寫字樓國際中心營銷提報

1、1凱利國際中心溝通稿凱利國際中心溝通稿一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析三、區(qū)域競品場分析四、本項目問題研判及下一步推售策略目目 錄錄一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析三、區(qū)域競品場分析四、本項目問題研判及下一步推售策略目目 錄錄寫字樓發(fā)展歷程：近年來快速發(fā)展，開發(fā)項目迅速增加，已形成較為集寫字樓發(fā)展歷程：近年來快速發(fā)展，開發(fā)項目迅速增加，已形成較為集中的商務(wù)辦公區(qū)域中的商務(wù)辦公區(qū)域起步階段起步階段萌芽階段萌芽階段1997年前年前2000年前年前2004年前年前探索階段探索階段2008年前年前發(fā)展階段發(fā)展階段理惠商務(wù)、亞達(dá)大廈、銀河大廈、科瑞大

2、廈、石橋飯店、明星大廈經(jīng)緯大廈、未來大廈、裕達(dá)國貿(mào)、金博大商務(wù)中心、安華大廈融豐花苑、江山智能大廈、日月星城、綠洲花園信息大廈、聯(lián)合中心、順弛第一國際、綠地世紀(jì)峰、鑫苑金融廣場、楷林大廈階段階段時期時期代表項目代表項目特征特征規(guī)模小，設(shè)備簡陋、戶型單一；租賃為主，無收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，價格混亂；物業(yè)管理水平低下以高層建筑為主；出現(xiàn)通信、網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代化設(shè)計；經(jīng)營方式以租賃為主；建筑結(jié)構(gòu)可靈活分割，物業(yè)管理水平有所提升。SOHO類的商住樓陸續(xù)供應(yīng)；戶型、配套更加科學(xué)、齊全；投資型客戶明顯增多；省直行政區(qū)及其周邊區(qū)域和鄭東新區(qū)CBD逐漸形成主要商務(wù)辦公區(qū)域?qū)I(yè)寫字樓開始吸引實(shí)力型客戶；競爭使開發(fā)商增加停車、電梯

3、等配套的投入，但物業(yè)管理水平仍處于較粗放水平；2008年后年后發(fā)展階段發(fā)展階段裕鴻國際、曼哈頓廣場、建業(yè)置業(yè)廣場、方圓創(chuàng)世綜合性、多功能、復(fù)合型形式的項目為主，專業(yè)開發(fā)水平進(jìn)一步提升，企業(yè)總部向標(biāo)桿項目的聚集效應(yīng)進(jìn)一步明顯；鄭東新區(qū)CBD迅速崛起；n鄭州寫字樓市場經(jīng)歷完整發(fā)展階段，市場對寫字樓物業(yè)認(rèn)識到位，鑒別能力較強(qiáng)；鄭州寫字樓市場經(jīng)歷完整發(fā)展階段，市場對寫字樓物業(yè)認(rèn)識到位，鑒別能力較強(qiáng)；n寫字樓市場格局逐漸明晰，形成省直（經(jīng)三路寫字樓市場格局逐漸明晰，形成省直（經(jīng)三路- -農(nóng)業(yè)路）、鄭東新區(qū)農(nóng)業(yè)路）、鄭東新區(qū)CBDCBD兩大主流辦公區(qū)域；兩大主流辦公區(qū)域；n寫字樓物業(yè)開發(fā)水平穩(wěn)步提升，但物

4、業(yè)管理服務(wù)水平仍處于相對滯后的階段；寫字樓物業(yè)開發(fā)水平穩(wěn)步提升，但物業(yè)管理服務(wù)水平仍處于相對滯后的階段；20112011年至今年至今寫字樓功能又一完善、建筑用材更加考究，鄭東新區(qū)新客站商圈目前正在形成匯藝大廈、升龍廣場、綠地之窗、綠地中央廣場、建正東方中心等鄭州寫字樓發(fā)展歷程鄭州寫字樓發(fā)展歷程寫字樓格局分布：老商務(wù)區(qū)依托老城區(qū)核心地段，經(jīng)規(guī)劃引導(dǎo)形成新的龍頭集聚區(qū)寫字樓格局分布：老商務(wù)區(qū)依托老城區(qū)核心地段，經(jīng)規(guī)劃引導(dǎo)形成新的龍頭集聚區(qū)CBDCBD；高鐵開通后的高鐵站版版塊、未來將產(chǎn)生龍子湖、副；高鐵開通后的高鐵站版版塊、未來將產(chǎn)生龍子湖、副CBDCBD中心、二七新城等新的寫字中心、二七新城等新

5、的寫字樓聚集地樓聚集地區(qū)劃區(qū)劃板塊板塊特征特征金水區(qū)金水區(qū)經(jīng)三-農(nóng)業(yè)路得益于省直機(jī)關(guān)聚集，較早發(fā)展，區(qū)域配套成熟、商務(wù)氛圍濃厚、品質(zhì)尚可、租售情況較好，以大中型企業(yè)、單位為主。代表項目：鑫苑金融廣場、省匯中心、國際企業(yè)中心、蘇荷中心金水東依托大型綜合體，交通便利、商務(wù)配套完善、機(jī)構(gòu)集中，戶型較大、品質(zhì)尚可、銷售較好但入駐率較低，多大中型企業(yè)。代表項目：升龍環(huán)球廣場、曼哈頓金融中心；鄭東鄭東新區(qū)新區(qū)CBD規(guī)劃推動快速崛起的中央商務(wù)區(qū)，當(dāng)前最熱門的標(biāo)桿區(qū)域，中高端云集，租售價領(lǐng)軍市場，銷售較好但入住率較低，多為國內(nèi)外知名企業(yè)總部和辦事處。代表項目：千璽廣場、綠地峰會、河南國際商會大廈新站規(guī)劃引導(dǎo)的

6、商務(wù)辦公集聚區(qū)，品質(zhì)好，商務(wù)配套尚不健全，大面積為主，銷售價格高，國內(nèi)外大中型企業(yè)為主。代表項目：匯藝大廈、升龍廣場、綠地之窗、綠地中央廣場、建正東方中心等管城區(qū)管城區(qū)紫荊與商圈相成，交通便利、配套成熟，形象設(shè)施較落后，小面積產(chǎn)品為主，多小型企業(yè)，未來供應(yīng)以舊改項目為主。代表項目：興達(dá)國貿(mào)、裕鴻國際、金成國貿(mào)中原區(qū)中原區(qū)碧沙區(qū)域行政商務(wù)功能減弱，存量不大，未來供應(yīng)主要依托城中村改造的城市綜合體，以中小面積產(chǎn)品為主，多中小型企業(yè)。代表項目：中原萬達(dá)廣場，西園國際廣場二七區(qū)二七區(qū)運(yùn)河規(guī)劃引導(dǎo)的商貿(mào)物流辦公區(qū)域，依托舊改項目，檔次多元、產(chǎn)品豐富。代表項目：航海路沿線在建：升龍聯(lián)合廣場、升龍金中環(huán)；二

7、七運(yùn)河規(guī)劃項目紫荊板塊副CBD板塊二七新城板塊經(jīng)三板塊鄭州寫字樓市場格局鄭州寫字樓市場格局金水東板塊高鐵站站板塊成熟板塊規(guī)劃板塊碧沙板塊龍子湖板塊鄭州寫字樓發(fā)展歷程鄭州寫字樓發(fā)展歷程寫字樓格局分布：鄭州整個甲寫字樓格局分布：鄭州整個甲A A級寫字樓的分布主要集中在東區(qū)，老城區(qū)受規(guī)劃級寫字樓的分布主要集中在東區(qū)，老城區(qū)受規(guī)劃限制限制 ，目前甲，目前甲A A寫字樓項目較少且不集中，主要集中在鄭東新區(qū)寫字樓項目較少且不集中，主要集中在鄭東新區(qū)CBDCBD版塊、金水版塊、金水東路版塊、高鐵站版塊東路版塊、高鐵站版塊 。鄭州寫字樓發(fā)展歷程鄭州寫字樓發(fā)展歷程鄭州寫字樓發(fā)展歷程鄭州寫字樓發(fā)展歷程從從2009

8、-20132009-2013年年7 7月份鄭州寫字樓投放月份鄭州寫字樓投放3572635726套，投放量為套，投放量為56664875666487，成交，成交2841528415套，成交面積為套，成交面積為39777453977745；20132013年年1-71-7月份成交均價為月份成交均價為1111511115元；元；剩余庫存剩余庫存73117311套，存量為套，存量為16887421688742，按照，按照20132013年前七個月的月均去化量來算年前七個月的月均去化量來算，需要去化，需要去化1313個月的時間。個月的時間。鄭州寫字樓發(fā)展歷程鄭州寫字樓發(fā)展歷程從從2009-2013200

9、9-2013年年7 7月份鄭東新區(qū)寫字樓投放月份鄭東新區(qū)寫字樓投放3964939649套，投放量套，投放量37905633790563，成交，成交215904215904套，成交面積為套，成交面積為21437502143750；20132013年年1-71-7月份成交均價為月份成交均價為1224012240元；元；剩余庫存剩余庫存37453745套，存量為套，存量為16468131646813，按照，按照20132013年前七個月的去化量來算，需年前七個月的去化量來算，需要去化要去化3030個月的時間，鄭東新區(qū)寫字樓嚴(yán)重供大于求。個月的時間，鄭東新區(qū)寫字樓嚴(yán)重供大于求。鄭州寫字樓發(fā)展歷程鄭州寫

10、字樓發(fā)展歷程房地產(chǎn)市場回暖，寫字樓價格上漲鄭州市區(qū)主城區(qū)住宅限購，投資客戶轉(zhuǎn)向商業(yè)寫字樓，、綠地千璽廣場、綠地中心、美盛中心等國際甲+級寫字樓項目開盤銷售，成交價格進(jìn)一步上漲2011-2012年區(qū)域內(nèi)打撈寫字樓項目上市，嚴(yán)重供大于求，以價換量，價格下滑從從2009-20132009-2013年年7 7月份鄭東新區(qū)寫字樓成交價格走勢來看，月份鄭東新區(qū)寫字樓成交價格走勢來看，20092009年年-2012-2012年鄭東年鄭東新區(qū)寫字樓銷售價格持續(xù)快速上漲，但是由于新區(qū)寫字樓銷售價格持續(xù)快速上漲，但是由于20112011年年-2012-2012年區(qū)域內(nèi)大量的寫字年區(qū)域內(nèi)大量的寫字樓項目入市，鄭東新

11、區(qū)寫字樓嚴(yán)重供大于求，樓項目入市，鄭東新區(qū)寫字樓嚴(yán)重供大于求，20132013年前七個月成交價格下滑至年前七個月成交價格下滑至1230012300元元 ，市場處于以價換量的狀態(tài)，市場處于以價換量的狀態(tài)。未來5-10年鄭州寫字樓格局圖圖文化路商務(wù)帶高鐵商務(wù)帶金水路商務(wù)帶CBD副中心商務(wù)帶龍子湖商務(wù)帶花園路商務(wù)帶二七商務(wù)帶紫荊山商務(wù)帶河醫(yī)商務(wù)帶碧沙崗商務(wù)帶航海西路商務(wù)帶二七新城商務(wù)區(qū)鄭州寫字樓發(fā)展歷程鄭州寫字樓發(fā)展歷程高新區(qū)商務(wù)帶航海東路商務(wù)帶鄭汴-商都路商務(wù)帶一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析三、區(qū)域競品場分析四、本項目問題研判及下一步推售策略目目 錄錄寫

12、字樓產(chǎn)品水平：硬件打造穩(wěn)步提高、管理服務(wù)水平相對滯后；老項目車寫字樓產(chǎn)品水平：硬件打造穩(wěn)步提高、管理服務(wù)水平相對滯后；老項目車位、會議室等商務(wù)配套普遍不足位、會議室等商務(wù)配套普遍不足n體量：大型綜合體項目的寫字樓物業(yè)，如興達(dá)國貿(mào)、曼哈頓等基本在體量：大型綜合體項目的寫字樓物業(yè)，如興達(dá)國貿(mào)、曼哈頓等基本在1010萬以上；萬以上；n戶型：多數(shù)新項目搭配靈活，覆蓋小戶型單間到大戶型全層，各種戶型銷售情況均比較良好；戶型：多數(shù)新項目搭配靈活，覆蓋小戶型單間到大戶型全層，各種戶型銷售情況均比較良好；n配套：當(dāng)前全市老項目均存在車位預(yù)置和公共會議室等商務(wù)配套不足的問題，未來對于入駐企業(yè)配套：當(dāng)前全市老項目

13、均存在車位預(yù)置和公共會議室等商務(wù)配套不足的問題，未來對于入駐企業(yè)必將造成不便；必將造成不便；n外觀：普遍采用現(xiàn)代風(fēng)格，層高普遍較低，一般采用公共位置帶精裝、套內(nèi)毛坯形式發(fā)售外觀：普遍采用現(xiàn)代風(fēng)格，層高普遍較低，一般采用公共位置帶精裝、套內(nèi)毛坯形式發(fā)售項目項目區(qū)域區(qū)域容積率容積率戶型（）戶型（）車位配比車位配比( (個個/ 100/ 100 ) )電梯配比電梯配比( (臺臺/10/10層層) )層高（米）層高（米）曼哈頓金融中心曼哈頓金融中心金水區(qū)6.5100-20000.483.13.6綠地千璽廣場綠地千璽廣場鄭東新區(qū)5.61160-300，26000.425.14.3綠地之窗二期綠地之窗二期

14、5.591/120/2600.582.23興達(dá)國貿(mào)興達(dá)國貿(mào)管城區(qū)6.598/119/218，33000.333.23.45鄭州市代表性寫字樓項目供求情況鄭州市代表性寫字樓項目供求情況鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析寫字樓產(chǎn)品水平分析（下附表）寫字樓產(chǎn)品水平分析（下附表）n市場上高端寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層層高普遍在市場上高端寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層層高普遍在3.6 3.6 米及以上，中端寫字樓層高在米及以上，中端寫字樓層高在 3.2-3.5 3.2-3.5 米區(qū)間，層高在米區(qū)間，層高在3.2 3.2 米以下的為低端商住樓、米以下的為低端商住樓、SOHOSOHO等。等。從標(biāo)準(zhǔn)層面積看，從標(biāo)準(zhǔn)層面積看，1

15、400-20001400-2000平米為市場主流，中高端寫字樓單層平米為市場主流，中高端寫字樓單層劃分的間數(shù)多在劃分的間數(shù)多在 8-12 8-12 間，少數(shù)單層面積較大的項目單層達(dá)到間，少數(shù)單層面積較大的項目單層達(dá)到15-1815-18間，套均面積間，套均面積150-200150-200平米的標(biāo)準(zhǔn)層平米的標(biāo)準(zhǔn)層劃分在高端項目中最為常見。劃分在高端項目中最為常見。n隨著寫字樓項目供應(yīng)的增多、競爭的加劇，許多項目通過整體規(guī)劃、高度、立面造型的標(biāo)新立異來突隨著寫字樓項目供應(yīng)的增多、競爭的加劇，許多項目通過整體規(guī)劃、高度、立面造型的標(biāo)新立異來突出產(chǎn)品特色、增加項目賣點(diǎn)、塑造地標(biāo)形象，主要表現(xiàn)有立面風(fēng)格

16、的多樣化、高度的多樣化、特殊造型、出產(chǎn)品特色、增加項目賣點(diǎn)、塑造地標(biāo)形象，主要表現(xiàn)有立面風(fēng)格的多樣化、高度的多樣化、特殊造型、平面布局的特色等平面布局的特色等。鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析寫字樓產(chǎn)品水平附表：寫字樓產(chǎn)品水平附表：項目項目區(qū)域區(qū)域容積率容積率 建筑規(guī)模建筑規(guī)模 建筑層數(shù)建筑層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積 主力分割面積主力分割面積 樓層產(chǎn)品分布樓層產(chǎn)品分布 層高層高 外立面外立面 大堂大堂 電梯電梯 新田廣場新田廣場二七區(qū)13.1720萬20層 1-5層商業(yè)，5-20層辦公3.8米 玻璃幕墻精裝修 鼎盛時代鼎盛時代二七區(qū)4.492.6萬 2棟16層800 47-400

17、1-3層商業(yè)、4-16層辦公4.8米 Low-E玻璃 約1200，挑高10米 6部高速智能電梯（2棟） 索克索克9 9號號高新區(qū)3.32.2萬 地下1層，地上15層1400 50-1400，可自由分割 5.1米（LOFT） 全玻璃幕墻精裝，8.7米挑高 6部靜音電梯 興達(dá)國貿(mào)興達(dá)國貿(mào)管城區(qū)6.512萬 27層3500 200-3300 1-4層商業(yè)、5-27層辦公3.45米 高檔石材+LOW-E玻璃+純鋁扣板 700石材裝修商務(wù)大堂，挑高12米 10部電梯 正商國際廣正商國際廣場場管城區(qū) 20萬 3棟22層1260 186-1260 1-3層商業(yè)、4-22層辦公3.7米 外墻白色石材與Low-

18、E玻璃組合 5.4米挑高 8部電梯（每棟） 瀚海北金瀚海北金金水區(qū)8.7815.4萬 2棟25層1800 自由分割 地下一層永輝超市，1-4層商業(yè)，4-25層寫字樓3.6米 LOW-E中空玻璃與高檔金屬板材相結(jié)合大堂是大理石、花崗巖、人造石材、吸音材料等高檔材質(zhì)并采用獨(dú)特的拼接方式12部進(jìn)口高速電梯 瀚海璞麗瀚海璞麗金水區(qū)8.7816萬 25層1030、1714、1795 待定 1-3層為商業(yè)，4-25層為寫字樓3.6米 LOW-E中空玻璃與高檔金屬板材相結(jié)合精裝修 12部高速進(jìn)口電梯 鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析寫字樓產(chǎn)品水平附表：寫字樓產(chǎn)品水平附表：項目區(qū)域容積率 建筑規(guī)模

19、 建筑層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 主力分割面積 樓層產(chǎn)品分布 層高 外立面 大堂 電梯 綠地中央綠地中央廣場廣場鄭東新區(qū) 45萬 36層2000 13020001-3層商業(yè)，4-36層寫字樓3.9米 玻璃幕墻 精裝 中科金座中科金座鄭東新區(qū)12.97.6萬 31層2000 100-200 1層-6層為商業(yè)群房，6層-31層為高檔寫字樓3.7米 LOW-E全玻璃幕墻局部石材 精裝修，550，13.8米挑高10部電梯 匯藝時代匯藝時代廣場廣場鄭東新區(qū)715.5萬 兩棟，一棟25層，一棟26層1623/2100 根據(jù)客戶需要進(jìn)行分割，144-288-2100自由組合1-4層商業(yè)、劇院，5-26層寫字樓 3.8

20、米 玻璃幕墻 精裝 豫航中心豫航中心鄭東新區(qū)3.57.2萬 2棟20層高層1700 100270 13層商業(yè)，1萬多;420層辦公3.6米 高檔石材與LOW-E玻璃相結(jié)合 9.6米挑高，5007部電梯 美盛中心美盛中心鄭東新區(qū)6.1917萬 25層3600 1433600125層寫字樓3.7米 高檔石材與LOW-E玻璃相結(jié)合 精裝 21部進(jìn)口日立電梯綠地中心綠地中心千璽廣場千璽廣場5.61 24萬 60層2000 160-300 1-4層為商業(yè)、5-35層為寫字樓，38-55層是萬豪超五星級酒店、58層為空中觀光層、59層為頂級私人會所4.3米 金屬 9.8米挑高 28部日本原裝進(jìn)口三菱電梯

21、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析n鄭州寫字樓市場當(dāng)前以企業(yè)自用需求及固定資產(chǎn)投入居鄭州寫字樓市場當(dāng)前以企業(yè)自用需求及固定資產(chǎn)投入居多，有少部分投資者。多，有少部分投資者。n實(shí)力客戶（大型實(shí)業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等）傾向于購買實(shí)力客戶（大型實(shí)業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等）傾向于購買800800大面積產(chǎn)品以上；中型企業(yè)普遍選擇約大面積產(chǎn)品以上；中型企業(yè)普遍選擇約300300中等面積中等面積產(chǎn)品；小型企業(yè)接受產(chǎn)品；小型企業(yè)接受200200-300-300中小戶型產(chǎn)品；個人中小戶型產(chǎn)品；個人投資多數(shù)選擇約投資多數(shù)選擇約100100小戶型產(chǎn)品；小戶型產(chǎn)品；n中高端客戶對寫字樓項目區(qū)位、檔次、物業(yè)管理水平等中高端客戶

22、對寫字樓項目區(qū)位、檔次、物業(yè)管理水平等方面比較重視，以該部分客群為目標(biāo)的項目多以主流商方面比較重視，以該部分客群為目標(biāo)的項目多以主流商務(wù)區(qū)、公共位置豪華裝修、原裝進(jìn)口設(shè)備、國際知名物務(wù)區(qū)、公共位置豪華裝修、原裝進(jìn)口設(shè)備、國際知名物管服務(wù)等作為重要賣點(diǎn)；管服務(wù)等作為重要賣點(diǎn)；n行業(yè)聚集效應(yīng)較為明顯，龍頭企業(yè)進(jìn)駐項目能帶動多個行業(yè)聚集效應(yīng)較為明顯，龍頭企業(yè)進(jìn)駐項目能帶動多個相關(guān)企業(yè)入駐相關(guān)企業(yè)入駐（客戶）主要是金融機(jī)構(gòu)和貿(mào)易行，一拿就一整層，我們項目有10層左右的客戶是金融、保險、擔(dān)保等，剩下就是金萊克河南總代等這樣做貿(mào)易的升龍環(huán)球廣場置業(yè)顧問林先生國際企業(yè)中心客戶構(gòu)成情況國際企業(yè)中心客戶構(gòu)成情況

23、鄭州裕達(dá)國貿(mào)租戶行業(yè)分布情況鄭州裕達(dá)國貿(mào)租戶行業(yè)分布情況鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析三、區(qū)域競品場分析三、區(qū)域競品場分析四、本項目問題研判及下一步推售策略目目 錄錄競品項目分布圖競品項目分布圖區(qū)域內(nèi)競品市場分析區(qū)域內(nèi)競品市場分析競品項目分類競品項目分類選取標(biāo)準(zhǔn)：辦公體量在選取標(biāo)準(zhǔn)：辦公體量在3 3萬以上，結(jié)構(gòu)層高大于萬以上，結(jié)構(gòu)層高大于3.6m3.6m，標(biāo)準(zhǔn)層面積大于或等于，標(biāo)準(zhǔn)層面積大于或等于18001800，主力戶型在，主力戶型在100100以上面積區(qū)間，大堂挑高在以上面積區(qū)間，大堂挑高在1212米以上，滿足以上米以上，滿足以

24、上5 5項標(biāo)準(zhǔn)中的某項標(biāo)準(zhǔn)中的某一項或全部標(biāo)準(zhǔn)的項目作為樣本。一項或全部標(biāo)準(zhǔn)的項目作為樣本。級別分類說明：甲級以上（滿足級別分類說明：甲級以上（滿足5 5項標(biāo)準(zhǔn)中的項標(biāo)準(zhǔn)中的4 4項或全部標(biāo)準(zhǔn)項或全部標(biāo)準(zhǔn)）、乙級）、乙級（滿足（滿足5 5項標(biāo)準(zhǔn)項標(biāo)準(zhǔn)中的中的3 3項標(biāo)準(zhǔn)）、丙級（滿足項標(biāo)準(zhǔn)）、丙級（滿足5 5項標(biāo)準(zhǔn)中的項標(biāo)準(zhǔn)中的3 3項標(biāo)準(zhǔn)以下）項標(biāo)準(zhǔn)以下）在售項在售項目目甲級以上 綠地中心上上國際升龍廣場天樞 亞新廣場 凱利國際中心匯藝大廈乙級 建正東方中心威斯頓廣場嘉億東方大廈正巖鉑茲中心1MA國際傳媒中心河南商會大廈永和宇宙星 東方陸港 海馬商海馬商務(wù)中心務(wù)中心中新海賦中新海賦國際國際萬

25、眾大廈萬眾大廈 丙級 易元國際偉業(yè)國際廣場廣地和順中心正商和諧大廈板內(nèi)甲級寫字樓產(chǎn)品特征分析板內(nèi)甲級寫字樓產(chǎn)品特征分析項目項目名稱名稱項項目目檔檔次次項目指標(biāo)項目指標(biāo)占地占地面積面積（畝）（畝）容容積積率率總總建建面面（萬萬）地上地上總建總建面面（萬（萬）裙房裙房體量體量（萬（萬）辦公辦公體量體量（萬（萬）建筑形建筑形態(tài)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層面積面積（）（）辦公主辦公主力面積力面積分割分割（）（）辦公標(biāo)辦公標(biāo)準(zhǔn)層層準(zhǔn)層層高高（mm）辦公辦公裝修裝修停車位停車位辦公電梯辦公電梯大堂大堂外立面外立面網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)地地板板配比配比（/1/1個）個）停車停車方式方式面積配面積配比比品牌及品牌及數(shù)量數(shù)量內(nèi)飾內(nèi)飾面積面

26、積（）（）挑高挑高（mm）裝修情裝修情況況綠地中心甲+級6315.782 5414.2 42.4 雙塔4000442（3）、192-202（8)、269-276（4）4.20 全精裝修220 普通停車3965、58部豪華裝修370016豪華裝修LOW-E玻璃有上上國際甲+級196.810.68.626.5雙塔1700100-4604.00 全精裝修121 全自動機(jī)械停車3558未定、9部豪華裝修300023豪華裝修LOW-E玻璃有凱利國際中心甲+級25716 11.9 1.610.2 雙塔2000171-3703.85 全精裝修140 全自動機(jī)械停車4545未定、11部豪華裝修100020豪華

27、裝修LOW-E玻璃無亞新廣場甲+級33712 8.41.66.8雙塔1800131-1674.00 全精裝修120 普通停車4250通力、單棟8部豪華裝修150013.8豪華裝修LOW-E玻璃有升龍廣場天樞B座甲級 11單塔3542140-3583.90 公共精裝95 普通停車3800未定、26部普通裝修15普通精裝LOW-E玻璃無匯藝大廈甲級22.5 714.110.6 2.48 6.28A塔2160151-3113.80 公共精裝106 普通停車4800未定、10部普通裝修50010普通精裝LOW-E玻璃+局部石材點(diǎn)綴無B塔1776123-1803.80 公共精裝2966未定、6部普通裝修

28、50010區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓成交情況區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓成交情況2013年1-8月份區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓成交情況區(qū)域檔次項目名稱銷售套數(shù) 銷售面積銷售金額銷售均價金水東路板塊甲+級美盛中心358370208145215 24868 高鐵站板塊甲+級 綠地中心33193081160744630517269 高鐵站板塊甲級匯藝大廈567693108557846 14111 高鐵站板塊甲級升龍廣場12224137329691431 13659 高鐵站板塊甲級亞新廣場609128121325689 13292 高鐵站板塊甲級凱利國際中心 111921.282196773411434 金水東路板塊甲級楷林IFC2

29、4943544425413269 13761 金水東路板塊甲級東方國際廣場 22130089326320863 10845金水東路板塊甲級綠地新都會43267302835367236 12412 從上圖來看，區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓項目月均銷售21套，月均銷售3962，超甲級寫字樓均價在17000元以上，甲級寫字樓項目市場主流均價在10800-14200元 之間。區(qū)域內(nèi)乙級寫字樓產(chǎn)品特征區(qū)域內(nèi)乙級寫字樓產(chǎn)品特征從上圖來看，區(qū)域內(nèi)乙級寫字樓項目月均銷售10套，月均銷售2149，乙級寫字樓市場主流均價在9600-13000之間。區(qū)域內(nèi)乙級寫字樓成交情況區(qū)域內(nèi)乙級寫字樓成交情況2013年1-8月份區(qū)域內(nèi)乙級

30、寫字樓成交情況區(qū)域檔次 項目名稱銷售套數(shù)銷售面積 銷售金額銷售均價高鐵站板塊乙級 建正東方中心26052425504203047 9618 高鐵站板塊乙級 東方陸港4211660.86 150771359 12930 高鐵站板塊乙級 嘉億東方大廈1935333662106910365 高鐵站板塊乙級 永和宇宙星63416355921377 13433 高鐵站板塊乙級 蘭德威斯頓廣場81112.81150249010337 高鐵站板塊乙級 正巖鉑茲中心3348945367000010966區(qū)域內(nèi)丙級寫字樓產(chǎn)品特征區(qū)域內(nèi)丙級寫字樓產(chǎn)品特征區(qū)域內(nèi)丙級寫字樓成交情況區(qū)域內(nèi)丙級寫字樓成交情況2013年1

31、-8月份區(qū)域內(nèi)丙級寫字樓成交情況區(qū)域檔次項目名稱銷售套數(shù)銷售面積 銷售金額銷售均價高鐵站板塊丙級正商和諧大廈9324531220532933 8990 高鐵站板塊丙級偉業(yè)國際廣場60840129332910184 8296 高鐵站板塊丙級易元國際11315901802462035047 （內(nèi)部房源簽約）從上圖來看，區(qū)域內(nèi)丙級寫字樓項目月均銷售34套，月均銷售3357，丙級寫字樓市場主流均價在8300-9000之間，比鄭東新區(qū)商品住宅的價格還低，嚴(yán)重商住倒掛。開發(fā)商開發(fā)商河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司位置位置鄭東新區(qū)東風(fēng)東路商鼎路交叉路口 規(guī)模規(guī)模項目規(guī)劃總建筑面積82萬，容積率19物業(yè)形態(tài)物業(yè)形

32、態(tài)建筑形態(tài)為國際甲級辦公、高端商業(yè)、文化娛樂。北塔1-3層為17米挑高大堂，4-53層為辦公，54-56為空中商業(yè)，57-63層為豪華辦公（南塔54層為游泳池，56-63層為空中花園）戶型面積戶型面積標(biāo)準(zhǔn)層面積4400平米，主力戶型190-400平米價格價格一期實(shí)收均價15000元/客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成成交客戶以鄭東新區(qū)和金水區(qū)為主，多為私營業(yè)主，企業(yè)高管及高級白領(lǐng)等銷售情況銷售情況北塔與去年11月10日開盤，推出4-29層辦公區(qū)間，共計房源376套，銷售價格14000-20000元/，一房一價，無附加優(yōu)惠，截止12月，項目累計銷售約331套左右，銷售額達(dá)12.6億元。配套設(shè)施配套設(shè)施高鐵，商業(yè)賣

33、點(diǎn)賣點(diǎn)增值潛力、品牌、地標(biāo)、高鐵個案掃描個案掃描高鐵商圈高鐵商圈- -綠地中心綠地中心北塔標(biāo)準(zhǔn)層北塔17/31/45F北塔9/23/37/51F北塔16/30/44F產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征項目標(biāo)準(zhǔn)層為16戶，層高4.2米，整層面積為4400，單個戶型面積從190-440。同時樓棟每隔6層有挑高樓層，層高8.4米，挑高樓層僅6戶，占據(jù)兩個對角位置，剩余兩個對角位置為鏤空的空中花園。個案掃描個案掃描高鐵商圈高鐵商圈- -綠地中心綠地中心個案掃描個案掃描高鐵商圈高鐵商圈- -綠地中心綠地中心動態(tài)分析動態(tài)分析在售在售房源房源未售未售房源房源銷售銷售動態(tài)動態(tài)價格價格（元（元/ /平米平米）優(yōu)惠優(yōu)惠銷售銷售金額

34、金額活動活動來訪來訪北塔北塔4343層以下層以下、南塔、南塔3737層以層以下及下及4141、4242層層北塔北塔4343層以上層以上，南塔，南塔4242層以層以上上北塔北塔4343層層以下、南以下、南塔塔3737層以層以下及下及4141、4242層認(rèn)籌層認(rèn)籌1 17 7000000左右左右，部分剩，部分剩余房源余房源1400014000元元41#42#41#42#1010萬抵萬抵5050萬萬約約800800萬萬9 9月月1515日日開盤開盤1515組左右組左右/ /天天價位為區(qū)域內(nèi)最高，兩棟同時在售，來訪量大，銷售情況較好價位為區(qū)域內(nèi)最高，兩棟同時在售，來訪量大，銷售情況較好紫荊山人民會堂三

35、面翻紫荊山人民會堂三面翻經(jīng)三路紅磚路戶外大牌經(jīng)三路紅磚路戶外大牌高鐵站候車廳戶外高鐵站候車廳戶外機(jī)場機(jī)場環(huán)線環(huán)線路名牌路名牌廣告機(jī)廣告機(jī)紫荊山路商城路戶外大牌紫荊山路商城路戶外大牌金水路紫荊山立交西金水路紫荊山立交西南省軍區(qū)旁屋頂戶外南省軍區(qū)旁屋頂戶外推廣分析個案掃描個案掃描高鐵商圈高鐵商圈- -綠地中心綠地中心商都網(wǎng),搜房網(wǎng)高鐵站立柱廣告高鐵站立柱廣告火車站戶外紫荊山百貨液晶屏鐵路地下橋廣告?zhèn)€案掃描個案掃描高鐵商圈高鐵商圈- -綠地中心綠地中心樓體字寫字樓燈箱路邊液晶廣告屏中州大道金水立交戶外候車廳個案掃描個案掃描高鐵商圈高鐵商圈- -綠地中心綠地中心由綠地集團(tuán)開發(fā)知名度高，規(guī)模大60萬方；

36、地段為高鐵站正對面，河南第一高塔286米，昭示性非常好大堂3700平米挑高17米，絕無僅有每七層一個空中花園，240米空中無邊界泳池進(jìn)口高速電梯7米/秒綠地集團(tuán)戶外投放數(shù)量充足，人流量大的區(qū)域全面覆蓋，短信50萬條/周 以及每周各大報廣，多種渠道配合，在鄭州市場形成了覆蓋性投放，對項目銷售的信息釋放具有極大的配合作用，滿足項目強(qiáng)銷期的渠道需求。產(chǎn)品總結(jié)產(chǎn)品總結(jié)個案掃描個案掃描高鐵商圈高鐵商圈- -綠地中心綠地中心開發(fā)商鄭州亞新鄭東置業(yè)有限公司位置商鼎路與心怡路口南100米規(guī)模總建筑面積約11萬平方米，其中寫字樓6.8萬方物業(yè)形態(tài)整個項目由西、東塔組成戶型面積標(biāo)準(zhǔn)層面積為1800，面積區(qū)間134

37、-171；價格2012年10月份內(nèi)部認(rèn)購均價12000元，2013年7月份開盤均價13300銷售情況項目自2012年9 月底售樓部開放，開始內(nèi)部認(rèn)籌配套設(shè)施高鐵、商業(yè)配套賣點(diǎn)第一太平戴維斯物管個案掃描個案掃描亞新廣場亞新廣場產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目大堂挑高13.8 米，面積1500 ，其中1-5 層為商業(yè)，6-24 層為寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層高4.0 米，標(biāo)準(zhǔn)層面積為1800 ，平層12 戶，8 部電梯，內(nèi)有中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)以及配套網(wǎng)絡(luò)地板。商業(yè)部分為8 部電梯，其中1 層規(guī)劃為證券、銀行等金融機(jī)構(gòu)；2 層為員工餐廳；3-4 層為中西式餐廳，5 層包括會議中心、會所、游泳池等休閑娛樂設(shè)施。個案掃描個案掃

38、描亞新廣場亞新廣場個案掃描個案掃描亞新廣場亞新廣場 亞新廣場銷售狀況匯總：亞新廣場銷售狀況匯總：亞新廣場自2012年10月份進(jìn)場以來，推售房源為西塔15層以下房源，總計120套房源，銷售60套，總面積17942，總成交面積9128，去化率為51%?？備N售額121325689元，總回款額5044萬元，內(nèi)購協(xié)議金額（30%、50%首付），90851409元。個案掃描個案掃描升龍廣場升龍廣場基礎(chǔ)信息位 置鄭東新區(qū)東風(fēng)東路與商鼎路交匯處開 發(fā) 商河南連捷置業(yè)有限公司總 體 量600000平方米總 層 數(shù)B14、37層外 立 面LOW-E玻璃幕墻物業(yè)服務(wù)升龍 物業(yè)單層面積3700平方電梯數(shù)量8部高速進(jìn)口

39、三菱電梯車位數(shù)量地上加地下共4329車位配比124:1裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯+公共部分精裝單層層高4米大 堂1000平方米產(chǎn)品亮點(diǎn)緊鄰新客站、規(guī)模極具優(yōu)勢、標(biāo)準(zhǔn)層面積適中動態(tài)分析動態(tài)分析在售在售房源房源未售未售房源房源銷售銷售動態(tài)動態(tài)價格價格（元（元/ /平米）平米）優(yōu)惠優(yōu)惠銷售銷售金額金額活動活動來訪來訪B14BB14B棟棟在推在推11-11-1717層特價層特價房及房及30-30-3535層高層層高層房源房源B14B14A A地地塊塊B14BB14B棟在棟在推推11-1711-17層層特價房及特價房及30-3530-35層高層高層房源層房源，B11B11、B12B12基本售罄基本售罄，30-3530

40、-35高樓高樓13000-1400013000-14000元元11-1511-15低樓層低樓層1200012000元左右元左右按揭按揭1%1%，一次性一次性2%2%；賭石活；賭石活動客戶動客戶8888折優(yōu)惠折優(yōu)惠689689萬萬9 9月月7 7日賭石日賭石活動活動9 9月月1313日中秋日中秋節(jié)活動及節(jié)活動及30-30-3535層開盤活層開盤活動動1515組組左右左右/ /天天升龍廣場活動頻繁，幾乎周周活動，所以來訪量較高。和周邊價格相比升龍廣場活動頻繁，幾乎周周活動，所以來訪量較高。和周邊價格相比價格中等，活動優(yōu)惠力度大。價格中等，活動優(yōu)惠力度大。個案掃描個案掃描升龍廣場升龍廣場360房管網(wǎng)

41、9月3日大河報封面通欄8月15日大河報報廣推廣分析推廣分析個案掃描個案掃描升龍廣場升龍廣場地段都極具優(yōu)勢、升龍品牌有較高知名度，規(guī)模較大形象好，在售B14寫字樓產(chǎn)品高度是區(qū)域內(nèi)第二高，硬件常規(guī)、簽約希爾頓國際酒店售價常規(guī)寫字樓線上與線下相結(jié)合：活動+推廣，推廣以報廣+短信+網(wǎng)絡(luò)+戶外+加油站燈箱+廣告機(jī)+路名牌為推廣渠道。覆蓋面主要集中于鄭東新區(qū)，短信發(fā)送量基本維持在10萬/天，是項目來電重要支撐；項目報廣平均每月投放1-2版，主要維持市場項目形象的釋放和項目即時銷售信息的對外釋放。產(chǎn)品總結(jié)產(chǎn)品總結(jié)個案掃描個案掃描升龍廣場升龍廣場基礎(chǔ)信息位 置鄭州金水東路/東風(fēng)東路開 發(fā) 商河南綠東置業(yè)有限公

42、司總 體 量63萬平方米總 層 數(shù)24外 立 面玻璃幕物業(yè)服務(wù)上?？迫鹞飿I(yè)單層面積標(biāo)準(zhǔn)層2000其他1300電梯數(shù)量單棟8部車位數(shù)量3700車位配比100:1裝修標(biāo)準(zhǔn)公共精裝，房間毛坯單層層高3.8M大 堂精裝 11.8M產(chǎn)品亮點(diǎn)龍形規(guī)劃，寓意吉祥ABC個案掃描個案掃描綠地新都會綠地新都會動態(tài)分析動態(tài)分析在售在售房源房源未售未售房源房源銷售銷售動態(tài)動態(tài)價格價格（元（元/ /平米平米）優(yōu)惠優(yōu)惠銷售銷售金額金額活動活動來訪來訪2 2號樓號樓A/B/CA/B/C，3#3#樓樓企業(yè)獨(dú)企業(yè)獨(dú)棟棟4 4、5 5、6 6、7 7、8 8、9 9一期一期2 2號樓號樓A/B/CA/B/C已推已推95%95%房

43、源，房源，3#3#樓企業(yè)獨(dú)棟開樓企業(yè)獨(dú)棟開始認(rèn)籌始認(rèn)籌12500-1300012500-13000指定房源指定房源1100011000按揭按揭2%2%，一，一次性次性5%5%；企業(yè)獨(dú)棟認(rèn)籌企業(yè)獨(dú)棟認(rèn)籌1 1萬抵總房款萬抵總房款19%19%優(yōu)惠優(yōu)惠689689萬萬9 9月月1414日認(rèn)日認(rèn)籌活動籌活動（效果一般（效果一般）10-1510-15組組/ /天天企業(yè)形象較高，價位中等，企業(yè)形象較高，價位中等，優(yōu)惠力度加大優(yōu)惠力度加大，銷售情況較好銷售情況較好個案掃描個案掃描綠地新都會綠地新都會機(jī)場戶外新浪樂居網(wǎng)，中原樓市網(wǎng)高鐵站立柱廣告推廣分析推廣分析個案掃描個案掃描綠地新都會綠地新都會由綠地集團(tuán)開發(fā)

44、具有較高知名度，規(guī)模大70萬方緊鄰金水東路，緊鄰地鐵一號線七里河站，毗鄰高鐵站，交通便利，地理位置優(yōu)越3700個停車位，滿足辦公需求產(chǎn)品類型多樣，后期物業(yè)形態(tài)豐富推廣渠道形式一般產(chǎn)品總結(jié)產(chǎn)品總結(jié)個案掃描個案掃描綠地新都會綠地新都會基礎(chǔ)信息位 置鄭州東風(fēng)東路商都路東800米開 發(fā) 商 河南建正房地產(chǎn)有限公司總 體 量278900平方米總 層 數(shù)地上25層，地下3層外 立 面金屬鋁板+玻璃幕墻 物業(yè)服務(wù)正商物業(yè)單層面積2000平方米電梯數(shù)量單層10部車位數(shù)量600個車位配比80：1裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修單層層高3.9大 堂9.2m精裝修個案掃描個案掃描建正東方中心建正東方中心動態(tài)分析動態(tài)分析在售在售房源房

45、源未售未售房源房源銷售銷售動態(tài)動態(tài)價格價格（元（元/ /平米平米）優(yōu)惠優(yōu)惠銷售銷售金額金額活動活動來訪來訪A A、CC、D#D#及商業(yè)及商業(yè)B B棟棟A A、CC、D D銷售銷售90%90%，9 9月月1414日日商業(yè)總商業(yè)總裁簽售裁簽售A A、CC、D10000D10000元元左右左右c c棟棟1919層層121121平平99009900精裝修額外精裝修額外優(yōu)惠優(yōu)惠500-500-10001000元左元左右右/ /平平約約400400萬萬A A、CC、D D座座9 9月月1515日日特惠活動特惠活動除正常優(yōu)除正常優(yōu)惠外額外惠外額外優(yōu)惠優(yōu)惠500-500-10001000元元9 9月月2121

46、日商日商鋪總裁簽鋪總裁簽售活動售活動5-105-10組組/ /天天價位較低，部分寫字樓房源不到價位較低，部分寫字樓房源不到1000010000元，銷售較好元，銷售較好個案掃描個案掃描建正東方中心建正東方中心9 9月月1111日大河報報廣日大河報報廣9月11日東方今報報報廣9月5日大河報報廣推廣分析推廣分析個案掃描個案掃描建正東方中心建正東方中心商都房產(chǎn)網(wǎng)9月5日大河報封面通欄高鐵站立柱廣告路名牌個案掃描個案掃描建正東方中心建正東方中心集高檔寫字樓、金融、餐飲、娛樂等商業(yè)為一體的綜合性商業(yè)體物業(yè)全精裝，高端商務(wù)配套坐落高鐵商務(wù)區(qū)，區(qū)域辦公條件優(yōu)越規(guī)模大、綜合商業(yè)體，滿足后期辦公需求車位配比80:

47、1，打造充足停車空間建正東方中心推廣力度加大，主要覆蓋高鐵站周邊，加上每周2版報廣的頻繁投放加上派單、目精裝修，價格便宜，因此搶占市場有優(yōu)勢。產(chǎn)品總結(jié)產(chǎn)品總結(jié)個案掃描個案掃描建正東方中心建正東方中心基礎(chǔ)信息位 置鄭州商都路站南路北200米開 發(fā) 商 河南嘉億東方置業(yè)有限公司總 體 量86452平方米總 層 數(shù)地上30層，地下2層外 立 面玻璃幕墻 物業(yè)服務(wù)戴德梁行顧問 單層面積2150平方米電梯數(shù)量單層10部車位數(shù)量600個車位配比80：1裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修單層層高3.85大 堂9.2m精裝修銷售價格11000元銷售動態(tài)20層以下房源除17、18層外以基本售罄，20層以上房源暫未推售個案分析個案分

48、析嘉億東方大廈嘉億東方大廈動態(tài)分析動態(tài)分析在售在售房源房源未售未售房源房源銷售銷售動態(tài)動態(tài)價格價格（元（元/ /平米）平米）優(yōu)惠優(yōu)惠銷售銷售金額金額活動活動來訪來訪2020層以層以下房源下房源2020層層以上以上1717樓以下銷售樓以下銷售85%85%左右，主推左右，主推17201720層層10000-1100010000-11000按揭按揭4 4個點(diǎn)，個點(diǎn)，一次性一次性8 8個點(diǎn)個點(diǎn)/ /無無2-42-4組組/ /天天嘉億東方大廈價位較低，但是銷量較少個案分析個案分析嘉億東方大廈嘉億東方大廈高鐵片區(qū)為數(shù)不多的獨(dú)棟商務(wù)樓每層設(shè)總裁獨(dú)立衛(wèi)浴、多媒體室以及男士吸煙區(qū)全精裝設(shè)計，辦公品質(zhì)較高戴德梁行

49、物業(yè)顧問服務(wù)車位配比80:1，提供充足的停車空間宣傳推廣不到位，銷量不理想，應(yīng)增加推廣量產(chǎn)品總結(jié)產(chǎn)品總結(jié)個案分析個案分析嘉億東方大廈嘉億東方大廈v 區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓項目月均銷售21套，月均銷售3962，超甲級寫字樓市均價在17000元以上，甲級寫字樓項目市場主流均價在10800-14200元 之間。v 區(qū)域內(nèi)乙級寫字樓項目月均銷售10套，月均銷售2149，乙級寫字樓市場主流均價在9600-13000之間。本項目自2012年9月份開始會議招募認(rèn)籌以來，一直面臨著金水東路板塊甲級寫字樓項目和同區(qū)域內(nèi)（高鐵站區(qū)域）的眾多乙級寫字樓的雙重直面競爭。市場小結(jié)市場小結(jié)市場小結(jié)市場小結(jié)v地段：綠地中心、升龍

50、廣場地段最好，建正東方中心及嘉億大廈地段一般；v品質(zhì)感：綠地中心、綠地新都會、升龍廣場、楷林IFC品質(zhì)感較強(qiáng)，其余一般；v價位：綠地中心價位最高將近20000元/平，綠地新都會、升龍廣場、楷林IFC緊隨其后，建正東方中心價位較低；v銷量：綠地中心、升龍廣場、建正東方中心銷量較好，綠地中心與升龍廣場因為自身品牌好、地段優(yōu)越，建正東方因其價格較低，同時其共同原因是推廣較多v優(yōu)惠：嘉億與綠地新都會優(yōu)惠均較大，市場上寫字樓市場在間接下降v總之：市場上寫字樓供大于求，綠地中心、升龍廣場、建正東方中心除品牌外活動、推廣較多，銷量較好，其他均一般。一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析三、區(qū)域競品

51、場分析四、本項目問題研判及下一步銷售策略四、本項目問題研判及下一步銷售策略目目 錄錄項目基本情況項目基本情況項目項目單位單位數(shù)值數(shù)值總建筑面積161534地上建筑面積117593 其中商業(yè)建筑面積8881辦公建筑面積108712地下建筑面積42664容積率 6.9停車位地上停車位輛136地下停車位輛1206綠地率%31建筑高度m120規(guī)劃 9000花園廣場 ;A座29層板樓，辦公區(qū)配備11部電梯，上設(shè)停機(jī)坪。 B座28層塔樓，辦公區(qū)配備9部電梯， 3層底商自持 外立面 ：純玻璃幕墻 項目基本情況A A座整層劃分座整層劃分9 9個區(qū)間，面積區(qū)間個區(qū)間，面積區(qū)間173-372173-372。項目基

52、本情況B B座整座整整層劃分整層劃分10個區(qū)間，面積區(qū)間個區(qū)間，面積區(qū)間146-314。本項目問題研判本項目問題研判 作為一個離高鐵站最近的甲作為一個離高鐵站最近的甲級寫字樓項目，本案自級寫字樓項目，本案自2012年年9月月15日首次認(rèn)籌（日首次認(rèn)籌（ B座首先認(rèn)籌，座首先認(rèn)籌，200以下以下的客戶可享受的客戶可享受VIP的待遇，的待遇，全款享受兩個點(diǎn)的優(yōu)惠，按全款享受兩個點(diǎn)的優(yōu)惠，按揭享受一個點(diǎn)的超值優(yōu)惠；揭享受一個點(diǎn)的超值優(yōu)惠；而而200-1000的半層卡客的半層卡客戶則享受到的是全款戶則享受到的是全款3個點(diǎn)個點(diǎn)按揭按揭2個點(diǎn)的超值優(yōu)惠；個點(diǎn)的超值優(yōu)惠；1000以上的整層卡客戶以上的整層卡

53、客戶則享受全款則享受全款4個點(diǎn)個點(diǎn)，按揭按揭3個個點(diǎn)的優(yōu)惠點(diǎn)的優(yōu)惠；當(dāng)天認(rèn)籌當(dāng)天認(rèn)籌0組。組。 ）以來，到）以來，到2013年年7月份才月份才簽約簽約11套，成交房源在套，成交房源在6-10層，相對于同質(zhì)化項目層，相對于同質(zhì)化項目-亞亞新廣場，本案銷售業(yè)績相當(dāng)新廣場，本案銷售業(yè)績相當(dāng)不理想。不理想。小區(qū)名稱總層數(shù)所在層面積付款方式均價鐵科大廈329142.25 按揭12400 鐵科大廈328142.25 按揭12100 鐵科大廈327142.25 按揭12200 鐵科大廈327211.19 一次性付款 10455 鐵科大廈328142.88 按揭12200 鐵科大廈327142.88 一次性付款 10370 鐵科大