項目經(jīng)營策劃書

1、項目經(jīng)營策劃書經(jīng)營策劃概述 一、工程概況 二、資料收集與溝通 三、合同條款分析及如何規(guī)避風(fēng)險 四、標書分析及如何經(jīng)營、風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁 五、經(jīng)營思路執(zhí)行 六、審計策劃一、工程概況 建設(shè)單位：吳江市東太湖酒店投資管理有限公司 總包單位：江蘇建工集團有限公司 設(shè)計單位：上海金茂建筑裝飾有限公司 監(jiān)理單位：江蘇建科建設(shè)監(jiān)理有限公司 造價咨詢單位：江蘇經(jīng)天緯地建設(shè)項目管理有限公司 工程造價：吳江東太湖溫泉度假酒店項目裝飾工程(一標段），造價66633628.65元（含水電、地暖），裝飾面積約7500平方。 承包范圍為：施工圖紙及招標工程量清單范圍內(nèi)的一切內(nèi)容。三、合同條款分析及如何規(guī)避風(fēng)險1、工程質(zhì)量：工程質(zhì)

2、量必須達到建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準（GB 50300-2001）的規(guī)定，確保省優(yōu)，爭創(chuàng)魯班。工程質(zhì)量標準2、合同價款 ：固定綜合單價 ，承包人投標時已充分考慮風(fēng)險范圍并計算進入投標報價，合同價款中已經(jīng)考慮了風(fēng)險費用。該合同價款受以下條件約束，發(fā)生相關(guān)情況時，按以下方法進行調(diào)整：（1）工程量按實調(diào)整；（2）綜合單價調(diào)整辦法：1）.因清單計算誤差或估算量的調(diào)整以及設(shè)計變更引起工程量的增減在15%以內(nèi)（含15%），應(yīng)執(zhí)行原有的綜合單價；超過15%，其增加部分的工程量或減少后剩余部分的工程量的綜合單價由承包人按照現(xiàn)行建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范編制，同比例下浮后，經(jīng)發(fā)包人確認并備案后作為結(jié)算的依據(jù)，

3、最終以審計部門審計結(jié)果為準。石材工程量對比分析表2）.由于工程變更引起新的工程項目單價確定原則如下：a.由于合同中已有適用于變更工程的綜合單價，執(zhí)行合同已有的綜合單價，如工程量超過15%則執(zhí)行第a條;二、資料收集與溝通1、招標文件及詢標記錄、施工圖紙存檔2、投標交底及與投標部溝通經(jīng)營思路3、與材料員溝通，收集投標材料詢價記錄4、與項目經(jīng)理、施工員溝通，了解工程狀況三、合同條款分析及如何規(guī)避風(fēng)險b.合同中只有類似于變更工程的綜合單價，則進行合理換算確定綜合單價。石材投標單價表c.工程量清單漏項或者設(shè)計變更引起新的工程量清單項目，承包方按08國標清單和04江蘇計價表組價，同比例下浮后，經(jīng)發(fā)包人確認

4、并備案后作為結(jié)算的依據(jù)，最終以審計部門審計結(jié)果為準。合同壓縮版d.工程材料價差調(diào)整、人工費調(diào)整，按照造價管理部門指導(dǎo)文件執(zhí)行，調(diào)整后作相應(yīng)下浮。e.本合同中的土方工程為固定綜合單價項目，在合同實施期間并不因工程量的變化而調(diào)整。工程量統(tǒng)一按工程量清單計價規(guī)范計取，按實計算。三、合同條款分析及如何規(guī)避風(fēng)險(3)建筑材料價格調(diào)整的辦法:1未計取風(fēng)險費用的，當(dāng)主要材料價格上漲或下降幅度在5%以內(nèi)（含5%）時，其差價由承包人承擔(dān)或受益，當(dāng)上漲或下降幅度超出5%時，其超出部分的差價由發(fā)包人承擔(dān)或受益。差價計算辦法同本文第一條。合同壓縮版2計取風(fēng)險費用的，不宜調(diào)整合同價格。但在施工期間，遇材料價格波動較大，

5、而導(dǎo)致整個工程的差價超出包干風(fēng)險費用的50%時，則在扣除風(fēng)險費用后，按上述第1.項辦法處理。三、合同條款分析及如何規(guī)避風(fēng)險(4)工程變更:1發(fā)包人需對原工程設(shè)計變更的，原則上應(yīng)提前24小時以書面形式向承包人發(fā)出變更通知。特殊情況下由相關(guān)各方協(xié)商解決如協(xié)商不成，應(yīng)以發(fā)包人意見作為最終的施工依據(jù)，承包人應(yīng)無條件服從。合同壓縮版2承包人若要求對原設(shè)計進行變更，必須以工程聯(lián)系單的形式書面報總監(jiān)理工程師核準，經(jīng)發(fā)包人派駐工程師和總監(jiān)理工程師同意并由設(shè)計單位出圖后方可實施變更。3.設(shè)計變更須有設(shè)計方的設(shè)計變更通知單、技術(shù)核定單，并經(jīng)發(fā)包人簽字蓋章后認可;此條款表明有些利潤很小或沒有利潤的材料變更，如墻紙，

6、可以聯(lián)合供應(yīng)商一起要求設(shè)計單位變更，否則不太好變更。4.現(xiàn)場簽證須有總監(jiān)理工程師和發(fā)包人派駐現(xiàn)場工程師簽字蓋章后生效。三、合同條款分析及如何規(guī)避風(fēng)險(5)竣工驗收:承包人應(yīng)向發(fā)包人提供竣工驗收所需的全套資料，主要是：（1）竣工驗收后三十日內(nèi)提供符合業(yè)主要求的竣工圖三套，竣工資料三套，竣工結(jié)算三套（附計算書和電子文件），消防、人防等政府職能部門要求的圖紙、資料配套完善；竣工資料應(yīng)符合建筑工程文件歸檔整理規(guī)范（GB/T503282001）的要求。（2）竣工驗收所需的完整工程技術(shù)檔案和施工管理資料，它們包括但不限于以下資料：工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告；勘察、設(shè)計、施工、工

7、程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；隱蔽工程驗收記錄及施工日志、材料、設(shè)備、構(gòu)備件的質(zhì)量合格證明資料等。項目經(jīng)理、決算員過程資料檢查表（3）承包人簽署的工程保修書。三、合同條款分析及如何規(guī)避風(fēng)險(5)竣工驗收:以上資料應(yīng)在承包人提交竣工驗收報告之日起14天內(nèi)交付；若經(jīng)發(fā)包人書面催告后，仍拒不交付，則發(fā)包人有權(quán)暫扣所剩工程款，直至交付為止。此情形下，承包人無權(quán)要求逾期付款利息?？⒐を炇找淮涡圆缓细竦?，在結(jié)算中以工程結(jié)算價款的2%予以處罰，竣工驗收二次不合格的，扣除金額翻倍，以此類推。合同壓縮版三、合同條款分析及如何規(guī)避風(fēng)險(6)竣工結(jié)算:1）承包人遞交竣工結(jié)算報告及完整的工程結(jié)算資料后由發(fā)包人委

8、托工程咨詢?nèi)伺c承包人進行竣工結(jié)算核對工作，本工程的核對時間從接到完整的竣工結(jié)算書之日起不超過60日內(nèi)開始。項目送審及未審定過程跟蹤表2）根據(jù)發(fā)包人的上級主管部門的規(guī)定，本工程最終需由發(fā)包人的上級主管部門進行審計，承包人應(yīng)積極配合，審計時間以發(fā)包人委托的工程咨詢部門初審后60天內(nèi)完成，最終的竣工結(jié)算價款以上級主管部門出具的審計報告為準3）本工程審核費支付方式采用：核減率在5 %以內(nèi)，由發(fā)包人支付，核減率超過 5 %，超出部分審核費由承包人支付。合同壓縮版三、合同條款分析及如何規(guī)避風(fēng)險(7)關(guān)于承包人違約的具體責(zé)任:1）配合土建主體進度施工、配合裝修工程進度施工，如因承包人原因造成土建、裝修工程及

9、其他專業(yè)工程的工期延誤，每延誤一天按中標金額的萬分之五進行罰款，工期延誤超過10%則雙倍處罰。違約合計限額以合同總價的5%為限。2）承包人承包的工程質(zhì)量必須符合國家質(zhì)量驗收標準，如不符合國家驗收標準所發(fā)生的一切返工費用及由此給發(fā)包人造成的經(jīng)濟損失均由承包人承擔(dān)，并按工程結(jié)算價款的2%予以處罰。四、標書分析及如何經(jīng)營、風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁1、材料風(fēng)險（主要材料風(fēng)險轉(zhuǎn)移、設(shè)定限價控制總價）9厘板替代大部分木工板.xls2、重點經(jīng)營材料石材、木飾面、地毯、墻紙、古銅飾面、布藝、不銹鋼等項目成本管控動態(tài)表、主材動態(tài)及成本內(nèi)控（1#）.xls。3、材料優(yōu)勢利用和規(guī)避風(fēng)險，如石材盈虧對比分析表及石材經(jīng)營策略分析.do

10、c四、標書分析及如何經(jīng)營、風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁1）在施工中引導(dǎo)材料用量，下料單時，有利潤材料尺寸放大些。2）、基層材料經(jīng)營，報價為18木工板（木飾面是9厘板），施工中采用12多層板，大面積墻面先開料，零料用在門套、踢腳線、及吊頂拐角加固，輕鋼龍骨定尺寸，減少損耗。紅扛線 3）所有均要有材料比價與招標，做到開源節(jié)流。項目成本管控動態(tài)表、主材動態(tài)及成本內(nèi)控（1#）四、標書分析及如何經(jīng)營、風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁4、人工費風(fēng)險（雙包，風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁） 石材木飾面招標雙包，降低人工費和材料損耗。墻紙定加工尺寸，雙包出去。 金屬等定加工材料，全雙包出去。協(xié)助班組安排管理用工，減少窩工浪工現(xiàn)象，要根據(jù)現(xiàn)場條件和材料狀況，讓班組加人，盡量簡

11、化施工現(xiàn)場可以多采用這種做法，如用鋼方管固定基層比用方鋼施工簡單多。方管替代方鋼四、標書分析及如何經(jīng)營、風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁 報材料計劃不能全依賴班組和供應(yīng)商，要有深度核查料單和數(shù)量。（基層材料：基層材料統(tǒng)計表，面層材料：面層材料統(tǒng)計表） 班組領(lǐng)料要有記錄。紅杠線 對材料實際損耗較大材料，可以雙包出去， 降低風(fēng)險，如墻紙。 實際獎罰制度。關(guān)于控制材料損耗的獎罰措施四、標書分析及如何經(jīng)營、風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁 5、圖紙與清單說明差異風(fēng)險 1）投標圖紙差異與施工圖差異。時刻關(guān)注圖紙變更是否影響清單單價。 2）清單說明與圖紙差異，圖比清單復(fù)雜時做技術(shù)核定單，畫隱蔽；清單比圖復(fù)雜時，畫竣工時一定要體現(xiàn)出來。五、經(jīng)營思路執(zhí)行

12、一、0-20階段1、內(nèi)部全員參與和交底。把投標情況與項目部項目經(jīng)理、施工員、質(zhì)量員,安全員、深化設(shè)計等開會交底，從合同條款風(fēng)險、投標組價、材料風(fēng)險、投標策略等一一交底。關(guān)于6月6號張工對投標報價交底的相關(guān)事宜.docx主要工作還是張工做的，開交底會議。 從人工風(fēng)險如何控制、比對著手，人工費要做同口徑比對，公司指導(dǎo)價、同類項目人工價、班組最近項目的報價多重比對，確定出對我們有利的價格。人工單價合同（同口徑比價）五、經(jīng)營思路執(zhí)行 一、0-20階段 從材料風(fēng)險如何控制、測算材料損耗及材料成本著手，清楚了解哪些材料我們可以經(jīng)營，哪些材料本身有利潤通過經(jīng)營利潤更大化，哪些材料是虧本，這些都要做詳細比對分

13、析，如古銅藝術(shù)品就沒有損耗，硬包損耗偏小，銀箔的報價偏低，墻紙、手繪墻紙價格偏高。面層材料統(tǒng)計表五、經(jīng)營思路執(zhí)行 二、20-50階段 從措施費風(fēng)險出發(fā)考慮根據(jù)工程本身特點進行測算、比對同類工程的措施費取費標準。措施項目費計算標準 根據(jù)吳江當(dāng)?shù)卣?，了解?dāng)?shù)厝≠M標準，測算所需繳納的規(guī)費。吳江政府相關(guān)文件（定200910） 根據(jù)公司收取的管理費、項目部日常開支、人員工資獎金等測算管理費及其他費用。五、經(jīng)營思路執(zhí)行 二、20-50階段 重點確定不同部位鋼架、木飾面基層、弧形吊頂鋼架、輕鋼龍骨隔墻施工做法對比清單做法是否一樣，哪些地方可以經(jīng)營，經(jīng)營的利潤有多大。清單與圖紙做法對比表 工作計劃落實和

14、資料收集整理。項目經(jīng)理、決算員過程資料檢查表 跟蹤每項工序施工并進行首檢，評估材料用量、工藝復(fù)雜程度、用工量程度，綜合考慮選擇方案，不能由班組自由發(fā)揮，或大面積施工，事后評估工藝好壞，無濟于事。做好記錄存檔。五、經(jīng)營思路執(zhí)行 二、20-50階段 進度款申報，根據(jù)合同、投標報價、變更資料、補充協(xié)議等，提交進度款申報資料經(jīng)項目經(jīng)理確認后報業(yè)主方，力爭工程進度款按時、足額到帳，條件允許要做到早收錢、多收錢。工程量清單（報進度款） 在工程實施階段對材料投標量、班組領(lǐng)用量、紅杠線量進行三量對比分析，了解材料數(shù)量對成本的影響及損耗控制情況。材料三量對比分析表 根據(jù)動態(tài)成本調(diào)整情況，及時跟項目經(jīng)理反映成本走

15、向，溝通調(diào)整下一步經(jīng)營方案，目的是朝良性方向發(fā)展。紅杠線五、經(jīng)營思路執(zhí)行 三、50-80階段（2）人工費控制： 查看現(xiàn)場人工費簽證量要與給甲方簽證量相符合，避免出現(xiàn)倒欠現(xiàn)象；送給甲方的簽證要仔細檢查是否和班組矛盾或?qū)Σ簧?，不然后期就麻煩了。簽證、隱蔽、核定報送明細表 每月人工費的付款比例要嚴格控制，一定要對現(xiàn)場實際完成量進行復(fù)核，根據(jù)實際完成量進行付款；前期沒定人工總價，在50階段一定要確定；付款比例一定要控制好，不然后期班組扯皮或簽補充協(xié)議就麻煩了。 6、7月人工進度審核 現(xiàn)場臨時設(shè)施的用工簽證要控制，檢查是否含在班組合同內(nèi)？包括班組自身的倉庫、操作臺、宿舍的搭設(shè)是否也需要簽？簽證、隱蔽、核

16、定報送明細表五、經(jīng)營思路執(zhí)行 三、50-80階段（3）倉庫臺賬核查： 倉庫臺帳檢查，主要是對投標量、購買量、紅杠線量、班組領(lǐng)用量進行比較，檢查記錄是否準確，并且要求倉庫需要把出庫單編號也對應(yīng)記錄，以便對帳檢查；每月25號之前把檢查好的臺帳發(fā)區(qū)域。這項工作要仔細，不能怕麻煩，不然成本就很容易出問題，不能增加不必要的成本。（4）補充協(xié)議簽訂： 工程補充協(xié)議簽訂 ，要多關(guān)注合同外增加項目、重大變更項目(增加的工程量超過50萬或增加比例超過原合同15%的)，必須協(xié)助項目經(jīng)理與業(yè)主方簽訂工程補充協(xié)議，為完工后決算與審計提供依據(jù)。合同增加項目要經(jīng)常跟蹤關(guān)注，合同里有沒有條款跟增加項目有沖突或者制約的，提醒

17、項目經(jīng)理。五、經(jīng)營思路執(zhí)行 三、50-80階段（1）材料損耗及如何控制： 基層材料，配合項目部檢查工藝做法是否按前期交底要求，如吊頂立板采用龍骨、鏡子基層采用木工板、干掛可取消槽鋼、木飾面9厘板基層（清單18木工板）畫隱蔽要注意、墻磚及石材基層可先粉平再用粘結(jié)劑等；清單與圖紙做法對比表 外加工成品材料，如石材、鋁板、不銹鋼等，最好是簽定按上墻面積結(jié)算，這樣可以轉(zhuǎn)移部分損耗風(fēng)險；同時這類材料驗收簽字要施工員、倉庫共同參與簽收； 非外加工成品材料，如磚、地板、夾板等，要測算出現(xiàn)場實際用量及合理損耗，定量使用，同時需施工員做出合理排版，盡可能減少切割；五、經(jīng)營思路執(zhí)行 三、50-80階段（5）核查基

18、層材料： 根據(jù)前期紅杠線及現(xiàn)場變更情況，對班組領(lǐng)用材料進行考核。紅杠線（6）證據(jù)資料收集： 收集平時有利影像資料。 準備買材料黑白合同或黑白發(fā)票等。 平時關(guān)于質(zhì)量罰款、工期延誤等資料。 項目送審及未審定過程跟蹤表 關(guān)于結(jié)算資料收集：簽證、隱蔽、技術(shù)核定單等；簽證、隱蔽、核定報送明細表 關(guān)于合同風(fēng)險規(guī)避資料收集：工期延期證明、相關(guān)罰款免責(zé)證明等。合同壓縮版五、經(jīng)營思路執(zhí)行 四、80-100階段（1）人工費控制： 工程結(jié)束前就要催班組報送工作量并進行審核，人工成本需要盡快出來。班組簽證跟蹤表 人工工作量的審核要及時，最好要施工員配合一起核查。自己不清楚的找施工員配合，把工作做好才是最重要的。班組簽

19、證跟蹤表（2）材料費控制： 要對材料的結(jié)算量進行審核，現(xiàn)場可以同施工員一起參與計量，防止班組忽悠；班組材料用量考核表 針對外加工材料，分項工程做完就要量好確認，同時要搞清楚合同中約定的結(jié)算方式、工程量計量規(guī)則，清單做法和現(xiàn)場是否一致。雙包材料結(jié)算審核表五、經(jīng)營思路執(zhí)行 四、80-100階段（3）竣工圖復(fù)核： 結(jié)合設(shè)計變更、技術(shù)核定單、隱蔽報驗資料、招標圖紙等，對竣工圖的尺寸、節(jié)點等進行復(fù)核，前后要呼應(yīng)；項目經(jīng)理、決算員過程資料檢查表 對現(xiàn)場無法丈量的部位，竣工圖紙可以適當(dāng)放大尺寸，并同決算工作量底稿相對應(yīng)；工程量計算、分析對比表 對于現(xiàn)場沒有簽或簽的不好的隱蔽，可以在竣工圖紙重點反映出來。簽證

20、、隱蔽、核定報送明細表（4）內(nèi)審資料上報： 依據(jù)單雙包合同單價、現(xiàn)場實際丈量工程量、項目部簽證、材料采購合同、送貨數(shù)量等與單雙包班組、材料商進行完工結(jié)算，在完工內(nèi)檢后一個月內(nèi)，經(jīng)項目經(jīng)理確認后，報核算中心審核，并嚴格控制核減率。（5）財務(wù)成本確認： 配合項目經(jīng)理至公司財務(wù)部門進行項目財務(wù)成本確認，計算項目保本點。六、審計策劃 四、80-100階段（6）決算 1）先根據(jù)現(xiàn)場實際情況編制成本決算，測算實實在在能審計到多少錢。審計原則是核減不核增，也就是說審計核的量比我們高，以我們的為準；比我們低，以他們的為準。審計策劃模板 2）結(jié)合現(xiàn)場情況，拋出有爭議的項目，作好談判的準備；分析有爭議的地方我們讓多少才不虧。