房地產(chǎn)評估(第3講)

1、12345成本法估價(jià)的注意事項(xiàng)成本法估價(jià)的注意事項(xiàng) 應(yīng)采用客觀成本而非實(shí)際成本；在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等的分析進(jìn)行調(diào)整；在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。 7891011121314151617181920212223242526計(jì)算投資利息計(jì)算投資利息 計(jì)算投資利息計(jì)算投資利息2992.49 1%)81(30023031323334353637383940411.計(jì)算土地取得費(fèi) 土地取得費(fèi) 10萬元/畝150（元/平方米） 提示：1畝667平方米2.計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi) 2（億元/平方公里）200（元/平方米） 提示：1平方公里106平方米習(xí)題講解3.計(jì)算投資利息

2、 土地取得費(fèi)的計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，則土地取得費(fèi)利息150（16%）2118.54（元/平方米）土地開發(fā)費(fèi)利息20035%（16%）1.5120065%（16%）0.51 10.23（元/平方米）習(xí)題講解4.開發(fā)商利潤（150200）10%5.土地出讓增值 （取得費(fèi)開發(fā)費(fèi)利息利潤）15%前五步之和（沒有稅費(fèi)）6.計(jì)算土地價(jià)值。 土地單價(jià)（1）（2）（3）（4）（5） 15020018.5410.233562.07475.84（元/平方米） 土地總價(jià)475.8415 0007 137 600（元）習(xí)題講解454647487001.051000 =73.5（萬元）498000.9

3、61500 =115.2（萬元）5051525354555657585960611）成新率法）成新率法621）成新率法）成新率法63646566%100房地產(chǎn)總使用年限房地產(chǎn)尚可使用年限成新率%1001房地產(chǎn)總使用年限房地產(chǎn)實(shí)際已使用年限成新率676869NRCNSCD170（萬元）225)6015601(90071V800000192007665600（元）（元） 某建筑物耐用年限為60年，建成2年后才補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，確定的土地使用權(quán)年限為70年。該建筑物至評估基準(zhǔn)日已使用8年，則按使用年限法確定的損耗率為（）。A.11.11%B.11.43%C.12.90%D.13.33% 損耗率

4、1成新率8/60100%13.33% 737475767778 某建筑物的建筑面積為某建筑物的建筑面積為500500，重置價(jià)格為，重置價(jià)格為36003600元元/ /，經(jīng)濟(jì)壽命為，經(jīng)濟(jì)壽命為5050年，有效年齡為年，有效年齡為1010年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2 2萬元；萬元；裝飾裝修得重置價(jià)格為裝飾裝修得重置價(jià)格為600600元元/ /，平均壽命為，平均壽命為5 5年，年齡為年，年齡為3 3年；設(shè)備的重置價(jià)格為年；設(shè)備的重置價(jià)格為6060萬元，萬元，平均壽命為平均壽命為1515年，年齡為年，年齡為1010年。殘值率假設(shè)均年。殘值率假設(shè)均為零。請計(jì)算該建筑

5、物的物質(zhì)折舊額。為零。請計(jì)算該建筑物的物質(zhì)折舊額。 該建筑物的物質(zhì)折舊額計(jì)算如下：門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用=2（萬元）裝飾裝修的折舊額=6005003/5=18（萬元）設(shè)備的折舊額=6010/15=40（萬元）長壽命項(xiàng)目(基礎(chǔ)、墻體、梁、屋頂?shù)?的折舊額=（3600500-20000-600500-600000）10/50=17.6（萬元）該建筑物的物質(zhì)折舊額=2184017.6=77.6（萬元） 818283848586878889909192939495969798本章習(xí)題 某一房地產(chǎn)，土地總面積5000m2，是6年前通過征用農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)費(fèi)用1000元/m2，現(xiàn)時(shí)取得該類土地，每m2需2500元，地上建筑總建筑面積15000m2，是5年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)900元/m2，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物每m2為1500元，估計(jì)該建筑物有八成新，該類建筑物的耐用年限為40年，殘值率為6%，觀察法和耐用年限法的成新率各占50%，試選用所給資料評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。（計(jì)算結(jié)果以元為單位） 解答土地價(jià)值：2500*5000=12500000元建筑物重置價(jià)：15000*1500=22500000元成新率：1-（1-6%）*5/40=88%綜合成新率：（80%+88%）/2=8