某大廈工程部管理制摘編

1、某大廈工程部管理制度摘編設(shè)施設(shè)備管理制度1. 目的為加強(qiáng)對(duì)公司受委托物業(yè)管理范圍設(shè)備設(shè)施的管理，充分掌握設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行動(dòng)態(tài)，提高設(shè)備設(shè)施的完好率，特制定本制度 2. 適用范圍本制度適用于公司受委托的物業(yè)管理項(xiàng)目?jī)?nèi)所有設(shè)施、設(shè)備。3. 具體要求3.1 各單位負(fù)責(zé)人對(duì)本單位管轄的所有設(shè)備設(shè)施的安全，正常運(yùn)行負(fù)責(zé)，具體負(fù)責(zé)核準(zhǔn)設(shè)施、設(shè)備的申購、報(bào)廢、大修，負(fù)責(zé)制定相關(guān)的制度和培訓(xùn)計(jì)劃，組織檢查、監(jiān)督設(shè)施設(shè)備日常的運(yùn)行工作。3.2 設(shè)施設(shè)備管理員要對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期檢查，定期檢查要有記錄，工作記錄必須保存，部門按設(shè)施完好率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行抽查。3.3 各單位應(yīng)通過各種途徑，聯(lián)系相關(guān)培訓(xùn)中心，鼓勵(lì)員工積極參加各類專

2、業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)。 3.4 項(xiàng)目部管理組應(yīng)根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃組織對(duì)操作人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括設(shè)備和設(shè)施的性能、操作方法、操作規(guī)程、日常維護(hù)知識(shí)。3.5 操作員必須自覺遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，做好設(shè)施和設(shè)備的日常清潔保養(yǎng)工作，保證安全、文明作業(yè)。3.6 操作運(yùn)行設(shè)備設(shè)施前，操作者應(yīng)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查，檢查包括線路、開關(guān)、儀表、機(jī)械等內(nèi)容，使用后要定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行清污、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。多媒體設(shè)備要按相應(yīng)的操作規(guī)程操作，操作時(shí)發(fā)現(xiàn)問題要立即停止，報(bào)告本單位負(fù)責(zé)人，及時(shí)通知相關(guān)專業(yè)人員前來修理。3.7 新的設(shè)備和設(shè)施的添置由具體管理單位提出申請(qǐng)計(jì)劃，上級(jí)單位審核報(bào)公司批準(zhǔn)后方能購買，購買的設(shè)

3、備和設(shè)施到場(chǎng)后要有相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收，(包括隨設(shè)備應(yīng)提交的文件和資料的驗(yàn)收)，安裝、調(diào)試，并進(jìn)行固定資產(chǎn)登記。技術(shù)資料交設(shè)備管理員保存，報(bào)廢等事項(xiàng)按公司相關(guān)的程序辦理。3.8 各單位負(fù)責(zé)人保證各項(xiàng)教學(xué)、生活服務(wù)設(shè)施處于良好的技術(shù)狀態(tài)，不定期組織員工學(xué)習(xí)有關(guān)的安全知識(shí)，操作規(guī)程，明確設(shè)備設(shè)施的管理員，定期巡視維護(hù)保養(yǎng)，并負(fù)責(zé)指導(dǎo)員工按規(guī)程操作，根據(jù)設(shè)施設(shè)備存在的缺陷。適時(shí)向公司提出設(shè)施設(shè)備的申購、報(bào)廢、作為公司對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大、中、小修計(jì)劃的參考依據(jù)。3.9 設(shè)備設(shè)施發(fā)生事故后，嚴(yán)格執(zhí)行"三不放過"原則，即事故原因不查清不放過，對(duì)事故的責(zé)任人不處理不放過，事故后沒有采取改進(jìn)、預(yù)

4、防措施不放過，以確保類似的事故不再發(fā)生。3.10 對(duì)委托設(shè)施設(shè)備的修理，各單位應(yīng)按設(shè)備狀態(tài)，作業(yè)條件給予積極配合，特殊的維修需要增設(shè)安全設(shè)施和人員。變配電管理制度1. 目的確保公司物業(yè)委托范圍內(nèi)供電系統(tǒng)的正常、安全運(yùn)行。2. 適用范圍公司所受委托物業(yè)管理項(xiàng)目范圍內(nèi)的便配電、供電系統(tǒng)3. 值班3.1 對(duì)本變配電所設(shè)備負(fù)有運(yùn)行、監(jiān)視和維護(hù)責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度。3.2 認(rèn)真執(zhí)行兩票三制（操作票、工作票；交接班制度、巡回檢查制度、定期試驗(yàn)切換制度）。3.3 值班員必須持證上崗，熟悉本變、配電所一、二次結(jié)線及設(shè)備規(guī)范、作用，了解有關(guān)系統(tǒng)運(yùn)行方式，掌握正確操作及維護(hù)方法，正確處理事故及異常運(yùn)行情況。3.

5、4 嚴(yán)格執(zhí)行電網(wǎng)調(diào)度命令，對(duì)本變、配電所第一斷路器的工作，必須向用監(jiān)員申請(qǐng)停電。3.5 防止小動(dòng)物和雨水進(jìn)入配電間。3.6 負(fù)責(zé)做好現(xiàn)場(chǎng)安全措施，保證檢修人員工作安全，并按標(biāo)準(zhǔn)做好驗(yàn)收工作。3.7 按規(guī)定做好各種記錄，認(rèn)真抄表。3.8 定期對(duì)安全用具、消防設(shè)備、事故備品進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、維修，及時(shí)補(bǔ)充、調(diào)換，保持完整齊全和試驗(yàn)合格。3.9 經(jīng)常開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)水平，達(dá)到“三熟”、“三能”（熟悉設(shè)備、系統(tǒng)和基本原理；熟悉操作和事故處理；熟悉本崗位規(guī)程制度；能分析運(yùn)行狀況；能及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障和排除故障；能掌握一般的維修技能）3.10 搞好所內(nèi)文明生產(chǎn)工作，保持設(shè)備環(huán)境清潔。3.11 供電

6、局計(jì)量表計(jì)故障及設(shè)備故障影響系統(tǒng)停電應(yīng)及時(shí)與用監(jiān)聯(lián)系。3.12 無關(guān)人員不得進(jìn)入變電所，有關(guān)人員出入應(yīng)執(zhí)行登記制度。4. 值班巡視檢查4.1 值班員應(yīng)充分了解和正確掌握運(yùn)行中電氣設(shè)備的技術(shù)狀況，通過巡視檢查對(duì)運(yùn)行設(shè)備加強(qiáng)監(jiān)視以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行處理。4.2 值班員檢查設(shè)備時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守電業(yè)安全工作規(guī)程和變配電所現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行規(guī)程，在保證安全的前提下，采用聽、嗅、看、測(cè)相結(jié)合的辦法，根據(jù)各類設(shè)備的檢查項(xiàng)目，認(rèn)真仔細(xì)巡查，不流于形式。4.3 巡查周期：1正常巡視每4小時(shí)一次，無人值班變配電所按生產(chǎn)班次每班至少一次。2夜間熄燈巡視每周一次。3在大風(fēng)暴雨、雷電大霧開展特殊巡查。4異常巡視，根據(jù)情況適當(dāng)增加巡

7、查次數(shù)，重點(diǎn)巡查隨時(shí)進(jìn)行。4.4 巡查內(nèi)容：1運(yùn)行中的一、二次設(shè)備，直流設(shè)備。2處于備用狀態(tài)的設(shè)備。3電氣照明及通風(fēng)設(shè)備。4消防設(shè)備。5電纜溝、構(gòu)架及通風(fēng)設(shè)備。6防雷保護(hù)及接地裝置。5. 值班交接班5.1 交班人員應(yīng)詳細(xì)填寫各項(xiàng)記錄，并做好環(huán)境衛(wèi)生，遇到操作任務(wù)時(shí)，應(yīng)主動(dòng)為下值做好準(zhǔn)備工作。變配電管理制度5.2 交接班前，接班人員應(yīng)認(rèn)真閱讀運(yùn)行日志，并按設(shè)備巡視路線圖巡查一、二次設(shè)備，試驗(yàn)中央信號(hào)裝置等交接項(xiàng)目和應(yīng)作的檢查，對(duì)嚴(yán)重缺陷、設(shè)備變更或有疑問應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交接。5.3 交接班應(yīng)交代的項(xiàng)目：1運(yùn)行方式及模擬圖板。2調(diào)度、上級(jí)命令、有關(guān)文件及上級(jí)指示。3、設(shè)備檢修、試驗(yàn)和變更情況。4異常運(yùn)行

8、及事故處理。5設(shè)備缺陷及處理情況。6安全設(shè)施及接地線裝拆情況。7開關(guān)跳閘。8未處理事項(xiàng)及其它注意事項(xiàng)。9工具儀表、鑰匙、圖紙資料（特別是變動(dòng)部分）和備品材料。5.4 接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交接內(nèi)容，核對(duì)模擬圖和現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行方式應(yīng)相符，交接完畢雙方簽名，交接班中如遇事故須停止交接，接班人員可在交班人員指揮下協(xié)助處理事故。5.5 如遇接班者有酒醉、精神失常等情況應(yīng)拒絕交接，并立即匯報(bào)負(fù)責(zé)人。5.6 遇有接班者未能準(zhǔn)時(shí)到班，交班者應(yīng)堅(jiān)守崗位并匯報(bào)負(fù)責(zé)人。6. 變電房6.1經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵。 6.2經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。6.3做好配電房的防水、

9、防潮工作，堵塞漏洞;嚴(yán)防蛇、鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電房。17.電梯管理制度1.目的為保證公司受委托的物業(yè)管理項(xiàng)目?jī)?nèi)所有電梯及附屬設(shè)備的有效和運(yùn)行的安全正常2.適用范圍本制度適用于公司受委托的物業(yè)管理項(xiàng)目?jī)?nèi)所有電梯及附屬設(shè)備。3.程序3.1 電梯操作規(guī)程用專用鑰匙將電梯打開，電梯即可自動(dòng)運(yùn)行。若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對(duì)講器與大樓值班室聯(lián)系，等待救援。若需專人駕駛電梯，需由電梯公司專業(yè)人員實(shí)現(xiàn)手動(dòng)控制。若需停梯，用電梯專用鑰匙進(jìn)行鎖梯，電梯自動(dòng)回到基站層并關(guān)閉風(fēng)扇和轎內(nèi)照明，電梯停止運(yùn)行。在火災(zāi)情況下，管理人員可于基站控制電梯回降至基站。3.2 電梯運(yùn)行管理規(guī)定大樓管理組負(fù)責(zé)電梯的日常管理，并監(jiān)

10、管電梯維修保養(yǎng)承包商的工作。 每天開梯后進(jìn)行一次電梯全段運(yùn)行狀況檢查。 注意轎廂、井道等設(shè)施有無濕水情況。 進(jìn)行檢查、清洗時(shí)，應(yīng)放置工作牌。3.2.5 升降機(jī)的任何改動(dòng)，均須書面征詢承包商的專業(yè)意見后方可進(jìn)行。 搬運(yùn)有可能超載的沉重物件時(shí)，應(yīng)及時(shí)與承包商聯(lián)系，確定可行性， 避免意外。 故障及緊急事故時(shí)，采取臨時(shí)應(yīng)變措施。 日常清潔電梯轎廂內(nèi)外時(shí)，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。3.3 電梯設(shè)備維修管理制度 委托電梯保養(yǎng)承包商對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)維修。大樓物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。特殊情況時(shí)其他部門可以直接與承包商聯(lián)系，并及時(shí)通知大樓物業(yè)管理部門。 將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設(shè)

11、備維修記錄表、電梯設(shè)備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時(shí)記錄于電梯設(shè)備臺(tái)賬。3.3.4 當(dāng)電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。空調(diào)設(shè)備管理制度1.目的為保證公司受委托的物業(yè)管理項(xiàng)目?jī)?nèi)所有空調(diào)及附屬設(shè)備的有效和運(yùn)行的安全正常2.適用范圍本制度適用于公司受委托的物業(yè)管理項(xiàng)目?jī)?nèi)所有空調(diào)及附屬設(shè)備。3.分類3.1 分體式掛、柜機(jī) 3.2 中央空調(diào)4.要求4.1 分體式掛、柜機(jī) 在需要運(yùn)行的季節(jié)由專門的人員對(duì)其按照空調(diào)操作說明進(jìn)行操控。 每日三次對(duì)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查（早晨上課前，中午放學(xué)后，晚自習(xí)前），發(fā)現(xiàn)問題立即聯(lián)系相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行維修。 空調(diào)管理人員應(yīng)當(dāng)按照課表對(duì)空調(diào)使用進(jìn)行控制，如發(fā)現(xiàn)該教

12、室無課則應(yīng)停用空調(diào)，節(jié)約電力資源。4.2 中央空調(diào)操作規(guī)程（制冷）.1 檢查網(wǎng)管系統(tǒng)水壓，應(yīng)保持在8Kg9KGg正常范圍，嚴(yán)禁超壓。.2 檢查配電柜、電壓、電源、電氣附件是否正常。.3 啟動(dòng)冷卻水泵、循環(huán)泵、冷卻塔開關(guān)，保持正常運(yùn)行5分鐘以上。.4 啟動(dòng)機(jī)組，觀察水系統(tǒng)降溫是否正常。.5 運(yùn)行中必須經(jīng)常檢查壓力、溫度的變化，同時(shí)做好記錄。.6 關(guān)機(jī)時(shí)，先關(guān)主機(jī)，后關(guān)冷卻塔、循環(huán)泵、冷卻泵。 操作規(guī)程（供暖）.1 檢查網(wǎng)管系統(tǒng)水壓狀況，應(yīng)保持在8Kg9Kg正常范圍。.2 檢查配電柜、電源、電壓、電氣附件是否正常。.3 通知鍋爐房送氣，送氣壓力應(yīng)逐步上升。.4 打開室外氣閥，啟動(dòng)熱水循環(huán)泵。.5

13、關(guān)閉排氣閥，打開熱交換器蒸汽閥。.6 運(yùn)行中必須經(jīng)常檢查壓力、溫度變化，同時(shí)做好記錄。.7 供暖壓力超過9Kg范圍應(yīng)立即采取降壓措施。.8 關(guān)機(jī)時(shí)，先關(guān)總氣源，后關(guān)熱交換器，再關(guān)熱水循環(huán)泵。4.3 空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定 空調(diào)機(jī)房平時(shí)應(yīng)上鎖，鑰匙由物業(yè)管理辦公室保管，未經(jīng)許可，禁止非工作人員入內(nèi)。 保持機(jī)房?jī)?nèi)良好的通風(fēng)和照明。 空調(diào)機(jī)運(yùn)行時(shí)，值班人員應(yīng)按時(shí)巡查，檢查各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，如有異常，應(yīng)及時(shí)調(diào)整處理，并做好記錄?？照{(diào)設(shè)備管理制度 定期清洗系統(tǒng)的過濾網(wǎng)和過濾器，保證送風(fēng)管道和水管道的通暢。 每月對(duì)主、副機(jī)和機(jī)房進(jìn)行一次清潔，并做好設(shè)備房的消殺滅鼠工作。 每年對(duì)主、副機(jī)進(jìn)行一次全面檢查

14、保養(yǎng)，確保機(jī)組的良好運(yùn)行。供水設(shè)備管理制度1.目的加強(qiáng)用水管理，協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃，保證供水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及供水的連續(xù)性。2.適用范圍公司受委托的各物業(yè)管理項(xiàng)目范圍內(nèi)的供水。3.具體要求3.1 水泵房建立24小時(shí)值班制度，執(zhí)行水泵設(shè)備巡視制度，定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹。3.2 水池、水箱蓋應(yīng)上鎖，鑰匙由專人保管，開啟箱蓋應(yīng)得到部門領(lǐng)導(dǎo)的許可。3.3 每年清洗水池、水箱一次，清洗后送樣品到防疫站檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格后方能供水，并將檢驗(yàn)結(jié)果存檔。3.4 供水設(shè)備場(chǎng)地清潔，設(shè)備保養(yǎng)良好。3.5 每月對(duì)室外供水管線巡視2次。若水管線、水表井、閥門井有堆積物或施工機(jī)械運(yùn)作，供水服

15、務(wù)人員應(yīng)及時(shí)與相關(guān)方聯(lián)系、交涉清除障礙，監(jiān)視施工，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即搶修，杜絕浪費(fèi)。3.6 盡量保障對(duì)業(yè)主供水的連續(xù)性，若確需短時(shí)停水，應(yīng)提前出示通告通知業(yè)主停水時(shí)間，以便業(yè)主作好準(zhǔn)備。遇突發(fā)性事故導(dǎo)致停水，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主做出解釋。水泵設(shè)備管理制度1.目的確保住戶生活用水、大廈消防用水的正常供應(yīng)2.適用范圍公司受委托的物業(yè)管理項(xiàng)目范圍內(nèi)所有的水泵設(shè)備和水泵房3.水泵操作3.1開泵前檢查水箱存水狀況，進(jìn)水閥是否打開3.2打開水箱出水閥，往泵內(nèi)注水，排盡泵內(nèi)空氣3.3電機(jī)與水泵聯(lián)軸器要雙手能轉(zhuǎn)動(dòng)，如有卡阻現(xiàn)象，則需查明原因排除故障后再投入使用3.4水泵引水加滿后，啟動(dòng)水泵運(yùn)轉(zhuǎn)，慢開啟出

16、水閥門，檢查水壓力是否正常3.5水泵正常運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，應(yīng)注意觀察水泵系統(tǒng)儀表讀數(shù)、軸承發(fā)熱情況，調(diào)整填料滴水，水泵振動(dòng)和雜音是否正常，如發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象，及時(shí)處理3.6水泵停止運(yùn)行前，應(yīng)先關(guān)閉出水閥門，然后按“停止”開關(guān)，停止供水4.水泵維護(hù)與保養(yǎng)4.1軸承的最高溫度不大于80（軸承溫升不大于40）4.2填料處漏水應(yīng)保持少量均勻4.3軸承油位應(yīng)保持在正常位置，不能過高或過低，過低時(shí)應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充4.4如環(huán)境溫度低于0，結(jié)冰時(shí)應(yīng)將泵內(nèi)水放出，以免凍裂4.5長(zhǎng)期停止使用設(shè)備，應(yīng)將泵拆卸清洗上油，包裝保管5.水泵房管理5.1值班人員對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。5.2經(jīng)常檢查水泵控制柜

17、的指示燈指示、觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置。5.3生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動(dòng)和手動(dòng)操作試機(jī)一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常起動(dòng)。5.4泵房每星期由分管責(zé)任人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。5.5水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理;透氣管應(yīng)用紗布包扎，以防雜物掉入水池中。5.6按照水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng)。5.7保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。水箱、水池清潔制度1.目的為確保水池、水箱供水清潔衛(wèi)生，符合標(biāo)準(zhǔn)及衛(wèi)生防疫部門的要求。2.適用范圍受委托的物業(yè)

18、管理項(xiàng)目范圍內(nèi)的水池、水箱及與之相連的管道的清洗消毒。3.具體要求3.1 操作人員必須持有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的體檢合格證。3.2  地下水池屋頂水箱、中間水箱一年至少清洗1次，若遇特殊需要可增加清洗次數(shù)，清洗安排由各單位視具體情況列出保養(yǎng)計(jì)劃。3.3  清洗前一天應(yīng)出通告通知用戶停水時(shí)間，以便用戶做好貯水準(zhǔn)備。3.4  清洗前通知控制水泵房設(shè)備人員開始清洗水箱，以免發(fā)生誤操作。3.5  清洗前應(yīng)做好所需機(jī)電工具、檢測(cè)器具、清潔工具及消毒藥物的準(zhǔn)備工作。3.6 對(duì)于屋頂水箱有兩個(gè)以上水箱供水時(shí)，應(yīng)輪流清洗，以避免停水。4.清洗程序:4.1 關(guān)閉進(jìn)水總閥，關(guān)閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，排空水池、水箱的水。4.2  讓泄水閥門處于開啟位置，水池、水箱口通風(fēng)2小時(shí)以上使空氣流通，排除水池、水箱中的有毒氣體，吹迸新鮮空氣。4.3  用燃著的蠟燭放入池底不因缺氧而熄滅，以確保水池水箱中的空氣新鮮。4.4  安裝一盞36V行燈供水池、水箱內(nèi)照明用。清洗和檢修人員進(jìn)入池內(nèi)工作。4.5 清潔人員用檸檬洗潔精對(duì)池壁和池底洗刷，維修人員對(duì)水池，管道、閥門、浮球、水位控制電路進(jìn)行檢查維修。4.6 清洗完畢后排盡水池中的污水，清除污跡。然后向水