某大學城項目經濟分析

1、12008-10大學城DS0401/DS0801地塊2008年11月6日-可行性研究可行性研究公告10月24日提交報名申請和競買保證金11月13日16:00前資格確認結果11月17日提交地塊價格報價單12月2日12:00前22008-10目錄 地塊介紹 SWOT分析 市場情況分析 經濟分析 總結 附件兩地塊經濟測算32008-10地塊介紹區(qū)位情況本次出讓的2塊地塊均位于廣州大學城。 地塊所在區(qū)域海海珠珠區(qū)區(qū)番番 禺禺 區(qū)區(qū)番番 禺禺 區(qū)區(qū)生物島生物島42008-10地塊介紹區(qū)位介紹出讓地塊位于大學城的綜合發(fā)展區(qū)內。地塊所在區(qū)域52008-10地塊介紹區(qū)位規(guī)劃大學城規(guī)劃人口為3540萬人，其中學

2、生約20萬人，教師約2萬人，員工人數約5萬人。高科技產業(yè)從業(yè)人口約3萬人左右，村鎮(zhèn)人口5萬人，不可預測人口35萬人 。 地塊所在區(qū)域62008-10地塊介紹交通規(guī)劃地塊所在區(qū)域已開通的地鐵四號線預計2013年開通的地鐵七號線南沙港快速公路已開通的地鐵四號線大學城南站未來將是地鐵四號線和七號線的交匯站番禺區(qū)番禺區(qū)廣州城區(qū)廣州城區(qū)規(guī)劃中與番禺區(qū)南村連接的橋梁番禺區(qū)番禺區(qū)生物島生物島72008-10已開通的地鐵四號線大學城南站已開通的地鐵四號線大學城南站未來將是地鐵四號線和七號線的交匯站N地塊介紹地塊編號：DS0401性質：住宅用地占地：8,821m2總建： 27,522m2地塊編號：DS0801性

3、質：住宅用地占地：11,875m2總建： 37,050m22塊地合計占地：20,696m2總建：64,572m2地塊編號：DS16012008年10月22日政府預公告地塊地塊編號：DS11022008年10月22日政府預公告地塊82008-10地塊介紹規(guī)劃指標編號用地面積（平方米）容積率總建面積（平方米）公建面積（平方米）限高（米）戶型限制DS04018,8213.1227,522385(物業(yè)管理處、警務室、居委會、社區(qū)服務站)50無DS080111,8753.1237,050554(垃圾收集站、星光老人之家、社區(qū)老人之家、物業(yè)管理)50無92008-10競買時間要求序號內容時間1公告2008

4、年10月24日2 2提交報名申請和提交報名申請和競買保證金競買保證金20082008年年1010月月2424日日1111月月1313日日16:0016:00報名前須須提交競買保證金的銀報名前須須提交競買保證金的銀行進賬單回執(zhí)的原件，且賬款已行進賬單回執(zhí)的原件，且賬款已到賬到賬 3資格確認結果2008年11月17日4 4提交地塊價格報價單提交地塊價格報價單20082008年年1111月月1717日日1212月月2 2日日12:0012:00102008-10競買要求 地塊起始價為（地塊設有保留價） DS0401，起始總價為0.8257億元，億元，AV3000元元/ m2 DS0801，起始總價為

5、1.1115億元，億元，AV3000元元/ m2 增價幅度 DS0401為人民幣200萬元萬元 DS0801為人民幣300萬元萬元 申請保證金 DS0401保證金為人民幣830萬元萬元 DS0801保證金為人民幣1100萬元萬元2地塊合計：1.9372億元2地塊合計：1930萬元112008-10其它要求 土地出讓金支付要求 第一期：2008年12月15日之前，支付出讓價款的50% ； 第二期：2009年10月15日之前，支付出讓價款的余額。(在支付第二期出讓金時，須按照以第一期土地出讓價款之日的貸款利率為基礎，再乘以須支付款項，向政府支付利息。) 建設要求： 簽訂合同后6個月內政府交地至受讓

6、方； 簽訂合同后18個月內動工（打樁）； 簽訂合同后48個月內竣工。122008-10SWOT分析優(yōu)勢優(yōu)勢大學城環(huán)境優(yōu)美，適宜居??；地塊區(qū)域規(guī)劃主要為大學用地和商業(yè)、辦公用地，配套完善，區(qū)域內可供開發(fā)的住宅地塊少；地塊南向部分高層單位可望江；地鐵四號線大學城南站已開通使用，交通便捷。地塊付款時間與以往的土地掛牌不同，一年付清，時間寬松 以往要求數十萬的建筑面積也要30多個月（建議舉例員村地塊），現該地塊工期是48個月 地價總價不高，廣州辦目前有資金，可自行解決，不占用集團總部的資金 無戶型限制 劣勢劣勢目前周邊生活配套未完善，只有零星針對大學生生活配套的商業(yè)設施。加總6地塊的建筑面積，說明未來

7、供應有多少，且是集中供應 機會機會 大學城內尚未有商品房，可享有先機； 規(guī)劃住宅面積有限，資源稀缺。威脅威脅 周邊還有四宗土地即將推出市場，未來供應集中、有可能出現同質競爭。 整體市場未來2年屬于調整期。132008-102006-2007年，番禺區(qū)商品住宅供應呈大幅減少趨勢。進入2008年，番禺區(qū)供應大幅增加，同比上升82%。2003-2008年番禺區(qū)商品住宅新增供應走勢2003-2008年番禺區(qū)商品住宅新增供應走勢05010015020025003年04年05年06年07年08年1-9月面積(萬m2)合 富 輝 煌 集 團 市 場 研 究 部合 富 輝 煌 集 團 市 場 研 究 部市場情

8、況番禺區(qū)一手住宅供應142008-102003-2007年，番禺區(qū)商品住宅供不應求，價格大幅上漲。每年商品住宅的市場消化率均達到100%以上，最高達到153%，在此期間價格上漲了187%。受供應的影響，08年（1-9月）出現供過于求現象，商品住宅市場消化率僅56%，價格雖未回落，但增幅明顯放緩。2 20 00 03 3- -2 20 00 08 8年年番番禺禺區(qū)區(qū)商商品品住住宅宅成成交交走走勢勢05010015020025030003年04年05年06年07年08年1-9月萬平方米0200040006000800010000元/平方米成交面積成交均價合合 富富輝輝 煌煌 集集 團團 市市場場

9、研研 究究 部部市場情況番禺區(qū)一手住宅成交（2003年2008年）152008-10由于成交價格的下調，番禺區(qū)商品住宅成交量明顯回升。雖然2008年番禺區(qū)商品住宅成交量較往年同期大幅下降，但從6月起，全區(qū)成交量穩(wěn)定在每月8-10萬平方米的水平。與此相反，成交均價逐步下降。9月均價為7110元/平方米，較1月份下降17%。市場情況番禺區(qū)一手住宅成交（2008年19月）162008-10本項目市場情況周邊比較項目（住宅）大學城內暫無住宅供應，周邊樓盤情況選取與地塊距離較接近的項目。 172008-10序序號號項目項目名稱名稱開發(fā)商開發(fā)商規(guī)模規(guī)模售價售價（元（元/m2/m2）1羅馬家園廣東珠江投資有

10、限公司 占地：21萬平方米總建：63萬平方米在售洋房：9,000（裝修）2珠江御景灣廣州市珠江灣房地產有限公司 占地：16萬平方米總建：36萬平方米在售洋房：望江：16,000（帶3000元/m2裝修）不望江：12,000（帶3000元/m2裝修）3華南新城廣州合生創(chuàng)展集團有限公司 占地：210萬平方米總建：300萬平方米在售洋房：望江： 13,000（精裝修）4廣州雅居樂花園廣州番禺雅居樂房地產開發(fā)有限公司 占地：320萬平方米總建：434萬平方米在售洋房：7,500（裝修）市場情況周邊比較項目（住宅）182008-10N性質：旅館用地占地：14195 m2總建：24361 m208年9月1

11、8日成交AV：2082元/m2總價：0.5072億元競得者：廣東華盛投資集團有限公司市場情況土地成交性質：購書中心占地：10988 m2總建：36260 m2 07年9月11日流拍起拍AV：1875元/m2總價：0.68億元性質：旅館用地占地：28302 m2總建：67925 m207年7月19日成交AV：2429元/m2總價：1.65億元競得者：廣州市凌輝房地產開發(fā)有限公司192008-10項目指標202008-10項目定位*測算基于兩地塊由我司以底價競得為基礎，并對DS0401地塊首先進行開發(fā)，故兩地塊存在800元/平方米的價差。住宅起步價為毛坯交樓。212008-10經濟分析*說明：成交

12、價按國土局公告起始樓面價為基礎，并按此價底價成交進行經濟測算。 容積率面積容積率面積64,572平方米平方米222008-10經濟分析結果*說明：成交價按國土局公告起始樓面價為基礎，并按此價底價成交進行經濟測算。 容積率面積容積率面積64,572平方米平方米232008-10現金流量242008-10住宅起步價9000元/平方米和9800元/平方米，增減幅度500元/平方米；車位售價12萬/個。增價幅度為500萬元。敏感性分析252008-10總結 2地塊地理位置優(yōu)越，環(huán)境佳，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ蟆?本報告以國土局起拍價作為基礎進行計算：DS0401地塊，ROE=，IRR，凈利潤萬元。DS0801地

13、塊，ROE=，IRR，凈利潤萬元。 廣州辦目前有資金，可自行解決，不占用集團總部的資金；樓面地價以目前的市場情況略為偏高，但總價低，且支付時間及工期寬松，既可以靜待市場轉好，也可以讓廣州辦持續(xù)發(fā)展，長遠看，該片區(qū)發(fā)展空間巨大，因此建議公司參與掛牌 262008-10附件項目指標（DS0401）272008-10 住宅： 起步價：9,500元/ 平方米（毛坯） 每年遞增：5% 均 價：9,896元/ 平方米 車位： 均 價：15萬元/ 個 整體銷售周期為19個月（2010年3月2011年9月）附件項目價格定位（DS0401）282008-10容積率面積容積率面積27,522平方米平方米注：此測算

14、基于按起始價0.83億成交計算。附件項目經濟分析（DS0401）292008-10附件經濟分析結果（DS0401）容積率面積容積率面積27,522平方米平方米注：此測算基于按起始價0.83億成交計算。302008-10附件現金流量（DS0401）312008-10住宅起步價9500元/平方米，增減幅度500元/平方米；車位售價15萬/個。增價幅度為200萬元。附件敏感性分析（DS0401）322008-10附件項目指標（DS0801）332008-10 住宅： 起步價：9,500元/ 平方米（毛坯） 每年遞增：5% 均 價：9,896元/ 平方米 車位： 均 價：15萬元/ 個 整體銷售周期為19個月（2010年3月2011年9月）附件項目價格定位（DS0801）342008-10