǎn)是一個資本密集型和知識密集型的行業(yè)，具有高風(fēng)險，高收益的理念，商業(yè)地產(chǎn)尤其如此，其成功雖然靠智慧，反思我們大部分失敗的商業(yè)地產(chǎn)都是貪心所致，要么是忽視了消費者的研究，要么是很多政策傾向自己，忽視了關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的利益。產(chǎn)業(yè)價值鏈告訴我們，你想成功的開發(fā)必須重視整合這些產(chǎn)業(yè)，為相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供增值的機會。  第二，產(chǎn)業(yè)價值鏈有助于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形成成功的思路.這里提出產(chǎn)業(yè)價值鏈這樣一種模式也是簡化這些東西，清晰思路。在商業(yè)地產(chǎn)策劃中，我們發(fā)現(xiàn)很多開發(fā)商從事沒有接觸商業(yè)地產(chǎn)，甚至從來沒有做過地產(chǎn)，就把房子蓋起來，這種情況太多了。在項目動工之后就沒有了方向，現(xiàn)在簡單了，為大家解決了一個非常簡單的問題，就是產(chǎn)業(yè)價值鏈，你把你的商業(yè)地產(chǎn)項目看成一個集成系統(tǒng)，涉及到方方面面的產(chǎn)業(yè)，不能光是開發(fā)房子這么簡單。相關(guān)產(chǎn)業(yè)我們在模型上標(biāo)的非常清楚。第三，產(chǎn)業(yè)價值鏈模式有助于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形成有效的模式.那是一