工程管理規(guī)定

1、工程管理規(guī)定第1節(jié) 新項目前期介入1 新項目前期介入工作內(nèi)容1.1 監(jiān)控新項目施工質(zhì)量1.2 參與機電設(shè)備安裝調(diào)試1.3 監(jiān)控商戶及主力店裝修質(zhì)量1.4 協(xié)調(diào)各業(yè)態(tài)商戶裝修銜接及配合2 建筑主體工程質(zhì)量監(jiān)控2.1 監(jiān)控施工單位是否按圖施工、偷工減料或擅自修改工程設(shè)計。2.2 監(jiān)控建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的檢測檢驗，不合格的不得使用。2.3 是否存在質(zhì)量缺陷，協(xié)調(diào)項目公司和施工單位全面修復(fù)。3 機電設(shè)備的安裝及調(diào)試的質(zhì)量監(jiān)控3.1 收集設(shè)備的訂貨資料，并保留驗收單據(jù)，收集設(shè)備技術(shù)資料、使用說明書。3.2 高低壓、空調(diào)、消防、監(jiān)控等設(shè)備設(shè)施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格。3.3 集水井

2、、污水處理間、隔油池的功能設(shè)計、安裝質(zhì)量。3.4 在暖通設(shè)備安裝調(diào)試接管階段關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求，如凝結(jié)水管材質(zhì)、管徑、坡度等。4 主力店及商戶的裝修質(zhì)量監(jiān)控4.1 熟悉經(jīng)項目公司審核的主力店裝修圖紙。4.2 審核小商鋪裝修設(shè)計方案和施工圖紙，施工圖紙應(yīng)包括效果圖、總平面圖、各立面圖、天花平面圖、櫥窗及店招平面圖和立面圖、電氣系統(tǒng)圖、電氣施工平面圖、所有主材明細(xì)等。4.3 審核施工單位資質(zhì)證明，包括施工單位營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、施工許可證明、電工上崗證、如需動用電焊等特殊設(shè)備的需審核上崗證明。4.4 監(jiān)督裝修施工隊嚴(yán)格按照管理公司審核后的施工方案和圖紙進(jìn)行，裝修人員

3、嚴(yán)格遵守本細(xì)則進(jìn)行施工作業(yè)，并進(jìn)行督導(dǎo)業(yè)戶。4.5 成品保護，監(jiān)督業(yè)戶的內(nèi)外裝修，保證原有建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)備設(shè)施的正常功能及使用。5 協(xié)調(diào)各業(yè)態(tài)商戶裝修銜接及配合5.1 密切關(guān)注步行街公共裝修進(jìn)度，以協(xié)調(diào)各業(yè)態(tài)商戶裝修時間、材料進(jìn)場時間等。5.2 密切關(guān)注商戶裝修用水用電，注意用水、用電安全。5.3 密切關(guān)注成品保護，必要時提出特殊要求，強制執(zhí)行。5.4 密切關(guān)注施工單位施工機具、設(shè)備是否符合安全使用規(guī)定，對違規(guī)操作現(xiàn)象提出嚴(yán)厲批評，必要時可作清除出場處理。第2節(jié) 項目的接管與驗收1 驗收前的接管1.1 新項目開業(yè)前30天，當(dāng)?shù)仨椖抗緫?yīng)將已完工的設(shè)施、設(shè)備（變電站、水泵房等）委托當(dāng)?shù)厣坦芄竟芾?/p>

4、，設(shè)備間應(yīng)獨立封閉，當(dāng)?shù)厣坦芄景才偶脊みM(jìn)站值班，對此類設(shè)備進(jìn)行管理。1.2 接管期間當(dāng)?shù)厣坦芄緦υO(shè)備的安全、維護等不承擔(dān)責(zé)任，但對現(xiàn)場進(jìn)出人員合理控制，避免無關(guān)人員進(jìn)出，同時做好出入登記，相關(guān)制度應(yīng)在人員進(jìn)出容易看見的位置予以公示。對交叉施工、野蠻施工可能帶來的安全隱患及時提醒并有效溝通協(xié)調(diào)。1.3 當(dāng)?shù)厣坦芄竟こ獭⒅蛋嗳藛T必須在項目公司、施工安裝單位工程師的指導(dǎo)下學(xué)習(xí)設(shè)備操作方法，但不可擅自單獨操作。詳細(xì)記錄調(diào)試時間、方法步驟、試運轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)及調(diào)試中發(fā)生的故障、問題等，作為設(shè)施設(shè)備的原始記錄進(jìn)行存檔。1.4 接管期間，涉及重大安全的操作如送電、斷電等操作由項目公司、安裝調(diào)試施工單位組織。2

5、 正式接管和移交2.1 廣場開業(yè)后當(dāng)?shù)厣坦芄九c當(dāng)?shù)仨椖抗巨k理正式接管和移交手續(xù)。XX廣場開業(yè)前必備條件：2.1.1開業(yè)前30天XX廣場正式電全面完善開通；2.1.2開業(yè)前20天煤氣開通；2.1.3開業(yè)前15天生活用水、排水設(shè)施、設(shè)備全面開通；2.1.4開業(yè)前，消防系統(tǒng)通過整體驗收，各系統(tǒng)聯(lián)動正常。2.2 設(shè)備的清點與移交2.2.1交接前對所有設(shè)備仔細(xì)清點的基礎(chǔ)上分類統(tǒng)計，并按照圖紙資料核實，確保沒有漏項后列出設(shè)備清單。2.2.2設(shè)備的清點及移交原則上由項目公司、施工單位、商管公司三方同時進(jìn)行。2.2.3主力店的設(shè)備交接由項目公司、主力店、商管公司現(xiàn)場三方進(jìn)行。2.2.4移交時尚未完全完成調(diào)

6、試但能滿足基本運行要求的設(shè)備，要在備注上對設(shè)備的完好狀況做出說明。2.2.5所有的交接過程，由參與交接的各方代表簽字確認(rèn)。2.3 圖紙資料的交接2.3.1圖紙資料包括竣工圖、設(shè)備說明書、設(shè)備技術(shù)資料、施工組織技術(shù)資料、施工合同等。2.3.2圖紙要仔細(xì)核對，確保拿到的是最后的竣工圖版本而且確保該版圖紙和現(xiàn)場具有一致性。2.3.3要分系統(tǒng)的整理資料并建立工程資料檔案，同時注意接收監(jiān)理單位保管的部分資料，避免疏漏。2.3.4主力店相關(guān)的資料由項目公司移交到商管公司，商管公司存檔后，根據(jù)設(shè)備運行和維護的需要給主力店資料復(fù)印件。2.3.5所有的交接過程，由參與交接的各方代表簽字確認(rèn)。2.4 備品備件的交

7、接2.4.1對施工單位、項目公司提供的清單參照開箱清單、施工合同仔細(xì)核對，確保沒有疏漏。2.4.2為防止備品備件的流失，交接工作及早進(jìn)行，設(shè)備安裝調(diào)試后期就要催促施工單位組織交接。2.4.3工程施工完畢后要對剩余工程材料統(tǒng)一清點，完成交接后辦理入庫手續(xù)。2.4.4所有的交接過程，由參與交接的各方代表簽字確認(rèn)。3 能源計量的交接確認(rèn)3.1 當(dāng)?shù)厣坦芄靖鶕?jù)當(dāng)?shù)仨椖抗疽蟮臅r間節(jié)點，對廣場的能耗計量共同確認(rèn)，雙方約定能源計量分界時間，分界時間之前的能源費由項目公司承擔(dān)，分界時間之后的能源費由商管公司負(fù)責(zé)收（催）繳，各使用單位承擔(dān)。3.2 若各種計量表的安裝達(dá)到計量條件，能源計量分界時間最早為廣場

8、開業(yè)時間，分界時間之后仍需完善的施工及調(diào)試產(chǎn)生的能源費用仍由項目公司承擔(dān)。3.3 當(dāng)?shù)厣坦芄驹趶V場開業(yè)即設(shè)施設(shè)備運行60天內(nèi)，必須對運行數(shù)據(jù)集中分析，若能源總表與分表計量出現(xiàn)較大偏差，差額部分費用由項目公司承擔(dān)。4 房屋本體驗收內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)4.1 主體結(jié)構(gòu)4.1.1外墻無明顯裂紋，不滲水。4.1.2屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、據(jù)溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。4.2 公共樓面地面4.2.1樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、無起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。4.3 天臺4.3.1天溝、落水口暢通完

9、好。4.3.2隔熱層、防水層完好。4.3.3散水坡無下陷、無斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整。4.3.4屋面避雷設(shè)施連接牢固。4.4 樓梯、扶手4.5 鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、無彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑。4.5.1樓梯無裂縫、無表皮剝落。4.6 房屋分戶驗收內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)4.6.1衛(wèi)生間、廚房、外陽臺衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，無明顯積水、倒泛水和滲漏現(xiàn)象。衛(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無污漬和刮花、接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢。給水設(shè)施安裝牢固、接口密實、無滲漏、無銹跡、流水通暢、有足夠壓力。地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密實、無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通

10、暢、完好無損。衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。衛(wèi)生潔器、櫥柜、龍頭等器具完好，操作正常。廚房排煙道、通風(fēng)道設(shè)置合理，有足夠的截面積，無堵塞物。水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無損傷。4.6.2棚面、墻面、樓地面頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。墻面抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬，無空鼓開裂現(xiàn)象。墻面塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、無損傷、色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。墻面油漆、刷漿色澤一致、無脫皮、漏刷現(xiàn)象。地面面層與基層粘結(jié)牢固、無

11、空鼓、無裂縫、無脫皮和起砂現(xiàn)象，面層平整、水平、陰角平直。地面木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。木裝修工程表面光潔、線條順直、對縫嚴(yán)密、牢固。飾面磚表面平整、無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。4.6.3門、窗門開啟自如，無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確，無翹曲變形。門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活。玻璃安裝牢固、膠封密實，無明顯刮花痕跡、無損傷。油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整。電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。不銹鋼防盜門表面光亮，無刮花、變形。高檔裝飾門裝飾完整。4.6.4電氣系統(tǒng)照明燈具等低壓電器安裝支架必須牢固、部件齊全、完好無損、反應(yīng)靈敏、接觸良好、發(fā)光正常。開關(guān)安裝牢固

12、、開關(guān)靈活、接觸良好。電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常，平直美觀，使用正常。電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1M/KV。4.6.5智能化系統(tǒng)窗磁門磁報警靈敏。緊急按鈕靈活?？梢晫χv圖像聲音清晰。4.6.6配套系統(tǒng)有線電視已開通，收視良好。門鈴、對講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好。防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固、焊接密實、面漆完好均勻，無脫皮、無銹跡、無裂紋、無折損。其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符、工作正常。4.7 公共設(shè)施設(shè)備接管驗

13、收內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)4.7.1給排水系統(tǒng)給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標(biāo)識清楚、設(shè)備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機房配置完整。明溝、暗溝排水暢通、不積水、無斷裂、溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。護坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固。下水、雨水通暢無滲漏，屋面排水通暢無積水。水池、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏。地下室中低于室外地面的衛(wèi)生器具和地漏的排水管，不應(yīng)與上部排水管連接，應(yīng)設(shè)置集水坑用污水泵排出。沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內(nèi)無雜物。管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟動關(guān)閉靈活，無滴漏。水壓試驗及保溫，防腐措施必須符合GBJ242的要求。4.7.2供配電系統(tǒng)變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移

14、交清單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護裝置齊全、標(biāo)識清楚、機房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷。發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷、設(shè)備安裝牢固、機房隔音、防護設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。供配電系統(tǒng)無超負(fù)荷現(xiàn)象，接頭連接牢固，有足夠的接觸面積，無過熱現(xiàn)象。電氣聯(lián)動正確。配電箱、柜、橋架的接地應(yīng)良好，并符合規(guī)范 。強、弱電豎井應(yīng)獨立，強電、弱電要走各自的豎井，過線孔應(yīng)封閉，豎井的走線齊整并綁扎牢固。電纜穿墻孔封堵良好，無滲漏現(xiàn)象。電纜溝內(nèi)電纜鋪設(shè)平整，無積水和雜物。4.7.3暖通系統(tǒng)各種儀器、儀表齊全精確，安全裝置靈敏、可靠，控制閥門開

15、關(guān)靈活。排煙閥、送風(fēng)閥、風(fēng)檔板安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴(yán)密。管道的管架、支架、吊架應(yīng)牢固。設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。4.7.4中央空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計指標(biāo)、配置齊全、標(biāo)識清楚，機房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好、無損傷，設(shè)備的振動防護和消音措施齊全。冷卻塔的水平衡，冷卻水排放正常。4.7.5電梯系統(tǒng)電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有電梯運行準(zhǔn)運證。電梯能準(zhǔn)確地啟動運行，選層、平層、停層準(zhǔn)確。機房內(nèi)有承重吊環(huán)和限重標(biāo)識，鋼絲繩上有明顯的平層線，盤車板手，手輪齊全，機房標(biāo)識清楚、表面光潔平整、明亮。鋼絲繩干凈、無

16、死彎和松股斷絲現(xiàn)象。電梯電源專用并與機房照明電源分開，每臺電梯均設(shè)置能切斷該電梯最大負(fù)荷電流的主開關(guān)。梯門開啟順暢，無刮阻現(xiàn)象。電梯的各種安全保護開關(guān)動作靈敏可靠。4.7.6消防系統(tǒng)消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風(fēng)、采光良好。消防箱標(biāo)識清楚、玻璃完好。消防設(shè)施配件齊全。消防管安裝牢固、標(biāo)識明顯，閥門完好、無滲漏水，水壓充足。消防用電設(shè)備主、備用電源的自動轉(zhuǎn)換裝置試驗正常?；馂?zāi)報警控制器和消防聯(lián)動控制設(shè)備聯(lián)動功能正確。對火災(zāi)探測器和手動報警按鈕進(jìn)行模擬火災(zāi)響應(yīng)和故障信號檢驗，功能均正常。室內(nèi)消火栓出水壓力符合現(xiàn)行國家有關(guān)

17、設(shè)計規(guī)范，在消防控制室內(nèi)操作啟、停泵和消火栓處操作啟泵按鈕，其控制功能、信號均正常。自動噴淋系統(tǒng)，應(yīng)符合自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范，在消防控制室內(nèi)操作啟、停泵，水流指示器、信號閥、壓力開關(guān)、電動閥、電磁閥的控制功能、信號均正常。氣體、泡沫、干粉等滅火系統(tǒng)，對其進(jìn)行手動啟動和緊急切斷聯(lián)動，試驗控制功能、信號均正常。對與固定滅火設(shè)備聯(lián)動控制的其它設(shè)備動作（包括關(guān)閉防火門窗、停止空調(diào)風(fēng)機、關(guān)閉防火閥等）進(jìn)行聯(lián)動抽驗。其控制功能、信號均正常。防煙排煙風(fēng)系統(tǒng)，通風(fēng)空調(diào)和防排煙設(shè)備的閥門的聯(lián)動測試，報警聯(lián)動啟動、消防控制室的直接啟停、現(xiàn)場手動啟動聯(lián)動防煙排煙風(fēng)機；報警聯(lián)動停、消防控制室遠(yuǎn)程停通風(fēng)空調(diào)送風(fēng)；報

18、警聯(lián)動開啟、消防控制室開啟、現(xiàn)場手動開啟防排煙門；上述控制功能、信號均正常。消防電梯的手動控制和聯(lián)動控制功能檢驗，非消防電梯的聯(lián)動返回首層功能檢驗，其控制功能、信號均正常?；馂?zāi)應(yīng)急廣播設(shè)備的檢驗：在消防控制室的選層廣播；共用的揚聲器強行切換試驗；備用擴音機控制功能試驗。上述控制功能正常，語音清晰。消防專用電話的檢驗：消防控制室與所設(shè)的對講電話分機的通話試驗；消防控制室的外線電話與"119"的通話試驗。上述功能正常，語音清晰。應(yīng)急照明、可燃?xì)怏w、切斷非消防電源及其他消防控制設(shè)備的檢驗：功能、信號均正常。4.7.7道路系統(tǒng)路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常且滿足節(jié)能；燈柱

19、安裝牢固、油漆完好。路面平整，無水泥塊、無起砂、無斷裂；路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷；塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角；交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。踏步砌筑平實、牢固、無裂縫。4.7.8停車場系統(tǒng)停車場地面平整、照明充足、標(biāo)識清楚、安全設(shè)施良好、排水設(shè)施良好。單車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標(biāo)識清楚、安全防護和排水設(shè)施良好。車場道閘安裝牢固、開啟靈活、標(biāo)識清楚、完好無損。4.7.9保安、清潔、綠化設(shè)施保安崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊全、標(biāo)識清晰、完好無損。綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株、無大面積雜草；綠化水管布局合理、閥門開關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固。垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完

20、整、油漆完好，使用方便。4.3.10其它配套設(shè)施樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固、標(biāo)識清楚。信報箱安裝牢固、完好無損、標(biāo)識清楚、表面平整光潔。雕塑、小品牢固、完好、安全。招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。5 小商鋪裝修管理與驗收5.1 商管公司在項目開業(yè)前120天，向項目公司提交步行街商鋪精裝修和毛坯房的劃分區(qū)域圖；5.2 當(dāng)?shù)仨椖抗驹陧椖块_業(yè)前90天，完成餐飲商鋪工程，達(dá)到商鋪交付條件，與當(dāng)?shù)厣坦苻k理正式移交，具體操作參照本制度相關(guān)約定；5.3 當(dāng)?shù)仨椖抗驹陧椖块_業(yè)前45天，將達(dá)到精裝修商鋪交鋪條件的其他商戶商鋪正式移交給當(dāng)?shù)厣坦芄荆?.4 如商鋪移交后，商鋪仍有未完成的施工項目，當(dāng)

21、地商管公司物管部人員與項目公司所派專人共同列出未完工項目消項清單，并安排施工隊在規(guī)定時間內(nèi)完成消項清單內(nèi)容。5.5 商管公司于開業(yè)前15天與項目公司共同組織商戶裝修的二次驗收，驗收手續(xù)及標(biāo)準(zhǔn)參照本制度相關(guān)約定。第3節(jié) 工程問題的完善整改 1. 廣場開業(yè)30天內(nèi),當(dāng)?shù)厣坦芄颈仨毘浞植檎?、收集整理工程質(zhì)量問題，并依據(jù)日后實際運行條件預(yù)見性做出合理推斷并拍照取證。2. 在收集整理基礎(chǔ)上組織項目公司、施工單位到現(xiàn)場核實、簽字確認(rèn)，廣場開業(yè)三個月內(nèi)形成書面報告上報集團。3. 對所有工程遺留問題進(jìn)行分類：施工質(zhì)量問題、規(guī)劃設(shè)計問題、物業(yè)優(yōu)化需求。3.1屬規(guī)劃設(shè)計中未涉及、成本預(yù)算中未考慮的項目，但經(jīng)過X

22、X廣場經(jīng)營六個月，影響經(jīng)營或影響XX廣場品質(zhì)的項目，由當(dāng)?shù)厣坦芄緯?dāng)?shù)仨椖抗拘纬伞肮こ藤|(zhì)量問題處理報告”，闡明情況，明確整改方案及費用測算，上報集團成本部、項目管理中心、規(guī)劃院，同時報主管項目副總裁及主管商管公司副總裁，30日內(nèi)得到批復(fù)后報集團財務(wù)部，由集團財務(wù)部專項撥款，當(dāng)?shù)仨椖抗净蛏坦芄矩?fù)責(zé)整改實施。3.2 屬物業(yè)優(yōu)化需求，即廣場開業(yè)后發(fā)現(xiàn)物業(yè)條件不能滿足日常經(jīng)營需要，或影響正常經(jīng)營的，闡明原因及費用測算，在年度資本性支出計劃中申報，參照資本性支出管理制度。3.3 屬施工單位施工質(zhì)量問題的適用以下條款：3.4 正式接管驗收時，當(dāng)?shù)厣坦芄緫?yīng)與項目公司共同確認(rèn)遺留問題，列出項目遺留

23、問題清單及整改計劃，報集團項目管理中心及集團商管公司備案。3.5 開業(yè)6個月后，集團項目管理中心、集團商管公司與當(dāng)?shù)仨椖抗?、?dāng)?shù)厣坦芄竟餐凸こ踢z留問題整改情況作出評價，并形成書面的工程遺留問題整改評價報告。3.6 當(dāng)?shù)仨椖抗究墒跈?quán)當(dāng)?shù)厣坦芄救珯?quán)管理工程質(zhì)量問題處理工作。工程質(zhì)保金的支付首先經(jīng)當(dāng)?shù)厣坦芄緦徟?。如施工單位同一問題維修三次后仍未解決，當(dāng)?shù)厣坦芄究稍跁嫱ㄖ?dāng)?shù)仨椖抗竞拓?zé)任施工單位的前提下，另行委托其他單位處理，相關(guān)費用從質(zhì)保金中扣除，如質(zhì)保金不足，欠缺金額由責(zé)任施工單位承擔(dān)。3.7 在工程保修期間，如施工單位不履行合同義務(wù)的，由當(dāng)?shù)厣坦芄景l(fā)函給施工單位，同時抄報當(dāng)?shù)?/p>

24、項目公司出面協(xié)調(diào)，要求其進(jìn)場維修，如施工單位經(jīng)兩次發(fā)函催促仍不履行維保責(zé)任的，7日內(nèi)由集團商管公司負(fù)責(zé)估算維保金額向施工單位致函（抄報項目公司），并以聯(lián)絡(luò)單的形式上報集團項目管理中心備案，同時抄報集團財務(wù)部，由集團財務(wù)部直接代扣施工單位相應(yīng)維保款，撥付到當(dāng)?shù)厣坦芄?，?dāng)?shù)厣坦芄景粗贫葘ι鲜鼍S保項目做招投標(biāo)，選定施工單位完成維修。3.8 解決遺留問題方案，要針對具體工程問題充分論證，找到最佳的、徹底的、節(jié)約的解決方案。第4節(jié) 設(shè)備運行管理1 崗位設(shè)置1.1 人員配置原則：量入為出，滿足設(shè)施設(shè)備運行管理的需要，不突破定編定崗人員總費用。1.2 根據(jù)設(shè)備狀況、運行維護需要設(shè)置強電、弱電、暖通等維修

25、工種。技術(shù)崗位的人員配置，按實際情況增減。1.3 各地商管公司應(yīng)建立工程值班管理制度，明確規(guī)定工程人員值班安排、責(zé)任范圍和值守要求。2 設(shè)施設(shè)備巡視、檢查、操作、運行2.1 各地商管公司應(yīng)根據(jù)XX廣場運營需要，對各類公共設(shè)施設(shè)備的運行(開啟、關(guān)閉)時間和控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)定，形成本公司的設(shè)施設(shè)備運行方案，并上報集團商管公司備案。2.2 設(shè)施設(shè)備運行方案必須符合公司的各項服務(wù)承諾，與租賃合同、銷售合同、物業(yè)管理合同、業(yè)戶服務(wù)手冊、業(yè)戶管理公約等文件保持一致。2.3 各地商管公司設(shè)施設(shè)備運行管理必須嚴(yán)格執(zhí)行集團商管公司的統(tǒng)一規(guī)定，集團商管公司沒有統(tǒng)一規(guī)定的，由各地商管公司根據(jù)自身情況具體制訂，需制

26、訂書面文件進(jìn)行規(guī)范設(shè)施設(shè)備運行的包括，但不限于：2.3.1各類運行設(shè)備的操作規(guī)程(開啟、關(guān)閉步驟及安全注意事項)；2.3.2各類設(shè)備運行期間的巡視(抄表)要求；2.3.3重要設(shè)施設(shè)備區(qū)域(機房、配電房)的安全管理規(guī)定等。2.4 設(shè)施設(shè)備操作人員必須并做好設(shè)備操作和運行巡視記錄，并由管理部主管人員檢查確認(rèn)。2.5 設(shè)備維修工必須嚴(yán)格按照設(shè)備系統(tǒng)規(guī)定的時間、路線、巡檢內(nèi)容和要求進(jìn)行巡視檢查。2.6 發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行不穩(wěn)定時應(yīng)加強巡檢和監(jiān)控，并及時報告設(shè)備主管。發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、溫度、振動、泄露等又不能迅速排除的，應(yīng)立即報告設(shè)備主管，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o措施，防止事故發(fā)生或擴大。2.7 發(fā)現(xiàn)設(shè)備指示

27、儀表（電流表、電壓表、壓力表、溫度表等）有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應(yīng)及時調(diào)整或更換，確保設(shè)備在良好的狀態(tài)下運行。2.8 發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備重大安全隱患，設(shè)備主管應(yīng)及時上報，由主管總經(jīng)理召集各相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行確認(rèn)會診，解決隱患。3 設(shè)施設(shè)備的檢測、試驗3.1 對特種設(shè)備和檢測設(shè)備應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行定期試驗、檢測，并由相關(guān)部門出具測試、試驗報告；3.2 對非強制檢測的各類儀器、儀表、溫度計、計量工具等，應(yīng)按企業(yè)最高計量標(biāo)準(zhǔn)定期進(jìn)行檢定、校正。3.3 對所有在用檢測設(shè)備、檢測儀器應(yīng)帶有校準(zhǔn)標(biāo)識，標(biāo)明檢定日期和有效期。4 設(shè)施設(shè)備運行數(shù)據(jù)分析4.1 設(shè)施設(shè)備維護人員應(yīng)按規(guī)定對

28、各系統(tǒng)設(shè)備的運行數(shù)據(jù)按時統(tǒng)計并保存，每年要對各種數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總分析，并評估各系統(tǒng)的能效和可靠性。4.2 設(shè)施設(shè)備維護人員應(yīng)根據(jù)設(shè)備的操作手冊和運行規(guī)范設(shè)置適當(dāng)?shù)脑O(shè)備運行參數(shù)，保證設(shè)備良好運行。4.3 設(shè)施設(shè)備維護人員應(yīng)及時掌握設(shè)備所處環(huán)境的溫度、濕度等參數(shù)，并根據(jù)設(shè)備的運行要求適時調(diào)整環(huán)境的溫度、濕度等。5 緊急故障的處理5.1 各地商管公司必須建立停電、停水、電梯困人、給排水、鍋爐、制冷等事故工程應(yīng)急預(yù)案。5.2 各地商管公司針對所有應(yīng)急預(yù)案組織培訓(xùn)和演練，確保緊急事故發(fā)生后能按預(yù)先制定的應(yīng)急預(yù)案快速、正確的實施搶險處理。5.3 緊急事故發(fā)生后，各地商管公司要通過電話立即上報集團商管公司，同時

29、做出書面詳細(xì)報告。集團商管公司根據(jù)事故的嚴(yán)重程度協(xié)助處理，特別嚴(yán)重的事故要在第一時間派員到現(xiàn)場。5.4 屬保險責(zé)任范圍的，立即向保險公司報案，同時展開搶險及善后工作，必須對緊急事故搶險、及搶險完成的現(xiàn)場拍照取證。5.5 緊急事故發(fā)生后，部分設(shè)備設(shè)施的功能修復(fù)期間，應(yīng)該采取臨時應(yīng)急措施，保障商戶的正常經(jīng)營。第5節(jié) 維護保養(yǎng)1 設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)和預(yù)防性維護總體要求。1.1 對設(shè)施設(shè)備的預(yù)防性保養(yǎng)要求進(jìn)行系統(tǒng)的識別和規(guī)定，所有需要進(jìn)行預(yù)防性保養(yǎng)的設(shè)施設(shè)備必須分別制訂保養(yǎng)規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。1.2 集團商管公司已統(tǒng)一規(guī)定的，遵照執(zhí)行，或制訂更嚴(yán)格的保養(yǎng)規(guī)定；沒有統(tǒng)一規(guī)定的，由各地商管公司自行制訂。1.3

30、 設(shè)施設(shè)備預(yù)防性保養(yǎng)分為日常例行保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)，保養(yǎng)規(guī)程必須具體明確保養(yǎng)項目(內(nèi)容)、保養(yǎng)周期、保養(yǎng)方法(較復(fù)雜的保養(yǎng)操作才需要)等內(nèi)容。1.4 針對周期較長(一個月以上，不含一個月)的保養(yǎng)項目，當(dāng)?shù)厣坦芄颈仨氈朴喣甓染S護保養(yǎng)計劃，列明設(shè)施設(shè)備名稱、保養(yǎng)項目、時間安排(具體到旬)、費用預(yù)算等，并上報集團商管公司工程部備案。1.5 所有設(shè)施設(shè)備的預(yù)防性保養(yǎng)均應(yīng)按規(guī)定格式形成記錄，并經(jīng)當(dāng)?shù)厣坦芄竟こ滩拷?jīng)理檢查確認(rèn)。1.6 各地商管公司應(yīng)建立設(shè)備預(yù)防性保養(yǎng)和運行保障所必需的備品備件一覽表，明確規(guī)定備品備件種類、規(guī)格、最低庫存數(shù)量等，并對備品備件保存狀況進(jìn)行定期檢查。2 各主要系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備維護

31、保養(yǎng)要點2.1 高低壓配電系統(tǒng)：每月至少對電柜外觀清潔一次；每半年對直流屏緊固除塵一次；每年對配電柜停電檢查，并進(jìn)行除塵、緊固一次；每兩年對配電柜進(jìn)行高壓試驗（至少必須含繼電器保護試驗、絕緣測試）；每月在用電高峰期間至少對管轄區(qū)域配電房出線頭、電井、橋架電纜測溫一次。2.2 中央空調(diào)系統(tǒng)：主機4000小時進(jìn)行一級保養(yǎng)，8000小時進(jìn)行二級保養(yǎng)，12000小時進(jìn)行三級保養(yǎng)；每兩年視開機時間和油質(zhì)情況考慮換油；冷卻塔、水泵每年冬季停機加油一次；每年冬季前管道外觀除銹上漆保養(yǎng)一次；風(fēng)機盤管翅片每年至少清洗一次；冷凍水過濾器每年至少清洗一次；水處理每月投藥至少一次、清洗冷卻塔一次、清潔冷卻塔及周邊環(huán)境

32、一次，冷卻塔外觀沒有明顯水垢，塔內(nèi)沒有淤積殘渣、不長青苔。2.3 給排水系統(tǒng)：每班次對水泵、電源雙投柜內(nèi)的計量電度表、水泵變頻控制柜、水箱的水位巡視一次；夜班對浮球閥檢查一次；每周對水泵、電源雙投柜、變頻控制柜進(jìn)行清潔除塵一次；每周對水泵房衛(wèi)生清潔一次；每年第一季度對電機軸承加油一次；每班對污水泵、污水泵控制箱、止回閥巡視一次；每月對污水坑情況進(jìn)行檢查一次；特殊天氣時每小時對地下室排水情況進(jìn)行檢查；每季度對污水泵控制箱緊固，除塵一次；每月對止回閥檢查，并清理雜物一次；每月對天面雨排口清理雜物一次；每次下大雨后須對天面雨排口清理。2.4 供暖系統(tǒng)：鍋爐系統(tǒng)必須外委維保，獨立氣體滅火系統(tǒng)每年度必須

33、檢測；預(yù)作用噴淋系統(tǒng)并入水消系統(tǒng)外部維保。2.5 照明系統(tǒng)（含應(yīng)急照明系統(tǒng)）：每周巡檢管轄區(qū)域燈具損壞情況，同步安排更換；每季度抽樣檢測各區(qū)域的照度指標(biāo)，低于最初值25以上時安排更換燈具；每季度測試EPS應(yīng)急照明放電時間，及時更換失效蓄電池。2.6 屋面建筑及設(shè)施設(shè)備：每季度檢查屋面建筑、防水情況，及時修補完善；每年季風(fēng)來臨前對屋面廣告牌及支架緊固情況檢測一次，季風(fēng)季節(jié)每周巡檢一次；屋面所有管道設(shè)施每年視老化情況至少安排除銹上漆一次，日常目視沒有明顯生銹現(xiàn)象；屋面有鋼結(jié)構(gòu)建（構(gòu)）筑物按相關(guān)規(guī)范定期安排探傷檢測。2.7 消防系統(tǒng)：聯(lián)動報警控制系統(tǒng)主機必須外委維保；消防系統(tǒng)檢測遵從國家和地方相關(guān)法

34、規(guī)要求；管網(wǎng)閥門、電機、排風(fēng)口翻板每半年潤滑保養(yǎng)一次；消防風(fēng)機、防火閥每年進(jìn)行外觀保養(yǎng)一次；每叁年對消防泵房設(shè)備、室內(nèi)管網(wǎng)進(jìn)行外觀除銹上漆保養(yǎng)一次。2.8 視頻監(jiān)控系統(tǒng)：每月對硬盤錄像機、降溫風(fēng)扇等進(jìn)行除塵清潔一次；每月對各弱電井內(nèi)控制箱進(jìn)行緊固、清潔一次；每季度擦拭攝像頭防塵罩一次，并檢查室外攝像系統(tǒng)的防風(fēng)、防雨、防塵罩的密封性。2.9 停車場管理系統(tǒng)：每月測試一次卡機、道閘的機械性能；每季度對道閘進(jìn)行加油保養(yǎng)；每季度對系統(tǒng)主機進(jìn)行數(shù)據(jù)維護，清理數(shù)據(jù)冗余、無效、丟失卡片。2.10 背景音樂和消防廣播系統(tǒng)：每月進(jìn)行一次消防廣播強切試驗，每月對場內(nèi)的音控器、喇叭進(jìn)行檢查一次；每月對背景音樂各區(qū)域

35、的聲音音量、音質(zhì)調(diào)整一次。每季度對機柜內(nèi)設(shè)備進(jìn)行除塵清潔一次。2.11 電梯系統(tǒng)：所有電梯外委維保（原則上一般由原生產(chǎn)廠負(fù)責(zé)），外包單位每半個月進(jìn)行1次維保，相鄰兩次維保不少于10天，維修技工現(xiàn)場跟蹤；電梯井道、底坑由維保單位須每月清潔一次；年檢到期前一個月向技術(shù)監(jiān)督局申報下年度年檢。3 建（構(gòu)）筑物和設(shè)施設(shè)備的大修、中修3.1 按照相關(guān)建筑規(guī)范的要求對建（構(gòu)）筑物（如屋面防水、鋼結(jié)構(gòu)等），以及使用情況、檢測結(jié)果提出建構(gòu)筑物大中修計劃，并組織實施。3.2 按照設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)廠、行業(yè)規(guī)范的要求，結(jié)合使用情況、檢測結(jié)果對機電設(shè)施設(shè)備提出大、中修計劃，并組織實施。3.3 大、中修計劃應(yīng)在每年初做年度維

36、保計劃時一同制定，并報集團商管公司審批。4 建（構(gòu)）筑物和設(shè)施設(shè)備更新改造（含新建、改建、擴建）4.1 設(shè)施設(shè)備運行效果不能滿足廣場營運要求或服務(wù)承諾內(nèi)容時，工程部應(yīng)提出退出運行、更新改造或報廢建議，包括(不限于)：4.2 已超過規(guī)定使用年限，設(shè)施設(shè)備運行效果達(dá)不到規(guī)定要求且不能修復(fù)；4.3 因意外災(zāi)害或事故使設(shè)備損壞嚴(yán)重；4.4 出現(xiàn)重大安全隱患，繼續(xù)使用將會引起事故危險，4.5 因廣場運營需要需進(jìn)行的新建、改建、擴建等。4.6 更新改造后的設(shè)施設(shè)備投入運行前，工程部組織有關(guān)人員評價其技術(shù)特點和安全操作要求，必要時，修訂或重新編制相應(yīng)的運行、操作和維護保養(yǎng)規(guī)程。第6節(jié) 能源管理1 能源消耗控

37、制1.1 各地商管公司每日統(tǒng)計廣場電、水、油、氣等能源數(shù)據(jù)，并對數(shù)據(jù)以月、季度、年進(jìn)行匯總。1.2 各地商管公司負(fù)擔(dān)費用部分，要分區(qū)域、分系統(tǒng)計量，每日統(tǒng)計電、水、油、氣等能源數(shù)據(jù)，并對數(shù)據(jù)以月、季度、年進(jìn)行匯總。1.3 各地商管公司根據(jù)能源費數(shù)據(jù)，做出月度、年度同期對比圖，做出能源使用分析。1.4 依據(jù)上一年用電、水、氣、油、等能源、資源消耗實際情況，制定本年度能源、資源節(jié)約目標(biāo)以及實施計劃表，控制本年度能源消耗。2 設(shè)備效能評估2.1 空調(diào)系統(tǒng)效能評估2.1.1夏季制冷期間，連續(xù)觀察空調(diào)各區(qū)域的溫度、濕度情況，尋找可能的供冷不足或過冷區(qū)域，及時調(diào)整。2.1.2冬季供暖期間，連續(xù)觀察采暖區(qū)域

38、的溫度，尋找可能的供熱不足或過熱區(qū)域，及時調(diào)整。2.1.3夏季制冷期間觀察記錄各空調(diào)主機的最大負(fù)荷量。2.1.4夏季制冷期間觀察空調(diào)末端與主機的匹配情況。2.1.5根據(jù)觀察和記錄的結(jié)果，對廣場空調(diào)方案、設(shè)備選型（含冷熱源設(shè)備大小、選型）進(jìn)行適宜性評價。2.1.6根據(jù)歷年的數(shù)據(jù)對比，評估空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的效率下降是否仍處于正常狀態(tài)，為是否需要大、中修提供參考意見。2.2 配電系統(tǒng)效能評估2.2.1記錄各業(yè)態(tài)供電區(qū)域面積、營運時間段、簽約負(fù)荷指標(biāo)、峰值負(fù)荷發(fā)生和持續(xù)時間段；2.2.2記錄各變電所變壓器裝機容量、變壓器最大、最小、平均負(fù)荷率；2.2.3全面記錄商業(yè)步行街的用電情況（含設(shè)備安裝容量、峰值負(fù)

39、荷及持續(xù)時間、月用電量、營業(yè)時間等）2.2.4基于以上的數(shù)據(jù)分析，對廣場配電系統(tǒng)的方案、選型進(jìn)行適宜性評價，同時評估配電系統(tǒng)是否能滿足未來一定時期內(nèi)的使用要求。3 數(shù)據(jù)分析與節(jié)能改造3.1 數(shù)據(jù)分析：3.1.1對空調(diào)系統(tǒng)主機、冷卻水、冷凍水、新風(fēng)系統(tǒng)在不同外部溫度、濕度環(huán)境下，參照人體舒適度標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行綜合調(diào)節(jié)，記錄數(shù)據(jù)，分析、提出在不同季節(jié)下的最佳節(jié)能運行方案。3.1.2在按熱表計量的城市管網(wǎng)供熱的廣場和采用天然氣鍋爐供熱的廣場，要對廣場不同區(qū)域、業(yè)態(tài)如：停車場、首層、影院、KTV等的不同需求進(jìn)行細(xì)分，進(jìn)行綜合調(diào)節(jié)，記錄數(shù)據(jù)，分析、提出在不同外部溫度、不同業(yè)態(tài)下的最佳節(jié)能運行方案。3.1.3要

40、對各功能區(qū)域及整體能耗按單位面積平均消耗量進(jìn)行核算與連續(xù)跟蹤，對比不同年份同期的消耗量，為日常管理、節(jié)能技改等提供數(shù)據(jù)支持。3.2 新材料、新技術(shù)的應(yīng)用：3.2.1工程部要密切跟蹤國內(nèi)外節(jié)能減排等技術(shù)革新情況，結(jié)合廣場設(shè)備實際運行特點，穩(wěn)步推進(jìn)新材料、新技術(shù)在廣場的應(yīng)用，最大限度節(jié)能減排，社會、企業(yè)雙重受益。3.2.2大力推廣變頻技術(shù)在中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯中的應(yīng)用。3.2.3大力推廣新型高效光源在XX廣場中的應(yīng)用。3.3 節(jié)能改造方案的制定3.3.1集團商管公司收集整理系統(tǒng)內(nèi)外各種節(jié)能改造方案，定期組織論證，方案成熟后在系統(tǒng)內(nèi)逐步推廣應(yīng)用。3.3.2各地商管公司每季度組織一次節(jié)能技術(shù)改造建議活動

41、，由申請人書面提出，列明技改方案、資金預(yù)算、節(jié)能效果、回收期限。工程部匯總后進(jìn)行初選。3.3.3審批通過后，由當(dāng)?shù)厣坦芄竟こ滩繀f(xié)助申請人制定出具體試驗方案，試驗方案內(nèi)容包括：項目名稱、項目負(fù)責(zé)人、試驗方法和條件、試驗完成時間、估計試驗費用、故障解決預(yù)案。3.3.4改造完成后，測試節(jié)能效果，做出節(jié)能改造效果評估。第7節(jié) 設(shè)備間管理1 高低壓配電間1.1 對需要出入配電室的人員進(jìn)行嚴(yán)格管控。1.2 停送電由值班運行電工進(jìn)行操作，非值班運行電工禁止操作。1.3 值班運行電工應(yīng)按規(guī)定對配電裝置定時巡查，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能及時處理的問題，要及時上報主管領(lǐng)導(dǎo)。1.4 各線路操作開關(guān)應(yīng)設(shè)

42、明顯標(biāo)志，檢修停電拉閘必須懸掛標(biāo)識牌。1.5 供電線路嚴(yán)禁超載供電，配電房內(nèi)禁止亂拉、亂接線路。1.6 嚴(yán)禁違規(guī)操作，操作及檢修時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套等。1.7 保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng)，墻上應(yīng)配掛溫度計，室內(nèi)溫度應(yīng)控制在38以下。1.8 配電房每日清掃二次，保持室內(nèi)清潔、干凈，無雜物，無蜘蛛網(wǎng)，無積水。1.9 做好防護措施，防止小動物進(jìn)入配電房。1.10 配電房內(nèi)配備滅火器材，并保護完好及使用方便。2 發(fā)電機房2.1 發(fā)電機房的管理要遵守配電房管理的所有規(guī)定。2.2 保持發(fā)電機處于良好狀態(tài)，24小時隨時可以應(yīng)急啟動。2.3 定期啟動發(fā)電機進(jìn)行測試，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。2.

43、4 確保油料儲備處于正常水平，使用后及時補充。2.5 按相關(guān)規(guī)程對發(fā)電機房專用滅火系統(tǒng)維護保養(yǎng)。3 消防水泵房、穩(wěn)壓水箱間和生活水泵房3.1 值班人員應(yīng)對水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏，并做好巡查記錄。3.2 每天檢查水泵控制柜的指示燈指示，觀察停泵時水泵壓力指示。3.3 泵房每周由分管負(fù)責(zé)人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔，無灰塵、地面無積水。3.4 鑰匙由值班人員管理，透氣管應(yīng)用紗布包扎，以防雜物掉入水池。3.5 水泵保養(yǎng)要求定期對其進(jìn)行維修保養(yǎng)。3.6 保證水泵房的通風(fēng)、照明。3.7 按國家和地方規(guī)范對生活水箱定期清洗和檢測。4 電梯機房4.1 每周對機房進(jìn)行

44、一次全面清潔，保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。4.2 保證機房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機房溫度不超過40。4.3 保證機房照明良好，滅火器和盤車工具掛于顯眼處。4.4 故障或停電困人救援方法和各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。4.5 機房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)允許，禁止外人進(jìn)入。4.6 按規(guī)定定期對機房內(nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。5 空調(diào)機房和鍋爐房5.1 對需要出入機房的人員進(jìn)行嚴(yán)格管控（包括：機房、冷凍泵房、風(fēng)機房等），機房日常加鎖。5.2 機房除適當(dāng)放置相關(guān)工具和制冷、鍋爐物品外，嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險品。5.3 空調(diào)機組、鍋爐實行定人、定崗負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)，按安全

45、技術(shù)規(guī)程、保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行操作，做好日常、月、季保養(yǎng)工作。保證維修、保養(yǎng)質(zhì)量，確保重點設(shè)備處于良好狀態(tài)，并記入檔案。5.4 空調(diào)、鍋爐開、停必須由專業(yè)操作人員操作，其他人員不得操作。5.5 空調(diào)、鍋爐檢修時必須掛檢修牌。未掛牌造成事故，追究操作人員責(zé)任。5.6 值班人員必須嚴(yán)守崗位，服從指揮、嚴(yán)守操作規(guī)程，不得擅離職守。必須填寫運行記錄：設(shè)備開、停時間，停臺檢修原因、時間，恢復(fù)正常狀態(tài)時間，并在記錄上簽名。5.7 機房、機組的清潔衛(wèi)生工作，由操作人員牽頭及維修保養(yǎng)人員共同負(fù)責(zé)。6 消控中心和弱電機房6.1 監(jiān)控中心實行專人輪班全天值班制度，值班員應(yīng)嚴(yán)格遵守值班崗位職責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，不得隨意

46、離開監(jiān)控中心。6.2 嚴(yán)禁非當(dāng)值人員在監(jiān)控中心內(nèi)逗留，公司其他部門員工，非公司人員需要進(jìn)入監(jiān)控中心，按照規(guī)定進(jìn)行登記。6.3 監(jiān)控中心的電話屬專用報警聯(lián)系電話，任何人不得占用。6.4 監(jiān)控中心值班員隨時與總服務(wù)臺、值班商管員保持聯(lián)系，認(rèn)真處理顧客服務(wù)和其他安防事宜。6.5 出現(xiàn)報警信號，監(jiān)控中心值班員必須立即核查報警信息，通知現(xiàn)場商管員協(xié)助處置。6.6 值班員應(yīng)及時完成值班和交接班記錄，保持監(jiān)控中心內(nèi)清潔衛(wèi)生。6.7 值班員應(yīng)做好監(jiān)控中心有關(guān)設(shè)施設(shè)備的日常清潔、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時報告工程部進(jìn)行維修。6.8 監(jiān)控中心內(nèi)應(yīng)配備足夠數(shù)量的應(yīng)配置手持滅火器、消防板手、消防斧、消防頭盔、防煙罩等消防器材

47、。6.9 嚴(yán)禁在監(jiān)控中心會客，及從事與工作無關(guān)的事情。6.10 值班室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，杜絕一切火種，嚴(yán)禁存放易燃、易爆等危險品。7 管道井、樓層配電間7.1 所有管道井、樓層配電間日常要求鎖閉，禁止無關(guān)人員出入。7.2 所有管道井、樓層配電間要求定期巡視。7.3 保持管道井、樓層配電間清潔衛(wèi)生，不得堆放無關(guān)雜物。7.4 配電房相關(guān)規(guī)定同時適用于樓層配電間。8 污水處理間8.1 所有污水處理間日常要求鎖閉，禁止無關(guān)人員出入。8.2 所有污水處理間要求每天巡視，主要關(guān)注主、備用污水泵是否啟動、停止正常；是否處于自動運行狀態(tài)；污水池內(nèi)雜物堆積情況。8.3 定期對污水間消殺處理，防止蚊、蠅孳生。8.4 保

48、持污水間通風(fēng)、相對密閉，防止異味流竄到其它區(qū)域。第8節(jié) 裝修管理1 裝修申請的受理、審批1.1 熟悉經(jīng)項目公司審核的主力店二次裝修圖紙。1.2 審核小商鋪裝修設(shè)計方案和施工圖紙，施工圖紙應(yīng)包括效果圖、總平面圖、各立面圖、天花平面圖、櫥窗及店招平面圖和立面圖、電氣系統(tǒng)圖、電氣施工平面圖、所有主材明細(xì)等。1.3 審核施工單位資質(zhì)證明，包括施工單位營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、施工許可證明、電工上崗證、如需動用電焊等特殊設(shè)備的需審核上崗證明。2 裝修材料的進(jìn)場控制2.1 對所有進(jìn)場材料進(jìn)行質(zhì)量檢查，不符合標(biāo)準(zhǔn)的材料，堅決不允許進(jìn)場和使用；2.2 對裝修材料的進(jìn)場時間、路線進(jìn)行規(guī)范，保證裝修進(jìn)度，不能對商業(yè)運

49、營造成影響。3 裝修的現(xiàn)場管理3.1 商鋪裝修過程中，巡視和檢查業(yè)戶裝修施工，協(xié)助業(yè)戶順利完成裝修施工。3.2 了解裝修進(jìn)度、裝修項目是否超出申報范圍、控制現(xiàn)場對經(jīng)營環(huán)境影響，是否擅自改動原有系統(tǒng)(空調(diào)、對講、水、電、消防等）、作業(yè)安全及違章施工等；3.3 指導(dǎo)、監(jiān)控對原有系統(tǒng)進(jìn)行的改動；3.4 現(xiàn)場防火措施、施工人員出入證件、環(huán)境污染(衛(wèi)生、噪音、刺激性氣味）、施工時間、人員物資出入控制等。3.5 檢查違章作業(yè)及其它不符合管理規(guī)定的情況，及時整改。4 裝修的安全、質(zhì)量控制4.1 監(jiān)督裝修施工隊嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)厣坦芄緦徍撕蟮氖┕し桨负蛨D紙進(jìn)行，裝修人員嚴(yán)格遵守各專業(yè)操作規(guī)程，并進(jìn)行督導(dǎo)業(yè)戶。4.

50、2 成品保護，監(jiān)督業(yè)戶的內(nèi)外裝修，保證原有建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)備設(shè)施的正常功能及使用。5 完工驗收5.1 業(yè)戶裝修完畢后，工程部應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場驗收。5.2 根據(jù)裝修申請及相關(guān)圖紙資料逐項檢查，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量、違反約定的問題，要求業(yè)戶進(jìn)行整改。第9節(jié) 業(yè)戶維修服務(wù)1 維修服務(wù)接待基本要求1.1 二十四小時受理業(yè)戶報修接待。1.2 報修接待人員和設(shè)備維修工按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩戴胸卡，儀容儀表整潔端莊。1.3 接待業(yè)戶時應(yīng)態(tài)度和藹，用語規(guī)范，耐心熱情。2 維修服務(wù)時限2.1 十五分鐘報修到現(xiàn)場；2.2 水電急修項目當(dāng)日修復(fù)；2.3 一般維修項目兩日內(nèi)修復(fù)；2.4 較大維修項目預(yù)約修理，盡快修復(fù)；3 維修服務(wù)要求3.

51、1 照明設(shè)備完好率在99%以上；3.2 設(shè)備完好率在98%以上；3.3 維修及時率在98%以上；3.4 維修質(zhì)量合格率在90%以上；3.5 業(yè)戶綜合滿意率在90%以上；3.6 維修服務(wù)回訪率達(dá)100%；4 維修服務(wù)回訪4.1 維修項目完成后，應(yīng)于24小時內(nèi)回訪；4.2 房屋滲水維修項目，應(yīng)在維修后的第一個雨天后回訪；4.3 維修回訪可采用電話聯(lián)系方式；4.4 對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時預(yù)約整改；5 有償服務(wù)收費5.1 收費項目必須事先聲明收費標(biāo)準(zhǔn)，施工完畢，收費金額由業(yè)戶簽字確認(rèn)；5.2 由于維修質(zhì)量原因，導(dǎo)致重復(fù)維修，不再另行收費；6 住宅業(yè)戶的報修按以上規(guī)定執(zhí)行第10節(jié) 供應(yīng)商管理1 供方

52、范圍公司日常運營涉及的供方包括(不限于)：1.1 物料供方，包括各類物料供應(yīng)商、機具(器材) 供應(yīng)商、防護用品供應(yīng)商、辦公用品供應(yīng)商、日常耗材供應(yīng)商等。1.2 服務(wù)供方，如市場調(diào)查公司、廣告發(fā)布公司、清潔保潔公司、外墻清洗公司、綠化養(yǎng)護公司、綠化租擺公司、垃圾清運公司、中央空調(diào)維護保養(yǎng)公司、電梯維護保養(yǎng)公司、水處理公司、“四害”消殺服務(wù)公司、智能安防系統(tǒng)維修保養(yǎng)公司、建筑消防設(shè)施功能檢測維修保養(yǎng)公司、生活水箱清洗單位、排水系統(tǒng)清掏公司、工程施工維護公司、柴油發(fā)電機組維護保養(yǎng)單位、供配電高壓檢測單位、防雷裝置檢測單位、辦公設(shè)備維修公司等。2 合格供方的選擇評價2.1 各部門根據(jù)物料采購和服務(wù)分包

53、需求，業(yè)務(wù)經(jīng)辦人負(fù)責(zé)組織進(jìn)行供方調(diào)查及初選評價工作，收集必要的供方信息資料，填寫供方基本信息審查表。初選的供方基本要求應(yīng)包括：2.1.1應(yīng)是工商部門注冊、具有法人資格的經(jīng)濟實體；2.1.2技術(shù)能力基本滿足公司要求，有良好的質(zhì)量保證能力；2.1.3具備行業(yè)必要的資質(zhì)條件；2.1.4交付、服務(wù)和價格基本滿足公司要求。2.2 業(yè)務(wù)經(jīng)辦人將供方基本信息審查表及相關(guān)證明文件復(fù)印件提交本部門經(jīng)理審查。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門經(jīng)理負(fù)責(zé)根據(jù)采購物料或分包服務(wù)的重要性，以及已掌握信息的充分性，決定是否需要進(jìn)行現(xiàn)場考察，并提交公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核簽署。2.3 決定不需要進(jìn)行現(xiàn)場考察的，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦人直接依據(jù)供方評價準(zhǔn)則進(jìn)行評分，達(dá)

54、到合格供方分?jǐn)?shù)的填寫供方合格評定審批表，經(jīng)本部門經(jīng)理審核簽署后，連同供方基本信息審查表及相關(guān)證明資料提交公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。2.4 決定需要進(jìn)行現(xiàn)場考察的，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門經(jīng)理負(fù)責(zé)指派考察人員，供方現(xiàn)場考察人員應(yīng)至少包括2名來自不同部門的人員。對物料供方及代理商應(yīng)著重于生產(chǎn)工廠或經(jīng)營場所的考察，對提供現(xiàn)場服務(wù)的分包方應(yīng)著重于服務(wù)項目現(xiàn)場的考察?？疾旖Y(jié)束后經(jīng)辦部門人員負(fù)責(zé)填寫供方現(xiàn)場考察記錄表，并由參加考察的人員簽名。2.5 供方現(xiàn)場考察記錄表經(jīng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)簽署同意后，業(yè)務(wù)經(jīng)辦人負(fù)責(zé)根據(jù)供方評價準(zhǔn)則進(jìn)行綜合評分，并連同供方基本信息審查表、供方現(xiàn)場考察記錄表及相關(guān)證明資料提交公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。2.6 經(jīng)批準(zhǔn)的合格供方由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門列入合格供方清單，上報集團商管公司審查，批準(zhǔn)后作為物料采購和業(yè)務(wù)分包的選擇依據(jù)。3 合格供方日常管理3.1 供方在物料供應(yīng)或提供服務(wù)的過程中，使用部門和業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量問題或服務(wù)不能滿足要求時，應(yīng)及時督促供方進(jìn)行改進(jìn)，必要時應(yīng)以書面的糾正預(yù)防措施報告的形式向供方提出改進(jìn)要求。3.2 對整改效果不能達(dá)到公司要求的供方，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，取消其合格供方資格。4 供方監(jiān)督評估4.1 各業(yè)務(wù)部門應(yīng)每年度至少進(jìn)行一次供方的監(jiān)督評估，依據(jù)供方評價準(zhǔn)則對供方過去一年或合同