怎樣做好一名物業(yè)工程維修員工

1、怎樣做好一名物業(yè)工程維修員工在物業(yè)工作，是一個(gè)比較舒適，比較穩(wěn)定的工作、工種。在我們這個(gè)城市里，物業(yè)公司收來的管理費(fèi)基本上是用來發(fā)工資和利潤(rùn)，用于日常維護(hù)房屋、設(shè)施設(shè)備的費(fèi)用少而又少，特別是在物業(yè)保值增值上起重要作用的養(yǎng)護(hù)上，投入極少，做物業(yè)工程，實(shí)際上是有壞才修，有時(shí)甚至壞了也要拖一拖直到迫不得已才修，業(yè)主看得見的，懂行的，起碼會(huì)心懷不滿；看不見的，不懂行的業(yè)主只有蒙在鼓里。在物業(yè)工程這方面，“壞了才修”這種觀念不但影響著物業(yè)公司的服務(wù)品質(zhì)，還是許多有潛質(zhì)的年青人成長(zhǎng)的障礙。有不少?gòu)氖滤娋S修的，發(fā)現(xiàn)他們都很聰明，但由于都是被動(dòng)地工作，進(jìn)步很慢，實(shí)在是太可惜了。壞了才修”等不良觀念的前提作為

2、一個(gè)真正為客戶負(fù)責(zé)的物業(yè)工程人員，在克服下，應(yīng)該注重以下幾個(gè)方面：1 、 及時(shí)維修。發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備和房屋出現(xiàn)問題和故障后，應(yīng)盡快維修或聯(lián)系專業(yè)公司。否則，輕則浪費(fèi)（如跑冒水、漏電等）、留下隱患和影響客戶的正常工作和生活等，重則會(huì)危及客戶的生命財(cái)產(chǎn)安全（如電梯故障、安防設(shè)施故障等）。2 、經(jīng)常性檢查和保養(yǎng)。檢查除了按制度定期巡視并作好記錄外，平時(shí)在小區(qū)、大廈內(nèi)轉(zhuǎn)悠時(shí)要注意細(xì)心觀察，就像看自己家里寶貝一樣，對(duì)小區(qū)的房屋和設(shè)備設(shè)施要有如數(shù)家珍般的感覺。3 、注意全面和分類積累經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)。在物業(yè)公司做工程技術(shù)人員（注意：不是只做維修的水電工，有區(qū)別?。?，只要有意識(shí)、有目的、講方法，是可以學(xué)到很多知識(shí)、積

3、累豐富經(jīng)驗(yàn)的。一棟建筑、一個(gè)小區(qū)，涵蓋了大量的建筑工程技術(shù)、工藝。工程技術(shù)人員每天都跟這些房屋及其設(shè)施設(shè)備打交道，除了對(duì)其維修保養(yǎng)之外，還可以長(zhǎng)時(shí)間、近距離地觀察它們的種種變化。而且，只要用心，這種觀察誰(shuí)都不難做到。如：房屋及其設(shè)施設(shè)備的性能是如何隨著時(shí)間、氣候變化的？房屋及其設(shè)施設(shè)備由于設(shè)計(jì)、用料的原因造成的缺陷，如何避免？房屋及其設(shè)施設(shè)備的維保成本是如何年限增加的？如果我們都能全面、分類地總結(jié)、學(xué)習(xí)、積累，久而久之，積累的經(jīng)驗(yàn)完成能使自己成為一個(gè)房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)專家。當(dāng)然，如果參與項(xiàng)目開發(fā)過程的規(guī)劃、施工， 提出專業(yè)意見，以你豐富的經(jīng)驗(yàn)則會(huì)避免很多重復(fù)建設(shè)，減少可能出現(xiàn)的缺陷，

4、提高實(shí)用性。4 、注意打好職業(yè)的基本功。我發(fā)現(xiàn)，很多從事技術(shù)工作的人，由于以下兩大基本功沒有打好，浪費(fèi)了很多機(jī)遇。一是管理的基本功。有的人對(duì)技術(shù)稍為懂得多一些，就自以為了不起了，看不起保安、看不起保潔，甚至還自以為上級(jí)經(jīng)理不懂技術(shù)而不把其放在眼里。這類人，如果讓他帶幾個(gè)下屬，沒幾天就亂了。這說明了什么呢？說明了人是活的，設(shè)備是死的，用管設(shè)備的方法管人，不玩完才怪。所謂管天容易，管地也容易，管人就難。二是表達(dá)和溝的基本功，特別是書面表達(dá)能力。 好多自以為技術(shù)很高的人， 你讓他寫個(gè)技術(shù)分析報(bào)告，甚至寫個(gè)請(qǐng)示，他就不行了。不行就不行，還解釋說他不是學(xué)文科出身的，真搞笑！有一點(diǎn)要注意的是，做技術(shù)好的人

5、，如果職業(yè)基本功也很扎實(shí)，前途真是不可限量的呵，能文能武嘛。今天小區(qū)的物業(yè)公司人員讓我填一個(gè)意見調(diào)查表，我基本填的是滿意，因?yàn)檫@里面全都是對(duì)保安、保潔員、維修員、客服人員的提問，他們都是普通員工，只是按照公司規(guī)定來做事，做為一名業(yè)主對(duì)他們沒什么意見?？墒俏覍?duì)公司的管理層有很大的意見，他們高高在上，每天不知道在何處辦公，從來不與業(yè)主聯(lián)系，也沒有把他們的個(gè)人情況公示給業(yè)主，業(yè)主有了問題見到的只是普通員工，最多是一些不能做決斷的小經(jīng)理。這種物業(yè)公司，表面看上去很正規(guī)，好像部門林立，管理挺細(xì)，實(shí)際上是個(gè)虛套套，所有決定還是老板來定，還是一人公司。老板也很清楚物業(yè)公司與業(yè)主之間有很多問題需要解決，知道業(yè)

6、主有很多問題要來問他，所以就躲在后面觀看，只要沒有大問題，就不會(huì)出現(xiàn)，很多問題總是在拖，拖到你業(yè)主沒有心勁了，也就解決了。我認(rèn)為矛盾是需要盡快疏導(dǎo)的，如果通過拖延時(shí)間來處理的話，只會(huì)讓矛盾堆積起來，當(dāng)矛盾堆積深厚起來，就不是協(xié)商和疏導(dǎo)能解決了的了?，F(xiàn)在交房的業(yè)主還比較少，矛盾還沒激化，如果全部業(yè)主都入住后， 前后堆積起來的矛盾一但激化，物業(yè)公司的出路也只有一條了，走人。物業(yè)公司的離去，對(duì)老板來說只是從新?lián)Q一個(gè)商業(yè)平臺(tái)，從新打臺(tái)唱戲，頂多是賠了點(diǎn)銀子； 可是對(duì)物業(yè)的全體員工面臨的是下崗失業(yè)，從新找工作，曾經(jīng)所有精心的付出又化為了零；對(duì)于全體業(yè)主來說又要選擇另一家物業(yè)公司，曾經(jīng)付出了大量的糧草，

7、現(xiàn)今還要從新準(zhǔn)備，因?yàn)橛忠患茵囸I的物業(yè)公司要來入住了。惡性的循環(huán)何時(shí)能夠結(jié)束。一個(gè)規(guī)范的公司，要有一個(gè)精心做事的管理團(tuán)隊(duì)，老板、員工共同做事，遇到問題，逐級(jí)反映，快速解決。公司全體員工做事責(zé)、權(quán)、利對(duì)等，員工能夠解決的員工解決，經(jīng)理能夠解決的經(jīng)理解決，需要總經(jīng)理解決的問題總經(jīng)理解決，疑難雜癥老板解決。問題能夠出現(xiàn)，它一定有解決的方法，關(guān)鍵看你的管理團(tuán)隊(duì)持有什么樣的做事態(tài)度。如果很多問題能夠站在業(yè)主的位置上來考慮一下，我想方法總是會(huì)找到的。另外公司的規(guī)章制度不是越細(xì)越好，員工也不是越多越好，制度過細(xì)，工作流程就會(huì)復(fù)雜，實(shí)際工作中一個(gè)環(huán)境處理不好，就會(huì)使部門職責(zé)重疊，或是不知那個(gè)部門具體處理，易形

8、成責(zé)權(quán)推委；員工太多，雖說人多好辦事，但物業(yè)公司支出就會(huì)增大，羊毛出在羊身上， 最終是業(yè)主的負(fù)擔(dān)過大。先進(jìn)管理手段是可取的，但要適應(yīng)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)實(shí)需求，不切實(shí)際地大量使用現(xiàn)代化的安防設(shè)備、景觀綠化、燈光照明只會(huì)讓物業(yè)公司增加管理成本，最終激化與業(yè)主的矛盾。保障小區(qū)安全無事故當(dāng)然是最重要的，物業(yè)公司制定相關(guān)機(jī)制責(zé)無旁待，但是不是每一項(xiàng)流程都需要和收費(fèi)掛起鉤來，出入證可以辦理，但每個(gè)10 元的費(fèi)用是不是太高了，而且還有那么多的限制，這些多余的限制難免讓業(yè)主感到物業(yè)公司的動(dòng)機(jī)不純。不要過高的估計(jì)了自己，也不要太低估了業(yè)主，大家都是聰明人。保護(hù)樓內(nèi)設(shè)施的完好性是對(duì)的，這也是每一個(gè)業(yè)主的期望，但每一次裝修材料

9、的進(jìn)出，都需要交納保證押金，是不是有點(diǎn)小題大做了，業(yè)主期初都已交過電梯使用費(fèi)，難道物業(yè)公司就不能從這里面拿不出一點(diǎn)點(diǎn)電梯維護(hù)費(fèi)，另外物業(yè)公司收取小區(qū)買沙、水泥和收垃圾的“承包費(fèi) ”， 這些錢完全是利用全體業(yè)主共有資源來取得，他們使用業(yè)主的電梯，是不是應(yīng)該出一點(diǎn)電梯維護(hù)費(fèi)？很多東西不能想的太細(xì)，也不能定的太細(xì)，太細(xì)就會(huì)加深矛盾，制度健全是為了更好的為業(yè)主服務(wù)，而不是更多的向業(yè)主收錢。物業(yè)管理的英雄時(shí)代那時(shí)候，中國(guó)大陸的物業(yè)管理行業(yè)還是一個(gè)乳臭撲鼻的毛孩子。我們也未曾考證，究竟哪一年算是中國(guó)大陸物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的元年。我們也未曾考證，物業(yè)管理處主任、項(xiàng)目經(jīng)理之類的稱謂何時(shí)正式成為職業(yè)的種類，何時(shí)成

10、為一種時(shí)尚。唯一可以確信的是，那時(shí)候，沒有一個(gè)做了管理處主任或項(xiàng)目經(jīng)理的人，是物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的，也沒有一個(gè)人是拿了物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理職稱的。此話拗口，就像說世界上第一個(gè)博士生的導(dǎo)師肯定不是博士一樣。然而， 正是這種亙古未有的蠻荒狀態(tài)，恰恰意味著一個(gè)行業(yè)高歌猛進(jìn)、百花齊放的時(shí)代。就像中國(guó)武林的創(chuàng)始一樣，很難找到鼻祖的年代，其實(shí)就容易是一個(gè)群雄并起、流派叢生的年代?，F(xiàn)在我們扳著指頭數(shù)一數(shù)物業(yè)管理行業(yè)的元老和行尊，我們發(fā)現(xiàn)很多人已經(jīng)成為行業(yè)的歷史背影。其實(shí)， 這個(gè)行業(yè)還行進(jìn)未久呢。盡管這個(gè)行業(yè)的發(fā)展跨越了四分之一個(gè)世紀(jì)， 但還絕對(duì)談不上一個(gè)時(shí)代的遠(yuǎn)去。二十多年的行業(yè)發(fā)展，已經(jīng)經(jīng)歷了突破市場(chǎng)與法律瓶頸

11、， 迅速發(fā)展，而今又趨于相對(duì)平靜的過程。在這個(gè)過程里，物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理，作為一個(gè)職業(yè)，迎來了更多新面孔，也間雜著許多老面孔。那些漸行漸遠(yuǎn)的元老和行尊背影，從很大程度上折射出物業(yè)行業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理職業(yè)化過程的艱難性。而更多新面孔則反映出行業(yè)發(fā)展的剛性增量需求。物業(yè)管理行業(yè)似乎在史前時(shí)期（假如我們將行業(yè)發(fā)展模式的固化期之前的時(shí)期稱作史前時(shí)期），已經(jīng)迸發(fā)完所有的創(chuàng)新能量。那個(gè)時(shí)期的物業(yè)管理行業(yè)，新概念層出不窮，什么業(yè)委會(huì)制度、1 拖 N 、 氛圍管理、社區(qū)文化、酒店式服務(wù)、英式大管家、顧問服務(wù)等等?？梢哉f那是一個(gè)英雄群起的時(shí)代。行業(yè)發(fā)展的蠻荒之地，為行業(yè)的元老和行尊們提供了無限的遐想與發(fā)揮空間。如果我們一定要

12、找到一個(gè)詞匯來形容那個(gè)時(shí)代的項(xiàng)目經(jīng)理，本人只能冒昧地說出一個(gè)詞 激情。 激情之下的物業(yè)管理行業(yè)是充滿創(chuàng)造力的，由此， 史前物業(yè)管理行業(yè)所塑造的行業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展模式，成為激情后時(shí)代所以來的發(fā)展路徑。路徑依賴，成為物業(yè)管理后輩們無可奈何的選擇。曾經(jīng)有很多企業(yè)，從現(xiàn)代人力資源管理角度，給物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行人格和能力進(jìn) 行建模，依次尋找項(xiàng)目經(jīng)理格式化職業(yè)發(fā)展途徑。我們也只有以不完全概括方式，提煉以寫作為行業(yè)元尊們的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人格與 能力結(jié)構(gòu)要素，作為行業(yè)元尊們的時(shí)代遺產(chǎn)加以繼承。1 、激情，還是激情。物業(yè)管理行業(yè)可以說是一個(gè)比較平常甚至平庸的行業(yè)。在這么一個(gè)事務(wù)瑣碎的行業(yè)里，要想將項(xiàng)目做好，必須擁有激情

13、。只有激情，才有層出不窮的創(chuàng)造力，才有將平凡的事業(yè)做得一點(diǎn)也不平凡的機(jī)會(huì)。2 、責(zé)任，仍是責(zé)任。高度的責(zé)任心是物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的生存前提。對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)，對(duì)員工負(fù)責(zé)，對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，通過日日夜夜勤勤懇懇兢兢業(yè)業(yè)如履薄冰地謹(jǐn)慎服務(wù)，將最簡(jiǎn)單的事，做成專業(yè)的典范。3 、創(chuàng)新，還是創(chuàng)新。制度創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、模式創(chuàng)新、理念創(chuàng)新等等，通過不斷的創(chuàng)新，將物業(yè)服務(wù)和經(jīng)營(yíng)技巧，帶到一個(gè)又一個(gè)行業(yè)發(fā)展的高峰。行業(yè)的平民時(shí)代如今的物業(yè)管理行業(yè)，已近而立之年。這個(gè)時(shí)候的行業(yè)發(fā)展，已經(jīng)很少發(fā)現(xiàn)振聾發(fā)聵、席卷全國(guó)的新概念了。行業(yè)發(fā)展到了一個(gè)“和平與發(fā)展”的新時(shí)代。這是一個(gè)缺乏英雄的時(shí)代。我們仔細(xì)辨識(shí)行業(yè)的新面孔們，依稀發(fā)現(xiàn)新面孔們

14、的草根性和平民性。目前活躍在行業(yè)領(lǐng)域的精英們，大多來自物業(yè)管理行業(yè)的基層，無論是項(xiàng)目經(jīng)理還是脫胎于項(xiàng)目經(jīng)理的各級(jí)老總，更多可以找到他們?cè)?jīng)服務(wù)于最基層的物業(yè)管理員、保安崗位甚至保潔崗位的蹤跡。于是， 行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)草根性的平民時(shí)代。少了史前時(shí)代的揭竿而起、一呼百應(yīng)的英雄，多了默默無聞、似曾相識(shí)、規(guī)規(guī)矩矩的領(lǐng)導(dǎo)。如果我們仔細(xì)搜索這個(gè)時(shí)代的行業(yè)關(guān)鍵詞，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)規(guī)范“、精細(xì)“、細(xì)分”之類的概念。這種 規(guī)范”不再是一種品牌化需要，而是操作作業(yè)的需要；這種 精細(xì)”，不再 是一種理念，而是專業(yè)行為的深化；這種 細(xì)分”，不再是一種戰(zhàn)略，而是一種企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 的基本技能。物業(yè)管理行業(yè)的平民時(shí)代來臨了。少了些

15、許激情，多了些許理性。而且隨著行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)張，項(xiàng)目經(jīng)理崗位的剛性增長(zhǎng)強(qiáng)勁有力。于是，那種常識(shí)普及型物業(yè)管理培訓(xùn)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展需要。項(xiàng)目經(jīng)理的生產(chǎn)需要流水線作業(yè)了。既然要 流水”，那就必須 程式”。于是，項(xiàng)目經(jīng)理的人格和能力的結(jié)構(gòu)化建模，不再停留在建模的階 段，而是到了 落?！彪A段。項(xiàng)目經(jīng)理的模型需要通過行業(yè)培訓(xùn)力量在每個(gè)從事物業(yè)項(xiàng)目管理 的人身上打上深刻的烙印，以至于要將形形色色、 個(gè)性各異的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備經(jīng)理， 塑造成具有共性的職業(yè)經(jīng)理人。深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院已經(jīng)采取行動(dòng)，通過結(jié)構(gòu)化項(xiàng)目經(jīng)理知識(shí)能力培訓(xùn)以及案 例分析、項(xiàng)目管理答辯，初步構(gòu)造出項(xiàng)目經(jīng)理的生產(chǎn)車間。我們此時(shí)突然發(fā)現(xiàn)，那種不管專業(yè)不專業(yè)，從事專業(yè)就行 ”，不管 懂不懂物業(yè)管理，用心就行”的崗位歷練式