保險資金不動產投資課件

1、保險資金投資不動產簡介保險資金投資不動產簡介目錄目錄一、政策解析一、政策解析二、市場分析二、市場分析基礎設施類不動產基礎設施類不動產保險資金間接投資基礎設施項目保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法試點管理辦法保險資金投資不動產暫行辦法保險資金投資不動產暫行辦法非基礎設施類不動產非基礎設施類不動產及相關金融產品及相關金融產品保險資金不動產投資保險資金不動產投資政策辦法政策辦法保險資金間接投資基礎設施債權保險資金間接投資基礎設施債權投資計劃管理指引（試行）投資計劃管理指引（試行）保險資金投資基礎設施債權保險資金投資基礎設施債權投資計劃的通知投資計劃的通知基礎設施債權投資計劃基礎設施債權投資計劃

2、產品設立指引產品設立指引保險公司能力標準保險公司能力標準（一）具有完善的公司治理、管理制度、決策流程和內控機制；（二）實行資產托管機制，資產運作規(guī)范透明；（三）資產管理部門擁有不少于8名具有不動產投資和相關經驗的專業(yè)人員，其中具有5年以上相關經驗的不少于3名，具有3年以上相關經驗的不少于3名；（四）上一會計年度末償付能力充足率不低于150，且投資時上季度末償付能力充足率不低于150；（五）上一會計年度盈利，凈資產不低于1億元人民幣（貨幣單位下同）;（六）具有與所投資不動產及不動產相關金融產品匹配的資金，且來源充足穩(wěn)定； （七）最近三年未發(fā)現重大違法違規(guī)行為；（八）中國保監(jiān)會規(guī)定的其他審慎性條件

3、。保險資金投資不動產暫行辦法保險資金投資不動產暫行辦法相關規(guī)定相關規(guī)定投資不動產相關金融產品的，上述第三項條款能力要求變?yōu)椤百Y產管理部門還應當擁有不少于2名具有3年以上不動產投資和相關經驗的專業(yè)人員”，其余能力要求不變。保險公司聘請投資機構提供不動產投資管理服務的，可以適當放寬專業(yè)人員的數量要求投資機構能力標準投資機構能力標準注冊資本不低于1億元，管理資產余額不低于50億元，具有豐富的不動產投資管理和相關經驗；擁有不少于15名具有不動產投資和相關經驗的專業(yè)人員，其中具有5年以上相關經驗的不少于3名，具有3年以上相關經驗的不少于4名；保險資金投資不動產暫行辦法保險資金投資不動產暫行辦法相關規(guī)定相

4、關規(guī)定在中國境內依法注冊登記，具有國家有關部門認可的業(yè)務資質；具有完善的公司治理，市場信譽良好，管理科學高效，投資業(yè)績穩(wěn)定；具有健全的操作流程、風險管理、內部控制及稽核制度，且執(zhí)行有效；接受中國保監(jiān)會涉及保險資金投資的質詢，并報告有關情況；最近三年未發(fā)現投資機構及主要人員存在重大違法違規(guī)行為；中國保監(jiān)會規(guī)定的其他審慎性條件。 專業(yè)機構能力標準專業(yè)機構能力標準具有經國家有關部門認可的業(yè)務資質；具有完善的管理制度、業(yè)務流程和內控機制；熟悉保險資金不動產投資的法律法規(guī)、政策規(guī)定、業(yè)務流程和交易結構，具有承辦投資不動產相關服務的經驗和能力，且商業(yè)信譽良好；與保險資金投資不動產的相關當事人不存在關聯關系

5、；接受中國保監(jiān)會涉及保險資金投資的質詢，并報告有關情況；最近三年未發(fā)現重大違法違規(guī)行為；中國保監(jiān)會規(guī)定的其他審慎性條件。保險資金投資不動產暫行辦法保險資金投資不動產暫行辦法相關規(guī)定相關規(guī)定4.取得產權證或者他項權證的項目2.取得國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證的在建項目3.取得國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證及預售許可證或者銷售許可證的可轉讓項目1.取得國有土地使用權證和建設用地規(guī)劃許可證的項目5.符合條件的政府土地儲備項目物權投資物權投資股權投資股權投資債券投資債券投資1.投資養(yǎng)老不動產、購置自用性不動產，不受上述1-5

6、項及區(qū)位的限制；2.投資醫(yī)療、汽車服務等不動產，不受上述2-5項及區(qū)位的限制；3.投資必須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產（項目公司）的名義，以商業(yè)房地產的方式，開發(fā)和銷售住宅；4.投資養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務等不動產，其配套建筑的投資額不得超過該項目投資總額的30。保險資金投資的不動產，應當產權清晰，無權屬爭議，相應權證齊全合法有效；地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的城市；管理權屬相對集中，能夠滿足保險資產配置和風險控制要求。不動產投資要求不動產投資要求不動產投資要求不動產投資要求債權投資股權投資物權投資不動產相關金融產品標準不動產相關金融產

7、品標準（一）投資機構符合政策相關規(guī)定；（二）經國家有關部門認可，在中國境內發(fā)起設立或者發(fā)行，由專業(yè)團隊負責管理；（三）基礎資產或者投資的不動產位于中國境內，符合政策的相關規(guī)定；（四）實行資產托管制度，建立風險隔離機制； （五）具有明確的投資目標、投資方案、后續(xù)管理規(guī)劃、收益分配制度、流動性及清算安排； （六）交易結構清晰，風險提示充分，信息披露真實完整；（七）具有登記或者簿記安排，能夠滿足市場交易或者協(xié)議轉讓需要；（八）中國保監(jiān)會規(guī)定的其他審慎性條件。保險資金投資不動產暫行辦法保險資金投資不動產暫行辦法相關規(guī)定相關規(guī)定不動產相關金融產品屬于固定收益類的，應當具有中國保監(jiān)會認可的國內信用評級機構

8、評定的AA級或者相當于AA級以上的長期信用級別，以及合法有效的信用增級安排；不動產相關金融產品屬于權益類的，應當建立相應的投資權益保護機制不動產（不含自用性）不動產（不含自用性）投資不動產的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產的10不動產相關金融產品不動產相關金融產品投資單一不動產投資計劃的賬面余額，不高于該計劃發(fā)行規(guī)模的50投資其他不動產相關金融產品的，不高于該產品發(fā)行規(guī)模的20投資不動產相關金融產品的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產的3投資比例限制投資比例限制兩項合計不高于本公司上季度末總資產的10保險公司投資購置辦公用房、培訓中心、后援中心、災備中心等自用性不動產，應當運用資本金；保

9、險公司投資購置自用性不動產的賬面余額，不得高于該公司上年末凈資產的50；保險公司投資的同一不動產，含自用性不動產和投資性不動產的，應當按照本辦法規(guī)定，分別確定運用資本金和保險責任準備金的比例，分別核算成本和投資收益并進行會計處理。保險資金投資境內和境外的不動產及相關金融產品，投資比例合并計算保險公司禁止行為保險公司禁止行為（一）提供無擔保債權融資； （二）以所投資的不動產提供抵押擔保；（三）投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅；（四）直接從事房地產開發(fā)建設（包括一級土地開發(fā)）；（五）投資設立房地產開發(fā)公司，或者投資未上市房地產企業(yè)股權（項目公司除外），或者以投資股票方式控股房地產企業(yè)。已投資設立或者已控股

10、房地產企業(yè)的，應當限期撤銷或者轉讓退出；（六）運用借貸、發(fā)債、回購、拆借等方式籌措的資金投資不動產，中國保監(jiān)會對發(fā)債另有規(guī)定的除外；（七）違反本辦法規(guī)定的投資比例；（八）法律法規(guī)和中國保監(jiān)會禁止的其他行為。保險資金投資不動產暫行辦法保險資金投資不動產暫行辦法相關規(guī)定相關規(guī)定報告內容報告內容董事會或者其授權機構決議、可行性研究報告、資產配置計劃、合法合規(guī)報告、資產評估報告、風險評估報告、關聯交易說明、償付能力分析、后續(xù)管理方案、法律意見書、投資協(xié)議書等其他說明文件其他說明文件經營目的和發(fā)展規(guī)劃，并提交整體設計方案和具體實施計劃等項目報批項目報批保監(jiān)會保監(jiān)會投資養(yǎng)老項目投資養(yǎng)老項目投資余額超過投資

11、余額超過20億元或億元或者超過可投資額度者超過可投資額度20追加投資追加投資項目報告項目報告項目報告項目報告風險控制風險控制擬投資的項目公司應當為不動產的直接所有權人，且該不動產為項目公司的主要資產。項目公司應當無重大法律訴訟，且股權未因不動產的抵押設限等落空或者受損。向項目公司派駐董事、高級管理人員及關鍵崗位人員，并對項目公司的股權轉讓、資產出售、擔保抵押、資金融通等重大事項發(fā)表意見，維護各項合法權益。在合同中載明還款來源及方式、擔保方式及利率水平、提前或者延遲還款處置等內容。債務人應當具有良好的財務能力和償債能力，無重大違法違規(guī)行為和不良信用記錄。及時完成不動產物權的設立、限制、變更和注銷

12、等權屬登記，防止因漏登、錯登造成權屬爭議或者法律風險。對權證手續(xù)設限的不動產，應當通過書面合同，約定解限條件、操作程序、合同對價支付方式等事項，防范和控制交易風險。股權方式股權方式債權方式債權方式物權方式物權方式金融產品金融產品對該產品的合法合規(guī)性、基礎資產的可靠性和充分性，及投資策略和投資方案的可行性，進行盡職調查和分析評估。持有產品期間，應當要求投資機構按照投資合同或者募集說明書的約定，嚴格履行職責，有效防范風險，維護投資人權益。內控體系定期報告離任追則機制信息披露投資規(guī)模運作管理資產估值運營操作性風險投資風險投資決策項目評審合規(guī)審查財務分析風險監(jiān)測風險識別、預警監(jiān)控資產質量投資收益交易轉

13、讓分散風險、保障安全、負債匹配、優(yōu)化資產配置分散風險、保障安全、負債匹配、優(yōu)化資產配置保監(jiān)會專業(yè)機構投資操作管理運營資產估值風險程度運作流程運作流程決策程序監(jiān)督管理后續(xù)管理保險公司保險公司保險資金投資情況；投資合法合規(guī)情況異常交易及需提請關注事項；資產估值情況；主要風險狀況；涉及的關聯交易情況；中國保監(jiān)會規(guī)定的其他審慎性內容。托管機構托管機構投資機構投資機構投資總體情況；資本金運用情況；資產管理及運作情況；資產估值；資產風險及質量；重大突發(fā)事件及處置情況；中國保監(jiān)會規(guī)定的其他審慎性內容。保險資金投資情況；產品運作管理、主要風險及處置、資產估值及收益等情況；異常交易及需提請關注事項；基礎資產或者

14、資產池變化、產品轉讓或者交易流通等情況；經專業(yè)機構審計的產品年度財務報告；中國保監(jiān)會規(guī)定的其他審慎性內容。信息披露信息披露信息披露信息披露目錄目錄二、市場分析二、市場分析一、政策解析一、政策解析保險公司保險公司項目簡介項目簡介中國平安中國平安中國人壽中國人壽2006年11月中國人壽以19.6億元購買了金融街F1大廈，合計面積11.4萬平米。中國人壽通過股權的放式直接控股遠洋地產，在內地地產界制造了首起壽險資金直接控股大型房企的先例。中國平安在北京購買了兩棟寫字樓，分別以40億元購買了總建筑面積20萬平方米的美邦國際中心和約10億元購買了總建筑面積6.3萬平方米的硅谷亮城。中國平安通過旗下平安信托的平臺，廣泛投資于酒店、物業(yè)。案例介紹案例介紹中國太平中國太平中國太平集團在上海小陸家嘴購買了一棟太平金融大廈，預計2011年2月竣工。大廈緊鄰金茂大廈和環(huán)球金融中心，總投資約人民幣22億元，總占地面積9259平方米，總建筑面積11.06萬平方米，總高度216米。中國人保中國人保2007年中國人保財險以17億元購買銀泰中心寫字樓C座7.5萬平方米物業(yè)。中國人保擁