物業(yè)管理基本制度與政策培訓(xùn)及案例分析

1、物業(yè)管理基本制度與政策培訓(xùn)及案例分析物業(yè)管理基本制度與政策主講人：物業(yè)管理學(xué)習(xí)科目 注冊物業(yè)管理師注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)參考教材，全套執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)參考教材，全套4門課程，門課程，包括包括物業(yè)管理基本制度與政策物業(yè)管理基本制度與政策 物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理實務(wù) 物業(yè)管理綜合能力物業(yè)管理綜合能力 物業(yè)經(jīng)營管理物業(yè)經(jīng)營管理資格考試分資格考試分4個半天進行。個半天進行。物業(yè)管理基本制度與政策物業(yè)管理基本制度與政策、物業(yè)經(jīng)營管理物業(yè)經(jīng)營管理、物業(yè)管理綜合能力物業(yè)管理綜合能力3個科目的考試均為個科目的考試均為25小時，小時，9：00-11：30物業(yè)管理實務(wù)物業(yè)管理實務(wù)科目考試時間為科目考試時間為3個小時

2、。個小時。14：00-17：00n物業(yè)管理員：物業(yè)從業(yè)資格證物業(yè)管理員：物業(yè)從業(yè)資格證n全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書n物業(yè)管理師證書物業(yè)管理師證書n注冊物業(yè)管理師證書注冊物業(yè)管理師證書一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展 起源：19世紀(jì)60年代英國房荒奧克維婭希爾嘗試；非盈利性行業(yè)組織皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會成立。 發(fā)展：19世紀(jì)末20世紀(jì)初，美經(jīng)濟迅速發(fā)展，專業(yè)化的物業(yè)管理機構(gòu)芝加哥建筑管理人協(xié)會成立，標(biāo)志物業(yè)管理走向成熟。 物業(yè)管理誕生于歐美的原因：房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)演變區(qū)分建筑物所有業(yè)主共同管理物業(yè)引入市場機制要求要求要求要求要求要求一、物業(yè)管理的概念一、物業(yè)管理的概念 狹義：指

3、業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約狹義：指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。境衛(wèi)生和秩序的活動。第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的概念1 理解理解活動實現(xiàn)方式是選聘而非其他兩種活動實現(xiàn)方式是選聘而非其他兩種活動依據(jù)：物業(yè)服務(wù)合同活動依據(jù)：物業(yè)服務(wù)合同活動內(nèi)容：對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、活動內(nèi)容：對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護

4、、管理；維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序；還可以其他代收代繳等管理；維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序；還可以其他代收代繳等特約服務(wù)。特約服務(wù)。三種物管方式，用哪種三種物管方式，用哪種隨你，一旦選聘則守隨你，一旦選聘則守條例條例二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度城鎮(zhèn)住房制度改革城鎮(zhèn)住房制度改革住房商品化改革后私公一是住房投資投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配分配采取實物分配；經(jīng)歷:私公,公私;三是住房消費消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。特征：弊弊端端有投入無回收，惡性循環(huán)，發(fā)展慢，供應(yīng)短缺，人均面積下滑。房租低，房損嚴(yán)重，大量危舊房需改造，國家維修養(yǎng)

5、護包袱重。房地產(chǎn)領(lǐng)域改革三大舉措： 一是城鎮(zhèn)住房制度改革 二是城市土地使用制度改革 三是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革；按“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的建設(shè)方針開發(fā) 前者其實是創(chuàng)造需求，后者是實施供給！ 城鎮(zhèn)住房制度改革城鎮(zhèn)住房制度改革三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生產(chǎn)生：1981年3月10日，深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立 意義：標(biāo)志著我國在物業(yè)管理道路上邁出了第一步，房管工作從政府行為變成了企業(yè)行為，從政府補貼變成了自負(fù)盈虧。發(fā)展：廣州東華實業(yè)股份有限公司1984年征地開發(fā)五羊村小區(qū)廣州東華物業(yè)管理公司的完善 蓮花二村深圳市蓮花物業(yè)管理公司的改革四、我國物業(yè)管理的發(fā)展 1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國

6、第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例，首次首次以地方立法的方式對物業(yè)管理進行制度規(guī)范。 1994年，建設(shè)部頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法，明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理” 1995年，建設(shè)部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議，推廣青島經(jīng)驗。物業(yè)管理：物業(yè)管理：n物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和

7、相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。境衛(wèi)生和秩序的活動。n 摘自摘自物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例國務(wù)院令國務(wù)院令2003379號號 物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財務(wù)保管服務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財務(wù)保管服務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)與其過錯相適應(yīng)的賠償責(zé)任。與其過錯相適應(yīng)的賠償責(zé)任。 摘自摘自北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行

8、）北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）京高法發(fā)京高法發(fā)2003389號號李總：都是自己人，接管驗收時多擔(dān)待。李總：都是自己人，接管驗收時多擔(dān)待。摘自摘自物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于投標(biāo)人少于3 3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)

9、。一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)摘自摘自物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法建設(shè)部令第建設(shè)部令第125125號號注冊物業(yè)公司定位為注冊物業(yè)公司定位為“暫定三級暫定三級” 一年后年審過關(guān)升級一年后年審過關(guān)升級 三級資質(zhì)：可以承接三級資質(zhì)：可以承接2020萬平方米住宅和萬平方米住宅和5 5萬平方米以下的非住宅項目；萬平方米以下的非住宅項目；（之后兩年一年審）（之后兩年一年審）二級資質(zhì)：可以承接二級資質(zhì)：可以承接3030萬平方米住宅和萬平方米住宅和8 8萬平方米以下的非住宅項目；萬平方米以下

10、的非住宅項目；一級資質(zhì)：可以承接各種物業(yè)管理項目。一級資質(zhì)：可以承接各種物業(yè)管理項目。n物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法規(guī)定：二級資質(zhì)二級資質(zhì) 1.注冊資本人民幣注冊資本人民幣300萬元以上；萬元以上； 2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； 3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)

11、規(guī)定取得職業(yè)資格證書；物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4.管理兩種類型以上物管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%： （1）多層住宅）多層住宅100萬平方米；萬平方米； （2）高層住宅）高層住宅50萬平方米；萬平方米； （3）獨立式住宅（別墅）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；萬平方米； （4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬萬平方米。平方米。 5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企建立并嚴(yán)

12、格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。 前期物業(yè)招投標(biāo)前期物業(yè)招投標(biāo)1、招標(biāo)形式：公開招標(biāo)（公布時限不少于、招標(biāo)形式：公開招標(biāo)（公布時限不少于20日）日） 邀請招標(biāo)（邀標(biāo)企業(yè)邀請招標(biāo)（邀標(biāo)企業(yè)5家以上）家以上）2、評標(biāo)專家：北京市專家?guī)祀S機抽取、評標(biāo)專家：北京市專家?guī)祀S機抽取“4+1”3、招標(biāo)時間：、招標(biāo)時間： 新建現(xiàn)售商品房物業(yè)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前新建現(xiàn)售商品房物業(yè)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；日完成； 預(yù)售商品房物業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得預(yù)售商品房物業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證之前完成；之前完成；摘自摘自北京市

13、物業(yè)管理招投標(biāo)辦法北京市物業(yè)管理招投標(biāo)辦法京國土房管京國土房管20038482003848號號金陽公寓物業(yè)費：金陽公寓物業(yè)費：3.7元元/月月/平方米平方米這么貴？對面小區(qū)才這么貴？對面小區(qū)才2.0元呀！元呀！ 項目規(guī)模項目規(guī)模管理費用分?jǐn)偣芾碣M用分?jǐn)偘卜荔w系安防體系出入口數(shù)量；物防、技防完善性出入口數(shù)量；物防、技防完善性公共設(shè)施公共設(shè)施市政配套、綠地率、植被種類、市政配套、綠地率、植被種類、 水系、景觀燈、水系、景觀燈、 石材養(yǎng)護石材養(yǎng)護人工成本人工成本收入、保險收入、保險高端服務(wù)高端服務(wù)大堂服務(wù)、雙語服務(wù)大堂服務(wù)、雙語服務(wù)。誤區(qū)誤區(qū)與售價掛鉤、與周邊對比與售價掛鉤、與周邊對比影響物業(yè)費定價

14、因素影響物業(yè)費定價因素項目特點、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)項目特點、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。 摘自摘自物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例又交物業(yè)費，我就沒見物業(yè)給又交物業(yè)費，我就沒見物業(yè)給我家做什么。我家做什么。 1 1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2 2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；3 3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4 4、物業(yè)管理區(qū)域綠化

15、養(yǎng)護費用；、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5 5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6 6、辦公費用；、辦公費用；7 7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8 8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任險保險費用；、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任險保險費用；9 9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 摘自摘自物業(yè)服務(wù)收費管理辦法物業(yè)服務(wù)收費管理辦法發(fā)改價格發(fā)改價格2003186420031864號號主要工作職責(zé)主要工作職責(zé)物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理區(qū)域（紅線以內(nèi)、戶門以外）物業(yè)管理區(qū)域（紅線以內(nèi)、戶門以外）配套

16、服務(wù)配套服務(wù)會所、社區(qū)巴士會所、社區(qū)巴士特約服務(wù)特約服務(wù)入戶維修、家政服務(wù)。入戶維修、家政服務(wù)。 我出國了一年，沒在小區(qū)居住，我出國了一年，沒在小區(qū)居住，為什么還要交物業(yè)費？為什么還要交物業(yè)費？ 納入物業(yè)管理費范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交納入物業(yè)管理費范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 摘自摘自物業(yè)服務(wù)收費管理辦法物業(yè)服務(wù)收費管理辦法空置房物業(yè)費的繳納空置房物業(yè)費的繳納一層業(yè)主是否一層業(yè)主是否應(yīng)交電梯費？應(yīng)

17、交電梯費？ 請把你們的賬本給我看看請把你們的賬本給我看看 摘自摘自物業(yè)服務(wù)收費管理辦法物業(yè)服務(wù)收費管理辦法物業(yè)服務(wù)費用可采用包干制或酬金制形式。物業(yè)服務(wù)費用可采用包干制或酬金制形式。 包干制：盈虧由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔(dān)；包干制：盈虧由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔(dān)； 酬金制：結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔(dān)。酬金制：結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔(dān)。 摘自摘自物業(yè)服務(wù)收費管理辦法物業(yè)服務(wù)收費管理辦法物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

18、業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。 物業(yè)收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘物業(yè)收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。 我是業(yè)主、我就要封陽臺！我是業(yè)主、我就要封陽臺！1（三）關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會 1、業(yè)主大會和

19、業(yè)主委員會的設(shè)立 1）業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。 業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機構(gòu)。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。 2）地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立的業(yè)主大會和業(yè)主委員會，給予指導(dǎo)和協(xié)助。 業(yè)主大會由業(yè)主自行籌備，自主組建。地方人民政府有關(guān)部門（房地產(chǎn)主管部門或街道、鄉(xiāng)政府）應(yīng)當(dāng)向準(zhǔn)備成立業(yè)主大會的業(yè)主予以指導(dǎo)。2、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力的條件： 1）決定必須是依法設(shè)立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的； 2）決定必須是業(yè)主大會、業(yè)主委員會依據(jù)法定程序作出的； 3）決定必須是符合

20、法律、法規(guī)及規(guī)章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的。3、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權(quán) 物權(quán)法第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房?！钡诎耸龡l規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約?！?“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失?！保ㄋ模╆P(guān)于共同管理權(quán)的其他規(guī)定 （1）維修資金的所有權(quán)歸屬與使用 （2）管理費用分?jǐn)偱c收益分配，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，

21、按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。 （3）建筑物及其附屬設(shè)施的管理 業(yè)主可以自行管理，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。 對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。遵從法規(guī)及約定遵從法規(guī)及約定1、國家或地方法規(guī)、國家或地方法規(guī)2、商品房買賣合同商品房買賣合同3、（臨時）業(yè)主公約、（臨時）業(yè)主公約不得違規(guī)搭建的原因不得違規(guī)搭建的原因改變住宅外立面改變住宅外立面 裝修人從事住宅內(nèi)部裝飾裝修活動，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：裝修人從事住宅內(nèi)部裝飾裝修活動，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有

22、下列行為： （一）改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗；（一）改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗； 摘自摘自住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法建設(shè)部令第建設(shè)部令第110號號增加建筑面積增加建筑面積增加安全隱患增加安全隱患影響毗連關(guān)系影響毗連關(guān)系 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)

23、，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。業(yè)主公約業(yè)主公約修改權(quán)限修改權(quán)限業(yè)主臨時公約業(yè)主臨時公約的重要性的重要性物業(yè)公司職責(zé)：物業(yè)公司職責(zé)： 告知告知 巡查巡查 制止制止 上報上報 訴訟訴訟裝修管理相關(guān)責(zé)任裝修管理相關(guān)責(zé)任業(yè)主：業(yè)主： 向物業(yè)管理企業(yè)提交裝修申請；向物業(yè)管理企業(yè)提交裝修申請； 對違規(guī)裝修及所造成的損失承擔(dān)連帶責(zé)任。對違規(guī)裝修及所造成的損失承擔(dān)連帶責(zé)任。來看房的了、快去拿合同。來看房的了

24、、快去拿合同。銷售合同附件中銷售合同附件中與物業(yè)管有關(guān)內(nèi)容與物業(yè)管有關(guān)內(nèi)容摘自摘自物業(yè)服務(wù)收費管理辦法物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費方式、計算方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的標(biāo)準(zhǔn)、收費方式、計算方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。約定應(yīng)當(dāng)一致。 公共收益如何分配？公共收益如何分配？您好，請您停車交費。您好，請您停車交費。摘自摘自物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)

25、主利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。公共收益分配公共收益分配 屬于全體業(yè)主共有的地面停車場地，依照北京市相關(guān)規(guī)定收取停車費。停車收入的屬于全體業(yè)主共有的地面停車場地，依照北京市相關(guān)規(guī)定收取停車費。停車收入的70%70%用于補充物業(yè)管理費用，用于補充物業(yè)管理費用，3030用于補充專項維修資金。用于補充專項維修資金?，F(xiàn)行規(guī)定現(xiàn)

26、行規(guī)定培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)內(nèi)容第一章第一章 物業(yè)管理概述物業(yè)管理概述第三章第三章 物業(yè)管理的基本制度物業(yè)管理的基本制度第四章第四章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策第二章第二章 物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)第一章第一章 物業(yè)管理概述物業(yè)管理概述物管員對物業(yè)管理基本特征和制度沿革的掌握程度，以及運用物業(yè)管理條例(以下簡稱條例)和物權(quán)法 “業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”分析、處理物業(yè)管理服務(wù)工作中相關(guān)問題的能力。 培訓(xùn)目的第一章第一章 物業(yè)管理概述物業(yè)管理概述 1.物業(yè)管理的概念、內(nèi)容和特征，物業(yè)管理產(chǎn)生的主要原因。 2.我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用。 3.我國物業(yè)管理制度建設(shè)

27、的必要性，條例頒布前后物業(yè)管理制度建設(shè)及其主要特點，物權(quán)法頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)及其主要特點。 4.條例的指導(dǎo)思想和立法原則、創(chuàng)設(shè)的法律制度及制度特色，條例的主要內(nèi)容、確立的法律責(zé)任及其特點、確立的基本法律關(guān)系。 5.物權(quán)法關(guān)于“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的規(guī)定，業(yè)主身份的認(rèn)定，專有部分和共用部分的認(rèn)定，業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)的認(rèn)定，行使專有部分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定，行使共有部分共有權(quán)的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主共同決定事項的范圍，表決規(guī)則，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設(shè)立、效力和處置權(quán)，建筑物及其附屬設(shè)施的管理方式、維修資金、費用分?jǐn)偧笆找娣峙洌瑯I(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)，業(yè)主的訴訟權(quán)利，最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所

28、有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋的有關(guān)規(guī)定。培訓(xùn)內(nèi)容第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的概念1第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例4第三節(jié)第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革我國物業(yè)管理制度的歷史沿革3第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展2第一章第一章 物業(yè)管理概述物業(yè)管理概述第五節(jié)第五節(jié) 關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定5一、物業(yè)管理的概念一、物業(yè)管理的概念 廣義：不動產(chǎn)管理活動的總稱，業(yè)主通過自行管理、委托其他管理人或物業(yè)服務(wù)企廣義：不動產(chǎn)管理活動的總稱，業(yè)主通過自行管理、委托其他管理人或物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方式，對其所有的建筑物機

29、器附屬物進行維修、養(yǎng)護和管理的活動業(yè)等方式，對其所有的建筑物機器附屬物進行維修、養(yǎng)護和管理的活動第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的概念11、物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘、物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘( )的方式來實現(xiàn)活動。的方式來實現(xiàn)活動。A、物業(yè)管理人員、物業(yè)管理人員 B、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)C、物業(yè)管理分包單位、物業(yè)管理分包單位 D、物業(yè)管理師、物業(yè)管理師2、在物業(yè)管理的特征中，、在物業(yè)管理的特征中，( )是物業(yè)管理最主要的特點。是物業(yè)管理最主要的特點。A、市場化、市場化 B、規(guī)范化、規(guī)范化C、專業(yè)化、專業(yè)化 D、社會化、社會化練習(xí)練習(xí)一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革三

30、、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生四、我國物業(yè)管理的發(fā)展五、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位與作用第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展2四、我國物業(yè)管理的發(fā)展1997年，建設(shè)部在大連召開全國第二次物業(yè)管理工作會議，推廣大連整治改造舊住宅小區(qū)，推進物業(yè)管理的經(jīng)驗。1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議，推廣深圳物業(yè)管理項目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗（93年就開始探索了）。2005年底，我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過3萬家，從業(yè)人員突破300萬。08年末我國物業(yè)服年末我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)務(wù)企業(yè)58406個，比個，比04年末增加年末增加26724個，從業(yè)人員個，從業(yè)人員250.12萬人，比萬人，

31、比04年末增加年末增加106.7萬萬人次。根據(jù)近幾年行業(yè)呈現(xiàn)的單項業(yè)務(wù)分包趨勢，一并計算清潔、綠化、秩序維護等，從業(yè)人次。根據(jù)近幾年行業(yè)呈現(xiàn)的單項業(yè)務(wù)分包趨勢，一并計算清潔、綠化、秩序維護等，從業(yè)人員在人員在600萬左右，其中秩序維護員、清潔工等占萬左右，其中秩序維護員、清潔工等占80%以上。以上。2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，加強了行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律2003年，物業(yè)管理條例出臺，物業(yè)管理進入法制化、規(guī)范化軌道2007年，物業(yè)管理條例修改，物業(yè)管理正式走向成熟、完善五、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位與作用(一) 有助于改善人居環(huán)境(二) 有助于推動國民經(jīng)濟增長(三) 有助于維護社區(qū)和諧穩(wěn)定(四

32、) 有助于解決城鄉(xiāng)就業(yè)(五) 有助于推動社會建設(shè)（房地產(chǎn)業(yè)）物業(yè)知識練習(xí)題物業(yè)知識練習(xí)題 在現(xiàn)階段無論業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)，市場意識與合同觀念都很薄弱，糾紛不斷，處理困難。在現(xiàn)階段無論業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)，市場意識與合同觀念都很薄弱，糾紛不斷，處理困難。解決這一問題的關(guān)鍵，就是通過立法，按照解決這一問題的關(guān)鍵，就是通過立法，按照( )將物業(yè)管理活動推向市場，納入合同秩序中。將物業(yè)管理活動推向市場，納入合同秩序中。A、合同、合同 B、專業(yè)化原則、專業(yè)化原則C、市場原則、市場原則 D、社會化原則、社會化原則 1994 年，建設(shè)部頒了年，建設(shè)部頒了( )，明確要求，明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、

33、專業(yè)化的管理模住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理”。A、物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法B、全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)C、城市新建住宅小區(qū)管理辦法城市新建住宅小區(qū)管理辦法D、住宅小區(qū)管理辦法住宅小區(qū)管理辦法第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度歷史沿革一、物業(yè)管理制度建設(shè)的必要性以政府為主動的制度建設(shè)是彌補物業(yè)管理市場失靈的需要以政府為主動的制度建設(shè)是維護社會公共利益的需要以政府為主動的制度建設(shè)是推進房地產(chǎn)管理制度轉(zhuǎn)型的需要一、條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)特點：借鑒性過渡性針對性內(nèi)容：城

34、市新建住宅小區(qū)管理辦法94.3.23，建設(shè)部頒（注內(nèi)容）物業(yè)管理示范項目考評標(biāo)準(zhǔn)1、全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)2、全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則3、關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行管理辦法計委與建設(shè)部96年頒條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè) 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定財政部1998年 住宅共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法建設(shè)部、財政部于1998年1月 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法1999年建設(shè)部 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 2002年3月建設(shè)部)二、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)n(1)2003年6月，建設(shè)部發(fā)布業(yè)主大會規(guī)程n

35、(2)2003年9月，建設(shè)部發(fā)布前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法n(3)2003年11月，國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)收費管理辦法n(4)2004年1月，中國物業(yè)管理協(xié)會制訂普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)特點：操作性配套性經(jīng)驗性內(nèi)容：條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)n(5)2004年3月，建設(shè)部發(fā)布物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法；n(6)2004年7月，國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定；n(7)2004年9月，建設(shè)部發(fā)布業(yè)主臨時公約(示范文本)和前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)；n(8)2005年11月，人事部、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定、物業(yè)管理師資格培訓(xùn)實施辦法和

36、物業(yè)管理師資格認(rèn)定培訓(xùn)辦法。三、物權(quán)法頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)n(1)07年9月，發(fā)改委、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法n(2)07年12月，建設(shè)部、財政部住宅專項維修資金管理辦法n(3) 09年9月，最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋和關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋n(4)04年12月，住建部業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則特點：創(chuàng)新性協(xié)調(diào)性引導(dǎo)性內(nèi)容：(5)10年10月，住建部承接查驗辦法；(6)14年1月，住建部物業(yè)管理師繼續(xù)教育暫行辦法；物業(yè)知識練習(xí)題物業(yè)知識練習(xí)題n為規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，加強對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動的管理，為規(guī)范物業(yè)管理市場

37、秩序，加強對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動的管理，1999 年建設(shè)部印發(fā)了年建設(shè)部印發(fā)了( )。nA、全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)nB、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法nC、關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理，管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理，管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知nD、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法第四節(jié) 物業(yè)管理條例n一、條例制定和修改過程n二、條例的指導(dǎo)思想和立法原則n三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度n四、條例主要內(nèi)容簡介n五、條例確立的基本法律關(guān)系一、條例的制定和修改過程n(一

38、)收集有關(guān)資料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況n(二)開展立法調(diào)研，掌握第一手材料n(三)進行專家論證，研討立法中的難點問題n(四)廣泛征求意見，以求彰顯民意n(五)適應(yīng)環(huán)境變化，及時修改完善二、條例的指導(dǎo)思想和立法原則n立法理念（指導(dǎo)思想）：發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者表現(xiàn)：n一是強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；n二是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；n三是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。條例的立法原則n(一)物業(yè)管理權(quán)和財產(chǎn)權(quán)相對應(yīng)的原則n(二)維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則n(三)現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的

39、原則n(四)從實際出發(fā)，實事求是的原則三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度(一)尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利強調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，保證業(yè)主充分行使財產(chǎn)權(quán)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護剩余部分由業(yè)主大會決定使用(二)建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制業(yè)主大會制度和業(yè)主公約制度(三充分發(fā)揮法律規(guī)范的協(xié)調(diào)作用條例和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動民法通則、合同法、公司法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例 (四)妥善處理政府和市場的關(guān)系通過設(shè)定規(guī)則，由當(dāng)事人自行調(diào)節(jié)和通過司法程序調(diào)節(jié)

40、。四、條例主要內(nèi)容n(一)第一章總則n(二)第二章業(yè)主及業(yè)主大會n(三)第三章前期物業(yè)管理n(四)第四章物業(yè)管理服務(wù)n(五)第五章物業(yè)的使用與維護n(六)第六章法律責(zé)任五、條例確立的基本法律關(guān)系(一)業(yè)主相互之間的關(guān)系關(guān)聯(lián)關(guān)系，多個業(yè)主之間形成了共同利益和共同事務(wù)(二)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系等價交換(三)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同建設(shè)單位與業(yè)主簽訂含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷售合同建設(shè)單位制定買受人接受的臨時規(guī)約五、條例確立的基本法律關(guān)系(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系 (六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系

41、：行政法律關(guān)系(五)社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系居委會是和社區(qū)對應(yīng)的組織，業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)的群體。與業(yè)主商品交換的合同關(guān)系與物業(yè)無交換合同關(guān)系。無權(quán)向物業(yè)額外收費。 可以產(chǎn)生委托關(guān)系，注：向最終用戶收取有關(guān)費用；市政管線和設(shè)備的維修養(yǎng)護義務(wù)歸屬；禁止收取代收代繳手續(xù)費物業(yè)知識練習(xí)題物業(yè)知識練習(xí)題條例條例在立法過程中，主要遵循以下在立法過程中，主要遵循以下( () )基本原則?；驹瓌t。A A、物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則、物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則B B、重點維護弱勢群體業(yè)主合法權(quán)益的原則、重點維護弱勢群體業(yè)主合法權(quán)益的原則C C、現(xiàn)實性與前瞻性有機

42、結(jié)合的原則、現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則DD、從實際出發(fā)，實事求是的原則、從實際出發(fā)，實事求是的原則專專有有所所有有權(quán)權(quán)共共有有所所有有權(quán)權(quán)共共同同管管理理權(quán)權(quán) 指多個業(yè)主共同擁有一棟建筑物時，各個業(yè)主對其在構(gòu)造和使用上具有獨立的建筑物部分享有的所有權(quán)，對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權(quán)，以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的共同管理權(quán)的總稱。一、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第五節(jié) 物權(quán)法關(guān)于“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的規(guī)定二、專有部分的所有權(quán) 1、業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 2、業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利。 3、業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 4、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。39/12年專有部分所有權(quán)專有部分所有權(quán)專有部分所有權(quán)權(quán)利權(quán)利義務(wù)義務(wù)法律責(zé)任法律責(zé)任占有