新津房地產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)調(diào)研簡(jiǎn)報(bào)

1、成都上策房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司2011年5月項(xiàng)目開發(fā)背景城市規(guī)劃實(shí)例比較定位分析新津縣津港灣項(xiàng)目定位報(bào)告開發(fā)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境交通狀況優(yōu)雅港灣金控金融中心橄欖郡純水岸江山多嬌項(xiàng)目開發(fā)背景開發(fā)環(huán)境新津縣位于四川盆地西部、成都南部，距成都市區(qū)28公里，距西南航空港18公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，古有“南方絲綢古道第一站”之譽(yù)，今有“成都南大門”之稱。全縣幅員面積330平方公里，轄11鎮(zhèn)1鄉(xiāng)，總?cè)丝?0.18萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口12萬(wàn)。p新津概況新津縣歷史悠久，古為蜀國(guó)地，自北周定名，相襲至今，已有1449年。新津縣的“津”，按說(shuō)文，義釋“水渡”，即“渡口”之意。新津即新的渡口，新津縣之得名本此。 原橫跨岷江的漢安橋

2、(索橋)為成都平原通往眉嘉平原的必經(jīng)渡口，然而“漢安橋，廣一里半，每秋夏水盛(索橋)斷絕，歲歲修理，百姓苦之”。東漢“建安二十一年(216)，太守南陽(yáng)李嚴(yán)乃鑿天社山，循江通車道”(華陽(yáng)國(guó)志)以后，今五津匯流處始成為溝通成都平原與眉嘉平原的新渡口，代替了漢安橋舊渡口。 新渡口日益繁榮，逐漸成為新的集市，曰“新津市”。新津市的出現(xiàn)為新津建縣創(chuàng)造了條件。北周孝閔帝元年(557)析隆山縣北部置新津縣，縣亦因“新津市”而名“新津縣”。 p歷史沿革開發(fā)環(huán)境新津是川西南交通樞紐，距成都28公里，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)18公里，交通條件便利，有國(guó)、省市級(jí)公路7條，成樂、成雅高速公路穿境而過，成昆鐵路斜貫東境，川藏、成

3、樂、和省大件路、新蒲、新大、新崇等六條公路貫穿全境。新津縣縣城現(xiàn)有城市道路48條，大件路（已擴(kuò)為6車道），鄧雙通高速公路段為8車道，以及五津東路、五津西路、五津南路、五津北路、武陽(yáng)東路、武陽(yáng)中路、武陽(yáng)西路等構(gòu)成了縣城道路的主骨架道路系統(tǒng)。城區(qū)內(nèi)已形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。開發(fā)環(huán)境p交通條件新津境內(nèi)五河匯聚，江河如帶，是四川省有名的魚米之鄉(xiāng)和特色水產(chǎn)大縣，以“黃辣丁”為代表的河鮮美食飲譽(yù)全國(guó)。新津自然生態(tài)資源豐富，山不高而堆綠疊翠，水不深而蘊(yùn)秀吐雅，被譽(yù)為“成都后花園”。特別是圍繞“成南門戶，水城新津”的城市定位，正加快推進(jìn)“一生之城”、中國(guó)具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的低碳生態(tài)主題公園花舞人間“亞特蘭蒂斯黃

4、金時(shí)代”等項(xiàng)目建設(shè)，以親水文化為主要形態(tài)的山水休閑生態(tài)城市已具雛形。水資源景觀龍馬寶墩古城遺址、觀音寺、純陽(yáng)觀、老君山等文物古跡與自然山水相得益彰。人文古跡開發(fā)環(huán)境p核心資源新津依托四川新津工業(yè)園區(qū)、新材料產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，加快產(chǎn)業(yè)高端化發(fā)展，形成了以新材料為主導(dǎo)，以路橋構(gòu)件和食品深加工為特色的“1+2”產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。全縣工業(yè)集中度達(dá)77.8%，工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)63.5%。入選中國(guó)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)最具競(jìng)爭(zhēng)力縣（市、區(qū)）20強(qiáng)和中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力百?gòu)?qiáng)縣（市、區(qū)）。同時(shí)，大力推進(jìn)國(guó)際鐵路樞紐及現(xiàn)代物流功能區(qū)建設(shè)開發(fā)，中糧、中儲(chǔ)糧、匯津鋼材交易中心等一大批物流項(xiàng)目相繼落戶；實(shí)施亞特蘭蒂斯黃金時(shí)代、山水

5、豪生國(guó)際酒店、花舞人間二期等重大旅游項(xiàng)目，形成了國(guó)際名校賽艇挑戰(zhàn)賽、梨花節(jié)、河鮮美食節(jié)等知名會(huì)節(jié)品牌，被世界文化旅游論壇組委會(huì)授予“中國(guó)著名文化旅游縣”稱號(hào)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境p產(chǎn)業(yè)格局：工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁GDP增長(zhǎng)額 14.50%13.60%43.20%4.70%GDP58.1467.2596.35100.09200620072008200914.50%13.60%43.20%4.70%58.1467.2596.35100.090204060801001200.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%GD

6、P增長(zhǎng)額GDP2006-2009年四年間，新津縣年區(qū)域生產(chǎn)總值從58億元增長(zhǎng)到100億元，幾乎實(shí)現(xiàn)翻倍。說(shuō)明本區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)拓展空間巨大。經(jīng)濟(jì)環(huán)境p區(qū)域GDP逐年遞增人均可支配收入4908567010401400人均可支配收入增長(zhǎng)率54.50 15.52 83.42 34.61200620072008200949085670104001400054.50%15.52%83.42%34.61%02000400060008000100001200014000160000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00

7、%人均可支配收入人均可支配收入增長(zhǎng)率2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)14000元，由此可見，市民消費(fèi)能力明顯增強(qiáng)，更多中產(chǎn)階級(jí)向富人轉(zhuǎn)變，角色的轉(zhuǎn)變導(dǎo)致對(duì)生活品質(zhì)要求的不斷提高，房地產(chǎn)中高端市場(chǎng)需求量日益增加。經(jīng)濟(jì)環(huán)境p城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加固定投資增長(zhǎng)額216%97.05%70.14%75.87%固定投資額3467114200.52006200720082009216%97.05%70.14%75.87%3467114200.50501001502002500%50%100%150%200%250%固定投資增長(zhǎng)額固定投資額近年來(lái)新津縣區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)格局優(yōu)化，政府推出一系列的招商引資優(yōu)惠措施，

8、吸引眾多資金注入。固定投資額度以近一倍的增長(zhǎng)率逐年增加，區(qū)域市場(chǎng)前景看好。經(jīng)濟(jì)環(huán)境p固定投資增長(zhǎng)情況分析城市規(guī)劃城市規(guī)劃新津縣城市規(guī)劃大體分為三個(gè)板塊，老君山、牧馬山兩個(gè)板塊主要為住宅板塊，金馬河與西河間為工業(yè)集中區(qū)。老君山、牧馬山板塊既是政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域，也因?yàn)楸旧砭邆溆屑s的自然生態(tài)景觀優(yōu)勢(shì)，片區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境純熟，已有眾多大型高端項(xiàng)目呈現(xiàn)。實(shí)例比較樓盤概況 優(yōu)雅港灣位于新津縣西順河街，由5棟電梯公寓組成。建筑風(fēng)格商鋪 住宅售價(jià)商鋪1樓20000-28000、2樓12000-15000、按揭及一次性分別享受10、按揭5優(yōu)惠銷售進(jìn)度 商鋪待售，新房源3號(hào)樓預(yù)計(jì)7月開盤產(chǎn)品情況一梯四戶，戶型

9、產(chǎn)品從93-184，以120左右的套三為主力戶型。商鋪不祥。主要客戶以來(lái)自投資的商家。點(diǎn)評(píng)產(chǎn)品類型多樣。周邊配套成熟。借鑒之處商鋪業(yè)態(tài)多樣性。p優(yōu)雅港灣樓盤概況 項(xiàng)目為新津縣撫江、由3棟寫字樓（占地6萬(wàn)），電梯公寓組成。建筑風(fēng)格 商務(wù)售價(jià) 寫字樓待售。銷售進(jìn)度 新房源預(yù)計(jì)7月開盤產(chǎn)品情況 11F電梯公寓 14F 電梯公寓 14F寫字樓主要客戶 銀行 工業(yè)廠房 辦公點(diǎn)評(píng) 臨西河，商業(yè)配套完善。借鑒之處 融合商務(wù)辦公、住宅、商業(yè)、休閑廣場(chǎng)等多種城市功能p金控金融中心樓盤概況 項(xiàng)目位于新津縣撫江社區(qū)建筑風(fēng)格西班牙式洋房售價(jià)住宅均價(jià)4500元/，商業(yè)售價(jià)預(yù)計(jì)10000元/銷售進(jìn)度新房源預(yù)計(jì)7月開盤產(chǎn)品

10、情況洋房，帶電梯主要客戶以來(lái)自本地人、城區(qū)改善性購(gòu)房為主點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目主體為住宅，有少量底商，采用西班牙式風(fēng)格借鑒之處科技住宅配置p橄欖郡樓盤概況 項(xiàng)目位于新津縣建筑風(fēng)格 普通住宅售價(jià) 一樓商鋪13300、 二樓商鋪9000銷售進(jìn)度 新房源預(yù)計(jì)9月開盤產(chǎn)品情況 商鋪 住宅主要客戶 來(lái)自本地及外地投資為主。點(diǎn)評(píng) 比鄰南河。獨(dú)特的水域風(fēng)情借鑒之處 商鋪獨(dú)特化。p撫江國(guó)際樓盤概況 江山多嬌位于新津縣金三角周河心半島 建筑風(fēng)格普通住宅售價(jià)均價(jià)3900元/.銷售進(jìn)度別墅剩一棟，住宅7月份開盤。產(chǎn)品情況一梯四戶，戶型產(chǎn)品從93-184，以120左右的套三為主力戶型主要客戶以來(lái)自改善性購(gòu)房為主點(diǎn)評(píng)融合了傳統(tǒng)霓虹燈

11、廣告和現(xiàn)在還較為流行的噴畫廣告兩者的優(yōu)點(diǎn) 借鑒之處科技住宅配置p江山多嬌據(jù)我司初步調(diào)查評(píng)估：1，目前新津房地產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)放量非常小，大多在8月份至本年底正式發(fā)售；2，金融中心是唯一的商業(yè)綜合體，預(yù)售面積超過60000 平方米，其它項(xiàng)目均為住宅底商，局部2層；3，南河?xùn)|南休閑、美食商業(yè)已經(jīng)非常成熟，各種檔次的茶樓約占40%，西岸多以農(nóng)家樂、風(fēng)味特色食品為主流，而且形成規(guī)模，餐飲約占90%，但檔次普遍較低，建筑相對(duì)陳舊。p新津縣商業(yè)物業(yè)供需市場(chǎng)評(píng)估4，臨河商鋪價(jià)值相比老城區(qū)更具優(yōu)勢(shì)，新盤也更為集中5，相對(duì)成都近郊縣城，如金堂、青白江、浦江、邛崍等區(qū)縣而言，新津商業(yè)的銷售價(jià)格偏高，從而可以看出新津

12、具有強(qiáng)勁的消費(fèi)活力；6，商業(yè)物業(yè)客戶群體以新津本地為主，本地購(gòu)買約占75%，成都及周邊客戶購(gòu)買約占25%。其中，自營(yíng)性購(gòu)買行為約占35%，投資性購(gòu)買約占65%。7，即將發(fā)售和在售商業(yè)目前的價(jià)格狀況：一樓鋪面1萬(wàn)元/2.8萬(wàn)元/，均價(jià)約為1.8萬(wàn)元/；二樓商業(yè)0.8萬(wàn)元/1.1萬(wàn)元/，均價(jià)0.9萬(wàn)元/。p新津縣商業(yè)物業(yè)供需市場(chǎng)評(píng)估8，沿河商業(yè)租賃狀況：銷售看好的根本原因在于租賃搶手，但商業(yè)租金水平不高，一樓黃金口岸租金最高可達(dá)60元/，普通口岸租金25元/55元/，二樓租金均價(jià)約為25元/。9，住宅水平往往能反映一座城市的經(jīng)濟(jì)活力，同時(shí)也是商業(yè)物業(yè)價(jià)值的一面鏡子，新津臨河住宅項(xiàng)目約5000元/

13、，相對(duì)高端的項(xiàng)目，住宅單價(jià)已突破6000元/，可與成熟的溫江、龍泉媲美，令人興奮。10，河與河鮮，美食與休閑是新津最受關(guān)注主題，也是這個(gè)城市最具商業(yè)潛質(zhì)的價(jià)值所在。p新津縣商業(yè)物業(yè)供需市場(chǎng)評(píng)估定位分析項(xiàng)目所在位置項(xiàng)目地塊p項(xiàng)目概況占地面積：18畝容積率：3.5項(xiàng)目四至北面：津港一號(hào)南面：南河?xùn)|面：吳氏醫(yī)院西面：紅鼎房本案價(jià)值評(píng)估p在“五十百千”的城市規(guī)劃和“水城亞特蘭蒂斯”的區(qū)域規(guī)劃的大背景下，目標(biāo)項(xiàng)目在處于新城市規(guī)劃板塊，面臨發(fā)展機(jī)會(huì)，商業(yè)價(jià)值非?？捎^，且呈明顯上升趨勢(shì)。p本案所在區(qū)域沿河一線的特色餐飲聞名大成都，已形成黃金級(jí)成熟口岸。p區(qū)域大交通優(yōu)勢(shì)突出，但因項(xiàng)目地處大橋一側(cè)，導(dǎo)致小交通導(dǎo)

14、視模糊，加之路面較窄，新浦大道車速較快，對(duì)未來(lái)銷售有一定障礙，推廣成本將無(wú)形增加。p標(biāo)志性建筑津港一號(hào)為本案營(yíng)造了高尚型、風(fēng)情化的商業(yè)環(huán)境，為項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。p 項(xiàng)目處在新津至成樂雅高速必經(jīng)之地，成都至新津旅游風(fēng)景區(qū)老君山、梨花溝、純陽(yáng)觀的交通要塞，本案未來(lái)的可視范圍非常寬廣，商業(yè)經(jīng)營(yíng)截獲過路客的機(jī)會(huì)明顯，同時(shí)為產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位鋪設(shè)更寬松的選擇性。p 占地18畝左右，有打造高端商業(yè)項(xiàng)目的可塑性，重要的是本區(qū)域存在明顯的市場(chǎng)空白，本案有機(jī)會(huì)做市場(chǎng)缺補(bǔ)產(chǎn)品，且能成就本區(qū)域唯一性。p 本案的區(qū)位和地理優(yōu)勢(shì)，與城市發(fā)展方向和“休閑水都”的城市定位非常契合。p 城市商業(yè)供求比例適中，在如今的中國(guó)房產(chǎn)新形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)明顯高于住宅。目標(biāo)項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估產(chǎn)品定位建議p “成都南大門，水城新津總體規(guī)劃，明確了新津成南經(jīng)濟(jì)高地、休閑水都、成南區(qū)域物流中心的總體戰(zhàn)略定位。p 新津新城規(guī)劃共分成三大板塊，分別是：亞特蘭蒂斯水世界區(qū)域、主題酒店區(qū)域、香草莊園區(qū)域。本案具備了前兩者的屬性。本案極有可能成為“水文化體驗(yàn)群落”的重要組成部分，因此我們建議：本案業(yè)態(tài)組合：商業(yè)裙樓+風(fēng)情度假酒店+夢(mèng)幻休閑中心檔次定位：區(qū)域高端商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目方向：品牌火鍋、品牌中餐、品牌