2.2物業(yè)的接管驗(yàn)收

1、22 物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)的接管驗(yàn)收 物業(yè)管理企業(yè)在接受委托物業(yè)管理時，對新建物業(yè)或原有物業(yè)按行業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合檢驗(yàn)的過程。接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的驗(yàn)收。 接管驗(yàn)收的對象：新建房屋，即開發(fā)商對已完成竣工驗(yàn)收的建設(shè)項(xiàng)目，其交接人為開發(fā)商；原有房屋，即指已取得房屋所有權(quán)證，并已投入使用的房屋，其交接人為業(yè)主委員會。物業(yè)的接管驗(yàn)收的作用： 是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前發(fā)現(xiàn)隱患、規(guī)避風(fēng)險的機(jī)會。接管驗(yàn)收的重點(diǎn)：對物業(yè)的使用功能的驗(yàn)收對物業(yè)資料的接收2 22 21 1 物業(yè)接管驗(yàn)收的條件物業(yè)接管驗(yàn)收的條件與準(zhǔn)備工作與準(zhǔn)備工作1物業(yè)接管驗(yàn)收的條件 接管驗(yàn)

2、收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格 （1）物業(yè)驗(yàn)收的常規(guī)條件 1）凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”。2）高層住宅樓生活供水系統(tǒng)，必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證。3）高層住宅樓電梯，必須具有勞動部門核發(fā)安全運(yùn)行合格證。4）高層住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部 門檢驗(yàn)合格。5）房屋應(yīng)按圖紙、文件要求達(dá)到設(shè)備齊全，功能可靠，手續(xù)完備。 （2）新建房屋接管驗(yàn)收條件1）建設(shè)工程全部施工完畢，并業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。2）供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。3）房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。（3）原有房屋接管驗(yàn)收條件1） 房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚。2）土地使用范圍明確。3）原物業(yè)管理企業(yè)已

3、解除合同關(guān)系。 2物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作（1）成立物業(yè)接管小組1）抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組；2）接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由企業(yè)以下部門人員組成： 辦公室抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作； 公共關(guān)系部抽調(diào)人員負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作； 工程部抽調(diào)人員具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。（2）接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備 1）與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等； 2）派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗(yàn)收計劃； 3）提前參與竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)； 4）準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格。3物業(yè)接管驗(yàn)

4、收應(yīng)提交的資料（1）新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料。2）技術(shù)資料：竣工圖包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報告；工程合同及開、竣工報告；工程預(yù)決算；圖紙會審記錄；工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）；隱蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀測記錄；竣工驗(yàn)收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；（2）原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料1）產(chǎn)權(quán)資料：房屋所有權(quán)證；土地使用權(quán)證；有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；房屋分戶使用清冊；房屋設(shè)備及其定、附著物清冊。2）技術(shù)資料：建筑竣工圖紙資料全套；設(shè)備設(shè)施圖紙資料全套；環(huán)境

5、綠化竣工資料全套。2 22 22 2 物業(yè)接管驗(yàn)收的程序物業(yè)接管驗(yàn)收的程序1物業(yè)接管驗(yàn)收的程序1）建設(shè)單位書面提請接管單位接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資料。2）接管單位按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)單位提交的申請和相關(guān)資料進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時間。3）接管單位會同建設(shè)單位按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。4）驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題的處理辦法處理。5）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。（1）新建物業(yè)的接管驗(yàn)收程序（2）原有物業(yè)的接管驗(yàn)收程序1）移交人書面提請接管單位接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資料。2）接管單位按照接管驗(yàn)

6、收標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)單位提交的申請和相關(guān)資料進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時間。3）接管單位會同移交人按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。4）查驗(yàn)房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評估房屋的完好與損壞程度及現(xiàn)有價值；對在驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按危險和損壞問題處理辦法處理。5）交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實(shí)房屋的使用狀況。6）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，并辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記（若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無需辦理）。 2接管驗(yàn)收的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) （1）新建物業(yè)接管驗(yàn)收的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1）主體結(jié)構(gòu)2）屋面與樓地面3）

7、裝修 4）水電設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收 5）供暖系統(tǒng)的驗(yàn)收 6）附屬工程及其他 （2）原有物業(yè)接管驗(yàn)收的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)屬有危險的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險解危后，才能承接。屬有損壞的房屋，由移交人和承接單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其他補(bǔ)償形式。屬法院判決沒收并通知承接的房屋，按法院判決辦理。1）質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)以CJ13和國家有關(guān)規(guī)定作為檢驗(yàn)依據(jù)。 從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。2）危險和損壞問題的處理3接管驗(yàn)收遺留問題的處理 （1）遺留問題的登記確認(rèn)（2）遺留問題的解決2 22 23 3 物業(yè)接管驗(yàn)收中物業(yè)接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的問題應(yīng)注意的問題1人員選配要精干2驗(yàn)收立場要明確3遺留問題要備案4保修事宜要落實(shí)5特殊信息要收集6