四川住宅專項維修資金管理細(xì)則

1、四川省住宅專項維修資金管理細(xì)則第一章總則第一條為加強住宅專項維修資金的監(jiān)督管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法物業(yè)管理條例（國務(wù)院令第504號）、住宅專項維修資金管理辦法（建設(shè)部、財政部令第165號）等法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合四川實際，制定本細(xì)則。第二條四川省行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金（以下稱維修資金）的交存、使用、管理和監(jiān)督,適用本細(xì)則。本細(xì)則所稱維修資金，是指住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，專項用于維修、更新、改造的資金。本細(xì)則所稱共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)

2、業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本細(xì)則所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。第三條住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅應(yīng)按本細(xì)則規(guī)定交存維修資金。屬于一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。住宅小區(qū)外有兩個及兩個以上房屋所有權(quán)人的非住宅物業(yè)維

3、修資金的建立，參照本細(xì)則執(zhí)行。第四條維修資金實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。第五條省建設(shè)廳會同省財政廳對本省行政區(qū)域內(nèi)維修資金的交存、使用、管理進行指導(dǎo)和監(jiān)督。市（州）、縣（市、區(qū)）建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門對其行政區(qū)域內(nèi)維修資金的交存、使用、管理進行指導(dǎo)和監(jiān)督。市（州）、縣（市、區(qū)）建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的維修資金管理機構(gòu)（以下簡稱管理機構(gòu)）負(fù)責(zé)維修資金的具體管理。維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法接受審計、監(jiān)察等部門的審計監(jiān)督。第二章交存第六條商品住宅在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記前，購房人按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積首次交存維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)亟?/p>

4、筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。市（州）、縣（市、區(qū)）建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、定期公布每平方米建筑面積維修資金首次交存的標(biāo)準(zhǔn)。商品住宅在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記前，尚未由售房屋的維修資金由開發(fā)建設(shè)單位代為交存。商品住宅由售時，開發(fā)建設(shè)單位交存的維修資金轉(zhuǎn)由購房人承擔(dān)。商品住宅的維修資金屬于交存的業(yè)主所有。第七條拆遷安珞房實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換和征地拆遷（農(nóng)轉(zhuǎn)非）安珞的房屋，拆遷人在辦理產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)前，按第六條規(guī)定交存維修資金。第八條售后公有住房首次交存的維修資金由生售單位和購房人分別按以下規(guī)定提取和交存：（一）公有住房生售單位按照配備電梯的房屋不低于售房款的30%、未配備

5、電梯的房屋不低于售房款的20%的標(biāo)準(zhǔn)提取維修資金。公有住房生售單位提取的維修資金屬于公有住房由售單位所有，?？顚Ｓ谩＃ǘ┵彿咳税凑召彿靠畹?%首次交存維修資金。公有住房購房人交存的維修資金，屬于購房人所有。第九條開發(fā)建設(shè)單位、公有住房生售單位在由售房屋時，應(yīng)當(dāng)與購房人在購房合同中載明購房人首次交存維修資金事項。拆遷人與被拆遷人在房屋拆遷安珞產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議中或征地拆遷（農(nóng)轉(zhuǎn)非）安珞房屋協(xié)議中應(yīng)當(dāng)載明拆遷人首次交存維修資金事項。第十條市（州）、縣（市、區(qū)）建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門和財政部門應(yīng)當(dāng)指定當(dāng)?shù)匾患疑虡I(yè)銀行作為本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的專戶管理銀行，管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在指定的商業(yè)銀行開設(shè)維修資金專戶。在

6、維修資金專戶中，應(yīng)當(dāng)建立維修資金明細(xì)賬，以建筑區(qū)劃為單位按幢立賬，并以房屋戶門號設(shè)分戶賬，記載分戶賬的交存、使用、結(jié)存等情況。公有住房生售單位提取的維修資金按建筑區(qū)劃單獨列賬。第十一條業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位、公有住房售房單位在交存維修資金后，管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)由具由財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的維修資金專用票據(jù)。第十二條業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首次交存金額的30%時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。續(xù)交后分戶賬面維修資金余額應(yīng)當(dāng)不少于首次應(yīng)交存金額。已成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體辦法由市（州）、縣（市、區(qū)）建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門制定。第十三條利用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主依法享有的

7、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充維修資金，并分?jǐn)傆嬋胂嚓P(guān)業(yè)主的分戶賬。共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值、業(yè)主委員會或業(yè)主自愿籌集交存的款項等資金也應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入維修資金。第十四條房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，原業(yè)主（轉(zhuǎn)讓人）維修資金分戶賬中結(jié)余的資金隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓，原業(yè)主交存維修資金的余額，由受讓人向原業(yè)主支付，雙方另有約定的除外。原業(yè)主未交存維修資金或者業(yè)主分戶賬面余額不足規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人協(xié)商足額交存后，憑維修資金專用票據(jù)或交存證明及其他法定要件辦理房屋所有權(quán)登記。第三章使用第十五條維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修、更新、改造，不得挪作他用。維修資金

8、的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。第十六條按照國家發(fā)改委物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）（發(fā)改價格20072285號）規(guī)定應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費中列支的，不得使用維修資金。依照法律法規(guī)或合同約定，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用，不得使用維修資金。住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，具維修、更新費用由責(zé)任人承擔(dān)。按照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，不能使用維修資金的其它事項。第十七條維修資金使用的分?jǐn)偅聪铝幸?guī)定進行：（一）商品房之間使用維修資金的，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂＃ǘ┦酆蠊凶》恐g使

9、用維修資金的，由相關(guān)業(yè)主和公有住房生售單位按照所交存維修資金的比例分?jǐn)?。業(yè)主承擔(dān)的部分，按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。（三）售后公有住房與商品房之間使用維修資金的，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房生售單位按照所交存維修資金的比例分?jǐn)?。（四）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售生的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售由商品住宅、非住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費用。第十八條共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用按照以下規(guī)定列支：（一）涉及整個建筑區(qū)劃共用的，在

10、該區(qū)劃全體業(yè)主維修資金賬戶中列支。（二）涉及單幢或部分建筑物共用的，在其相關(guān)受益業(yè)主的維修資金賬戶中列支。第十九條維修資金的使用，應(yīng)按以下程序進行：（一）提由使用方案物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主根據(jù)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀及業(yè)主的意見，自行或者委托相關(guān)單位制定維修資金使用方案。維修資金使用方案的內(nèi)容應(yīng)包括：維修工程造價的預(yù)算情況、施工方案及實施時間、工程預(yù)算書及工程合同、維修施工單位的比選方式、工程驗收及決算方式、維修資金的列支范圍和分?jǐn)偡绞降?。（二）維修施工單位的選擇工程造價預(yù)算編制完成后，業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主可自行或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過公開、公平、公正的競選方式選定維修施工

11、單位；維修工程項目較小的，為節(jié)約費用，業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主可采取簡易方式，選定維修施工單位。維修施工單位應(yīng)當(dāng)具備獨立法人資格并具有與建筑區(qū)劃內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修施工內(nèi)容相符的相關(guān)資質(zhì)。（三）業(yè)主決策維修資金使用方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)資金列支范圍內(nèi)專有部分占相關(guān)建筑物面積三分之二以上且占相關(guān)人數(shù)三分之二以上的業(yè)主書面同意，并在小區(qū)明顯位珞進行公示。維修資金使用方案可由工程造價咨詢機構(gòu)進行評估。（四）審核備案業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、維修施工單位，持維修資金使用方案、業(yè)主大會決議或業(yè)主書面同意等必要材料到建筑區(qū)劃所在地的管理機構(gòu)辦理維修資金使用備案。（五）工程款的預(yù)撥付管理機構(gòu)根據(jù)審

12、核通過的工程承包合同約定，書面通知專戶管理銀行劃撥預(yù)付資金。預(yù)撥付金額原則上不超過預(yù)算金額的50%。（六）現(xiàn)場簽證建筑區(qū)劃內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修工程實行現(xiàn)場簽證制度。相關(guān)業(yè)主代表或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)參與維修工程施工現(xiàn)場管理，對工程范圍、工程數(shù)量、所需材料、采用工藝與技術(shù)等進行現(xiàn)場簽證并提由書面意見。維修資金使用金額較大的維修工程，可由業(yè)主大會決定聘請工程造價咨詢機構(gòu)代為現(xiàn)場簽證。（七）竣工驗收工程竣工后，申請人憑工程決算單、費用結(jié)算票據(jù)、由業(yè)主委員會或者維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意簽署的驗收審核意見等資料向管理機構(gòu)備案

13、。備案后，由管理機構(gòu)書面通知專戶管理銀行撥付扣除質(zhì)量保證金的剩余決算資金。（八）質(zhì)量保修維修工程合同應(yīng)當(dāng)約定工程質(zhì)量保證條款。工程質(zhì)量保證期滿后，由維修施工單位憑據(jù)業(yè)主審核意見等相關(guān)資料，向管理機構(gòu)提由申請并備案，管理機構(gòu)方可書面通知專戶管理銀行撥付工程質(zhì)量保證金。維修工程質(zhì)量按照國家法律法規(guī)和建設(shè)工程質(zhì)量相關(guān)技術(shù)規(guī)范的規(guī)定執(zhí)行。建筑區(qū)劃內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修工程的質(zhì)量保修內(nèi)容和期限，須按建設(shè)部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法的規(guī)定在維修工程合同中明確約定。市（州）、縣（市、區(qū)）建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門依照以上維修資金使用的程序，結(jié)合本地區(qū)實際具體規(guī)定。第二十條房屋建筑由現(xiàn)安全隱患，經(jīng)房屋安全鑒定

14、機構(gòu)鑒定為危險房屋，或者由現(xiàn)嚴(yán)重影響業(yè)主生活、安全的緊急情況，以及法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備必須維修的，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修。建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)督促相關(guān)責(zé)任人、業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主限期維修。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。組織緊急維修的單位應(yīng)當(dāng)將維修資金緊急使用方案在建筑區(qū)劃內(nèi)主要由入口顯著位珞進行公示，公示情況留存影像資料。維修結(jié)束經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意竣工驗收或經(jīng)管理機構(gòu)審核，發(fā)生的維修費用從維修涉及范圍內(nèi)相關(guān)業(yè)主維修資金賬戶中列支并公示。維修資金緊急使用的具體辦法由市（州）、縣（市

15、、區(qū)）建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門另行規(guī)定。第二十一條市（州）、縣（市、區(qū)）建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑區(qū)劃內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造工程的要求，建立具有相關(guān)資質(zhì)的工程造價咨詢機構(gòu)和施工單位的推薦名錄，供業(yè)主、業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇。工程造價咨詢機構(gòu)和施工單位的推薦名錄由市（州）、縣（市、區(qū)）建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門定期公布。第二十二條申請人應(yīng)當(dāng)對申請使用備案材料的真實性、合法性、有效性負(fù)責(zé)，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。業(yè)主或公有住房生售單位對維修資金使用情況有異議的，可以要求使用申請人提供有關(guān)的費用清單、發(fā)票和按戶分?jǐn)傎M用清單等進行核對。第四章管理與監(jiān)督第二十

16、三條業(yè)主大會成立前，維修資金應(yīng)存入當(dāng)?shù)鼐S修資金專戶管理銀行的維修資金專戶中，由管理機構(gòu)統(tǒng)一代管。第二十四條業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會表決通過，業(yè)主委員會可在當(dāng)?shù)鼐S修資金專戶管理銀行開設(shè)維修資金賬戶，并向所在地管理機構(gòu)備案。管理機構(gòu)將代管的維修資金，劃轉(zhuǎn)至該業(yè)主委員會設(shè)立的維修資金賬戶。建筑區(qū)劃發(fā)生變動，或業(yè)主委員會主任或副主任發(fā)生更換，以及業(yè)主委員會的名稱、聯(lián)系方式、地址發(fā)生變動等情況，業(yè)主委員會應(yīng)持相關(guān)手續(xù)到管理機構(gòu)和專戶管理銀行辦理維修資金賬戶的有關(guān)變更手續(xù)。業(yè)主委員會設(shè)立的維修資金賬戶接受市（州）、縣（市、區(qū)）建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門、財政部門以及專戶銀行的監(jiān)督。第二十五條房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移

17、的，當(dāng)事人應(yīng)持相關(guān)材料，到管理機構(gòu)辦理業(yè)主分戶賬更名手續(xù)。第二十六條因拆遷或不可抗力原因致使房屋滅失的，業(yè)主可持身份證件、房屋所有權(quán)證注銷證明（或拆遷補償安珞協(xié)議等）、提取維修資金申請資料向管理機構(gòu)提由申請，經(jīng)審核后，管理機構(gòu)通知銀行辦理分戶賬注銷。業(yè)主持管理機構(gòu)同意支付通知和上述資料向?qū)艄芾磴y行提取其維修資金分戶賬的剩余款額。第二十七條專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向管理機構(gòu)或業(yè)主委員會發(fā)送維修資金對賬單或應(yīng)要求發(fā)送維修資金對賬單。已成立業(yè)主大會的，業(yè)主委員會或者其委托賬目管理單位應(yīng)當(dāng)每月與開戶銀行核對維修資金賬目，并將下列情況每年至少向全體業(yè)主公布一次：（一）維修資金交存、使用和結(jié)存的金額

18、；（二）發(fā)生物業(yè)維修、更新、改造的項目和費用以及按戶分?jǐn)偳闆r，應(yīng)當(dāng)按每幢建筑物公布；一幢建筑物有兩個或者兩個以上門號的，應(yīng)當(dāng)按門號公布；（三）維修資金使用和管理的其他有關(guān)情況。未成立業(yè)主大會的，管理機構(gòu)按照前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)每月與開戶銀行核對維修資金賬目，并將情況每年至少向全體業(yè)主公布一次。管理機構(gòu)、業(yè)主委員會和專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立維修資金查詢制度，接受業(yè)主的查詢。第二十八條維修資金自存入維修資金專戶之日起，按照中國人民銀行規(guī)定的利率計息。在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將維修資金用于購買一級市場新發(fā)行的國債和在專戶管理銀行進行組合存儲，但不得用于其他投資。維修資金禁止用于從事國

19、債回購、股票買賣及委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。第五章附則第二十九條本細(xì)則實施前，商品住宅、公有住房已經(jīng)由售但未建立維修資金的，應(yīng)當(dāng)補建。（一）已辦理房屋入住手續(xù)的商品住宅及相關(guān)聯(lián)的非住宅業(yè)主，按申請年度所在城市建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門依據(jù)建設(shè)部、財政部令第165號規(guī)定并公布執(zhí)行的交存標(biāo)準(zhǔn)，將首期專項維修資金足額存入管理機構(gòu)委托的專戶管理銀行維修資金專戶。（二）售后公有住房由售房單位按當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)（房地產(chǎn)）主管部門和財政部門確定的公有住房售房款的一定比例一次性提取，將首期公有住房專項維修資金足額存入維修資金專戶管理銀行。（三）已發(fā)生轉(zhuǎn)讓的售后公有住房，由業(yè)主按申請年度所在城市建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門依據(jù)建設(shè)部、財政部令第165號住宅專項維修資金管理辦法及本細(xì)則公布執(zhí)行的交存標(biāo)準(zhǔn)，將首期專項維修資金足額存入管理機構(gòu)委托的專戶管理銀行維修資金專戶。（四）應(yīng)當(dāng)建立而未建立，或未完全建立專項維修資金的住宅或住宅區(qū)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立業(yè)主大會并召開業(yè)主大會會議，就補建本區(qū)域維修資金及維修資金管理制度作由決定，并按照商品房、公有住房的不同性質(zhì)，向所在城市建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請補建，業(yè)主、售房單位應(yīng)當(dāng)將首期維修資金，足額交存