昆明市城市更新改造管理辦法實施細則

1、昆明市城市更新改造管理辦法實施細則第一章 總 則第一條 為實施昆明市城市更新改造管理辦法（以下簡稱辦法），規(guī)范本市城市更新改造活動，建立規(guī)范、有序的城市更新改造長效機制，制定本細則。第二條 市城市更新改造工作辦公室（以下簡稱市城市更新改造辦）是全市城市更新改造工作的主管部門，負責具體組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督全市城市更新改造工作。第三條 市政府相關職能部門、五華、盤龍、官渡、西山、呈貢區(qū)政府、三個國家級開發(fā)（度假）區(qū)管委會（以下簡稱轄區(qū)政府）及其相關職能部門，應當根據(jù)辦法及本細則規(guī)定，履行城市更新改造管理相關職責。第四條 市城市更新改造辦、市政府相關職能部門、轄區(qū)政府應當積極開展城市更新改造政策的宣傳工

2、作。街道辦事處、居委會、社區(qū)工作站等基層組織應當積極維護城市更新改造活動的正常秩序。第五條 鼓勵金融機構創(chuàng)新金融產(chǎn)品、改善金融服務，通過構建融資平臺、提供貸款、建立擔保機制等方式對城市更新改造項目予以支持。鼓勵和引導民間資本通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與城市更新改造。第六條 城市更新改造項目在實施過程中應當按照節(jié)約集約用地、綠色節(jié)能、低碳環(huán)保的原則，推廣使用經(jīng)國家、省、市相關部門認定的新技術、新工藝、新材料和新設備，在滿足使用功能的前提下，優(yōu)先使用建筑廢棄物綠色再生產(chǎn)品。第七條 市城市更新改造辦和轄區(qū)政府應當建立城市更新改造工作投訴處理制度，對受理的投訴及時進行調(diào)查和處理

3、。第八條 市、區(qū)國土、城管綜合執(zhí)法部門應當加大工作力度，嚴厲查處城市更新改造范圍內(nèi)新出現(xiàn)的違法建設行為。第二章 基本要求第九條 市規(guī)劃部門依據(jù)全市城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，指導全市范圍內(nèi)的城市更新改造項目規(guī)劃編制工作。第十條 實施以拆除重建為主的城市更新改造，應當以上位規(guī)劃為依據(jù)，確定規(guī)劃要求，協(xié)調(diào)各方利益，落實更新改造目標與責任。第十一條 城市更新改造范圍的劃定應當符合全市土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，充分考慮和尊重所在區(qū)域社會、經(jīng)濟、文化關系的延續(xù)性，并符合以下條件之一：（一）建筑密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、低洼易澇、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱

4、患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域及納入改造計劃的城中村；（二）建筑結構簡陋、外觀環(huán)境差的危舊居民用房及物業(yè)價值低于土地價值的舊商鋪、舊物業(yè)用房等組成的老舊小區(qū)；（三）主要以木板、土坯、240mm厚磚墻為承重結構，以油氈或石棉瓦為屋面材料的簡易房屋和棚廈房屋；（四）按建設部房屋等級評定標準和危險房屋鑒定標準評定為嚴重損壞房、危險房的房屋；（五）與土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃用地性質(zhì)不符的廠區(qū)；國家禁止類和淘汰類產(chǎn)業(yè)的舊廠區(qū)；（六）其他需納入城市更新改造范圍的用地。第十二條 轄區(qū)政府上報改造范圍時，功能改變類和拆除重建類應提供土地利用分類表、土地利用現(xiàn)狀圖和相應影像圖。已完成具體建設項目用地勘測定界工

5、作的，應提供1:500或1：2000的勘測定界成果。第十三條 市城市更新改造辦依據(jù)全市土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，組織全市范圍內(nèi)的城市更新改造計劃的制定和實施工作。第十四條 單獨實施的綜合整治、功能改變類城市更新改造項目，按照本細則第三章、第四章規(guī)定納入項目計劃進行管理；納入拆除重建類項目一并實施的綜合整治或功能改變的區(qū)域，不單獨進行計劃申報，由拆除重建類項目的實施主體一并實施。第三章 綜合整治類城市更新改造第十五條 綜合整治類城市更新改造項目由市統(tǒng)籌、區(qū)實施。市城管綜合執(zhí)法部門負責組織、協(xié)調(diào)、指導和督促全市綜合整治類城市更新改造工作。市屬相關部門，按照各自職責分工承擔綜合整治類城市更新改

6、造具體管理工作。轄區(qū)政府及其相應的職能部門負責組織實施本轄區(qū)內(nèi)的綜合整治類項目。第十六條 轄區(qū)政府應當按年度確定本區(qū)綜合整治類項目，組織編制整治規(guī)劃方案報市規(guī)劃部門。市規(guī)劃部門牽頭，市城管綜合執(zhí)法、市住建部門配合對整治規(guī)劃方案進行聯(lián)合審定。綜合整治類項目一般不增加建筑面積，符合辦法第十一條第二款規(guī)定，確需加建城市基礎設施和公共服務設施的，相應的建筑面積部分免收相關費用。第十七條 綜合整治類項目立項批準后，轄區(qū)政府應當組織實施單位依照項目審批文件及相關技術規(guī)范，制定資金安排計劃及實施方案，報市綜合行政執(zhí)法部門備案后方可組織實施。第十八條 綜合整治類項目所需費用按照市、區(qū)政府投資事權劃分有關規(guī)定承

7、擔，也可由轄區(qū)政府組織、土地使用權人、社會投資人出資。劃入拆除重建城市更新改造項目內(nèi)的綜合整治類項目，其費用可納入城市更新改造項目土地一級開發(fā)成本。第十九條 依照有關法律、法規(guī)等規(guī)定應當辦理有關建設、環(huán)保、水務、消防等許可的，實施單位應當依法申請并取得許可方可實施綜合整治。第四章 功能改變類城市更新改造第二十條 按照城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃，規(guī)劃用地性質(zhì)發(fā)生變化或現(xiàn)有建筑物的使用功能需進行調(diào)整的，由申請人提出申請，轄區(qū)政府審核后，向市規(guī)劃部門申請實施功能改變類城市更新改造。具有以下情形之一的，不得實施功能改變類城市更新改造：（一）申請將配套服務設施改變功能，改變后無法滿足相關配套要求的；（

8、二）申請將文物古跡、歷史建筑、紀念性建筑、標志性建筑、具有地方特色和傳統(tǒng)風格的建筑物等改變功能，改變后不符合保護要求的；（三）申請將危險房屋或者已納入城市更新改造計劃拆除重建區(qū)域內(nèi)的建筑物改變功能的；（四）建筑物改變使用功能后，不符合建筑結構安全、城市景觀設計或者公共安全、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理等相關技術要求的；（五）申請建筑物部分改變使用功能，但改變的部分不能滿足獨立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的；（六）建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，未經(jīng)本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主及同一宗地內(nèi)其他主張與改變功能有利害關系的業(yè)主同意的；（七）未經(jīng)評估和無害化治理的污染場地申請改變功能進行二次開發(fā)的；（八）其他法

9、律、法規(guī)、規(guī)章以及市政府規(guī)定不得改變建筑物使用功能的情形。第二十一條 申請人申請實施功能改變類城市更新改造，應當提交申請書、申請人身份證明、土地、房屋權屬證明材料。建筑物由多個業(yè)主共同所有的，申請人應當提供本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主同意功能改變的證明文件。第二十二條 市規(guī)劃部門受理申請后，根據(jù)申請改變使用功能的建筑物所在區(qū)域的相關規(guī)劃及其他申請材料進行審查，符合功能改變類城市更新改造相關要求的，出具規(guī)劃指導意見。第二十三條 申請人依據(jù)規(guī)劃指導意見，編制城市更新改造功能改變項目規(guī)劃方案，并按程序報批和完善規(guī)劃、土地手續(xù)。第二十四條 項目實施完成后，相關權利主體應當及時向房地產(chǎn)登記部門申請辦理房地產(chǎn)變更

10、登記。第二十五條 土地性質(zhì)與建筑使用功能不相符或者容積率調(diào)整的，土地使用權人應簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議或者補簽土地使用權出讓合同，按照相關規(guī)定繳納土地價款。第五章 拆除重建類城市更新改造第一節(jié) 項目申報第二十六條 城市建成區(qū)具有辦法第三條規(guī)定情形之一，且通過綜合整治或功能改變方式難以有效改善或者消除的，可以通過拆除重建方式實施城市更新改造。第二十七條 城市更新改造項目實行計劃管理與常態(tài)申報相結合。市城市更新改造辦負責擬訂城市更新改造工作流程，用于指導轄區(qū)政府和社會投資人開展城市更新改造工作。第二十八條 轄區(qū)政府、國有平臺公司負責申報城市更新改造項目、委托編制城市更新改造規(guī)劃等工作，并將城

11、市更新改造納入轄區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃。第二十九條 拆除重建類項目的實施應當充分征求改造范圍內(nèi)權利主體的意見：（一）用地為單一地塊，權利主體單一的，該主體同意進行城市更新改造；（二）建筑物為多個權利主體共有的，90%以上的權利主體且占建筑物總面積多數(shù)的權利主體同意進行城市更新改造；（三）屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，應當經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織村民大會（股東大會）表決，90%以上同意進行城市更新改造。第三十條 轄區(qū)政府、國有平臺公司按照本細則和工作流程的相關要求，對城市更新改造范圍內(nèi)的現(xiàn)狀建設情況進行核查，對申報進行城市更新改造的必要性及更新改造范圍的合理性、項目開發(fā)的經(jīng)濟性等因素進行綜合判斷，編制項

12、目可行性研究方案，并進行社會穩(wěn)定風險評估。第三十一條 市城市更新改造辦對收到的可行性研究方案進行會審，按批次統(tǒng)籌形成城市更新改造計劃草案，報市城市更新改造工作小組審批。第三十二條 轄區(qū)政府應當按國家、省、市相關規(guī)定辦理城市更新改造項目范圍內(nèi)集體土地征轉(zhuǎn)手續(xù)。第三十三條 城市更新改造涉及的異地搬遷技改企業(yè)應當在完成企業(yè)改制、國有資產(chǎn)處置、職工安置等工作后，方可按照本細則實施拆除重建類城市更新改造。第二節(jié) 項目規(guī)劃編制第三十四條 轄區(qū)政府、國有平臺公司應當委托具有相應資質(zhì)的機構，完成城市更新改造范圍內(nèi)的房調(diào)、地調(diào)、民調(diào)工作，編制城市更新改造項目修建性詳細規(guī)劃并報審。第三十五條 城市更新改造項目修建

13、性詳細規(guī)劃的編制應當遵循和符合以下原則：（一）規(guī)劃方案的用地功能、規(guī)劃指標等原則上應符合全市土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等上位規(guī)劃；規(guī)劃指標有重大突破或調(diào)整的，應按辦法的規(guī)定進行初步經(jīng)濟估算并報市城市更新改造辦進行會審。項目規(guī)劃方案經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議通過后，按昆明市控制性詳細規(guī)劃修改管理規(guī)定啟動上位規(guī)劃的修改工作；（二）優(yōu)先保障城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目；（三）充分尊重相關權利人的合法權益，有效實現(xiàn)公眾、權利人、參與城市更新改造的其他主體等各方利益的平衡；（四）研究控制性詳細規(guī)劃規(guī)定的各類用地性質(zhì)和開發(fā)總量，深化、落實控制性詳細規(guī)劃規(guī)定的各類城市基

14、礎設施和公共服務設施用地規(guī)劃指標和空間布局；（五）鼓勵增加公共用地，提高綠地率和綠化覆蓋率，降低建筑密度，節(jié)約集約利用土地；（六）推進文化遺產(chǎn)融入城市發(fā)展，保護城市肌理和特色風貌，改善生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境，鼓勵節(jié)能減排，促進低碳綠色更新；（七）其他需要符合的規(guī)劃要求。城市更新改造項目修建性詳細規(guī)劃編制和報批辦法由規(guī)劃部門另行制定。第三十六條 經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議通過的城市更新改造項目修建性詳細規(guī)劃是控規(guī)修改及相關行政許可的依據(jù)。第三節(jié) 項目實施第三十七條 社會投資人提供資金并參與城市更新改造土地一級開發(fā)整理項目的，應當具備與擬參與項目所要求的相應工程資質(zhì)：（一）參與征地、拆遷、安置的，應當具備

15、相應的市政建筑施工資質(zhì)。（二）參與市政基礎設施配套工程建設，投資額在十億元以下的項目，應當具備市政施工總承包二級及以上資質(zhì)；投資額在十億元以上的項目，應當具備市政施工總承包一級及以上資質(zhì)。（三）全面參與征地、拆遷、安置和市政基礎設施配套工程建設的，應當具備市政施工總承包一級以上資質(zhì)；涉及拆遷、安置建房的，應當具備市政建筑施工二級以上資質(zhì)。第三十八條 社會投資人提供資金并全面參與城市更新改造項目征地、拆遷、安置和市政基礎設施配套工程建設的，除應當具備本細則第三十七規(guī)定的工程資質(zhì)外，還應當具備下列資信能力和項目資本金的出資能力：（一）投資額在十億元以下的城市更新改造項目，社會投資人注冊資本不低于5

16、000萬元，投資額在十億元以上的項目，社會投資人注冊資本不低于1億元；（二）社會投資人投資城市更新改造項目，其可用項目資本金不低于投資額的25%；（三）社會投資人投資城市更新改造項目時，需提供銀行信用級別證明文件；不能提供銀行信用級別證明文件的，需提供銀行或相關金融機構的授信或承諾。社會投資人只提供資金，不參與城市更新改造土地一級開發(fā)整理工作的，不受本細則第三十七規(guī)定的限制，但應當具備本條規(guī)定條件。第三十九條 社會投資人可以與市、區(qū)級國有平臺公司、轄區(qū)政府協(xié)商確定成立合資公司，或者成立獨資公司的形式投入資金參與城市更新改造項目的一級開發(fā)整理，并按相關規(guī)定與土地儲備機構簽訂土地一級開發(fā)多方協(xié)議。

17、一級開發(fā)投資回報按市政府相關規(guī)定的要求執(zhí)行。第四十條 項目修建性詳細規(guī)劃經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議通過后，轄區(qū)政府應當依據(jù)近期建設和土地利用規(guī)劃年度實施計劃確定的本轄區(qū)城市更新改造年度土地供應規(guī)模，按照已批準的城市更新改造項目規(guī)劃，組織制定城市更新改造項目的實施方案。實施方案應當包括城市更新改造項目基本情況、進度安排、征遷補償安置指導方案、搬遷及建筑物拆除進度安排、監(jiān)管措施等相關內(nèi)容。轄區(qū)政府應當將其制定的實施方案及時報送市城市更新改造辦備案，并定期報送實施方案的落實情況。第四十一條 轄區(qū)政府、國有平臺公司與社會投資人應當簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議，并明確以下內(nèi)容：（一）社會投資人按照城市更新改造規(guī)劃要

18、求應履行的移交城市基礎設施和公共服務設施用地等義務；（二）社會投資人應當完成征遷，并按照征遷補償安置方案履行貨幣補償、提供安置房屋和臨時安置等義務；（三）城市更新改造項目實施進度安排及完成時限；（四）設立資金監(jiān)管賬戶或者其他監(jiān)管措施；（五）雙方約定的其他事項。第四十二條 城市更新改造項目在修建性詳細規(guī)劃方案經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議通過、征收補償資金足額到位（含所提供的安置房源）、改造范圍權利人同意率達90%以上時，由轄區(qū)政府提出申請，市城市更新改造辦審核同意后方可啟動征遷，并簽訂城市更新改造目標責任書。第四十三條 征遷補償安置協(xié)議應約定補償方式，補償金額和支付期限，安置房屋的面積、戶型、位置等，

19、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限，協(xié)議生效的時間和條件等相關事項。第四十四條 因征遷補償安置發(fā)生糾紛的，應當按照相關規(guī)定，申請仲裁或者向人民法院起訴。第四十五條 建筑物拆除完成后，轄區(qū)政府應當及時對建筑物拆除情況進行確認，辦理房地產(chǎn)權屬證書的注銷登記及國有土地使用權收回手續(xù)。第四節(jié) 項目土地處置第四十六條 轄區(qū)政府應配合土地儲備機構完成土地收儲，并委托“昆明市土地儲備支出業(yè)務評審入圍機構”完成城市更新改造項目成本評審報告，報政府常務會議研究認定，評審結果報市級部門備案。土地成本評審結果實行轄區(qū)政府行政首長負責制。第四十七條 市城市更新改造工作辦公室按照辦法第三十一條的規(guī)定組織項目的精算及復核會

20、審，土地儲備機構及國土部門依據(jù)地塊已具備的供應條件及精算復核情況，編制地塊供應方案上報市儲委會審議。土地供應方案應包含道路、綠化、城市基礎設施、公共服務設施等。第四十八條 市財政部門應在每年年初將國家、省、市計提的基金種類、計提比例、計提方式統(tǒng)一匯總后，通報市城市更新改造辦和區(qū)政府，國家、省、市新出臺政策的，應及時予以通報。第五節(jié) 項目監(jiān)管第四十九條 在項目申請房地產(chǎn)預售時，住房和城鄉(xiāng)建設部門應當就項目征遷補償安置方案的實施情況和項目實施監(jiān)管協(xié)議的履行情況征求轄區(qū)政府的意見。征遷補償安置方案確定的用于補償安置的房屋不得納入預售方案申請預售。第五十條 市、區(qū)相關部門對城市更新改造項目規(guī)劃確定的獨

21、立占地的城市基礎設施和公共服務設施的建設立項應當予以優(yōu)先安排，與城市更新改造項目同步實施。也可委托城市更新改造項目實施主體代為建設。第五十一條 征遷補償安置方案確定用于安置的房屋為普通商品房或普通商業(yè)用房，應當按照經(jīng)備案的征遷補償安置協(xié)議，以被征遷人為權利人辦理產(chǎn)權登記，并享受相關優(yōu)惠政策。按照土地使用權出讓合同及監(jiān)管協(xié)議相關內(nèi)容，由項目實施主體建設按約定移交給政府的相關配套設施，應當以區(qū)政府相關管理部門為權利人辦理登記，具體移交（回購）辦法由轄區(qū)政府制定。第五十二條 實施改造過程中，社會投資人因各種原因無法繼續(xù)實施的，轄區(qū)政府按相關規(guī)定與原社會投資人解除合作協(xié)議后，依照法律法規(guī)及合作協(xié)議，對項目的實際投入進行認定和清算，并按程序重新確定社會投資人。第六節(jié) 其他事項第五十三條 轄區(qū)政府應當優(yōu)先建設安置房和城市基礎設施、公共服務設施。安置房方案設計應符合國家、省、市相關規(guī)定、標準，保證安置房建設工程質(zhì)量。未啟動安置房建設的城市更新改造項目一律不得動工。對土地收儲完成但未交易、需要先期啟動安置房建設的，轄區(qū)政府應向市規(guī)劃部門提出優(yōu)先啟動安置房建設的申請，并提供安置地塊土地權屬證明文件及建設工程規(guī)劃方案。市規(guī)劃部門審核后，按照相關法律法規(guī)向轄區(qū)政府核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證副本。待項目土地交易完成后，由土地競得人申請辦理