城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析

1、城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析城市綜合體的開發(fā)策略與模式解析一個(gè)故事一個(gè)故事新政下的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，我們思索之余，如何調(diào)整戰(zhàn)略新政下的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，我們思索之余，如何調(diào)整戰(zhàn)略房地產(chǎn)宏觀分析房地產(chǎn)宏觀分析.ppt一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、業(yè)態(tài)解析及組合策略五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃六、解析招商模式與技巧六、解析招商模式與技巧二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析v安東尼安東尼圣修伯里說：圣修伯里說： 若要建造一艘船，別叫一群人去采若要建造一艘船，別叫一群人去采集木頭，別分派他們?nèi)蝿?wù)與工作，而

2、是集木頭，別分派他們?nèi)蝿?wù)與工作，而是誘導(dǎo)他們渴望大海的遼闊無垠。誘導(dǎo)他們渴望大海的遼闊無垠。理清概念： “城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。更清晰的定義： “城市綜合體”是一個(gè)城市的微縮體，是將城市中的居住、辦公、購(gòu)物、休閑、商務(wù)、旅游、展覽、娛樂等城市生活元素的三項(xiàng)以上進(jìn)行有機(jī)組合，依靠復(fù)合性的較大規(guī)模建筑物乃至建筑群，將寫字樓、酒店、公寓、住宅、商業(yè)、廣場(chǎng)、公園、商業(yè)街等多種房產(chǎn)產(chǎn)品聚合起來，從而形成的一個(gè)多功能、多業(yè)態(tài)、多物業(yè)

3、類型的綜合體。城市綜合體的最早雛形城市綜合體的最早雛形清明上河圖 美國(guó)的洛克菲勒中心.pptx最早的城市綜合體最早的城市綜合體城市綜合體的分類城市綜合體的分類 區(qū)別于其它物業(yè)形態(tài)的典型性區(qū)別于其它物業(yè)形態(tài)的典型性城市化發(fā)展催生城市綜合體.pptx廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個(gè)城市只有一個(gè)中心”？ 上世紀(jì)90年代，這些中心發(fā)展的輝煌的確應(yīng)證了這種說法，然而城市在發(fā)展，這些中心還能適應(yīng)不斷增長(zhǎng)的發(fā)展需求嗎？城市綜合體，城市化進(jìn)程的產(chǎn)物城市綜合體，城市化進(jìn)程的產(chǎn)物城市綜合體帶給市民的是城市綜合體帶給市民的是 代表一種新城市時(shí)代的生活方式代表一種新城市時(shí)代的生活方式城市綜合體集合

4、了城市的商務(wù)辦公資源、商業(yè)資源、景觀資源、休閑娛樂資源、居住資源，各個(gè)業(yè)態(tài)既相對(duì)獨(dú)立又相互影響互補(bǔ)城市綜合體不僅能滿足人們?cè)谏钌细鞣矫娴男枨螅瑯I(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)及依賴，更體現(xiàn)出綜合體地產(chǎn)開發(fā)模式的科學(xué)性及聯(lián)動(dòng)性使人們充分體驗(yàn)辦公、購(gòu)物、娛樂、休閑的一站式服務(wù)，享受繁華、便捷的都市生活城市綜合體城市綜合體 最高級(jí)別的商業(yè)地產(chǎn)最高級(jí)別的商業(yè)地產(chǎn) 案例分享：案例分享：北京華貿(mào)中心北京華貿(mào)中心.pptx商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)？商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)？一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、業(yè)態(tài)解析及組合策略五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃五、

5、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃六、解析招商模式與技巧六、解析招商模式與技巧二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析城市綜合體的基本功能城市綜合體的基本功能 城市發(fā)展到現(xiàn)階段，需要一個(gè)資源共生、聚合增值的地產(chǎn)模式，一個(gè)城市的精神引領(lǐng)，將生活資源融入其中。城市綜合體是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物。工業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)文教區(qū)功能分區(qū)社會(huì)運(yùn)行成本增加經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低土地使用效率降低種族隔離加大生活成本空間/時(shí)間隔裂土地資源大量浪費(fèi)缺乏景觀和活力內(nèi)在因素內(nèi)在因素開發(fā)模式出現(xiàn)的必然性開發(fā)模式出現(xiàn)的必然性綜合體地產(chǎn)開發(fā)模式的價(jià)值體現(xiàn)綜合體地產(chǎn)開發(fā)模式的價(jià)值體現(xiàn) 六本木六本木.pptx.pptx城市綜合體將為城市帶來巨大的增值價(jià)

6、值現(xiàn)代城市中心區(qū)的綜合性開發(fā)需要建設(shè)全過程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。城市綜合體在這樣的城市發(fā)展背景下成為卓有成效的開發(fā)模式。無論從業(yè)態(tài)組合還是資源聚合的本質(zhì)，城市綜合體對(duì)城市的影響不能單純地看作是傳統(tǒng)地產(chǎn)模式。她是個(gè)開放式的交流中心，不間斷地與城市交流自身的資源城市綜合體更是個(gè)核心，影響甚至能帶動(dòng)整個(gè)城市發(fā)展她是一個(gè)強(qiáng)大的磁場(chǎng)，融匯城市各種資源這就是城市綜合體特有的城市精神這就是城市綜合體特有的城市精神“融匯、交流、影響融匯、交流、影響”一個(gè)一個(gè)“資源共生、聚合增值資源共生、聚合增值”的全新地產(chǎn)模式的全新地產(chǎn)模式 現(xiàn)代城市的發(fā)展與城市化進(jìn)程在經(jīng)歷多重曲折之后，其發(fā)展的軌跡愈來愈清晰，其中一個(gè)最大的

7、變化是城市發(fā)展由粗放型向集約型方向的轉(zhuǎn)化由粗放型向集約型方向的轉(zhuǎn)化 從某種意義上來講，21世紀(jì)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的基本單位，既不是企業(yè)，也不是國(guó)家，而是大城市圈大城市圈。在做大做強(qiáng)城市的同時(shí)，通過城與區(qū)域的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市與區(qū)域的一體化，將成為現(xiàn)代城市的主要努力方向“城市區(qū)域”一體化城市空間多中心化城市功能多樣化城市形象特色化城市環(huán)境生態(tài)化城市資源集約化城市綜合體城市綜合體對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有聯(lián)動(dòng)與推動(dòng)性對(duì)城市中心具有強(qiáng)化作用具有復(fù)合性、多樣化功能體現(xiàn)城市特色、城市形象土地集約利用、環(huán)境友好體現(xiàn)快捷信息交流開發(fā)模式與現(xiàn)代城市發(fā)展的契合性開發(fā)模式與現(xiàn)代城市發(fā)展的契合性123456789高可達(dá)性高密度、集約性整

8、體統(tǒng)一性功能復(fù)合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完整性強(qiáng)大的對(duì)外輻射型升值價(jià)值城市綜合體的九大特征城市綜合體的九大特征城市綜合體的價(jià)值城市綜合體的價(jià)值持有物業(yè)部分，有效的商業(yè)運(yùn)作帶來物業(yè)的增值；租金的回報(bào)能保證項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)；可利用自持物業(yè)進(jìn)行再融資或在資本市場(chǎng)直接變現(xiàn)；成功的商業(yè)案例，將能以更低的價(jià)格獲取土地和項(xiàng)目； 成功的綜合體大大提升企業(yè)品牌，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收商業(yè)物業(yè)的增值商業(yè)物業(yè)的增值持續(xù)穩(wěn)定的收益持續(xù)穩(wěn)定的收益強(qiáng)大的融資平臺(tái)強(qiáng)大的融資平臺(tái)項(xiàng)目拓展的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目拓展的優(yōu)勢(shì)品牌影響力品牌影響力開發(fā)商為什么做城市綜合體？開發(fā)商為什么做城市綜合體？合理租售，銷售回款要保證項(xiàng)目開發(fā)

9、所需現(xiàn)金流；可售物業(yè)的現(xiàn)金可售物業(yè)的現(xiàn)金您是誰？您是誰？案例分享案例分享 西蒙介紹西蒙介紹.pptx如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值緊扣客戶需求、緊扣客戶需求、吸引購(gòu)買者、投吸引購(gòu)買者、投資客、觀光客資客、觀光客業(yè)態(tài)新穎，包容業(yè)態(tài)新穎，包容性強(qiáng)，吸引消費(fèi)性強(qiáng)，吸引消費(fèi)者、觀光客者、觀光客理念超前，設(shè)計(jì)理念超前，設(shè)計(jì)出跳，形成地標(biāo)出跳，形成地標(biāo)，吸引市民，吸引市民商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)建筑特征建筑特征讓人來住，讓人來看，讓人來買，讓人來消費(fèi)，讓人來住，讓人來看，讓人來買，讓人來消費(fèi)，讓人回去做宣傳讓人回去做宣傳定位設(shè)計(jì)建設(shè)招商運(yùn)營(yíng)城市綜合體的開發(fā)過程城市綜合體的開發(fā)過程商業(yè)地產(chǎn)與住宅開

10、發(fā)的區(qū)別？商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的區(qū)別？商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別.ppt.ppt商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？?jī)r(jià)值一次性實(shí)現(xiàn)價(jià)值一次性實(shí)現(xiàn)非請(qǐng)勿來非請(qǐng)勿來非要你來非要你來要實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值要實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值我們的城市綜合體是否有魅力？ 你的建筑有沒有魅力？是不是令人難忘？你的建筑有沒有魅力？是不是令人難忘？1 1你的產(chǎn)品有沒有競(jìng)爭(zhēng)力？客戶會(huì)不會(huì)買？你的產(chǎn)品有沒有競(jìng)爭(zhēng)力？客戶會(huì)不會(huì)買？2 2你的商業(yè)有沒有磁性，商家會(huì)不會(huì)爭(zhēng)相進(jìn)？你的商業(yè)有沒有磁性，商家會(huì)不會(huì)爭(zhēng)相進(jìn)？3 3 你的業(yè)態(tài)是否新穎有趣，消費(fèi)者是否喜歡來？你的業(yè)態(tài)是否新穎有趣，消費(fèi)者是否喜歡來？4

11、？如果回答：是！則項(xiàng)目大功告成。如果回答：是！則項(xiàng)目大功告成。一、一、 “現(xiàn)金流現(xiàn)金流”是綜合體開發(fā)的基礎(chǔ)是綜合體開發(fā)的基礎(chǔ) 現(xiàn)金為王現(xiàn)金為王.pptx 案例分析案例分析全產(chǎn)業(yè)鏈的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全產(chǎn)業(yè)鏈的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)案例：案例： 二、項(xiàng)目定位是開發(fā)的前提二、項(xiàng)目定位是開發(fā)的前提 三、產(chǎn)品研究是開發(fā)的根本三、產(chǎn)品研究是開發(fā)的根本城市城市綜合體綜合體產(chǎn)品分類解析產(chǎn)品分類解析產(chǎn)品的分類.pptx 四、租售關(guān)系是開發(fā)的核心四、租售關(guān)系是開發(fā)的核心 五、商業(yè)模式是開發(fā)的關(guān)鍵五、商業(yè)模式是開發(fā)的關(guān)鍵“先招商后建設(shè)，訂單式開發(fā)模式先招商后建設(shè)，訂單式開發(fā)模式”是萬達(dá)成功的關(guān)鍵商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式.ppt深圳華潤(rùn)中心.

12、pptx六、業(yè)態(tài)組合是開發(fā)的重點(diǎn)六、業(yè)態(tài)組合是開發(fā)的重點(diǎn)七、招商管理讓定位和業(yè)態(tài)組合落地七、招商管理讓定位和業(yè)態(tài)組合落地 做好準(zhǔn)備了嗎？做好準(zhǔn)備了嗎？一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、業(yè)態(tài)解析及組合策略五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃六、解析招商模式與技巧六、解析招商模式與技巧二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析城市綜合體開發(fā)系統(tǒng)的形成城市綜合體開發(fā)系統(tǒng)的形成城市綜合體項(xiàng)目城市綜合體項(xiàng)目市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究（選址）（選址）運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理招商招商與建設(shè)與建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)定位定位城市綜合體開發(fā)全環(huán)

13、節(jié)城市綜合體開發(fā)全環(huán)節(jié)城市綜合體可控性開發(fā)流程城市綜合體可控性開發(fā)流程土地與項(xiàng)目獲取階段市場(chǎng)研究及定位階段方案與產(chǎn)品塑造階段設(shè)計(jì)與產(chǎn)品優(yōu)化階段項(xiàng)目工程建設(shè)階段項(xiàng)目招商租售階段商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理階段融資與資本運(yùn)作階段 開發(fā)全流程解析開發(fā)全流程解析 寫字樓 公寓 酒店 商業(yè) 展覽 城市綜合體就是一個(gè)大容器城市綜合體就是一個(gè)大容器確定產(chǎn)品組合要系統(tǒng)考慮確定產(chǎn)品組合要系統(tǒng)考慮專題研究：專題研究：如何通過模型推導(dǎo)，形成產(chǎn)品策略？如何通過模型推導(dǎo)，形成產(chǎn)品策略？案例分享：案例分享：項(xiàng)目配比推導(dǎo)及經(jīng)濟(jì)模型測(cè)算.docx 單純的商業(yè)綜合體導(dǎo)致城市公共空間白天和夜晚使用率形單純的商業(yè)綜合體導(dǎo)致城市公共空間白天和夜晚使

14、用率形成鮮明反差，公共設(shè)施在閑置，造成資源浪費(fèi)；成鮮明反差，公共設(shè)施在閑置，造成資源浪費(fèi)； “ “24H”24H”的復(fù)合模式實(shí)現(xiàn)了城市資源的均衡使用，地塊在每的復(fù)合模式實(shí)現(xiàn)了城市資源的均衡使用，地塊在每時(shí)每刻都充滿活力，土地利用價(jià)值能極大提升。時(shí)每刻都充滿活力，土地利用價(jià)值能極大提升。綜合綜合-復(fù)合復(fù)合u商務(wù)客流的共享：規(guī)劃出酒店和購(gòu)物中心之間的動(dòng)線連接，鼓勵(lì)酒店的住客到商業(yè)空間休閑和消費(fèi)，以發(fā)揮綜合體優(yōu)勢(shì)；u通過酒店提升物業(yè)價(jià)值；u高星級(jí)酒店在資本市場(chǎng)上的估值不可忽視。五星級(jí)酒店在綜合體的地位五星級(jí)酒店在綜合體的地位u不適當(dāng)?shù)拇钆鋾?huì)影響物業(yè)總體價(jià)值。u 超五星級(jí)別酒店與名品購(gòu)物中心或中高檔購(gòu)

15、物中心搭配。u四、五星級(jí)酒店與中高檔購(gòu)物中心搭配。酒店級(jí)別與購(gòu)物中心之間的關(guān)系酒店級(jí)別與購(gòu)物中心之間的關(guān)系大商集團(tuán)在哈爾濱的麥凱樂購(gòu)物中心陽光陽光100東營(yíng)黃河文化公園東營(yíng)黃河文化公園 項(xiàng)目位于山東省東營(yíng)市東西城區(qū)之間，占地超過2500畝，是一個(gè)黃河文化主題的綜合體。包含黃河國(guó)際論壇中心、黃河博物館、大型主題商業(yè)、居住區(qū)等多種功能。平衡好平衡好“鬧鬧”與與“靜靜”的關(guān)系的關(guān)系區(qū)域分隔區(qū)域分隔平衡好平衡好“鬧鬧”與與“靜靜”的關(guān)系的關(guān)系塔樓裙樓分隔塔樓裙樓分隔城市綜合體的職能城市綜合體的職能容積磁鐵法國(guó)拉德芳斯法國(guó)拉德芳斯城市綜合體的典范城市綜合體的典范 拉德芳斯拉德芳斯.pptx.pptx 法

16、國(guó)最大的企業(yè)一半在這里；擁有歐洲最大的商業(yè)中心，包括很多的國(guó)際總部大廈；歐洲最大的公交換乘中心。區(qū)內(nèi)的新凱旋門，是和巴黎老凱旋門相呼應(yīng)，代表的是新巴黎；萬達(dá)商業(yè)模式的經(jīng)驗(yàn)分享萬達(dá)商業(yè)模式的經(jīng)驗(yàn)分享萬達(dá)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)分享.pptx一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、業(yè)態(tài)解析及組合策略五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃六、解析招商模式與技巧六、解析招商模式與技巧二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析商業(yè)業(yè)態(tài)解析商業(yè)業(yè)態(tài)解析 商業(yè)業(yè)態(tài)解析商業(yè)業(yè)態(tài)解析.pptx 競(jìng)爭(zhēng)因素競(jìng)爭(zhēng)因素機(jī)遇因素機(jī)遇因素市場(chǎng)因素市場(chǎng)因素多

17、少數(shù)量多少數(shù)量什么檔次什么檔次什么類別什么類別什什么區(qū)么區(qū)域域資源因素資源因素商戶定位商戶定位業(yè)態(tài)組合與商戶定位業(yè)態(tài)組合與商戶定位運(yùn)籌帷幄，決勝千里，吾不如張良運(yùn)籌帷幄，決勝千里，吾不如張良；鎮(zhèn)國(guó)家，撫百姓，吾不如蕭何鎮(zhèn)國(guó)家，撫百姓，吾不如蕭何；統(tǒng)百萬兵，戰(zhàn)必勝，吾不如韓信。統(tǒng)百萬兵，戰(zhàn)必勝，吾不如韓信。此三人皆人杰也，吾能用之，故有天下也。此三人皆人杰也，吾能用之，故有天下也。 商業(yè)地產(chǎn)的招商運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的招商運(yùn)營(yíng)資源的整合資源的整合v劉邦劉邦?yuàn)蕣?樂樂 專賣專賣店店 主力店主力店休閑休閑餐餐 飲飲業(yè)態(tài)組合，其實(shí)就是功能的組合業(yè)態(tài)組合，其實(shí)就是功能的組合項(xiàng)目定位目標(biāo)市場(chǎng)商戶定位商戶定位不僅要

18、與項(xiàng)目定位相符合，同時(shí)也要與目標(biāo)市場(chǎng)的需求層次相符合業(yè)態(tài)組合要尊重市場(chǎng)業(yè)態(tài)組合要尊重市場(chǎng) 各不同品牌、不同商業(yè)類型之間不僅存在品牌共生現(xiàn)象，各不同品牌、不同商業(yè)類型之間不僅存在品牌共生現(xiàn)象，還存在品牌互補(bǔ)與品牌排斥現(xiàn)象。同時(shí)不同的商戶組合還會(huì)產(chǎn)生不同還存在品牌互補(bǔ)與品牌排斥現(xiàn)象。同時(shí)不同的商戶組合還會(huì)產(chǎn)生不同的品牌效應(yīng)及租金收益。的品牌效應(yīng)及租金收益。 利用好品牌共生性與品牌互補(bǔ)性可以大大提高雙方的營(yíng)業(yè)效利用好品牌共生性與品牌互補(bǔ)性可以大大提高雙方的營(yíng)業(yè)效益，處理不好品牌排斥問題不僅導(dǎo)致營(yíng)業(yè)下滑甚至導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)品牌流失益，處理不好品牌排斥問題不僅導(dǎo)致營(yíng)業(yè)下滑甚至導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)品牌流失 。商戶的共生與互補(bǔ)

19、商戶的共生與互補(bǔ) 商業(yè)商業(yè)“馬太馬太”：一般檔次高、行業(yè)地位高的品牌要放置在優(yōu)勢(shì)位置，醒目位一般檔次高、行業(yè)地位高的品牌要放置在優(yōu)勢(shì)位置，醒目位置。置。位置差位置差位置好位置好品牌檔次、影響力及形象品牌檔次、影響力及形象商業(yè)商業(yè)“馬太馬太” 不同業(yè)態(tài)還存在互補(bǔ)現(xiàn)象：業(yè)態(tài)互補(bǔ)是指兩種不同的商業(yè)形態(tài)可以不同業(yè)態(tài)還存在互補(bǔ)現(xiàn)象：業(yè)態(tài)互補(bǔ)是指兩種不同的商業(yè)形態(tài)可以共享客流，可以相互促進(jìn)對(duì)方營(yíng)業(yè)效益的商業(yè)現(xiàn)象。共享客流，可以相互促進(jìn)對(duì)方營(yíng)業(yè)效益的商業(yè)現(xiàn)象。業(yè)態(tài)互補(bǔ)業(yè)態(tài)互補(bǔ)負(fù)負(fù)一 樓樓一 樓樓二 樓樓三 樓樓檔次高、形像好、租金高：如奢侈品店、珠寶、化妝品店等中檔次、中租金：如服裝店、禮品店等檔次低、租金

20、低、目的性消費(fèi)如餐飲、娛樂檔次低、形像差、租金低：如超市、運(yùn)動(dòng)休閑服裝、鞋類等 租金承受能力的不同及人流帶動(dòng)的不同也導(dǎo)致業(yè)態(tài)組合分布不同。業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布 要找到品牌效益、人流帶動(dòng)、租金效益、形象效益的最佳平衡點(diǎn)。不同的業(yè)態(tài)、要找到品牌效益、人流帶動(dòng)、租金效益、形象效益的最佳平衡點(diǎn)。不同的業(yè)態(tài)、不同的商戶品牌需考慮到不同的品牌影響力、客流帶動(dòng)力、形象沖擊力及租金收益不同的商戶品牌需考慮到不同的品牌影響力、客流帶動(dòng)力、形象沖擊力及租金收益力等等個(gè)性化因素。但業(yè)態(tài)配比并沒有最好之說，最適合的就是最好的。力等等個(gè)性化因素。但業(yè)態(tài)配比并沒有最好之說，最適合的就是最好的。 業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比 單純的商業(yè)綜

21、合體導(dǎo)致城市公共空間白天和夜晚使用率形單純的商業(yè)綜合體導(dǎo)致城市公共空間白天和夜晚使用率形成鮮明反差，公共設(shè)施在閑置，造成資源浪費(fèi)；成鮮明反差，公共設(shè)施在閑置，造成資源浪費(fèi)； “ “24H”24H”的業(yè)態(tài)復(fù)合模式實(shí)現(xiàn)了城市資源的均衡使用，地塊的業(yè)態(tài)復(fù)合模式實(shí)現(xiàn)了城市資源的均衡使用，地塊在每時(shí)每刻都充滿活力，土地利用價(jià)值能極大提升。在每時(shí)每刻都充滿活力，土地利用價(jià)值能極大提升。業(yè)態(tài)復(fù)合業(yè)態(tài)復(fù)合 主力店是指承租面積大，品牌知名度高，美譽(yù)度高，有大批忠實(shí)顧客，并主力店是指承租面積大，品牌知名度高，美譽(yù)度高，有大批忠實(shí)顧客，并具有高水平管理能力，能依靠自我能力吸引客流存活下來的大型零售品牌。具有高水平管

22、理能力，能依靠自我能力吸引客流存活下來的大型零售品牌。 肯德基肯德基必勝客必勝客國(guó)美主力店主力店如如太平洋太平洋、沃爾瑪?shù)取⑽譅柆數(shù)刃前涂诵前涂嗣栏穹泼栏穹浦髁Φ暝跇I(yè)態(tài)組合中的作用主力店在業(yè)態(tài)組合中的作用城市商業(yè)中心城市商業(yè)中心1 1區(qū)域中心型區(qū)域中心型2 2精品商場(chǎng)精品商場(chǎng)百貨公司百貨公司購(gòu)物中心購(gòu)物中心商業(yè)街商業(yè)街手機(jī)通訊手機(jī)通訊銀行銀行專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)餐飲餐飲娛樂娛樂汽車市場(chǎng)家居建材大型餐飲3 34 4社區(qū)商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中心小型超市小型超市餐飲店餐飲店娛樂娛樂休閑休閑社區(qū)配套社區(qū)配套便利店便利店批發(fā)市場(chǎng)批發(fā)市場(chǎng)汽配市場(chǎng)汽配市場(chǎng)家居建材家居建材名品折扣店名品折扣店大型餐飲大型餐飲大型娛樂

23、大型娛樂購(gòu)物中心購(gòu)物中心專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)綜合超市綜合超市服裝店服裝店餐飲店餐飲店娛樂娛樂社區(qū)配套社區(qū)配套便利店便利店社區(qū)型社區(qū)型郊區(qū)型郊區(qū)型土地成本遞減遞減, ,客流量遞減客流量遞減不同地段適合不同的主力業(yè)態(tài)不同地段適合不同的主力業(yè)態(tài)租金遞增租金遞增案例分析案例分析一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體一、深入認(rèn)識(shí)城市綜合體三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合三、開發(fā)流程及產(chǎn)品組合四、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、業(yè)態(tài)解析及組合策略五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃五、項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃六、解析招商模式與技巧六、解析招商模式與技巧二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析二、內(nèi)在要素及價(jià)值分析 事后控制不如事中控制，事中控制不事后控制不如事中控制，事中控制不 如

24、事前控制。如事前控制。 防患未然，更勝治亂于已成之后。防患未然，更勝治亂于已成之后。 準(zhǔn)確定位準(zhǔn)確定位防患于未然防患于未然永遠(yuǎn)朝前看！定位亦是如此永遠(yuǎn)朝前看！定位亦是如此 重視市場(chǎng)調(diào)研重視市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)涉及的內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)涉及的內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)研的分析市場(chǎng)調(diào)研的分析案例分享案例分享 充分挖掘商業(yè)元素充分挖掘商業(yè)元素 項(xiàng)目定位的主要方面項(xiàng)目定位的主要方面 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位城市綜合體的定位方法城市綜合體的定位方法城市綜合體的定位剖析.pptx 明確商業(yè)模式明確商業(yè)模式 重視主力店重視主力店掌握主力店的技術(shù)要求掌握主力店的技術(shù)要求 掌握主力店的選址技術(shù)條件，既可以為你的定位能落地做好鋪墊，又能充分站在

25、經(jīng)營(yíng)者的訴求上看待商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)，主力店其實(shí)是最好的商業(yè)設(shè)計(jì)老師。n 做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)需要最大限度地挖掘項(xiàng)目所能夠傳承和捕捉的商業(yè)元素；n 成功挖掘的前提也依賴于高水平的規(guī)劃；n 制定科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃，科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃是招商質(zhì)量的基礎(chǔ)；n 把功夫下在做好商業(yè)規(guī)劃上尤顯重要 重視商業(yè)規(guī)劃重視商業(yè)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)專業(yè)系統(tǒng)的形成商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)專業(yè)系統(tǒng)的形成 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)性投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)性內(nèi)外部聯(lián)系完整性內(nèi)外部聯(lián)系完整性城市綜合體設(shè)計(jì)規(guī)劃的重點(diǎn)城市綜合體設(shè)計(jì)規(guī)劃的重點(diǎn) 空間連續(xù)性空間連續(xù)性土地使用均衡性土地使用均衡性1、不同種類的土地相對(duì)均衡地分布于不同功能的建筑群；2

26、、兼顧不同時(shí)段對(duì)綜合體中各個(gè)功能的不同使用；1、平面的連續(xù)：通常采用整體設(shè)計(jì)，其中任何一項(xiàng)功能都會(huì)影響整體效果；2、立面的連續(xù)：要保持城市綜合體內(nèi)建筑物的風(fēng)格統(tǒng)一，就要使立面有連續(xù)性；3、空間的連續(xù)：優(yōu)越的區(qū)位要求功能建筑體之間通過空中、地下和地面多層次的空間體系內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使各功能建筑體有機(jī)結(jié)合；對(duì)外界的交通依賴較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模1、整體的規(guī)劃必須要顧及現(xiàn)金流的延續(xù)，以使產(chǎn)品的出售節(jié)奏掌握在最合理的狀態(tài)， 2、通過多種模式的推算，找到IRR的最大值，也通過平穩(wěn)持有部分的經(jīng)營(yíng)預(yù)期，以使得物業(yè)自身具有升值潛力增加商