勞動合同法21

1、勞動合同法對物業(yè)管理行業(yè)的影響與對策（上） 2008-5-26 17:18:00 | By: 朱斌  0推薦前言：中華人民共和國勞動合同法已于2008年元月1日正式施行，它對各行各業(yè)都將產(chǎn)生深遠的影響，對勞動密集型行業(yè)的影響尤甚。物業(yè)管理行業(yè)是典型的勞動密集型和低產(chǎn)值行業(yè)，受該法的影響，目前正承受著前所未有的壓力。值此，筆者就勞動合同法對物業(yè)管理行業(yè)所產(chǎn)生的影響以及物業(yè)企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對等方面談些體會。一、勞動合同法對物業(yè)管理行業(yè)的影響自從勞動合同法于2007年6月29日在第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十八次會議上通過以后，立即受到了全國各行各業(yè)的高度關(guān)注。通過對該法的認真學(xué)習(xí)和對

2、物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀的分析，筆者認為：由于多數(shù)物業(yè)企業(yè)人均產(chǎn)值低、對職工的歷史欠賬多、內(nèi)部管理不規(guī)范等原因，勞動合同法的出臺，勢必會使物業(yè)管理行業(yè)承受著比其它行業(yè)更大的影響與沖擊，很多物業(yè)企業(yè)將面臨著生死挑戰(zhàn)。（一）將大幅提高物業(yè)企業(yè)的用工成本1.多數(shù)物業(yè)企業(yè)與職工簽訂書面勞動合同的比例很低據(jù)筆者于2007年度在南京物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部調(diào)查和了解，即便是比較知名的物業(yè)企業(yè)，也僅有35家企業(yè)與職工全員簽訂了勞動合同。由此可知：全員簽訂勞動合同的物業(yè)企業(yè)數(shù)量不到南京市物業(yè)企業(yè)總數(shù)的1%，絕大多數(shù)物業(yè)企業(yè)與職工的勞動合同簽訂率不到30%，其中有不少企業(yè)甚至不到10%。對那些沒有簽訂勞動合同的職工而言，物業(yè)企

3、業(yè)根本沒有履行繳納社會養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險、醫(yī)療保險五項強制性保險費用的義務(wù)（五項社保計提系數(shù)合計應(yīng)33.6%），更別提為職工繳納還未強制性執(zhí)行的住房公積金。勞動合同法規(guī)定：企業(yè)必須與職工簽訂書面勞動合同，為勞動者繳納各項社會保險費用，否則企業(yè)違法，將承擔(dān)向勞動者每月支付二倍工資、補繳社會保險費用和高額滯納金、支付經(jīng)濟補償金、賠償金的責(zé)任。初步估算：如企業(yè)按規(guī)定繳納五項保險費用，每位職工每年至少增加4794元的費用（2007年度南京市職工計提社會保險的最低基數(shù)為1189元，企業(yè)應(yīng)該為每位職工計繳五項社會保險的最低費用為1189元/月*0.336=399.5元/月，全年為479

4、4元）。2.物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員平均薪金標(biāo)準(zhǔn)遠低于社會平均水平2007年度，南京市在職職工的平均薪金水平在29000元以上，而物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的年度薪金平均水平不到18000元。據(jù)筆者2007年度對南京市31個新建或在售項目的物業(yè)從業(yè)人員薪金水平暗訪結(jié)果來看：有8個項目的保潔人員月度工資標(biāo)準(zhǔn)低于南京市規(guī)定的最低工資標(biāo)準(zhǔn)（750元/月），占調(diào)查總數(shù)的25%以上?？梢钥隙ǎ阂恍├吓f小區(qū)的保潔人員工資水平低于南京市最低工資標(biāo)準(zhǔn)的比例將更高。另外，有24個項目公共秩序維護人員的月度工資低于2007年度南京市職工社會保險最低計算基數(shù)（1189元/月），占調(diào)查總數(shù)的77%。筆者認為：正是由于物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的

5、薪金水平遠低于社會平均水平，才使物業(yè)企業(yè)難以留住優(yōu)秀人才，造成物業(yè)企業(yè)人員流動性大，進而影響到日常物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)?，F(xiàn)在政府每年都會出臺上調(diào)職工最低薪金標(biāo)準(zhǔn)的政策，對那些平時只拿最低工資標(biāo)準(zhǔn)的保潔人員來講，企業(yè)每年不得不至少增加1200元以上的工資開支，這也使企業(yè)經(jīng)營者承受要不斷提高職工工資的壓力。3.物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員普遍存在嚴(yán)重超時勞動的現(xiàn)象目前，我國法定的職工月度工作時數(shù)為166.7小時。從對南京市31個項目的物業(yè)從業(yè)人員工作時間暗訪情況來看：公共秩序維護人員每月工作時間均為240小時（2007年度月度平均工資為1050元）；保潔人員大多是每周工作6天休息1天，每月平均工作時間為208小時（

6、2007年度月度平均工資為750元），超時勞動現(xiàn)象十分嚴(yán)重。根據(jù)勞動合同法第三十一條規(guī)定：用人單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行勞動定額標(biāo)準(zhǔn)，不得強迫或者變相強迫勞動者加班。用人單位安排加班的，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向勞動者支付加班費。因此，如果多數(shù)物業(yè)企業(yè)仍按照現(xiàn)行工作時間實施，則在2008年度（最低工資標(biāo)準(zhǔn)850元/月），物業(yè)企業(yè)至少應(yīng)為公共秩序維護人員每月增加34%的工資（比2007年度增加約357元/月），為保潔人員每月至少增加55%的工資（比2007年度增加約413元/月），否則，企業(yè)就是沒有向員工足額支付加班費用。綜合以上三項考慮，如果一位職工在2007年度沒有簽訂勞動合同，每月只拿750元工資，則在

7、2008年度，因企業(yè)必須繳納五項社會保險費、支付加班費而增加的月度費用至少為812.5元（399.5元/月+413元/月=812.5元/月）,折算成全年為9750元。如果至2007年底止，假設(shè)某企業(yè)只為30%職工辦理了繳納社會保險費用義務(wù)，則一個職工總數(shù)為200名的中小型物業(yè)企業(yè)，每年需因繳納五項社保費用、加班費至少增加1365000元費用（注9750元/人*200人*70%=1365000元），這對本身是微利甚至已經(jīng)是虧損的物業(yè)企業(yè)而言，是一筆不得不發(fā)生而又可能直接導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的開支。因為物業(yè)服務(wù)是公共性服務(wù)，要讓廣大業(yè)主同意大幅上調(diào)物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)是十分困難的，大幅上漲的人工費用很難通過同步

8、上調(diào)物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)而得以消化（物業(yè)企業(yè)人工費一般占物業(yè)服務(wù)費的65%85%，按2007年人均年薪18000元和2008年人均人工費用增加9750*0.7=6825元計算，物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)需要上調(diào)45%58%才能消化增加的人工費），這使得物業(yè)企業(yè)比餐飲等服務(wù)性企業(yè)承受著更大的經(jīng)營壓力。（二）提高了物業(yè)企業(yè)管理員工隊伍的難度在勞動合同法中，制訂有許多傾向于保護勞動者權(quán)益的條款，諸如有關(guān)試用期、簽訂無固定期合同、勞動合同解除和終止、支付經(jīng)濟補償金等，其目的就是要求所有用人單位規(guī)范運作，不得不簽訂勞動合同用工，不得無故克扣職工工資，不得無故辭退職工，否則用人單位需支付經(jīng)濟補償金和高額賠償金。因此，今后企

9、業(yè)對一些出工不出力或小錯不斷、大錯沒有的員工將會感到很頭疼，如果日常不加強對員工進行教育、培訓(xùn)與考核，不注重對員工違章違紀(jì)證據(jù)的收集與固定，往往會使企業(yè)陷于十分被動的境地。（三）加大了物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)項目的風(fēng)險當(dāng)前，一些物業(yè)企業(yè)沒有樹立為業(yè)主長期服務(wù)的理念，低價競爭現(xiàn)象十分嚴(yán)重。由于收支難以平衡，無法實現(xiàn)可持續(xù)性經(jīng)營，最終又使越來越多的物業(yè)項目被迫放棄物業(yè)管理。而原先有一定經(jīng)濟效益的項目，在委托服務(wù)期限到期后，可能又會被愿意低價提供服務(wù)的其它物業(yè)企業(yè)搶走。在勞動合同法生效之前，物業(yè)企業(yè)因為放棄物業(yè)項目管理而解散員工并不需要付出太大的代價；但在勞動合同法生效之后，物業(yè)企業(yè)要想大規(guī)模裁減人員（20

10、人以上或占企業(yè)職工總數(shù)的10%以上），除了要提前三十天向工會或者全體職工說明情況，聽取工會或者職工意見后，裁減人員方案要向勞動行政部門報告方可以裁減人員，而且企業(yè)需向被裁減的職工支付經(jīng)濟補償金。這些規(guī)定無疑加大了物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)項目的風(fēng)險。（四）促使企業(yè)進一步建立和完善規(guī)章制度勞動合同法第三十八條第四項規(guī)定：用人單位的規(guī)章制度違反法律、法規(guī)的規(guī)定，損害勞動者權(quán)益的，勞動者可以單方面提出解除勞動合同，用人單位應(yīng)當(dāng)向勞動者支付經(jīng)濟補償金。由于進入物業(yè)管理行業(yè)的門檻很低，加上近十年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，新增物業(yè)對物業(yè)管理的需求很大，使得物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量激增。不少物業(yè)企業(yè)管理制度還很不健全，并存在

11、不少違反法律、法規(guī)的規(guī)定。如不盡快修訂完善，將會給企業(yè)自身招來很大的風(fēng)險。另外，根據(jù)勞動合同法第四條規(guī)定：用人單位在制定、修改或者決定有關(guān)勞動報酬、工作時間、休息休假、勞動安全衛(wèi)生、保險福利、職工培訓(xùn)、勞動紀(jì)律以及勞動定額管理等直接涉及勞動者切身利益方面的規(guī)章制度或者重大事項時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)職工代表大會或者全體職工討論，提出方案和意見，與工會或者職工代表平等協(xié)商確定。用人單位應(yīng)當(dāng)將直接涉及勞動者切身利益的規(guī)章制度和重大事項決定公示，或者告知勞動者。目前，絕大多數(shù)物業(yè)企業(yè)在制定規(guī)章制度時都沒有經(jīng)過這個民主程序，而沒有經(jīng)過民主程序制定的規(guī)章制度，對職工來講仍是無效的規(guī)章制度。所以要求做到規(guī)章制度內(nèi)容合法

12、、制定程序合法，對很多企業(yè)來講都是必須要抓緊補上的一課。（五）促進物業(yè)管理行業(yè)進行業(yè)務(wù)重組、服務(wù)升級由于受到用工成本大幅上升因素的影響，一些小而全的物業(yè)企業(yè)將很難生存下去，相當(dāng)多的物業(yè)項目將會被物業(yè)公司主動放棄管理而轉(zhuǎn)由社區(qū)管理或?qū)嵭袠I(yè)主自治。由于社區(qū)或業(yè)主在專業(yè)能力上有限，故對一些專業(yè)性較強的如智能化與機電設(shè)施維保、綠化養(yǎng)護等項目只能委托專業(yè)性公司實施。因此，與物業(yè)服務(wù)關(guān)聯(lián)度高的專業(yè)性公司會越來越符合物業(yè)管理的需求，從而促進物業(yè)管理行業(yè)加快業(yè)務(wù)重組，使其在服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)手段、服務(wù)方式等方面發(fā)生深刻的變革，并讓物業(yè)管理師之類專業(yè)人才有更大的用武之地。根據(jù)以上分析，筆者預(yù)測物業(yè)管理行業(yè)將會在以下

13、四個方面發(fā)生深刻的變化：1.會有相當(dāng)一批收費標(biāo)準(zhǔn)偏低的物業(yè)項目被物業(yè)公司拋棄，改由社區(qū)管理或以業(yè)主自治方式實施管理；2.會有相當(dāng)一批物業(yè)企業(yè)因發(fā)生嚴(yán)重虧損或員工集體索賠等事件而關(guān)門倒閉；3.會有越來越多的物業(yè)項目通過協(xié)商而不斷提高服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)；4.會有一批從物業(yè)管理項目上分離出來的專業(yè)公司得到快速的發(fā)展。二、我們的態(tài)度與對策通過勞動合同法知識的宣傳與普及，廣大職工學(xué)會了如何更好的維護自身的權(quán)益。一些離職員工為追討企業(yè)長期欠繳欠付的社會保險費、加班費、經(jīng)濟補償費而申請勞動仲裁或訴訟的案件正呈直線上升趨勢，使得不少企業(yè)面臨著生存危機，并給所有的企業(yè)敲響了警鐘。2007年年底，全國各地先后發(fā)生了多

14、起知名企業(yè)進行大規(guī)模裁員或集體辭退、重新改聘的轟動事件。面對著勞動合同法所帶來的紛爭，多數(shù)物業(yè)企業(yè)表現(xiàn)出無奈、觀望的態(tài)度，并抱有政府不會讓所有企業(yè)一下子都死的幻想。他們認為：不可能每個員工都會提出索賠的要求，即便有員工提出索賠要求，通過個別處理的費用總比給每人都繳社保費用要低。在收費標(biāo)準(zhǔn)難以同步調(diào)整的情況下，如與所有員工簽訂勞動合同，按政策規(guī)定繳納社保費用肯定是自找“早死”，與其“早死”還不如先“懶活”著好。南京棲霞建設(shè)集團物業(yè)有限公司的經(jīng)營決策層認為：勞動合同法是國家大法，對每一個用人單位和勞動者都具有約束力。指望政府減低執(zhí)法力度而給用人單位減輕壓力是不現(xiàn)實的。隨著時間的推移，勞動合同法的實

15、施力度只會不斷的加強，觀望、等待會使企業(yè)更加被動，企業(yè)只有早作應(yīng)對才能更加主動。作為南京市第一家具有國家一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和南京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會首屆會長單位，我們有責(zé)任和義務(wù)為維護社會穩(wěn)定做出貢獻，為行業(yè)做出表率。我們既要做到不主動 “拋盤”，以維護小區(qū)安定，也維護企業(yè)自身形象，又要盡最大努力減少企業(yè)虧損，以實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營，唯一的出路就是變壓力為動力，大力加強企業(yè)內(nèi)部管理、積極進行管理模式創(chuàng)新。為此，我們采取了以下一系列措施：（一）通過民主程序，進一步修訂完善了公司規(guī)章制度對照勞動合同法的要求，我們組織了專門班子，先后修訂了公司的勞動人事管理規(guī)范、員工考勤管理制度、員工加班管理制度、薪酬管

16、理制度、請銷假制度、員工獎懲考核管理制度、員工福利制度、職工健康體檢制度、員工培訓(xùn)管理制度、員工離職管理制度、員工手冊等一系列企業(yè)規(guī)章制度，并請律師逐條把關(guān)，以確保公司規(guī)章制度不違反法律法規(guī)的規(guī)定。然后，我們把所有修訂的規(guī)章制度提交職工代表大會進行討論、修改、表決通過，并進行了七天的公示，公示期結(jié)束后又向每位員工發(fā)放了員工手冊，組織了規(guī)章制度的學(xué)習(xí)并簽字確認，從而使每位員工都明確知道自己的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)，為公司更加規(guī)范化的管理打?qū)嵙嘶A(chǔ)。在做好員工培訓(xùn)教育工作、凝聚共識的同時，我們強化了日常檢查與考核的力度，并注重日常管理書面證據(jù)的固化，以降低企業(yè)可能被員工非正常索賠的風(fēng)險。（二）公司成立了

17、勞動爭議調(diào)解委員會我們通過職工民主推薦，由工會代表和職工代表共同組成了公司勞動爭議調(diào)解委員會。其作用就是有效落實勞動合同法，更好的保障和維護員工的合法權(quán)益，及時了解員工的訴求，妥善處理各種勞動爭議和矛盾。凡是涉及職工權(quán)益的補償、賠償?shù)仁马棧灰緞趧訝幾h調(diào)解委員會成員與當(dāng)事者協(xié)商達成一致，公司行政就給予支付，這有利避免矛盾升級，也減輕了行政的壓力。（三）進一步修訂完善了物業(yè)項目的管理方案長期以來，各管理項目上人浮于事現(xiàn)象比較普遍，其表現(xiàn)是員工工資標(biāo)準(zhǔn)不高，員工的勞動效率和管理效率也不高。勞動合同法的施行，使我們下大決心進行清理。我們提出：公司要按市場標(biāo)準(zhǔn)適時調(diào)整不同崗位的薪金標(biāo)準(zhǔn)，讓員工享受

18、到高于同行平均水平以上的薪金標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能留得住人才；同時，公司也要讓每位員工努力提高勞動與工作效率。為此，我們本著“質(zhì)價相符”的原則，以不低于委托合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為前提，對每一個項目都進行了仔細的分析和梳理。通過合理的定崗定編、定量定責(zé)、定時定標(biāo)，進一步明確了每位員工的勞動定額（工作內(nèi)容）、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作時間，也明確了各級管理崗位的檢查責(zé)任。這不僅有利于日常服務(wù)工作的全面落實，而且有利于各級管理人員的跟蹤檢查與考核，從而促使各項管理服務(wù)工作更加到位。如今，管理方案梳理工作已經(jīng)取得了很大的成效。以公司在南京地區(qū)的管理項目為例，在管理規(guī)模未變的情況下，在職職工人數(shù)已從2007年10月底的970

19、人下降到了2008年2月底的863人，合計減少了107人，這為在職職工提高工資水平創(chuàng)造了空間。另外，在每一個管理方案中，我們要求每位員工的月度工作時數(shù)均不超過200小時；對倒班的公共秩序維護人員還專門落實了班中輪換休息2小時的制度，既減輕了他們的勞動強度，又降低了因為超時勞動而必須增加的加班費用。（四）積極采用科技手段，提高了管理效率在勞動用工成本不斷上漲的情況下，積極采用技術(shù)手段將會使管理工作更加經(jīng)濟而有效。如我們在一些舊小區(qū)增設(shè)了自動涮卡門禁系統(tǒng)、周界安防設(shè)施，既減少了門崗的設(shè)置，又提高了員工處理問題的能力。另外公司化了十多萬元購買了網(wǎng)絡(luò)版管理軟件，實現(xiàn)了遠程管理監(jiān)控，既可減少管理人員的配

20、置，又提高了管理服務(wù)的水平。（五）進一步加強了勞動人事的跟蹤管理工作物業(yè)管理行業(yè)的人員流動性特別大，稍不注意就有可能會有員工沒有及時辦理簽訂與續(xù)定勞動合同手續(xù)，或沒有及時為離職員工辦理社保關(guān)系轉(zhuǎn)移手續(xù)，這些均會給公司帶來很大風(fēng)險。因此，公司專門為行政人事部配強了管理人員，配置了管理軟件，以對員工的招聘、錄用、合同簽訂、關(guān)系轉(zhuǎn)移等進行實時高效的跟蹤管理。（六）實施了帶薪休假制度 公司要求每個部門、管理項目合理編制員工帶薪休假計劃表，在不增加崗位定編人數(shù)的情況下，合理安排好日常工作，讓每一位員工都享受到帶薪休假待遇，受到了廣大員工的好評，也進一步激發(fā)了廣大員工的工作熱情。（七）全員簽訂了勞動合同公

21、司有部分來自外省地員工，他們認為在南京繳納社保費用，將來不干了帶不走，自己提出不想簽訂書面勞動合同。對此，公司人事部門耐心地做好解釋工作，最終多數(shù)員工都同意簽訂。對少量仍然堅持不肯簽訂的員工，為避免今后索賠等風(fēng)險，公司在2007年年底之前予以了解聘，從而使公司的勞動合同簽訂率達到了100%。（八）積極爭取適當(dāng)提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)勞動合同法出臺后，公司就把可能增加的勞動用工成本、企業(yè)困難等以書面形式向各個物業(yè)項目的業(yè)主委員會進行報告，并和廣大業(yè)主進行了經(jīng)常性的宣傳、溝通，從而取得他們的理解和支持?，F(xiàn)在已有幾個項目同意適當(dāng)提高物業(yè)服務(wù)費和停車費的收費標(biāo)準(zhǔn)，這將會減輕公司的經(jīng)營壓力。（九）積極開展?fàn)?/p>

22、先活動，培養(yǎng)愛崗敬業(yè)的企業(yè)文化公司在大力加強內(nèi)部管理的同時，積極組織開展?fàn)幭然顒?。我們先后組織了“職工技能比武大賽”、“物業(yè)管理知識大賽”，評選了“三八能手”和“五四青年突擊手”，同時每月堅持評比“月度服務(wù)之星”，通過樹正氣、樹榜樣，營造了積極向上的氛圍，厚植了員工愛崗敬業(yè)的企業(yè)文化。通過以上措施，公司初步實現(xiàn)了“減員增資、穩(wěn)定隊伍、管理增效”的目標(biāo)。體現(xiàn)在：首先，公司通過合理定崗定編后，職工人數(shù)大幅度下降，員工工資標(biāo)準(zhǔn)較2007年同期平均上調(diào)了15%，提高了廣大員工的積極性。其次，員工離職率總體趨勢在不斷下降（見下表），穩(wěn)定了公司管理服務(wù)隊伍，降低了公司招聘和培訓(xùn)員工的成本。附：公司在南京地區(qū)管理項目的員工人數(shù)與離職情況統(tǒng)計表第三，公司在沒有主動拋棄一個低標(biāo)準(zhǔn)收費項目的情況下，南京地區(qū)在管項目在2008年14月份總?cè)斯べM用僅比2007年14月同期上升了24%。對此，我們將與業(yè)主加強溝通，