某市房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則

1、執(zhí)行房屋面積測量的各有關(guān)：我從開展房屋面積測量以來先后執(zhí)行了經(jīng)委82經(jīng)基設(shè)字58?建筑面積計(jì)算規(guī)那么?1982年11月12日起執(zhí)行、建立部建房1995517?商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么?1995年12月1日起執(zhí)行和GB/T17986.12000?房產(chǎn)測量?2000年8月1日起執(zhí)行三種房屋面積測量以致于在房屋登記發(fā)證中出現(xiàn)了房屋面積的差異在一定程度上引起了房屋所有權(quán)人和申請(qǐng)人的誤解。為執(zhí)行房屋面積測量、保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益提出如下：一、 房屋面積的測量必須實(shí)行同幢房屋同一的原那么。各幢房屋面積測量一經(jīng)確定不再變動(dòng)。二、 不同時(shí)開工的房屋面積的測定原那么上執(zhí)行不同時(shí)的測量。按

2、當(dāng)時(shí)規(guī)定的測量的房屋面積作為房屋產(chǎn)權(quán)面積。三、 房屋面積的測量由房屋權(quán)屬登記發(fā)證認(rèn)定的測量部門以下簡稱測量部門測定以首次測量所采用的測量為準(zhǔn)。今后無房屋面積測量如何調(diào)整已測定的房屋面積不再變動(dòng)。四、 同幢房屋的單元面積已用不同測量的由測量部門認(rèn)定一個(gè)測量并對(duì)該房屋各單元面積統(tǒng)一調(diào)整。屬于該類調(diào)整的已交房款包括購置公有住房、商品房不作退補(bǔ)。                     

3、0;             無錫房產(chǎn)理                                 二一年五月二十?無錫房屋建筑面積計(jì)

4、算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么?的 房產(chǎn)理產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處各、區(qū)房產(chǎn)理處：    為我房屋建筑面積計(jì)算合理分?jǐn)偡课莨灿薪ㄖ娣e根據(jù)建立部?房屋測量?及?商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么?結(jié)合本實(shí)際情況制訂了?無錫房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么?以下簡稱?規(guī)那么?。本?規(guī)那么?下發(fā)前已施行面積測繪的房屋其建筑面積不再調(diào)整。 附：?無錫房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么?             

5、0;                        無錫房產(chǎn)理                         

6、0;         二七年七月十 無錫房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么 建 筑 面 積 計(jì) 算 規(guī) 那么 一、一般規(guī)定1、房屋面積測算系指程度面積的測算。房屋面積測算包括房屋建筑面積、房屋共有建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋使用面積等測算。2、房屋建筑面積系指房屋外墻柱勒腳以上各層的外圍程度面積包括臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等且具備有上蓋構(gòu)造結(jié)實(shí)層高2.20米含2.20米下同以上的永久性建筑。3、房屋套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)臺(tái)建筑面積三局部組成。4

7、、房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。5、房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積按房屋的內(nèi)墻面程度面積計(jì)算。6、房屋總層數(shù)是指室內(nèi)地坪±0以上層數(shù)與室內(nèi)地坪±0以下層數(shù)之和。7、房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。室內(nèi)地坪±0以下層次以負(fù)數(shù)表示。二、計(jì)算全部建筑面積的范圍1、永久性構(gòu)造的單層房屋按一層計(jì)算建筑面積。多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。2、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等高度在2.20米以上部位按程度面積計(jì)算。3、穿過房屋的通道房屋內(nèi)的門、大均按一層計(jì)算建筑面積。門、大內(nèi)的回廊局部層高在

8、2.20米以上的按其外圍程度面積計(jì)算。4、樓梯、樓梯間、電梯觀光梯井、提物井、垃圾道、道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。5、屬永久性構(gòu)造有上蓋的室外樓梯按各樓層外圍程度面積計(jì)算。6、房屋天面上屬永久性建筑層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、瞭望室、電梯機(jī)房、設(shè)備用房等按外圍程度面積計(jì)算。7、原始設(shè)計(jì)斜面構(gòu)造屋頂下面加以利用的空間高度在2.20 米以上的部位按其程度面積計(jì)算。8、挑樓、全封閉的臺(tái)按外圍程度面積計(jì)算。9、與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊均按柱的外圍程度面積計(jì)算。10、房屋間永久性封閉的架空通廊按外圍程度面積計(jì)算。11、層高在2.20米以上的地下層地下室、半地下室、地

9、下車庫、車庫、地下商場等及其相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻程度面積計(jì)算。12、有柱或圍護(hù)構(gòu)造的門廊、門斗按其柱或圍護(hù)構(gòu)造外圍程度面積計(jì)算。13、玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的按其外圍程度面積計(jì)算。既有主墻體又有幕墻時(shí)以主墻體外圍程度面積計(jì)算。14、屬永久性建筑層高在2.20米以上有非單排柱的車棚、貨棚等按柱的外圍程度面積計(jì)算。15、與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍程度面積計(jì)算。16、室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館場看臺(tái)下空間加以利用的高度在2.20米以上的部位按其程度面積計(jì)算建筑面積多層按多層計(jì)。17、有圍護(hù)構(gòu)造的舞臺(tái)燈光控制室按其圍護(hù)構(gòu)

10、造外圍程度面積計(jì)算。18、設(shè)有構(gòu)造層的書庫、立體倉庫、立體車庫按構(gòu)造層程度面積計(jì)算。19、無構(gòu)造層的機(jī)械車庫不其高度和停放層數(shù)均按一層程度面積計(jì)算。20、依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層有圍護(hù)構(gòu)造的按其高度在2.20米以上部位的外圍程度面積計(jì)算。21、天棚不頂蓋高度均按一層計(jì)算建筑面積。旋轉(zhuǎn)樓梯凈空面積超過6平方米時(shí)凈空部位不頂蓋高度按一層計(jì)算建筑面積。22、樓梯孔假設(shè)設(shè)計(jì)建造樓梯的計(jì)算建筑面積。23、房屋的伸縮縫假設(shè)與室內(nèi)相通的計(jì)算建筑面積。 三、計(jì)算一半建筑面積的范圍1、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊按其圍護(hù)構(gòu)造外圍程度面積的一半計(jì)算。外圍程度超過底板外沿的以底板圍護(hù)構(gòu)造外圍程

11、度面積一半計(jì)算；圍護(hù)構(gòu)造超過上蓋的按其上蓋程度面積一半計(jì)算。走廊、檐廊兩端均有與房屋相連的墻體作為圍護(hù)構(gòu)造的視為有維護(hù)構(gòu)造的走廊、檐廊按一半計(jì)算。2、柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚、站臺(tái)等屬永久性建筑的按其上蓋程度面積的一半計(jì)算。3、未封閉的臺(tái)、挑廊按其圍護(hù)構(gòu)造外圍程度面積的一半計(jì)算建筑面積。當(dāng)圍護(hù)構(gòu)造向內(nèi)傾斜時(shí)按圍護(hù)構(gòu)造上沿程度面積的一半計(jì)算建筑面積；當(dāng)圍護(hù)構(gòu)造向外傾斜時(shí)按底板外圍程度面積的一半計(jì)算。圍護(hù)構(gòu)造超過上蓋時(shí)按其上蓋程度面積一半計(jì)算；上蓋超過圍護(hù)構(gòu)造時(shí)按圍護(hù)構(gòu)造程度面積一半計(jì)算。4、無頂蓋的室外樓梯按各樓層程度面積的一半計(jì)算。 5、有頂蓋不封閉的永久性架空通廊按其外圍程度面積的

12、一半計(jì)算。6、入戶花園、戶內(nèi)花園按程度面積的一半計(jì)算。四、不計(jì)算建筑面積的范圍1、層高小于2.20 米的房屋。2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺(tái)階、飄窗、無柱雨棚等以及有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其它材料幕墻地下室的采光井。3、房屋之間無上蓋的架空通廊。4、房屋的天面、挑臺(tái)房屋天面上的花園、泳池及一些景觀建筑設(shè)施等。5、房屋的平臺(tái)、花臺(tái)、曬臺(tái)挑臺(tái)及與室內(nèi)不相通的類似于臺(tái)、挑廊、檐廊等。6、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。7、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的局部；臨街樓房挑廊下的底層作為公共通道、街巷通行的主要通道邊上無人行道不其是否有柱是否有圍

13、護(hù)構(gòu)造均不計(jì)算建筑面積。8、本層無頂蓋的臺(tái)、走廊、檐廊、門廊、門斗等。9、層檐口以上用構(gòu)造層樓板全封閉與不相連的視為隔熱層不計(jì)算建筑面積。10、屋頂防雨的挑檐。11、利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的建筑。12、煙囪以及亭、塔、罐、池、儲(chǔ)倉、地下人防干、支線等構(gòu)筑物。13、單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制間、儀表間等單層房間。14、活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋和無頂蓋或已局部倒塌的房屋。15、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。16、用作公共休憩的亭、塔綠化帶場所的公共設(shè)施以及為建筑造型而建造無實(shí)用功能的裝飾性建筑部位。17、進(jìn)深或上蓋程度寬度小于含等于0.6米的不封閉臺(tái)。18、其它不符合技術(shù)的建筑

14、物和構(gòu)筑物。五、特殊墻體及部位處理原那么l、非垂直墻體處理原那么：當(dāng)房屋的墻體向內(nèi)傾斜時(shí)按其外墻高度2.20米處的程度面積測算房屋的建筑面積；當(dāng)房屋的墻體向外傾斜時(shí)按底板地坪外沿測算房屋建筑面積。2、不規(guī)那么弧狀墻體處理原那么：當(dāng)房屋墻體向內(nèi)凹時(shí)按層高高度2.20米以上部位計(jì)算面積。當(dāng)房屋墻體外凸時(shí)按底板地坪外沿程度計(jì)算建筑面積。對(duì)綜合樓商業(yè)局部中沒有間隔墻的權(quán)屬單元以固定界址點(diǎn)為分隔標(biāo)記。 共 有 建 筑 面 積 的 分 攤 一、共有建筑面積的分類與確認(rèn)1、全幢共有建筑面積是指為整幢效勞的共有建筑面積。此類共有建筑面積由全幢進(jìn)展分?jǐn)偂?、功能區(qū)共有建筑面積是指專為某一功能效勞的共有

15、建筑面積。此類共有建筑面積應(yīng)由該功能區(qū)進(jìn)展分?jǐn)偂?、層內(nèi)共有建筑面積：住宅統(tǒng)一分?jǐn)偅环亲≌捎诠δ懿煌筛鲗痈髯赃M(jìn)展分?jǐn)偂?、對(duì)于多功能的綜合樓或商住樓首先對(duì)本幢樓的共有建筑面積進(jìn)展認(rèn)定其分?jǐn)倢哟渭皻w屬為房屋銷售合同提供共有建筑面積認(rèn)定表。5、綜合樓或商住樓對(duì)于房屋與房屋裙房之間利用通廊含架空通廊相連通的視作一幢房屋通廊建筑面積一般視作所屬功能區(qū)共有面積。二、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e1、本幢房屋內(nèi)的電梯井、道井、垃圾道、觀光井梯、提物井等；2、共有的樓梯間、電梯間；3、為本幢效勞的變電室、水泵房、消防控制室、大樓監(jiān)控室、設(shè)備間、值班室以及公共用房和理用房等；4、共有的門、大、過道、門廊、門斗、走廊

16、、檐廊等；5、屋頂共有的電梯機(jī)房、水箱間、機(jī)電設(shè)備用房等；6、共有的室外樓梯；7、公共建筑物之間的分隔墻以及外墻包括山墻程度面積一半的建筑面積。三、不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e1、人防工程；2、已給產(chǎn)權(quán)人使用的地下室、半地下室、車庫、車棚等；3、用作公共休憩用的亭、塔道路旁人行走廊綠化帶場所的公共設(shè)施；4、用作公共事業(yè)、政建立的建筑物；5、層高超過2.20米的避難層中用作消防避難的建筑面積以及構(gòu)造轉(zhuǎn)換層的建筑面積；6、為多幢房屋效勞的理用房、設(shè)備用房、居委會(huì)、等公共用房和會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、活動(dòng)室、閱覽室、托兒所、等經(jīng)營性用房以及穿過房屋的通道等按照共有建筑面積分?jǐn)傇敲磪⑴c分?jǐn)?。四、共有建筑面積分?jǐn)傇敲?/p>

17、1、產(chǎn)權(quán)各方面有合法權(quán)屬分割或協(xié)議的按或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無合法權(quán)屬分割或協(xié)議的可按本?規(guī)那么?執(zhí)行。2、房屋共有建筑面積分?jǐn)傄源睘?。共有建筑面積分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的共有建筑面積。3、為整幢大樓效勞的多功能綜合樓的共有建筑面積按各功能區(qū)相關(guān)建筑面積比例來進(jìn)展分?jǐn)偂?、其它共有建筑面積應(yīng)根據(jù)其使用功能與效勞對(duì)象情況進(jìn)展分?jǐn)偂?、斜面構(gòu)造屋頂下面如層高在2.2米以上部位應(yīng)同住宅一起參與整幢大樓共有建筑面積的分?jǐn)偂?、地下室車道和專門效勞于車位的其它公共走道面積由地下室各車位按套內(nèi)面積分?jǐn)?。地下室功能用房和效勞于本功能用房的專用走道由使用該功能用房的各套面積進(jìn)展分?jǐn)?。其余各共用部位為各相關(guān)套面積分?jǐn)偂?、

18、核心筒局部和樓梯等縱向共有建筑面積各功能區(qū)均使用時(shí)按功能區(qū)或?qū)臃指艏{入功能區(qū)或?qū)庸灿薪ㄖ娣e內(nèi)；如有功能區(qū)封閉時(shí)按功能區(qū)使用情況進(jìn)展分?jǐn)?。車庫層、架空層等參照?qǐng)?zhí)行。8、原設(shè)計(jì)為整體商場后分割成通道和假設(shè)干鋪位通道的建筑面積由各相關(guān)層鋪位按其套內(nèi)面積比例分?jǐn)偂?、非成套房屋中的、箱子間、壁柜、灶間、衛(wèi)生間等由局部房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的部位其建筑面積按部位共同使用的產(chǎn)權(quán)人戶數(shù)平均分?jǐn)偂?0、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e不劃分各套分?jǐn)偟脑敿?xì)部位。共有部位建筑面積一經(jīng)分?jǐn)偛坏萌我飧淖兪褂霉δ?。五、?jì)算一套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋的使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)臺(tái)建筑面積。1、套內(nèi)房屋的使用面積1套內(nèi)使用面積

19、包括臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和；2套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3不包括在構(gòu)造面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、道井；4內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。2、套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積為套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體或無承重支撐體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻等共有墻均按墻體程度面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按程度面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。3、套內(nèi)臺(tái)建筑面積套內(nèi)臺(tái)建筑面積均按臺(tái)外圍與房屋外墻之間的程度面積計(jì)算。4、在實(shí)際工作中也可以按照套型的中線尺寸加上臺(tái)的建筑面積直接計(jì)算套內(nèi)建筑面積。二一般住宅樓1

20、、幢共有建筑面積幢共有建筑面積=整幢建筑物的建筑面積-整幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的使用空間等2、幢共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)KK=整幢建筑物的建筑面積-整幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的使用空間/ 整幢各套內(nèi)建筑面積之和3、套分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e套分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積*幢共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)K4、套建筑面積套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+套內(nèi)建筑面積*幢共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)K三商住樓1、首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積按比例分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩局部即住宅局部分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)局部分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e分別參加住宅和商業(yè)總

21、面積內(nèi)然后按各自功能分別進(jìn)展分?jǐn)偂?、住宅局部：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e加上住宅局部本身的共有建筑面積得到住宅局部總的共有建筑面積然后按各套房屋的套內(nèi)建筑面積分別計(jì)算住宅的分?jǐn)傁禂?shù)、各套房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e、各套建筑面積。3、商業(yè)局部：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e加上本身的共有建筑面積按各層建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗幼鳛楦鲗庸灿薪ㄖ娣e的一局部加至各層的共有建筑面積中得到各層總的共有建筑面積然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積分別計(jì)算商業(yè)局部各層的分?jǐn)傁禂?shù)、各套房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e、各套建筑面積。四多功能綜合樓多功能綜合樓是指具有多種用處的建筑物即幢內(nèi)有住宅、商業(yè)用房也有辦公用房各共有建筑面

22、積的功能與效勞對(duì)象同住宅或商住不同。對(duì)其共有建筑面積應(yīng)首先分?jǐn)傉钡墓灿薪ㄖ娣e把它分?jǐn)偟礁鞴δ軈^(qū)；功能區(qū)再把分到的分?jǐn)偯娣e和功能區(qū)自身的共有建筑面積加在一起再分?jǐn)傊凉δ軈^(qū)內(nèi)各層；然后層再把功能區(qū)分到的共有建筑面積和層自身的共有建筑面積加在一起最后分?jǐn)傊粮魈谆蚋鲬?。假設(shè)功能區(qū)內(nèi)各層的構(gòu)造、共有建筑面積根本一致時(shí)那么可免去層一級(jí)分?jǐn)傆晒δ軈^(qū)直接分?jǐn)偟教谆驊?。分?jǐn)傆?jì)算可參照商住樓操作。 附件：本規(guī)那么局部條文、術(shù)語解釋1、房屋具有承重支柱有頂蓋屋面及圍護(hù)墻柱體以鋼、鋼筋混凝土或以鋼筋混凝土、磚、石、木等材料建造的作為人們的消費(fèi)、生活或經(jīng)營場所的建筑物。2、幢是指一座的包括不同構(gòu)造和不同層

23、次的房屋。3、架空房屋一般為底層架空以柱子作為承重支撐物的房屋。架空部位一般為通道、水域或斜坡也有在房屋中間層架空的。4、假層指位于自然層以上層高不是全部為2.20米以上的非正式層。5、夾層位于兩自然層之間的樓層指房屋空間的局部層次。6、技術(shù)層通常指用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。7、構(gòu)造轉(zhuǎn)換層建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同該樓層上部與下部采用不同構(gòu)造類型并通過該樓層進(jìn)展構(gòu)造轉(zhuǎn)換那么該樓層稱為構(gòu)造轉(zhuǎn)換層。8、躍層式住宅套內(nèi)空間跨越兩樓層及以上的住宅。9、指位于自然層內(nèi)利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、加建成可供利用的空間。10、地下室室內(nèi)地坪±0以下的建筑物稱為地下室。11、地上層數(shù)即房屋的自然層數(shù)指室內(nèi)地坪±0.00以上的按樓板構(gòu)造分層的層高在2.20米以上的樓層數(shù)。地上層數(shù)用自然數(shù)表示。12、地下層數(shù)室內(nèi)地坪±0以下的其室內(nèi)層高在2.20米以上的地下室的層數(shù)。地下的層數(shù)用負(fù)數(shù)表示。13、房屋總層數(shù)房屋的地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。局部性技術(shù)層、附層夾層、插層、暗樓、裝飾性塔樓以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。14、柱廊有頂蓋和支柱供人通行的建筑物稱為有柱走廊簡稱柱廊。15、騎樓底層為有柱廊房廊道上方建為樓房的一局部。一般建于道 、路、街、巷兩側(cè)。房屋為用作社會(huì)公共道路的有柱廊房廊上為樓房一局部的臨街樓