用益物權(quán)實(shí)用學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1用益物權(quán)實(shí)用用益物權(quán)實(shí)用(shyng)第一頁，共23頁。第1頁/共23頁第二頁，共23頁。第2頁/共23頁第三頁，共23頁。1、主體、主體(zht)1、家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ) ，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制2、 家庭承包經(jīng)營權(quán)：以戶為單位家庭承包家庭承包經(jīng)營權(quán)：以戶為單位家庭承包 “四荒四荒”承包經(jīng)營權(quán)：通過拍賣、招標(biāo)、公開協(xié)商等方式承包經(jīng)營權(quán)：通過拍賣、招標(biāo)、公開協(xié)商等方式A本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員B成員以外的人：成員以外的人：（1）通過轉(zhuǎn)讓取得，但需要經(jīng)過特別程序通過轉(zhuǎn)讓取得，但需要經(jīng)過特別程序 （2）通過承包）通過承包“四荒四

2、荒”經(jīng)營權(quán)取得，經(jīng)經(jīng)營權(quán)取得，經(jīng) 過特別程序。過特別程序。 二、特征二、特征第3頁/共23頁第四頁，共23頁。2、客體、客體(kt)農(nóng)民集體所有或國家所有由農(nóng)民集體使用的農(nóng)業(yè)農(nóng)民集體所有或國家所有由農(nóng)民集體使用的農(nóng)業(yè)(nngy)土地土地具體指：農(nóng)用地如耕地、林地具體指：農(nóng)用地如耕地、林地(ln d)、草地、養(yǎng)殖、草地、養(yǎng)殖水面等；水面等； 四荒土地：荒地、荒山、荒溝、荒丘四荒土地：荒地、荒山、荒溝、荒丘3、內(nèi)容、內(nèi)容權(quán)利人擁有對(duì)土地的占有、使用、收益權(quán)能。權(quán)利人擁有對(duì)土地的占有、使用、收益權(quán)能。4、土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立、土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立5、有

3、期限限制。耕地承包權(quán)、有期限限制。耕地承包權(quán)30年，草地年，草地30-50年，林地年，林地30-70年，特殊林地經(jīng)批準(zhǔn)可延長。到期后可續(xù)期。年，特殊林地經(jīng)批準(zhǔn)可延長。到期后可續(xù)期。第4頁/共23頁第五頁，共23頁。家庭承包經(jīng)營權(quán)人可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)包、互換等方式家庭承包經(jīng)營權(quán)人可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)包、互換等方式(fngsh)流轉(zhuǎn)，但轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)發(fā)包方同意，其他方式流轉(zhuǎn)，但轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)發(fā)包方同意，其他方式(fngsh)需要報(bào)發(fā)包方備案。需要報(bào)發(fā)包方備案。 “四荒四荒”承包經(jīng)營權(quán)經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)等證書承包經(jīng)營權(quán)經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)等證書的，可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者的

4、，可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者(huzh)其其他方式流轉(zhuǎn)他方式流轉(zhuǎn)4.承包地被依法征收的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。承包地被依法征收的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。第5頁/共23頁第六頁，共23頁。5.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 （二）土地承包經(jīng)營權(quán)人（承包方）的義務(wù)（二）土地承包經(jīng)營權(quán)人（承包方）的義務(wù) 1.按法定、約定按法定、約定(yudng)利用土地，維持土地的農(nóng)業(yè)用途。利用土地，維持土地的農(nóng)業(yè)用途。 2.依法保護(hù)和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害。依法保護(hù)和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害。3、支付承包費(fèi)義務(wù)、支付承包費(fèi)義務(wù)4.法律、行政法

5、規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 物權(quán)法第物權(quán)法第42條第條第2款規(guī)定：款規(guī)定：“征收集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)征收集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用(fi yong)，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用(fi yong)，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。權(quán)益?！蓖恋毓芾矸▽?shí)施條例第土地管理法實(shí)施條例第26條規(guī)定：條規(guī)定：“土地補(bǔ)償費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)

6、償費(fèi)歸其所歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸其所有者所有。有者所有。不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的置人員個(gè)人或征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用保險(xiǎn)費(fèi)用(fi yong)。”第6頁/共23頁第七頁，共23頁。第7頁/共23頁第八頁，共23頁。二、建設(shè)二、建設(shè)(jinsh)用地使用權(quán)取得用地使用權(quán)取得（一）初始取得（一）初始取得1、出讓取得。經(jīng)營性用地或同一土地有兩個(gè)以上意向用、出讓取得。經(jīng)營性用地或同一土地有兩個(gè)以上意向用地的，應(yīng)采取公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書

7、面地的，應(yīng)采取公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。要繳納土地出讓金合同，建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。要繳納土地出讓金第8頁/共23頁第九頁，共23頁。城市房地產(chǎn)管理辦法第城市房地產(chǎn)管理辦法第23條明確規(guī)定，只有下列建設(shè)用地條明確規(guī)定，只有下列建設(shè)用地才可以適用劃撥方式取得土地使用權(quán)：國家才可以適用劃撥方式取得土地使用權(quán)：國家(guji)機(jī)關(guān)用地機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家(guji)重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；法律、行重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定

8、的其他用地。政法規(guī)規(guī)定的其他用地。2、劃撥取得。公益目的、劃撥取得。公益目的(md)，無償取得，無確定期限。，無償取得，無確定期限。第9頁/共23頁第十頁，共23頁。建設(shè)用地使用權(quán)可以通過轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、互換、出資等方式取得，建設(shè)用地使用權(quán)可以通過轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、互換、出資等方式取得，除簽訂書面合同除簽訂書面合同(h tong)外，還要履行登記手續(xù)。上述方式下，外，還要履行登記手續(xù)。上述方式下，建設(shè)用地使用權(quán)主體變更。建設(shè)用地使用權(quán)主體變更。建設(shè)用地使用權(quán)還可以出租和抵押，這兩種方式下，建建設(shè)用地使用權(quán)還可以出租和抵押，這兩種方式下，建設(shè)用地使用權(quán)主體沒有發(fā)生變更，建設(shè)用地使用權(quán)出租設(shè)用地使用權(quán)主體沒

9、有發(fā)生變更，建設(shè)用地使用權(quán)出租的，承租人取得債權(quán)的，承租人取得債權(quán)(zhiqun)性使用權(quán)；建設(shè)用地使性使用權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，為他人設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)。用權(quán)抵押的，為他人設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)。三、建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利三、建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利(qunl)、義務(wù)。、義務(wù)。1、占有、使用、收益權(quán)、占有、使用、收益權(quán)2、處分建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利、處分建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利(二)建設(shè)用地使用權(quán)的讓與取得建設(shè)用地使用權(quán)的讓與取得（三）繼承（三）繼承第10頁/共23頁第十一頁，共23頁。 建設(shè)用地上建設(shè)用地上(d shn)建造的建筑物等所有權(quán)歸建設(shè)用地使建造的建筑物等所有權(quán)歸建設(shè)用地使用

10、權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外4、其他、其他(qt)權(quán)利權(quán)利5、支付出讓金等費(fèi)用。、支付出讓金等費(fèi)用。 6、合理利用土地。、合理利用土地。7、按土地用途使用土地。、按土地用途使用土地。8、其他義務(wù)、其他義務(wù)第11頁/共23頁第十二頁，共23頁。四、建設(shè)四、建設(shè)(jinsh)用地使用權(quán)消滅用地使用權(quán)消滅第12頁/共23頁第十三頁，共23頁。（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十

11、年；（五）綜合或其他用地五十年。用地四十年；（五）綜合或其他用地五十年?！笨偟膩碚f，我國總的來說，我國出讓取得的建設(shè)用地使用權(quán)存續(xù)最高期限過短，為了解決由此引出讓取得的建設(shè)用地使用權(quán)存續(xù)最高期限過短，為了解決由此引發(fā)的問題，物權(quán)法第發(fā)的問題，物權(quán)法第149條區(qū)別條區(qū)別(qbi)住宅和非住宅建設(shè)用住宅和非住宅建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定了不同的續(xù)期辦法，即住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆地使用權(quán)規(guī)定了不同的續(xù)期辦法，即住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依現(xiàn)行滿自動(dòng)續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依現(xiàn)行法律規(guī)定。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第法律規(guī)定。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法

12、第21條的規(guī)定，土地使用條的規(guī)定，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)至遲于屆滿前者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)至遲于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用出讓金，并重新辦理登記手續(xù)。使用出讓金，并重新辦理登記手續(xù)。建設(shè)用地使用權(quán)存續(xù)建設(shè)用地使用權(quán)存續(xù)(cn x)期間期間第13頁/共23頁第十四頁，共23頁。因土地使用人未按照合同約定支付土地使用權(quán)因土地使用人未按照合同約定

13、支付土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致土地管理部門解除合同的；以出出讓金，導(dǎo)致土地管理部門解除合同的；以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，但無正讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，但無正當(dāng)理由滿當(dāng)理由滿2年未動(dòng)工開發(fā)的；為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)年未動(dòng)工開發(fā)的；為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；因遷移行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因(yunyn)而停而停止使用土地，土地管理部門有權(quán)收回劃撥建設(shè)用止使用土地，土地管理部門有權(quán)收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)；公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)地使用權(quán)；公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。廢的

14、。因公共利益以外因公共利益以外(ywi)的原因收回的原因收回土地土地第14頁/共23頁第十五頁，共23頁。兩塊地兩塊地 需役需役(x y)地地供役地供役地兩個(gè)兩個(gè)(lin )人人地役權(quán)人地役權(quán)人（享受方便的人）（享受方便的人）供役地人供役地人（提供方便的人）（提供方便的人） 需役地人需役地人第15頁/共23頁第十六頁，共23頁。物權(quán)法第物權(quán)法第158條規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。條規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記當(dāng)事人要求登記(dngj)的，可以向登記的，可以向登記(dngj)機(jī)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記(dngj)，未經(jīng)登記，未經(jīng)登記(dngj)，不，不得對(duì)

15、抗善意第三人得對(duì)抗善意第三人A公司購買了一塊位于某市鄰近海邊公司購買了一塊位于某市鄰近海邊(hi bin)的土地，的土地，并建一棟豪華酒店。該地旁邊有一商店并建一棟豪華酒店。該地旁邊有一商店B，A與與B曾于曾于2008年年5月訂立一項(xiàng)書面合同，約定：月訂立一項(xiàng)書面合同，約定：B在在20年內(nèi)不得拆年內(nèi)不得拆除該商店并興建高層建筑，以阻礙除該商店并興建高層建筑，以阻礙A的旅客在酒店上眺的旅客在酒店上眺望大海。為此，望大海。為此，A每年向每年向B支付支付10萬，以作為補(bǔ)償。合萬，以作為補(bǔ)償。合同生效后同生效后1年，年，B因經(jīng)營不善便將其房屋全部轉(zhuǎn)讓給因經(jīng)營不善便將其房屋全部轉(zhuǎn)讓給C。在與在與C訂立合

16、同時(shí)，訂立合同時(shí)，B未向未向C提及其與提及其與A的協(xié)議，的協(xié)議，C購買購買到該房屋以后拆掉該房屋，并欲興建一幢五層樓的旅到該房屋以后拆掉該房屋，并欲興建一幢五層樓的旅館，該旅館與館，該旅館與A酒店相距約酒店相距約200米。米。A得知這一情況后，得知這一情況后，立即找立即找B和和C交涉，請(qǐng)求交涉，請(qǐng)求C停止興建旅館，遭到拒絕；停止興建旅館，遭到拒絕；A便在法院提起訴訟，請(qǐng)求法院責(zé)令便在法院提起訴訟，請(qǐng)求法院責(zé)令C停止興建旅館，請(qǐng)停止興建旅館，請(qǐng)求確認(rèn)求確認(rèn)B與與C之間轉(zhuǎn)讓商店的合同無效，并要求之間轉(zhuǎn)讓商店的合同無效，并要求B賠償賠償損失。損失。第16頁/共23頁第十七頁，共23頁。甲乙兩工廠相鄰

17、。甲工廠原有一個(gè)東門，為了讓職工甲乙兩工廠相鄰。甲工廠原有一個(gè)東門，為了讓職工上下班進(jìn)出方便，想開個(gè)西門，但必須借用上下班進(jìn)出方便，想開個(gè)西門，但必須借用(jiyng)乙工廠的道路通行。于是，甲乙兩工廠約定，甲向乙乙工廠的道路通行。于是，甲乙兩工廠約定，甲向乙支付使用費(fèi)，乙工廠允許甲工廠的員工通行，為此，支付使用費(fèi)，乙工廠允許甲工廠的員工通行，為此，雙方達(dá)成書面協(xié)議，在乙工廠的土地上設(shè)立雙方達(dá)成書面協(xié)議，在乙工廠的土地上設(shè)立“通行地通行地役權(quán)役權(quán)”，利用期限為，利用期限為10年。乙工廠轉(zhuǎn)讓給了丙工廠，年。乙工廠轉(zhuǎn)讓給了丙工廠，由于地役權(quán)合同已經(jīng)登記，丙工廠不得以由于地役權(quán)合同已經(jīng)登記，丙工廠不

18、得以“不知情不知情”為由拒絕履行地役權(quán)合同，丙工廠須繼續(xù)履行原地役為由拒絕履行地役權(quán)合同，丙工廠須繼續(xù)履行原地役權(quán)合同。權(quán)合同。第17頁/共23頁第十八頁，共23頁。地役權(quán)具有地役權(quán)具有(jyu)以下特征：以下特征：1、地役權(quán)是存在、地役權(quán)是存在(cnzi)于他人土地之上的用益于他人土地之上的用益物權(quán)。物權(quán)。2、地役權(quán)是以他人的土地供自己、地役權(quán)是以他人的土地供自己(zj)土地方便和利益之用的土地方便和利益之用的權(quán)利權(quán)利（1）以供役地）以供役地供供地役權(quán)人使用者，如通行、引水、排地役權(quán)人使用者，如通行、引水、排水地役權(quán)水地役權(quán)（2）以供役地）以供役地供供地役權(quán)人收益，如在供役地上伐木或地役權(quán)人

19、收益，如在供役地上伐木或取得其他材料取得其他材料（3）禁止或限制供役地為某種使用，如禁止供役地建筑）禁止或限制供役地為某種使用，如禁止供役地建筑高樓高樓（4）排除相鄰關(guān)系規(guī)定的適用，如設(shè)定需役地屋檐上）排除相鄰關(guān)系規(guī)定的適用，如設(shè)定需役地屋檐上的雨水可直接注入供役地。的雨水可直接注入供役地。第18頁/共23頁第十九頁，共23頁。甲為了自己通行的方便在乙有使用權(quán)的土地上設(shè)立地役權(quán)甲為了自己通行的方便在乙有使用權(quán)的土地上設(shè)立地役權(quán)。甲。甲 與丙達(dá)成協(xié)議與丙達(dá)成協(xié)議(xiy)，甲把地役權(quán)讓與給丙，甲丙協(xié)，甲把地役權(quán)讓與給丙，甲丙協(xié)議議(xiy)的效力？的效力？甲與丙達(dá)成協(xié)議甲與丙達(dá)成協(xié)議(xiy)，

20、甲要把自己的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于丙，甲要把自己的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于丙，但甲保留地役權(quán)。甲丙協(xié)議，但甲保留地役權(quán)。甲丙協(xié)議(xiy)的效力？的效力？甲為了自己通行的方便甲為了自己通行的方便(fngbin)在乙有使用權(quán)的土地上在乙有使用權(quán)的土地上設(shè)立地役權(quán)。甲把自己的土地使用權(quán)讓與丙，又把自己設(shè)立地役權(quán)。甲把自己的土地使用權(quán)讓與丙，又把自己土地上的地役權(quán)讓與丁。土地上的地役權(quán)讓與丁。甲為了自己通行的方便在乙有使用權(quán)的土地甲為了自己通行的方便在乙有使用權(quán)的土地(td)上設(shè)立地役權(quán)上設(shè)立地役權(quán)。甲。甲 與丙達(dá)成協(xié)議，甲將自己在乙土地與丙達(dá)成協(xié)議，甲將自己在乙土地(td)上的地役權(quán)抵押給上的地役權(quán)抵押給丙，甲

21、丙間抵押合同的效力。丙，甲丙間抵押合同的效力。第19頁/共23頁第二十頁，共23頁。3、地役權(quán)具有從屬性（地役權(quán)附著、地役權(quán)具有從屬性（地役權(quán)附著(fzhu)于需役地，是于需役地，是需役地權(quán)利的從權(quán)利）需役地權(quán)利的從權(quán)利）第一、地役權(quán)不得與需役第一、地役權(quán)不得與需役(x y)地分離而讓與給他人地分離而讓與給他人A需役地所有人或使用人不得自己保留需役地的所有權(quán)需役地所有人或使用人不得自己保留需役地的所有權(quán)或使用權(quán)，單獨(dú)或使用權(quán)，單獨(dú)(dnd)把地役權(quán)讓與他人把地役權(quán)讓與他人B需役地所有人或使用人不得自己保留地役權(quán)，而僅把需役地所有需役地所有人或使用人不得自己保留地役權(quán)，而僅把需役地所有權(quán)或使用權(quán)讓與他人權(quán)或使用權(quán)讓與他人C地役權(quán)不能與需役地物權(quán)分別讓與不同的他人地役權(quán)不