養(yǎng)老社區(qū)投資分析剖析

1、養(yǎng)老社區(qū)投資分析剖析養(yǎng)老社區(qū)投資分析剖析一、我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治鲆?、我?guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治?1. 我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀 2. 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大 3. 我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式分析二、我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展前景分析二、我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展前景分析我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展的現(xiàn)狀我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展方向探悉我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)投資收益情況我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展?jié)摿Ψ治鋈?、保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)的方式研究三、保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)的方式研究從政策的角度來(lái)看投資的可行性投資方式探悉投資面臨的挑戰(zhàn)四、保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)的重要意義四、保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)的重要意義投資養(yǎng)老社區(qū)可以緩解保險(xiǎn)資金“長(zhǎng)短錯(cuò)配”壓力一、我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治鲆?/p>

2、、我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治鰊“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”是以老年人為對(duì)象是以老年人為對(duì)象,以滿足高層次生活、文化需求為目標(biāo)以滿足高層次生活、文化需求為目標(biāo),向老年人提供商品向老年人提供商品和服務(wù)的民間營(yíng)利事業(yè)活動(dòng)的總稱和服務(wù)的民間營(yíng)利事業(yè)活動(dòng)的總稱,亦稱老人福利產(chǎn)業(yè)、老齡產(chǎn)業(yè)、銀色產(chǎn)業(yè)等。亦稱老人福利產(chǎn)業(yè)、老齡產(chǎn)業(yè)、銀色產(chǎn)業(yè)等。n日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的主要原因是：日益增多的老年人口、較高的經(jīng)濟(jì)日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的主要原因是：日益增多的老年人口、較高的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展水平和較為完善的社會(huì)保障體系。發(fā)展水平和較為完善的社會(huì)保障體系。1. 我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀n1.1我國(guó)老年人口規(guī)模大、

3、老齡化速度快我國(guó)老年人口規(guī)模大、老齡化速度快n n 人口老齡化是指一定社會(huì)中老齡人口比重相對(duì)較高的一種人口人口老齡化是指一定社會(huì)中老齡人口比重相對(duì)較高的一種人口結(jié)構(gòu)狀況。目前國(guó)際上廣泛認(rèn)同的一種定量標(biāo)準(zhǔn)是：如果一個(gè)社會(huì)中結(jié)構(gòu)狀況。目前國(guó)際上廣泛認(rèn)同的一種定量標(biāo)準(zhǔn)是：如果一個(gè)社會(huì)中，65 歲及以上人口占該社會(huì)總?cè)丝诒戎爻^歲及以上人口占該社會(huì)總?cè)丝诒戎爻^7，或者，或者60歲及以上人歲及以上人口占該社會(huì)總?cè)丝诘谋戎爻^口占該社會(huì)總?cè)丝诘谋戎爻^10%，那么該社會(huì)就已進(jìn)入老齡化社會(huì)，那么該社會(huì)就已進(jìn)入老齡化社會(huì)。202X 年，全國(guó)人口達(dá)到年，全國(guó)人口達(dá)到13.35 億人；億人；65 歲及以上人口占

4、比為歲及以上人口占比為8.5%，而，而60歲及以上人口占比達(dá)歲及以上人口占比達(dá)12.5%，1.67億人。按照國(guó)際通行億人。按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)從標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)從202X 年起就已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)了。年起就已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)了。1）快速老齡化階段(202X年到20XX 年) 中國(guó)將平均每年增加596 萬(wàn)老年人口，年均增長(zhǎng)速度達(dá)到3.28%，大大超過 總?cè)丝谀昃?.66%的增長(zhǎng)速度，人口老齡化進(jìn)程明顯加快。到20XX 年，老年人 口將達(dá)到2.48 億，老齡化程度將達(dá)到17.17%，其中，80 歲以上老年人口將達(dá)到 3067 萬(wàn)人，占老年人口的12.37%。2）加速老齡化階段(20XX年到2050 年

5、) 中國(guó)老年人口數(shù)量開始迅速增長(zhǎng)，到2023 年，老年人口數(shù)量將增加到2.7億，與O-14 歲少兒人口數(shù)量相等。到2050 年，老年人口總量將超過4 億，老齡化水平推進(jìn)到30%以上，其中，80 歲及以上老年人口將達(dá)到9448 萬(wàn)，占老年人口的 21.78%。3）重度老齡化階段(2051年到2100年) 2051 年，中國(guó)老年人口規(guī)模將達(dá)到峰值4.37 億，約為少年人口數(shù)量的2 倍。這一階段，老年人口規(guī)模將穩(wěn)定在3-4 億，老齡化水平基本穩(wěn)定在31%左右，80歲及以上高齡老年人占老年總?cè)丝诘谋戎貙⒈３衷?5-30%，進(jìn)入一個(gè)高度老齡化的平臺(tái)期。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局根據(jù)全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室發(fā)布

6、的中國(guó)人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研告，可以將我國(guó)的人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)從202X 年至2100 年期間劃分為三段：1.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低，未富先老經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低，未富先老 60歲以上人口占比 人均GDP（美元） 日本（202X 年） 13.0% 8682 中國(guó)（202X 年） 12.5% 3684 在國(guó)外，通常是社會(huì)發(fā)展到一定程度，人均收入水平達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)以后才逐漸進(jìn)入到老齡化社會(huì)階段。發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入老齡化時(shí)，人均GDP 一般在5000-10000美元，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有能力解決老齡化帶來(lái)的一系列社會(huì)問題。而中國(guó)目前人均GDP 不到 4000 美元，仍屬于中等偏低收入國(guó)家行列。 可以說(shuō)，發(fā)達(dá)國(guó)家是

7、“先富后老”，而中國(guó)則是“未富先老”。這種“未富先老”的狀況給中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來(lái)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。1.3 當(dāng)前我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要特點(diǎn)當(dāng)前我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要特點(diǎn)n1）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始社會(huì)化n 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)正由單純的事業(yè)型福利型向事業(yè)型與產(chǎn)業(yè)型互相結(jié)合、福利型與效益型互為補(bǔ)充的方向轉(zhuǎn)變。n2）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐步受到重視，管理逐步規(guī)范n 從202X 年以來(lái)，中國(guó)政府先后頒布實(shí)施中國(guó)老齡工作七年發(fā)展綱要（202X202X 年）、中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十五”計(jì)劃綱要（202X202X年）和中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃。n3）投資渠道日益多元化n 基本上形成了國(guó)家、集體和個(gè)人等多種形式共同發(fā)展的格局。1.4 我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

8、發(fā)展存在的主要問題我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的主要問題n1）缺乏政府有力的產(chǎn)業(yè)政策支持與引導(dǎo)）缺乏政府有力的產(chǎn)業(yè)政策支持與引導(dǎo) 我國(guó)目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)沒有實(shí)現(xiàn)真正意義上的產(chǎn)業(yè)化，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)（養(yǎng)老事業(yè)可能更確切）帶有特殊的福利性和微利性，甚至出現(xiàn)不盈利或虧損的情況。n2）缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)規(guī)范）缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)規(guī)范 我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)起步晚，發(fā)展時(shí)間短，整個(gè)市場(chǎng)的規(guī)范性有待提高，缺乏統(tǒng)一的市場(chǎng)規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，缺乏有力的行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)影響了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。n3）社會(huì)投資的力度有限）社會(huì)投資的力度有限 我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)兼有社會(huì)福利性質(zhì)，屬于微利行業(yè)，利潤(rùn)微薄，難以廣泛吸引社會(huì)資本投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，融資渠道不暢通。n4

9、）基礎(chǔ)設(shè)施不足，服務(wù)水平低，供需失衡）基礎(chǔ)設(shè)施不足，服務(wù)水平低，供需失衡 我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)硬件設(shè)施比較陳舊，服務(wù)方式比較單一，大部分只能提供吃、穿、住等基本的生活服務(wù)，缺少專門的醫(yī)療護(hù)理設(shè)備，缺少增進(jìn)老年人相互交往的服務(wù)、文化體育設(shè)施。n5）老年人收入較低，消費(fèi)觀念較為傳統(tǒng)）老年人收入較低，消費(fèi)觀念較為傳統(tǒng) 與其他年齡群體比較，我國(guó)老年人群體的經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)較低，特別是占我國(guó)老年人比重過大的低收入農(nóng)村老年群體，在很大程度上抑制了消費(fèi)能力。1.5 發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是解決我國(guó)發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是解決我國(guó)“未富先老未富先老”的人口老的人口老齡化現(xiàn)狀的必然選擇齡化現(xiàn)狀的必然選擇 我國(guó)是在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的情況下提

10、前進(jìn)入了老齡化社會(huì)，加之社會(huì)養(yǎng)老保障制度的不完善，養(yǎng)老服務(wù)體系不健全，龐大的老年群體和較快的增長(zhǎng)速度，使養(yǎng)老成為當(dāng)前我國(guó)面臨的一個(gè)非常緊要的社會(huì)問題。家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)加重，生育率下降、人均壽命延長(zhǎng)直接導(dǎo)致家庭供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)成倍增長(zhǎng)。 因此，政府必然通過加強(qiáng)政策支持，出臺(tái)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和社會(huì)規(guī)范，積極引導(dǎo)社會(huì)因此，政府必然通過加強(qiáng)政策支持，出臺(tái)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和社會(huì)規(guī)范，積極引導(dǎo)社會(huì)資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)來(lái)完善我國(guó)的養(yǎng)老服務(wù)體系，這也是我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)之路的現(xiàn)實(shí)選資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)來(lái)完善我國(guó)的養(yǎng)老服務(wù)體系，這也是我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)之路的現(xiàn)實(shí)選擇。擇。2. 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大n2.1 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)

11、業(yè)鏈長(zhǎng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng) 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與眾多行業(yè)相關(guān)聯(lián)的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。這些產(chǎn)業(yè)不僅包括為老年人提供日常生活用品，還包括養(yǎng)老金融產(chǎn)品、老年文娛產(chǎn)業(yè)、老年醫(yī)療保健、養(yǎng)老生活照料、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等多個(gè)方面。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)營(yíng)利性事業(yè),內(nèi)容可以劃分為六個(gè)方面：n老年住宅產(chǎn)業(yè)：老年住宅產(chǎn)業(yè)： 收費(fèi)型老人公寓、老人集體住宅、晝夜看護(hù)服務(wù)旅館、三世同堂住宅、老人住宅的改建和整修；由于老年人較多地逗留在家中，所以晚年生活的質(zhì)量在很大程度上決定住的是否舒適。另外，老年人現(xiàn)有住宅的改造也是老年房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)重要方面，其業(yè)務(wù)內(nèi)容主要包括取消階梯、加寬過道、設(shè)置扶手等。n老年金融產(chǎn)業(yè)：老年金融產(chǎn)業(yè)： 終身保險(xiǎn)、看護(hù)保險(xiǎn)、

12、特殊醫(yī)療保險(xiǎn)、年金資產(chǎn)代管等；老年金融產(chǎn)業(yè)主要包括老年人資產(chǎn)（金融資產(chǎn)和房地產(chǎn)）的運(yùn)用和管理以及各種老年險(xiǎn)種等業(yè)務(wù)。老年資產(chǎn)運(yùn)用和管理方面，除了養(yǎng)老金擔(dān)保貸款、養(yǎng)老金管理、投資顧問等主要業(yè)務(wù)之外，逆抵押貸款業(yè)務(wù)也發(fā)展不錯(cuò)。逆抵押貸款在美國(guó)、法國(guó)和英國(guó)等已有較長(zhǎng)的發(fā)展史，如美國(guó)自1961年開始開辦了住房逆抵押貸款業(yè)務(wù)。2. 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大n老年服務(wù)業(yè)：老年服務(wù)業(yè)：家務(wù)服務(wù)、保健護(hù)理、登門洗澡服務(wù)等； 老年服務(wù)業(yè)領(lǐng)域可分為兩大塊市場(chǎng)，即機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和居家老年人生活照料護(hù)理服務(wù)業(yè)。n福利器械用品：福利器械用品： 銷售世界各國(guó)最先進(jìn)的療養(yǎng)床、輪椅、拐杖、多功能便池等福利器械；n

13、文化生活服務(wù)：文化生活服務(wù)： 組織老年人旅行、老年人文化大學(xué)、各種體育健身活動(dòng)；n其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)：其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)： 老年人生活用品開發(fā)、銷售。2.2 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大 根據(jù)推算，日本老齡產(chǎn)業(yè)規(guī)模將以4-5%的年率穩(wěn)定的增長(zhǎng)，到2025 年成為擁有1 兆美元左右規(guī)模的支柱產(chǎn)業(yè)；與曾是日本支柱產(chǎn)業(yè)之一的土木建筑業(yè)相比較，市場(chǎng)規(guī)模將是后者的1.5-2.5 倍。3. 我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式分析我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式分析n3.1 國(guó)外常見的養(yǎng)老模式國(guó)外常見的養(yǎng)老模式 目前，世界上主要的養(yǎng)老方式有三種：機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老。 隨著老年人家庭照顧功能的弱化

14、，西方建立“福利國(guó)家”制度的國(guó)家政府投資建造了大型的老年福利機(jī)構(gòu)，為獨(dú)居和需要照顧的老年人提供“集中式”的養(yǎng)老服務(wù)。數(shù)據(jù)來(lái)源：OECD（202X年）3.2 國(guó)內(nèi)養(yǎng)老模式趨勢(shì)分析國(guó)內(nèi)養(yǎng)老模式趨勢(shì)分析 目前我國(guó)已基本形成了以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，以社區(qū)養(yǎng)老為依托，以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老服務(wù)體系。n1）家庭養(yǎng)老仍將是主要的養(yǎng)老方式）家庭養(yǎng)老仍將是主要的養(yǎng)老方式 據(jù)調(diào)查，在我國(guó)有95的老年人不愿住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而我國(guó)大多數(shù)老年人集中在農(nóng)村，除了東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)享有養(yǎng)老金以外，大多數(shù)地區(qū)的老年人只能依靠家庭養(yǎng)老，據(jù)民政部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上個(gè)世紀(jì)末，我國(guó)農(nóng)村976的老人靠家庭贍養(yǎng)，只有2.4的老人依靠退休金生活、集體供養(yǎng)

15、以及入住養(yǎng)老院養(yǎng)老。n2）社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)方式的地位和作用日益顯現(xiàn)）社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)方式的地位和作用日益顯現(xiàn) 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)是一個(gè)有多種服務(wù)項(xiàng)目的、能夠進(jìn)行持續(xù)照料的服務(wù)體系，可以給不同需求的老年人提供服務(wù)的機(jī)會(huì)。社區(qū)老人照顧服務(wù)分為“由社區(qū)照顧”和“社區(qū)內(nèi)照顧”兩種模式。相對(duì)純粹的家庭養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老來(lái)說(shuō)，社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)點(diǎn)十分明顯：有利于滿足老年人多種情感需求；有利于充分利用社區(qū)資源，減輕政府負(fù)擔(dān)；有利于利用家庭資源，減少不必要的開支。3）機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)方式將快速發(fā)展）機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)方式將快速發(fā)展n家庭養(yǎng)老功能不得不弱化家庭養(yǎng)老功能不得不弱化 一直以來(lái)，家庭養(yǎng)老是我國(guó)最基本、最主要的養(yǎng)老方式，90年代以來(lái)，我

16、國(guó)社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)逐步小型化，家庭養(yǎng)老的功能日漸弱化。造成這一趨勢(shì)的主要原因有以下三個(gè)： 一是長(zhǎng)期以來(lái)推行的獨(dú)生子女政策是長(zhǎng)期以來(lái)推行的獨(dú)生子女政策， 二是城市化、工業(yè)化、現(xiàn)代化的發(fā)展二是城市化、工業(yè)化、現(xiàn)代化的發(fā)展， 大量剩余勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移，造成我國(guó)“空巢家庭”越來(lái)越多。子女不在老人身 邊，使老人的生活照料、生病護(hù)理等問題變得日益突出； 三是隨著家庭結(jié)構(gòu)變動(dòng)，年輕人贍養(yǎng)觀念發(fā)生了變化三是隨著家庭結(jié)構(gòu)變動(dòng)，年輕人贍養(yǎng)觀念發(fā)生了變化，n社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)需求的迅速膨脹社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)需求的迅速膨脹 一是生理需求：一是生理需求： 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)60歲以上老年人口的余壽平均有14時(shí)間處于肌體功能受損狀態(tài)，

17、需要不同程度的照料、護(hù)理。照此推算，我國(guó)約有4175萬(wàn)老年人需要不同形式的長(zhǎng)期護(hù)理； 二是心理需求：二是心理需求： 隨著社會(huì)的進(jìn)步、生活水平的提高，一些老年人的養(yǎng)老觀念也發(fā)生了很大的變化，他們不再滿足于生活的溫飽，而是越來(lái)越注重生活質(zhì)量和生命的質(zhì)量，他們迫切需要發(fā)展老年教育、文化、體育、娛樂等活動(dòng)來(lái)豐富他們的老年生活，體現(xiàn)他們的生命價(jià)值和意義，3）機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)方式將快速發(fā)展）機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)方式將快速發(fā)展n社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展明顯滯后社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展明顯滯后 據(jù)民政部統(tǒng)計(jì),目前全國(guó)目前全國(guó)60歲以上的老人達(dá)歲以上的老人達(dá)1.67億，養(yǎng)老床位億，養(yǎng)老床位250萬(wàn)張萬(wàn)張,僅占老年人僅占老年人口的口的1.5

18、%，較之于國(guó)際社會(huì)通行的，較之于國(guó)際社會(huì)通行的5%-7%的比率相差甚遠(yuǎn)。若根據(jù)國(guó)際通行比例的比率相差甚遠(yuǎn)。若根據(jù)國(guó)際通行比例，同時(shí)考慮到我國(guó)受儒家文化影響的實(shí)際，按照，同時(shí)考慮到我國(guó)受儒家文化影響的實(shí)際，按照3%進(jìn)行測(cè)算，到進(jìn)行測(cè)算，到2050年我國(guó)年我國(guó)養(yǎng)老床位需求達(dá)養(yǎng)老床位需求達(dá)1290萬(wàn)張，仍有萬(wàn)張，仍有1040萬(wàn)張需求，年均增長(zhǎng)需求約萬(wàn)張需求，年均增長(zhǎng)需求約26萬(wàn)張。萬(wàn)張。二、我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展前景分析二、我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展前景分析n1. 我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展的現(xiàn)狀我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展的現(xiàn)狀 我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)供求矛盾突出，沒有形成良性循環(huán)。養(yǎng)老社區(qū)供求矛盾突出，沒有形成良性循環(huán)。主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面

19、：n1）需求方面：表現(xiàn)為潛在需求很旺，有效需求不足）需求方面：表現(xiàn)為潛在需求很旺，有效需求不足 由于老年人消費(fèi)能力有限老年人消費(fèi)能力有限，而且多數(shù)老年人沒有退休金保障，導(dǎo)致很多老年人目前尚不能完全享用商業(yè)化的社會(huì)服務(wù)和中高檔產(chǎn)品；老齡產(chǎn)品和服務(wù)尚不能充分滿足老年人的需求。n2）供給方面：表現(xiàn)為供給不足及相對(duì)過剩）供給方面：表現(xiàn)為供給不足及相對(duì)過剩 一邊是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住率不高入住率不高,一邊是許多老人找不到地方養(yǎng)老。許多老人找不到地方養(yǎng)老。 2. 我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展方向探悉我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展方向探悉 2.1 養(yǎng)老社區(qū)的產(chǎn)品開發(fā)更加契合市場(chǎng)需求養(yǎng)老社區(qū)的產(chǎn)品開發(fā)更加契合市場(chǎng)需求 1）養(yǎng)老社區(qū)的設(shè)計(jì)更加

20、人性化）養(yǎng)老社區(qū)的設(shè)計(jì)更加人性化 養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)在選址、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境選址、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境方面應(yīng)充分考慮到“綠色”概念，以人為本。老年住宅居住空間的設(shè)計(jì)居住空間的設(shè)計(jì)更多體現(xiàn)安全方便和無(wú)障礙設(shè)施的功能需求2）養(yǎng)老社區(qū)的產(chǎn)品更契合老年人的需求）養(yǎng)老社區(qū)的產(chǎn)品更契合老年人的需求數(shù)據(jù)來(lái)源：東北老年群體調(diào)查問卷在各項(xiàng)服務(wù)中，老年人需求程度最高的服務(wù)分別是醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，其次是生活服務(wù)、精神慰藉、應(yīng)急求助等；在我國(guó)，老年護(hù)理市場(chǎng)十分龐大。老年護(hù)理市場(chǎng)十分龐大。2.2 養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)模式更趨成熟養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)模式更趨成熟 目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商在養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和

21、“出售與出租相結(jié)合”。n1) 產(chǎn)品出售的經(jīng)營(yíng)模式產(chǎn)品出售的經(jīng)營(yíng)模式市場(chǎng)空間小收益實(shí)現(xiàn)方式：收益實(shí)現(xiàn)方式：產(chǎn)品出售收益水平收益水平：理論上投資收益水平接近目前房地產(chǎn)業(yè)的投資收益水平，但由于前期投入較大、有相當(dāng)面積的設(shè)施不能銷售，投資收益應(yīng)該小于商品住宅的投資收益水平；由于面向的客戶類型為老年人，購(gòu)買后用于養(yǎng)老的需求不普遍，市場(chǎng)空間較小。n2）產(chǎn)品出租經(jīng)營(yíng)模式）產(chǎn)品出租經(jīng)營(yíng)模式國(guó)外常用的方式、國(guó)內(nèi)缺少 收益實(shí)現(xiàn)方式：收益實(shí)現(xiàn)方式：產(chǎn)品出租收益水平收益水平：收益水平因產(chǎn)品的定位不同而不同，以產(chǎn)品出租的長(zhǎng)期收益為主，以配套產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)收益為輔。n3）產(chǎn)品出售與出租相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式）產(chǎn)品出售與出租相結(jié)合的經(jīng)

22、營(yíng)模式目前國(guó)內(nèi)常用方式收益實(shí)現(xiàn)方式：收益實(shí)現(xiàn)方式：出售收益和長(zhǎng)期出租收益相結(jié)合收收益水平益水平：投資收益介于前兩者之間；一般通過部分銷售來(lái)緩解出租經(jīng)營(yíng)的資金壓力隨著產(chǎn)業(yè)化的快速發(fā)隨著產(chǎn)業(yè)化的快速發(fā)展，養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)模式將呈現(xiàn)多樣化發(fā)展，運(yùn)營(yíng)模式將日趨成熟！展，養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)模式將呈現(xiàn)多樣化發(fā)展，運(yùn)營(yíng)模式將日趨成熟！n2.3 養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理更加專業(yè)化養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理更加專業(yè)化n專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是養(yǎng)老社區(qū)的成功關(guān)鍵。專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是養(yǎng)老社區(qū)的成功關(guān)鍵。 目前在我國(guó)還不夠成熟，需要引入國(guó)際水準(zhǔn)的老年服務(wù)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和管理理念。例如中國(guó)人壽擬與美國(guó)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)合作。3. 我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)投資收益情況

23、我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)投資收益情況n3.1 其他國(guó)家和地區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)投資收益率情況其他國(guó)家和地區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)投資收益率情況n1）美國(guó)）美國(guó)來(lái)源：Cushman從美國(guó)202X 年-202X 年養(yǎng)老住宅市場(chǎng)投資回報(bào)來(lái)看較為穩(wěn)定，IRR大約在10%-16%，其中以護(hù)理中心盈利能力最強(qiáng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：數(shù)據(jù)來(lái)源：the online investor如下圖，如下圖，Senior Housing Prop.是從事老年住宅開發(fā)運(yùn)營(yíng)的公司，公司發(fā)行的是從事老年住宅開發(fā)運(yùn)營(yíng)的公司，公司發(fā)行的REITS收益率在收益率在09年為年為8.73%。n2）臺(tái)灣n 項(xiàng)目：淡水潤(rùn)福生活新象n 作為位于市區(qū)的老年公寓項(xiàng)目，醫(yī)療、交通、商業(yè)配套

24、社會(huì)化，自身完善健康老人樂家生活服務(wù)，定位市區(qū)高端老年人養(yǎng)生會(huì)所，前期通過收取押金收回成本，經(jīng)過多年的經(jīng)營(yíng)形成品牌效應(yīng)，目前經(jīng)營(yíng)情況略有盈余。n淡水潤(rùn)福生活新象n 運(yùn)營(yíng)時(shí)間 202X年10月n 入住率 100%n 投資商 潤(rùn)泰創(chuàng)新國(guó)際n 管理服務(wù) 潤(rùn)福生活事業(yè)n 技術(shù)顧問 日本中銀建株式會(huì)社n 出租房間 270 間n 建筑類型 17 層高層n 押金 120-150 萬(wàn)n 租金 4000-6000元n 對(duì)象 年滿 50 歲，目前入住老人平均年齡80 歲 n 備注 住滿兩年，無(wú)息退還租押金；提前節(jié)約10作違約金 n 租約 20 年n 投資回收期 15 年n IRR 6.4%n 備注：IRR是我根據(jù)

25、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的初步估算（由于沒有土地建安成本、運(yùn)營(yíng)成本等數(shù)據(jù)，需要進(jìn)一步調(diào)研確定）n美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的投資收益率之所以高于臺(tái)灣，與其養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈較為成熟有很大關(guān)系。3.2 我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)投資收益率情況我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)投資收益率情況n 我國(guó)目前養(yǎng)老設(shè)區(qū)剛剛起步，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈還不完善，新型金融產(chǎn)品發(fā)行還受限制，養(yǎng)老社區(qū)的投資收益率將與臺(tái)灣地區(qū)接近，n4. 我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展?jié)摿Ψ治鰊 按照上海、長(zhǎng)春等地大力推行的“9073”養(yǎng)老格局，即90%的老人家庭養(yǎng)老，7%的老人居家養(yǎng)老（在社區(qū)建立社會(huì)化的養(yǎng)老服務(wù)體系，為居住在家中的老年人開展社會(huì)化服務(wù)），3%的老人機(jī)構(gòu)養(yǎng)老；到2050年我國(guó)養(yǎng)老床位需求達(dá)1290萬(wàn)張

26、，仍有1040萬(wàn)張需求，年均增長(zhǎng)需求約26萬(wàn)張。n 養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)容量估算如下n n表：n 養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)規(guī)模估算表n 20XX年 20XX年 2050年n 老人數(shù)（億人） 1.67 2.48 4.3n 進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人數(shù)（億人） 0.0501 0.0744 0.129n 每月平均租金（元/人） 1500 20XX 4893n 每年收入（元/人） 18000 24190 58717n 每年總收入（億元） 902 1800 7574n 養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)規(guī)模（億元） 9018 17998 75745n 備注：市場(chǎng)容量估算n n 截至目前，我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的市場(chǎng)剛剛起步，建設(shè)規(guī)模還較??；隨著人口快速老齡化的到

27、來(lái)，到20XX年市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1.8 萬(wàn)億元，2050年近7.6 萬(wàn)億元規(guī)模，養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)將迎來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇！三、保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)的方式研究三、保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)的方式研究n1. 從政策的角度來(lái)看投資的可行性從政策的角度來(lái)看投資的可行性n 1.1 政策相關(guān)規(guī)定政策相關(guān)規(guī)定n 在國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見（在國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見（金融金融30 條）中第十六條規(guī)定：條）中第十六條規(guī)定：“積極發(fā)展個(gè)人、團(tuán)體養(yǎng)老等保險(xiǎn)業(yè)務(wù)積極發(fā)展個(gè)人、團(tuán)體養(yǎng)老等保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)和支持有條件企業(yè)通過商業(yè)保險(xiǎn)建立多層次養(yǎng)老保障計(jì)劃，研，鼓勵(lì)和支持有條件企業(yè)通過商業(yè)保險(xiǎn)建立多

28、層次養(yǎng)老保障計(jì)劃，研究對(duì)養(yǎng)老保險(xiǎn)投保人給予延遲納稅等稅收優(yōu)惠。推動(dòng)健康保險(xiǎn)發(fā)展，究對(duì)養(yǎng)老保險(xiǎn)投保人給予延遲納稅等稅收優(yōu)惠。推動(dòng)健康保險(xiǎn)發(fā)展，支持相關(guān)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資醫(yī)療機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老實(shí)體。提高保險(xiǎn)業(yè)參與新型農(nóng)支持相關(guān)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資醫(yī)療機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老實(shí)體。提高保險(xiǎn)業(yè)參與新型農(nóng)村合作醫(yī)療水平，發(fā)展適合農(nóng)民需求的健康保險(xiǎn)和意外傷害保險(xiǎn)。村合作醫(yī)療水平，發(fā)展適合農(nóng)民需求的健康保險(xiǎn)和意外傷害保險(xiǎn)。”國(guó)國(guó)務(wù)院辦公廳于務(wù)院辦公廳于202X 年下發(fā)的年下發(fā)的“金融金融30 條條”為保險(xiǎn)公司介入養(yǎng)老社區(qū)市為保險(xiǎn)公司介入養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)開了綠燈，給保險(xiǎn)公司明確提供了一個(gè)進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。場(chǎng)開了綠燈，給保險(xiǎn)公司明確提供了一個(gè)進(jìn)

29、入養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。1.2 保險(xiǎn)公司投資案例保險(xiǎn)公司投資案例n1）泰康人壽n “泰康之家”目前已與北京昌平小湯山政府簽署了合作協(xié)議，購(gòu)置了位于小湯山溫泉鄉(xiāng)的202X 畝“試驗(yàn)地”，投資40 億元興建養(yǎng)老社區(qū)。同時(shí)還計(jì)劃在上海、三亞等地拿地。初步規(guī)劃，泰康之家先打高端市場(chǎng)，等成熟后再收購(gòu)100 所中小養(yǎng)老院。n2）中國(guó)人壽n 中國(guó)人壽計(jì)劃打造“一南一北”的養(yǎng)老社區(qū)格局，擬在河北廊坊拿地1 萬(wàn)畝，首期投資約100 億元，南部則有考慮落戶海南。n3）合眾人壽n 合眾人壽則計(jì)劃在武漢拿地建設(shè)“健康谷”養(yǎng)老院。2. 投資方式探悉投資方式探悉n2.1 全資模式全資模式如泰康人壽如泰康人壽n 該模式為：投

30、資商、運(yùn)營(yíng)商為一個(gè)主體。這種模式具有較強(qiáng)的可控性，保險(xiǎn)公司能該模式為：投資商、運(yùn)營(yíng)商為一個(gè)主體。這種模式具有較強(qiáng)的可控性，保險(xiǎn)公司能按照自己的目標(biāo)制定投資計(jì)劃并實(shí)施，避免與合資方出現(xiàn)管理矛盾；但缺點(diǎn)可能在于保險(xiǎn)公按照自己的目標(biāo)制定投資計(jì)劃并實(shí)施，避免與合資方出現(xiàn)管理矛盾；但缺點(diǎn)可能在于保險(xiǎn)公司沒有投入養(yǎng)老市場(chǎng)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，缺乏專業(yè)的管理技能；同時(shí)資金占用規(guī)模大、回收周期長(zhǎng)司沒有投入養(yǎng)老市場(chǎng)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，缺乏專業(yè)的管理技能；同時(shí)資金占用規(guī)模大、回收周期長(zhǎng)！n 例子：例子：n “泰康之家泰康之家”專業(yè)從事養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)與投資運(yùn)營(yíng)。首期，泰康人壽投資專業(yè)從事養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)與投資運(yùn)營(yíng)。首期，泰康人壽投資40億元興建養(yǎng)老社億元興建養(yǎng)老社區(qū)，目前已與北京昌平小湯山政府簽署了合作協(xié)議，購(gòu)置位于小湯山溫泉鄉(xiāng)的區(qū)，目前已與北京昌平小湯山政府簽署了合作協(xié)議，購(gòu)置位于小湯山溫泉鄉(xiāng)的202X畝地，畝地，第一家第一家“泰康之家泰康之家”養(yǎng)老社區(qū)將于養(yǎng)老社區(qū)將于20XX年至年至20XX年建成。對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)，泰康人壽的規(guī)劃是年建成。對(duì)于養(yǎng)老