物業(yè)會計核算細則

1、物業(yè)會計核算細則長沙公司財務部要點總則會計核算結賬及報表工作中的注意事項一、總則 為了規(guī)范物業(yè)服務公司會計核算工作，統一會計核算標準，保證會計信息準確、及時、完整，提高公司經濟效益，依據會計法、企業(yè)會計準則和公司會計核算制度，結合物業(yè)服務公司的實際特點及其管理要求，制定本細則。 本細則適用于主營物業(yè)服務業(yè)務的各分（子）公司。 會計核算期間，年度的起止日期為公歷1月1日至12月31日。 物業(yè)公司會計核算實行統一核算模式，分級獨立核算的原則；為了保證核算口徑一致，要求會計科目統一使用。一、總則公司在進行會計核算時，應遵循以下基本原則：（一）從管理要求出發(fā)，貫徹“算管結合、算為管用”的原則。（二）以

2、實際發(fā)生的交易或事項及證明經濟業(yè)務發(fā)生的合法憑證為依據，如實反映企業(yè)的財務狀況、經營成果和現金流量及預算執(zhí)行情況。（三）以交易或事項的經濟實質進行會計核算，而不僅僅按照他們的法律形式作為會計核算的依據。（四）會計核算和編制的財務會計報告清晰明了，便于理解和利用。（五）會計核算以權責發(fā)生制為基礎。凡是當期已經實現的收入和已經發(fā)生或應當負擔的費用，不論款項是否收付、都應當作為當期的收入和費用。（六）在進行會計核算時，收入與其成本、費用應當相互配比，同一會計期間內的各項收入和與其相關的成本、費用，應當在該會計期間內確認。（七）在進行會計核算時，應當遵循謹慎性原則，充分預計需發(fā)生的成本支出。二、會計核

3、算 物業(yè)會計核算細則涵蓋資金核算、往來款核算、存貨核算、固定資產核算、無形資產核算、職工薪酬核算、應交稅費核算、實收資本核算、收入成本核算、期間費用核算、其他核算規(guī)定等十一項內容。 由于物業(yè)會計核算與地產會計核算中部分內容具有相似性，所以本次培訓著重講解不同于地產會計核算、符合物業(yè)長沙公司情況的內容。二、會計核算（一）資金核算庫存現金限額為3000元。不準坐支現金?，F金的使用范圍:1、職工工資；2、個人勞動報酬；3、根據國家規(guī)定發(fā)放的獎金；4、各種勞保福利費；5、出差人員必須隨身攜帶的差旅費；6、結算起點（現在規(guī)定為1000元）以下的零星支出；7、向個人收購的農副產品和其他物資的價款；8、日常

4、費用報銷；9、中國人民銀行確定需要支付現金的其他支出。特殊情況需支付現金的，應有各物業(yè)公司負責人及財務負責人書面批準后方可支付，同時需遵守公司其他相關規(guī)定。企業(yè)內部相關部門周轉使用的備用金，應由申請人提出申請，并填寫借款單報公司領導審批。備用金的申請原則上只有各服務中心食堂及客服收費找零可以申請一定金額的備用金周轉使用，其它部門不允許借備用金。如確有需要需由申請人寫出書面報告經公司領導審批同意后，方可辦理備用金的借款手續(xù)。退裝修押金若超過退裝修押金若超過1000元需要轉賬支付元需要轉賬支付二、會計核算（二）往來款核算往來款核算原則：（1）部門分類原則；（2）供應商分類原則；（3）個人往來分類原

5、則。預收賬款其他應收款其他應付款二、會計核算（三）職工薪酬核算1、應付工資賬務核算計提工資：借：管理費用工資費用工資 主營業(yè)務成本工資費用工資 其它業(yè)務成本工資費用工資 貸：應付職工薪酬 應付工資發(fā)放工資：借：應付職工薪酬 應付工資 貸：銀行存款 應交稅金個人所得稅 其他應付款其它（社會保險費）工資統一發(fā)放后，若存在未領取的工資，計入其他應付款按個人往來進行輔助核算。 借：應付職工薪酬應付工資 貸：其他應付款其它（XX個人）計提物業(yè)工資賬務處理二、會計核算2、相關社會保險、住房公積金、工會經費、教育經費等計提時：借：管理費用工資附加工會經費、勞動保險費等 主營業(yè)務成本工資附加工會經費、勞動保險

6、費等 其它業(yè)務成本工資附加工會經費、勞動保險費等 貸：應付職工薪酬工會經費、勞動保險費等支付時：借：應付職工薪酬工會經費、勞動保險費等 其他應付款其它（社會保險費等） 貸：銀行存款等二、會計核算（四）收入核算1、主營業(yè)務收入該科目核算因銷售商品或提供勞務產生的、需要向購貨方或勞務接受方收取的各項收入，包括物業(yè)服務收入、物業(yè)經營收入、物業(yè)大修收入三個二級科目，設三級科目按不同收入類別進行明細核算。（1）物業(yè)服務收入該科目核算企業(yè)向物業(yè)產權人、使用人收取的公共性服務費收入，包括日常收費、入住收費、清欠收費、空置房管理費、地下車庫管理費等三級科目，按不同服務中心設置部門輔助核算。物業(yè)管理收入的確認原

7、則：凡收到現金即按所屬期間分期確認收入，應收而未收的物業(yè)管理費不記應收賬款，在實際收到款項時確認收入。物業(yè)服務收入按當期已提供服務，實際已收到款項，按所屬期間分月從預收賬款結轉當期收入。二、會計核算收到業(yè)主預交的物業(yè)費時，以收據或所開具的發(fā)票入賬聯入帳，借：銀行存款或現金 貸：預收賬款物業(yè)費本年日常收費/下年日常收費等（XX部門）每月月末按各服務中心提供的收入結轉匯總表，借：預收賬款物業(yè)費本年日常收費等（XX部門） 貸：主營業(yè)務收入物業(yè)管理收入日常收入（XX部門）每年年初將預收賬款明細科目預收下年度日常收費及下年度入住收費余額結轉到預收本年度物業(yè)費對應明細科目中，在當年分期結轉收入。借：預收賬

8、款物業(yè)費下年日常收費（XX部門） 預收賬款物業(yè)費下年入住收費（XX部門） 貸：預收賬款物業(yè)費本年日常收費（XX部門） 預收賬款物業(yè)費本年入住收費（XX部門）二、會計核算（2）物業(yè)經營收入該科目核算經營業(yè)主管理委員會或物業(yè)產權人、使用人提供的房屋建筑物和公共設施取得的收入，包括有償服務收入、車位管理收入、廣告位管理收入、裝修垃圾清運收入、裝修管理費收入等三級科目，按各服務中心進行部門輔助核算。收到各項物業(yè)經營收入時，以所開具的收據或發(fā)票入賬聯，借：現金/銀行存款 貸：主營業(yè)務收入物業(yè)經營收入廣告位管理收入等（XX部門）（3） 物業(yè)大修收入 該科目核算接受業(yè)主管理委員會或物業(yè)產權人、使用人的委托，

9、對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。物業(yè)大修收入，按維修合同及施工結算相關資料，借：其它應付款代管基金基金（XX部門） 貸：主營業(yè)務收入物業(yè)大修收入（部門輔助核算）二、會計核算2、其他業(yè)務收入該科目核算企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其它業(yè)務活動所取得的收入，包括代辦項目手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經營收入及無形資產轉讓收入等。設代管理項目收入、代辦理項目收入、副營收入、其它收入等二級科目，設三級科目按收入項目進行明細核算，按部門進行輔助核算。（一）收到各項收入款項時，以收據或銀行進賬單為原始憑證,借：現金或銀行存款 貸：其它業(yè)務收入代辦理項目收入電信手續(xù)費收入等（X

10、X部門）（二）工程部、電梯部等對外提供勞務的部門，以勞務結算確認資料以及開出的發(fā)票、合同復印件為入賬依據， 借：銀行存款等 貸：其它業(yè)務收入副營收入（部門輔助核算）二、會計核算3、收入結轉期末，應將主營業(yè)務收入、其它業(yè)務收入的余額轉入“本年利潤”科目，結轉后本科目應無余額。借：主營業(yè)務收入物業(yè)管理收入日常收入等 其它業(yè)務收入代辦理項目收入電信手續(xù)費收入等 貸：本年利潤二、會計核算（五）成本核算1、主營業(yè)務成本本科目核算物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務過程中發(fā)生的各項支出，下設十一個二級科目，并按成本項目明細設三級科目進行核算，按各服務中心進行部門輔助核算。各項主營業(yè)務成

11、本中的工資福利費按照應付職工薪酬進行核算。（1）公共設施設備維修養(yǎng)護費核算物業(yè)小區(qū)為物業(yè)產權人服務所發(fā)生的維修人員的工資福利費和維修耗材費。維修耗材是對小區(qū)共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護所消耗的材料。主要包含水泵運行維修、機房空調運行維護費、消防設施維護費（消防監(jiān)控設備、消防報警系統）、智能安防設施維護費（含紅外可視系統、閉路監(jiān)控系統、門禁、背景音樂、可視對講、刷卡式道閘）、日常小區(qū)維修材料、維修工具及修理等。二、會計核算（2）綠化費核算物業(yè)小區(qū)內綠化養(yǎng)護所發(fā)生的綠化人員的工資福利費和綠化耗材費。綠化耗材是指對小區(qū)的綠化養(yǎng)護所消耗的材料。綠化耗材分為養(yǎng)護費、更新費、節(jié)日擺花三個四級科目進行

12、核算，如綠化用藥品、肥料、工具、防護用材料等在養(yǎng)護費中核算；更換、補種和修剪草皮的費用在更新費中核算；五一、十一、春節(jié)擺花費用在節(jié)日擺花中核算。（3）清潔衛(wèi)生費核算物業(yè)小區(qū)內清潔衛(wèi)生所發(fā)生的人員工資福利費和保潔耗材。保潔耗材是指在日常保潔過程中所消耗的物料。分為日常保潔耗材、 化糞池清理、自來水消毒三個四級科目進行核算。日常保潔耗材核算清潔用垃圾袋、空氣清新劑、掃帚及抹布等保潔物料費用；化糞池清理核算定期對化糞池清理所發(fā)生的費用；自來水消毒核算二次加壓水箱定期清洗消毒，定期巡查，水質是否符合衛(wèi)生所發(fā)生的費用。二、會計核算（4）安防費用核算物業(yè)小區(qū)內保安人員的工資福利費和安防耗材。安防耗材是指在

13、對安防人員執(zhí)勤值班過程中所消耗的物資。分為裝備費、其他二個四級科目進行核算。裝備費主要核算對講機及電池維修、交通警示設施、電警棍、監(jiān)控錄像帶、安防手套、巡邏單車及維修耗料、滅火器加粉及滅火器年檢費等。其他項核算除裝備費以外的費用，如安防大衣清洗費用等。（5）公用水電核算物業(yè)小區(qū)二次加壓設備、水系設備、樓外照明、地下車庫設備等所使用電費以及湖系補水、綠化澆灌用水、小區(qū)馬路清洗用水、水資源管理費、消防管道用水等所使用的水費。分為水、電二個三級科目進行核算。（6）垃圾清運成本核算各個服務中心支付給清運裝修垃圾的成本費用。（7）有償服務成本核算取得有償收入而發(fā)生的成本費用，如有償服務所耗用的材料費、人

14、工費等。二、會計核算（8）電梯維保成本核算因電梯維護而發(fā)生的工資性支出和維護耗材。維護耗材主要核算電梯年檢費、電梯正常運行所用耗材（如燈泡、日常維保費用等）。（9）物業(yè)大修成本核算企業(yè)承接物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出所結轉的成本，具體核算見物業(yè)工程。（10）間接費用核算各服務中心在經營過程中實際發(fā)生的工資性支出、交通費、通訊費、辦公費、辦公水電費、開辦費、資產折舊、低值易耗品、社區(qū)文化建設、物業(yè)管理責任險等各項費用，按費用名稱的不同分別設置明細賬戶并按服務中心進行部門輔助核算。（11）其他不可預見的成本核算各服務中心不經常發(fā)生、不可預見的成本。二、會計核算（六）期間費用核算公司期間費用分為管理費用

15、、財務費用二個一級科目，設二級明細科目核算。管理費用核算公司管理部門為組織和管理企業(yè)經營活動而發(fā)生的各種費用支出，主要是公司經理、財務、辦公室等部門發(fā)生的費用，包括工資費用、工資附加、低值易耗品、通訊費、交通費、差旅費、辦公費、業(yè)務招待費、資產折舊、印花稅、經理基金、開辦費、其他等二級科目按部門進行輔助核算。財務費用 公司財務費用主要是核算不能資本化的貸款利息、存款利息、手續(xù)費等。三、結賬及報表 公司必須每日及時處理各項經濟業(yè)務，能在月中處理的經濟業(yè)務，不得拖延到月末結賬時處理，以保證財務信息的及時性。為了保證財務會計報告的質量，在編制時必須做到數字真實、內容完整、計算準確、報送及時。 及時對

16、帳 提前進行每月例行賬務處理工作 及時核對憑證 明確報表編制人員分工四、工作中的注意事項 物業(yè)發(fā)票的開具，必須在收到相應款項后開具，尤其是對于物業(yè)費減免的客戶，需要在收到地產撥付的相關款項后才能開具對應票據，切記不可收到客戶流程單后開票。 物業(yè)會計核算業(yè)務相對簡單，但比較繁瑣，尤其錄制物業(yè)收費、代收費用憑證時，內容簡單，但是業(yè)務量大，需要細心仔細。 每日庫存現金余額不得超過3000，應及時進行相關處理，尤其賬面上不能出現超過3000的情況。 花語馨苑項目即將開始退裝修押金，統一采取轉賬方式退付，切忌不可出現坐支現金現象。本次課程結束，謝謝欣賞預收賬款核算物業(yè)公司預收的的物業(yè)費及其它勞務款，設物

17、業(yè)費和經營兩個二級科目，物業(yè)費按不同收費類別設置明細賬，公司收取的物業(yè)費無論是清欠費還是預收費一律通過預收帳款入帳，為準確反映各服務中心收費情況，物業(yè)費以服務中心為部門設置部門輔助核算；經營按不同部門設置部門輔助核算和供應商往來輔助核算。（一）公司預收業(yè)主物業(yè)費時，根據收費性質不同，以收據或發(fā)票、銀行存款回單為原始單據，分別計入預收帳款物業(yè)費本年日常收費/本年入住收費/空置房管理費/地下車庫管理費/下年日常收費/下年入住收費/清欠收費科目： 借：銀行存款（現流101，銷售商品或提供勞務收到的現金 ） 貸：預收賬款物業(yè)費本年日常收費等 (XX部門)預收賬款 （二）按月結轉收入時，以各小區(qū)月度收入

18、結轉匯總表為原始單據： 借：預收賬款物業(yè)費本年日常收費等 (XX部門) 貸：主營業(yè)務收入物業(yè)管理收入日常收入等（XX部門）其他應收款其他應收款公司內部分為公司內部、公司外部、關聯往來三個二級科目，公司內部下設個人房款、業(yè)務借款、備用金、其他四個三級科目進行往來核算。其他應收款公司內部設部門輔助核算和個人往來輔助核算；公司外部設部門輔助核算和供應商往來輔助核算；關聯往來設個人往來輔助核算。由于湖南榮盛代付交房電費時，已掛往來賬（借：其他應收款-公司外部-其他；貸：內部應付），故現階段花語馨苑項目收到客戶繳納預存100元電費時，賬務處理如下： 借：銀行存款（現流119-107，代收水電費） 貸：其他應收款-花語項目預存交房電費根據謹慎性原則，公司建立“壞賬準備”科目核算可能發(fā)生的壞賬損失，采用賬齡分析法計提壞賬準備，每季度末編制“壞賬準備計提表”（附表十一），計提壞賬準備。壞賬計提比例為：一年以內5%，一至兩年10%，二至三年30%，三至五年50%，五年以上100%。（一成首付倒款，無論年限，均按照5%計提）其他應付款其他應