結(jié)合軌交的綜合城市開(kāi)發(fā)

1、第I篇：理論與框架篇 第一章軌道交通建設(shè)與綜合開(kāi)發(fā)的總體趨勢(shì) 第二章軌道交通投融資基本模式與綜合開(kāi)發(fā)的基本組織框架第II篇：產(chǎn)品與資源篇 第三章軌道交通綜合體的基本類型 第四章典型綜合體類型產(chǎn)品特征與商業(yè)模式總內(nèi)容框架第一章軌道交通建設(shè)與綜合開(kāi)發(fā)的總體趨勢(shì)內(nèi)容：1.軌道交通發(fā)展的趨勢(shì)(全國(guó)、北京)2.軌道交通發(fā)展與城市財(cái)政投入3.軌道交通與房地產(chǎn)關(guān)系分析4.軌道交通綜合開(kāi)發(fā)的必要性北京天津廣州上海倫敦地鐵的規(guī)模2000年北京天津廣州上海倫敦地鐵的規(guī)模2012年軌道交通發(fā)展的趨勢(shì)2012.9國(guó)家發(fā)改委批復(fù)了全國(guó)多個(gè)城市的軌道交通建設(shè)規(guī)劃，總投資規(guī)模預(yù)計(jì)超過(guò)8000億。批復(fù)的內(nèi)容涉及全國(guó)19個(gè)城市

2、、兩個(gè)地區(qū)和一條線路。在這次批復(fù)中：天津:天津市地鐵5、6號(hào)線調(diào)整及6號(hào)線延伸線工程可行性研究報(bào)告通過(guò)批準(zhǔn)河北：石家莊市城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃通過(guò)批準(zhǔn)，近期建設(shè)長(zhǎng)度59.6公里020004000600080001000012000140002010年2015年2016年2018年2020年2025年2030年2035年2050年遠(yuǎn)景累計(jì)規(guī)劃里程（千米）中國(guó)城市軌道交通20102050規(guī)劃里程統(tǒng)計(jì)十二五規(guī)劃：2015年全市軌道交通線網(wǎng)運(yùn)行總里程達(dá)到660公里線路總計(jì)19條，其中地鐵12條郊區(qū)線7條五環(huán)路內(nèi)線網(wǎng)密度達(dá)到0.58公里/平方公里以上遠(yuǎn)景規(guī)劃：總長(zhǎng)度1050公里線路總計(jì)30條軌道交通發(fā)

3、展的趨勢(shì):北京軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃軌道交通發(fā)展的趨勢(shì):北京軌道交通線路長(zhǎng)度（公里）開(kāi)工時(shí)間開(kāi)通時(shí)間7號(hào)線23.92009201314號(hào)線46.32009201415號(hào)線二期25.420102014昌平線二期16.720112015S1線27201020136號(hào)線二期1220112015軌道交通發(fā)展的趨勢(shì):東京首爾莫斯科北京上海紐約廣州巴黎墨西哥城香港倫敦開(kāi)羅大阪圣保羅新加坡圣彼得堡圣地亞哥馬德里米蘭布拉格臺(tái)北維也納Kiev柏林01002003004005006000510152025303540線網(wǎng)總長(zhǎng)（公里）城市人口 （百萬(wàn)）年客流量（百萬(wàn)）國(guó)家發(fā)改委關(guān)于地鐵和輕軌的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求：地鐵：財(cái)政

4、收入達(dá)100億元人口規(guī)模達(dá)300萬(wàn)人輕軌：財(cái)政收入達(dá)60億元人口規(guī)模達(dá)150萬(wàn)人結(jié)論：軌道交通向大城市普及軌道交通發(fā)展的趨勢(shì):華北兩省兩市規(guī)劃超百萬(wàn)人口的城市統(tǒng)計(jì)：城市現(xiàn)狀人口（萬(wàn)人）是否已有軌道交通北京2069.3（2012）Y天津1413.15（2012）Y石家莊市1027.98Y保定市1119.44（2011）規(guī)劃中邯鄲市963.5（2011）規(guī)劃中秦皇島市287（2009）規(guī)劃中張家口456（2008）規(guī)劃中唐山市757.73（2010）規(guī)劃中承德市369.38（2010）廊坊市420（2010）規(guī)劃中滄州市680規(guī)劃中衡水市442.4（2012）邢臺(tái)市780（2012）華北有較多城市

5、正在規(guī)劃軌道交通，或者已經(jīng)達(dá)到建設(shè)軌道交通的政策條件，城市現(xiàn)狀人口（萬(wàn)人）是否已有軌道交通太原市420.18（2010）規(guī)劃中大同市331.81（2010）陽(yáng)泉市136.85（2010）長(zhǎng)治市333.46（2010）晉城市227.92（2010）朔州市171.49（2010）晉中市324.94（2010）運(yùn)城市513.48（2010）忻州市306.75（2010）臨汾市431.66（2010）呂梁市372.71（2010）軌道交通發(fā)展的趨勢(shì)交通出行結(jié)構(gòu)對(duì)比：上海vs北京數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)結(jié)論：軌道交通比重穩(wěn)步上升軌道交通成為城市出行的重要方式軌道交通影響了人們的行為模式2.55.

6、712.824.1171612.921.90.155.26.66.741.330.429.226.125.731.341.725.213.522.110.615.22.9810.911.32010.80%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%19861995200420092011軌道交通公共汽（電）車出租車步行自行車電（助）動(dòng)車小客車1.73.65.7781011.526.522.92427.528.828.928.2523.229.832.633.63434.262.738.530.32320.318.116.40.38.87.67.77.47.16.63.832.

7、62.21.91.93.10%20%40%60%80%100%1986200020052007200820092010地鐵公交小汽車自行車出租車其他軌道交通發(fā)展的趨勢(shì)：北京的地鐵客流變化趨勢(shì)客流量逐年猛增在不同的線路上客流有顯著差異010020030040050060070020002005200620072008200920102011北京軌道交通日客流量 （萬(wàn)人次）0.00500.001000.001500.002000.002500.002000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011北京軌道交通年客流量 （百萬(wàn)人次）20.82%18.43%13.91%13

8、.91%0.53%13.36%10.49%0.85%1.02%0.12%1.60%4.65%0.33%0.00%10.00%20.00%30.00%1號(hào)線2號(hào)線4號(hào)線5號(hào)線8號(hào)線10號(hào)線13號(hào)線15號(hào)線昌平線房山線亦莊線八通線機(jī)場(chǎng)線2011年各條線路客流量分布數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市交通發(fā)展2011年度年報(bào)、 北京市軌道交通指揮中心軌道交通發(fā)展的趨勢(shì)結(jié)論：軌道交通是城市空間增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力量是土地供給的重要發(fā)生地區(qū)結(jié)論：軌道交通是土地與物業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值的重要影響因素軌道交通-與房地產(chǎn)發(fā)展的聯(lián)系北京房?jī)r(jià)與軌道關(guān)系研究報(bào)告圖表軌道交通發(fā)展的趨勢(shì)結(jié)論：軌道交通是土地與物業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值的重要影響因素以北京地鐵五號(hào)線為

9、例商品住宅銷售均價(jià)與地鐵站點(diǎn)的距離存在衰減的關(guān)系，即距地鐵站越遠(yuǎn)，可達(dá)性越差，商品住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格也隨之降低。軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度隨距地鐵距離的增加呈現(xiàn)指數(shù)遞減的趨勢(shì) - 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 1,600,000 1,800,000 2,000,000 New YorkLondonBeijing從CBD的大型地鐵站步行20分鐘可及的崗位數(shù)軌道交通發(fā)展的趨勢(shì)結(jié)論：軌道交通可達(dá)性高的區(qū)域是商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)的重要區(qū)域商業(yè)綜合體與軌道交通的需要在空間上進(jìn)行耦合高昂的建設(shè)成本和沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致綜合開(kāi)

10、發(fā)的必然性運(yùn)營(yíng)收入與建設(shè)成本間的巨大差異，帶來(lái)軌道融資困境軌道交通發(fā)展的趨勢(shì)全國(guó)軌道與財(cái)政收入比較國(guó)家發(fā)改委批復(fù)近期建設(shè)總投資規(guī)模：北京投資707億上海投資1586.91億深圳投資1600億廣州投資1241億0%10%20%30%40%50%2008年前2008年后-目前目前國(guó)家發(fā)改委要求軌道建設(shè)資本金比重變化北京軌道交通的投資北京市有計(jì)劃對(duì)市區(qū)軌道交通網(wǎng)進(jìn)行加密，到2020年預(yù)計(jì)北京軌道交通線路將達(dá)到1000公里左右，隨之投融資也將追加1500億，達(dá)到5000億元左右軌道交通發(fā)展的趨勢(shì)線路長(zhǎng)度投資額7號(hào)線23.9150億14號(hào)線46.3329億15號(hào)線二期25.4170億昌平線二期16.71

11、15億S1線27173億6號(hào)線二期1275億北京市軌道交通近期建設(shè)投資、近期建設(shè)軌道線路示意圖軌道交通發(fā)展的趨勢(shì)：各地年財(cái)政收入與軌道交通投資額比較軌道交通發(fā)展的趨勢(shì)：各地年均軌道交通投資額占年度財(cái)政收入比重綜合開(kāi)發(fā)的必然性軌道運(yùn)營(yíng)包袱軌道交通發(fā)展的趨勢(shì)0510152025303540452008200920102011北京軌道交通運(yùn)營(yíng)財(cái)政補(bǔ)貼（億元）單目標(biāo)建設(shè)模式與一體化接駁的瓶頸軌道交通發(fā)展的趨勢(shì)軌道交通平均在乘耗時(shí)約25分鐘，平均乘距13.75公里；銜接長(zhǎng)度2.6公里，耗時(shí)48分鐘；在軌時(shí)間比：25/(25+48)=34%步行自行車公交出租車其他比例%41.215.228.85.49.4

12、平均接駁時(shí)間(分)17.614.527.516.610.5平均接駁距離(公里)1.044.916.207.504.65平均接駁速度(公里/小時(shí))4.3518.2817.3526.1921.200102030405060公交步行出租車自行車社會(huì)車其他寶山區(qū)站點(diǎn)接駁方式核心區(qū)接駁方式0102030405060公交步行出租車自行車社會(huì)車其他五環(huán)外站點(diǎn)三環(huán)內(nèi)站點(diǎn)虹橋調(diào)查區(qū)地鐵交通接駁方式的空間、時(shí)間和速度特征步行自行車公交出租車比例%37.314.431.85.4平均接駁時(shí)間(分)9.913.921.515.7平均接駁距離(公里)0.93.67.010.0平均接駁速度(公里/小時(shí))5.4515.519

13、.538.2北京各地鐵站接駁方式的空間、時(shí)間和速度特征綜合開(kāi)發(fā)的必然性：政策方向軌道交通發(fā)展的趨勢(shì)國(guó)務(wù)院公共交通國(guó)8條綜合開(kāi)發(fā)紅字2012-12-29，國(guó)務(wù)院關(guān)于城市優(yōu)先發(fā)展公共交通的指導(dǎo)意見(jiàn)（國(guó)發(fā)【2012】64號(hào)）第四（三）條明確“加強(qiáng)公共交通用地綜合開(kāi)發(fā)”的發(fā)展政策2013年初，北京發(fā)改委：關(guān)于完善本市軌道交通建設(shè)資金籌措機(jī)制的意見(jiàn)確定“創(chuàng)新投融資模式、引入社會(huì)資本”的資金籌措機(jī)制方向第二章軌道交通開(kāi)發(fā)投融資模式1.政府主導(dǎo)的壟斷一體化2.政府主導(dǎo)的三分開(kāi)3.透明監(jiān)管下的壟斷一體化4.競(jìng)爭(zhēng)與政府補(bǔ)貼共存5.適度有效競(jìng)爭(zhēng)的新一體化6.趨勢(shì)判斷及對(duì)綜合體開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的影響趨勢(shì)：從一體化到三分開(kāi)再

14、到一體化投資主體職責(zé)進(jìn)一步廓清強(qiáng)化投資主體的權(quán)力完善軌道交通利益保障機(jī)制理順投資主體與運(yùn)營(yíng)主體之間的關(guān)系增值效益回饋機(jī)制逐漸建立中風(fēng)險(xiǎn)控制與鎖定機(jī)制對(duì)綜合體開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的影響：將進(jìn)一步鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入軌道交通建設(shè)、運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)建立明確的綜合開(kāi)發(fā)與軌道運(yùn)營(yíng)之間的利益協(xié)調(diào)機(jī)制市場(chǎng)的形式與進(jìn)一步開(kāi)放趨勢(shì)判斷及對(duì)綜合體開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的影響總規(guī)模特點(diǎn)： 投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)三分開(kāi)建設(shè)資金、開(kāi)發(fā)資金兩條線，二合一線網(wǎng)規(guī)劃、線路路由基本穩(wěn)定后，再植入開(kāi)發(fā)方案北京：京投為主體的綜合開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)序號(hào)項(xiàng)目類別項(xiàng)目名稱占地規(guī)模/公頃開(kāi)發(fā)投資/億元建筑規(guī)模/萬(wàn)項(xiàng)目進(jìn)展情況1車輛段上蓋四惠上蓋4316601998年建成平西府上蓋25.62

15、355準(zhǔn)備上市交易五路上蓋22.352738準(zhǔn)備上市交易六里橋上蓋3.83.512準(zhǔn)備上市交易郭公莊上蓋30.733.563上市完成2站域綜合體房山線長(zhǎng)陽(yáng)站5.345項(xiàng)目正在進(jìn)行招商3沿線一級(jí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目578272-大興、密云、豐臺(tái)等沿線一級(jí)開(kāi)發(fā)均在推進(jìn)中4地下空間龍湖常營(yíng)0.7-0.7項(xiàng)目由開(kāi)發(fā)商代建車站配套2-2已建成5織補(bǔ)項(xiàng)目平安里站等23.53.5與線路同步在建6交通樞紐北京南站樞紐50已建成西直門樞紐4.22925已建成東直門樞紐7.3已建成豐臺(tái)站樞紐規(guī)劃中第三章軌道交通綜合體的分類末端連接類:通過(guò)出入口通道與軌道交通站點(diǎn)聯(lián)系的地塊界面特征投資界面：根據(jù)土地出讓條件設(shè)定，通常較為清

16、晰工程界面：可以分離獨(dú)立實(shí)施權(quán)屬界面：物業(yè)界限劃分清晰功能界面：可以相對(duì)獨(dú)立運(yùn)作交通界面：交通接駁有可能出現(xiàn)短距離缺失開(kāi)發(fā)特征時(shí)序特征：可以相對(duì)獨(dú)立開(kāi)發(fā)功能特征：交通設(shè)施與商業(yè)開(kāi)發(fā)之間相互較為獨(dú)立區(qū)位特征：距離軌道交通有一定距離，通常在50-100左右主體特征：常規(guī)的商業(yè)開(kāi)發(fā)主體主要功能住宅商業(yè)辦公軌道交通綜合體的分類功能分擔(dān)類：出入口通道設(shè)在地塊內(nèi)部，需要保證該通道的公共性（開(kāi)放時(shí)間）界面特征投資界面：需要進(jìn)行劃分，通常作為市政通道部分的工程投資可通過(guò)一定的稅費(fèi)減免返還工程界面：較難完全劃分，需要統(tǒng)一實(shí)施權(quán)屬界面：局部區(qū)域需要進(jìn)行商議劃分功能界面：難劃分交通界面：一體化運(yùn)營(yíng)，共用公共通道開(kāi)發(fā)

17、特征時(shí)序特征：需要同時(shí)實(shí)施功能特征：功能融合區(qū)位特征：距離地鐵站較近通常在50-100米內(nèi)主體特征：常規(guī)商業(yè)主體主要功能目標(biāo)住宅商業(yè)辦公主要開(kāi)發(fā)子項(xiàng)P+R軌道交通綜合體的分類 P+R停車公交場(chǎng)站上蓋開(kāi)發(fā)類: 軌道設(shè)施上蓋開(kāi)發(fā)，如車輛段、車站、線路區(qū)間上方開(kāi)發(fā)，但與車站空間相對(duì)獨(dú)立界面特征投資界面：難以劃分，在同一投影面上工程界面：通常為水平分割權(quán)屬界面：難以劃分功能界面：水平分割交通界面：上下部空間獨(dú)立開(kāi)發(fā)特征時(shí)序特征：先下后上（預(yù)留結(jié)構(gòu)），或同期實(shí)施功能特征：上下部功能相對(duì)獨(dú)立區(qū)位特征：通常在城市邊緣區(qū)，可以與地鐵站整合主體特征：通常需要與軌道交通公司組成聯(lián)合開(kāi)發(fā)公司主要功能目標(biāo)住宅商業(yè)辦公

18、主要開(kāi)發(fā)子項(xiàng)P+R軌道交通綜合體的分類綜合一體化類：與車站進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，車站等公共交通空間與綜合開(kāi)發(fā)空間整合界面特征投資界面：很難劃分，工程界面：一體化實(shí)施，很難劃清界面權(quán)屬界面：需要細(xì)致劃分功能界面：一體化運(yùn)營(yíng)，很難簡(jiǎn)單劃分交通界面：功能整合，流線交錯(cuò)開(kāi)發(fā)特征時(shí)序特征：通常需要同期實(shí)施功能特征：功能需要整合區(qū)位特征：與地鐵站點(diǎn)零距離，通常在城市中心或城市區(qū)域中心主體特征：通常為聯(lián)合開(kāi)發(fā)主要功能目標(biāo)住宅商業(yè)辦公主要開(kāi)發(fā)子項(xiàng)P+R軌道交通綜合體的分類各類軌道交通綜合開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：案例一體化類：北京長(zhǎng)陽(yáng)樞紐綜合體上蓋開(kāi)發(fā)類:北京五路車輛段上蓋開(kāi)發(fā)功能分擔(dān)類：廈門湖濱東路站末端連接類:上海國(guó)金中心類型

19、投資界面工程界面權(quán)屬界面功能界面交通界面運(yùn)營(yíng)界面市場(chǎng)存量同位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)末端連接類清晰清晰清晰清晰清晰清晰多普遍低功能分擔(dān)類清晰清晰清晰需要?jiǎng)澐中枰獎(jiǎng)澐中枰獎(jiǎng)澐州^多較多較低上蓋開(kāi)發(fā)類需要?jiǎng)澐中枰獎(jiǎng)澐中枰獎(jiǎng)澐中枰獎(jiǎng)澐中枰獎(jiǎng)澐中枰獎(jiǎng)澐稚匍T檻高競(jìng)爭(zhēng)少較高一體化類難劃分難劃分難劃分需要?jiǎng)澐蛛y劃分難劃分較少競(jìng)爭(zhēng)少較高產(chǎn)品屬性總結(jié)第四章典型類型的產(chǎn)品（一）城市軌道交通車輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)1.概述2.發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)3.技術(shù)經(jīng)濟(jì)要點(diǎn)分析4.經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)5.主要相關(guān)技術(shù)流程6.進(jìn)入策略荃灣車輛段1982年完成九龍灣車輛段1979年落成將軍澳車輛段2002年落成柴灣車輛段1985年落成有上蓋物業(yè)發(fā)展的車輛段沒(méi)有上蓋物

20、業(yè)發(fā)展的車輛段小濠灣車輛段1998年落成車輛段上蓋開(kāi)發(fā)的起源車輛段物業(yè)開(kāi)發(fā)的設(shè)想是來(lái)源于香港地鐵的上蓋開(kāi)發(fā)。圖為香港地鐵柴灣車輛段杏花村、地鐵荃灣車輛段綠楊新邨 、地鐵九龍灣車輛段德?；▓@等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)景照片 商場(chǎng)行人天橋車站車輛段住宅人行天橋辦公商業(yè)基本概念：車輛段是車輛停放，檢查，整備，運(yùn)用和修理的管理中心所在地車輛段的主要業(yè)務(wù)：1. 列車在段內(nèi)調(diào)車，停放，日常檢查，一般故障出來(lái)和清掃洗刷。2. 車輛的技術(shù)檢查，月修，定修，架修和臨修試車等作業(yè)。3. 列車回段折返乘務(wù)司機(jī)換班。4. 內(nèi)設(shè)備和機(jī)具的維修及調(diào)車機(jī)車的日常維修工作。5. 緊急救援搶修隊(duì)和設(shè)備。車輛段的上蓋開(kāi)發(fā)總體思路： 車輛段上

21、蓋開(kāi)發(fā)總的思路就是在車輛段上方設(shè)置鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（大平臺(tái)），在其上進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)?；居玫匾?guī)模：典型車輛段開(kāi)發(fā)用地規(guī)模所在城市開(kāi)發(fā)時(shí)間吳中路地鐵上蓋開(kāi)發(fā)23.45公頃上海2012郭公莊地鐵上蓋開(kāi)發(fā)23.32公頃北京2011落地區(qū)：車輛段場(chǎng)庫(kù)、線路占地區(qū)域，需要進(jìn)行上蓋后才能進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，受車輛段運(yùn)營(yíng)、作業(yè)工序的一定影響、對(duì)結(jié)構(gòu)要求嚴(yán)格非落地區(qū)：車輛段地塊內(nèi)的其他區(qū)域，基本可以像普通地塊進(jìn)行各類開(kāi)發(fā)，基本不受車輛段運(yùn)營(yíng)和作業(yè)影響，對(duì)結(jié)構(gòu)沒(méi)有特殊要求典型車輛段的用地分區(qū)非落地區(qū)落地區(qū)落地區(qū)上蓋區(qū)典型車輛段功能構(gòu)成與布局停車區(qū)檢修庫(kù)電機(jī)樓（空壓機(jī)站）不落輪鏇庫(kù)洗車庫(kù)內(nèi)燃機(jī)車線試車線辦公樓（OCC）牽引

22、變電所易燃品庫(kù)單身公寓及餐廳車輛段與綜合基地車輛段綜合維修中心物資總庫(kù)培訓(xùn)中心配套辦公、生活設(shè)施車輛段上蓋開(kāi)發(fā)的目的：政府的角度看：城市空間集約利用景觀改善綜合換乘道路網(wǎng)絡(luò)銜接平衡開(kāi)發(fā)成本軌道主體的角度看：運(yùn)營(yíng)安全交通接駁建設(shè)資金回流企業(yè)的角度看品牌效應(yīng)商業(yè)利益車輛段的上蓋開(kāi)發(fā)城市空間集約利用車輛段占地空間巨大土地價(jià)值驅(qū)動(dòng)土地成本超過(guò)上蓋成本時(shí)開(kāi)發(fā)可增加商業(yè)利益景觀改善減少噪音、粉塵、景觀等負(fù)面影響綜合換乘端頭站，遠(yuǎn)端客流匯集點(diǎn)二層大平臺(tái)，綜合換乘優(yōu)勢(shì)條件道路網(wǎng)絡(luò)銜接保障城市道路路網(wǎng)密度成本平衡實(shí)現(xiàn)上蓋開(kāi)發(fā)的盈利可以抵消掉車輛段的土建造價(jià)政府軌道主體開(kāi)發(fā)企業(yè)北京軌道交通車輛段：近期規(guī)劃情況名稱

23、線路十三陵昌平線行集寺3慈壽寺6東小營(yíng)6焦化廠7張儀村14名稱年代占地面積物業(yè)建筑面積一級(jí)開(kāi)發(fā)主體二級(jí)開(kāi)發(fā)主體主要物業(yè)類型地鐵復(fù)八線四惠車輛段199943公頃50萬(wàn)-保障房地鐵九號(hào)線郭公莊車輛段201123.32公頃54.6萬(wàn)京投萬(wàn)科+京投保障房、商品房地鐵十號(hào)線二期五路車輛段201222.36公頃32.99萬(wàn)京投京投聯(lián)合體（京投+京投銀泰）保障房、商品房、車庫(kù)、商業(yè)、辦公地鐵八號(hào)線二期平西府車輛段201228.8公頃51.7萬(wàn)京投京投聯(lián)合體（京投+京投銀泰）保障房、商品房、非配套商業(yè)北京地鐵車輛段的上蓋開(kāi)發(fā)總體情況已完成二級(jí)開(kāi)發(fā)的車輛段上蓋開(kāi)發(fā)車輛段上蓋開(kāi)發(fā)的主要結(jié)論 從政府和企業(yè)來(lái)講都必要

24、必要性： 操作成功能帶來(lái)政府與企業(yè)雙贏共贏 目前已經(jīng)有很多企業(yè)參與 存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng) 未來(lái)還有較多機(jī)會(huì)，規(guī)劃線路帶來(lái)較多的車輛段建設(shè)，存在較多的上蓋開(kāi)發(fā)需求機(jī)會(huì)第四章典型類型的產(chǎn)品（二）軌道沿線交通換乘樞紐1.樞紐類型及例子：2.樞紐開(kāi)發(fā)的技術(shù)目標(biāo)及主要內(nèi)容3.案例：典型1.上海龍之夢(mèng)（盧源國(guó)際研討會(huì)ppt）2.中坤國(guó)際廣場(chǎng)（失敗，客流的分析非常關(guān)鍵、方向、購(gòu)買力）4.成功要素小結(jié)5.資源信息與推介（北京）：順義線、山后線沿線軌道交通樞紐類型城市軌道交通之間的換乘樞紐地下鐵換乘站，高架與地下鐵，高架與高架數(shù)量較多，新線建設(shè)機(jī)會(huì)眾多客流保障度高，商業(yè)價(jià)值高功能復(fù)雜，站內(nèi)換乘成本高昂主體相對(duì)

25、簡(jiǎn)單，周期較長(zhǎng)市場(chǎng)開(kāi)放度低，機(jī)會(huì)較大典型案例：西直門站、東直門站工程復(fù)雜，技術(shù)門檻高客流細(xì)分判斷，有效引導(dǎo)是關(guān)鍵，技術(shù)植入是基本預(yù)防煙囪效應(yīng)城市軌道交通與普通公交等的換乘樞紐軌道+公交 多數(shù)地鐵站點(diǎn)P+R B+R類型復(fù)雜，數(shù)量眾多,出站換乘客流判斷較難，運(yùn)營(yíng)難保障商業(yè)價(jià)值約風(fēng)險(xiǎn)共存主體復(fù)雜，利益糾結(jié)客流規(guī)模判斷有效強(qiáng)化是關(guān)鍵有一定的市場(chǎng)開(kāi)放度資本前期植入城市軌道交通與國(guó)家鐵路換乘樞紐大型、中型、小型換乘樞紐多模式換乘客流特征細(xì)分運(yùn)營(yíng)成本高昂項(xiàng)目組織難度高，主體尚未有商業(yè)的運(yùn)營(yíng)先例（國(guó)內(nèi)）區(qū)域鐵路興起是未來(lái)重要發(fā)展方向鐵路投資體制改革是重大利好第一個(gè)吃螃蟹的人政策性融資渠道廣泛主體利益協(xié)調(diào)是關(guān)鍵

26、城市軌道交通與其它交通換乘樞紐P+R B+R W+R運(yùn)營(yíng)方式?jīng)Q定客流客流決定價(jià)值算大帳延伸產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)顷P(guān)鍵非軌道核心業(yè)務(wù)北京公共賬戶關(guān)聯(lián)日本新模式的 P+R B+R+L+C+S思考其他樞紐城市軌道交通與機(jī)場(chǎng)、碼頭等對(duì)外交通換乘樞紐大型換乘樞紐多模式換乘典型案例：首都機(jī)場(chǎng)、虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)與其他交通方式的換乘典型案例：上海龍陽(yáng)路站類型小結(jié)，對(duì)比子類描述存量資源主體市場(chǎng)開(kāi)放度客流風(fēng)險(xiǎn)工程難度1軌道交通之間大軌道公司中等低中等2軌道與公交大軌道公司公交公司高低低3軌道與鐵路少鐵路局低中高4軌道與其他潛力大軌道公司區(qū)政府高高低5軌道與機(jī)場(chǎng)、碼頭少民航局港口局低中高交通一體化交通銜接調(diào)整公交場(chǎng)站、優(yōu)化公交線路，

27、完善站點(diǎn)周邊步行網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建“B+R，P+R，W+R”一體化的綜合換乘體系。模式圖工程結(jié)構(gòu)一體化案例：五角場(chǎng)、深圳北等建設(shè)時(shí)序一體化第一階段： 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層（大平臺(tái)）預(yù)留； 非營(yíng)利性開(kāi)發(fā)，綠化，停車場(chǎng)建設(shè)；第二階段 住宅建設(shè)； 交通樞紐建設(shè)；第三階段 商業(yè)建設(shè)； 辦公建設(shè)；第四階段 新城建設(shè)投融資一體化國(guó)有國(guó)營(yíng)常規(guī)建造模式，國(guó)家投資建設(shè)，國(guó)家組建運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，國(guó)家承擔(dān)建造和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的成本和風(fēng)險(xiǎn)，BT模式國(guó)有民營(yíng)國(guó)家建設(shè)并且保留所有權(quán)，國(guó)家出讓部分線路、站點(diǎn)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，由社會(huì)資本擔(dān)負(fù)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的經(jīng)營(yíng)成本和風(fēng)險(xiǎn)，BOT模式民有國(guó)營(yíng)由社會(huì)資本進(jìn)行建造，國(guó)家進(jìn)行某種形式補(bǔ)貼，國(guó)家可以在某種情況下進(jìn)行回購(gòu)或者不回購(gòu)，國(guó)家進(jìn)行統(tǒng)一全線運(yùn)營(yíng)管理，鐵路專用線民有民營(yíng)由社會(huì)資本進(jìn)行全線或者部分的建造，國(guó)家進(jìn)行某種形式的補(bǔ)貼，由社會(huì)資本進(jìn)行特許經(jīng)營(yíng)并且承擔(dān)建造和運(yùn)營(yíng)的成本和風(fēng)