基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的烏克蘭民居房地產(chǎn)評(píng)估研究

1、基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的烏克蘭民居房地產(chǎn)評(píng)估研究基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的烏克蘭民居房地產(chǎn)評(píng)估研究 答辯學(xué)答辯學(xué)生：生： Mykola SylkynMykola Sylkyn指導(dǎo)教師：指導(dǎo)教師： 宋艷宋艷 教授教授答辯日期：答辯日期： 2016.6.62016.6.6論文研究論文研究框架框架第一章第一章 緒論緒論第二章第二章 烏克蘭房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀分析烏克蘭房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀分析第三章第三章 烏克蘭房地產(chǎn)評(píng)估體系與影響因素分析烏克蘭房地產(chǎn)評(píng)估體系與影響因素分析第四章第四章 基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評(píng)估模型構(gòu)建基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評(píng)估模型構(gòu)建第五章第五章 實(shí)證分析實(shí)證分析第六章第六章 結(jié)論與展望結(jié)論與展望研究思

2、路研究思路模型構(gòu)建測(cè)試模型數(shù)據(jù)分析結(jié)果分析人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的實(shí)證分析神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評(píng)估特性評(píng)估數(shù)據(jù)的準(zhǔn)備基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評(píng)估模型基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的烏克蘭民居房地產(chǎn)評(píng)估研究評(píng)估內(nèi)容、評(píng)估方法及現(xiàn)狀分析評(píng)估的影響因素及存在的主要問(wèn)題民居房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀研究背景研究背景探討非物質(zhì)性投入與員工績(jī)效探索非物質(zhì)投入構(gòu)成厘清雇傭關(guān)系概念1. 1. 烏克蘭民居房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速崛起，促使民居房地產(chǎn)評(píng)烏克蘭民居房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速崛起，促使民居房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展迅速。對(duì)民居房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估顯得非估行業(yè)發(fā)展迅速。對(duì)民居房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估顯得非常迫切。常迫切。2. 2. 當(dāng)前烏克蘭房地產(chǎn)評(píng)估方法應(yīng)用于民居房地產(chǎn)

3、評(píng)估存當(dāng)前烏克蘭房地產(chǎn)評(píng)估方法應(yīng)用于民居房地產(chǎn)評(píng)估存在一些問(wèn)題，構(gòu)建的評(píng)估模型不相適宜。在一些問(wèn)題，構(gòu)建的評(píng)估模型不相適宜。 本文將人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)引入民居房地本文將人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)引入民居房地產(chǎn)評(píng)估中，構(gòu)建評(píng)估模型，旨在解決當(dāng)產(chǎn)評(píng)估中，構(gòu)建評(píng)估模型，旨在解決當(dāng)前評(píng)估中存在的一些問(wèn)題。前評(píng)估中存在的一些問(wèn)題。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)研究現(xiàn)狀人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)研究現(xiàn)狀1. 1.人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)是以生理學(xué)上的真實(shí)人腦神經(jīng)網(wǎng)人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)是以生理學(xué)上的真實(shí)人腦神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的結(jié)構(gòu)和功能為基礎(chǔ)，通過(guò)大量神經(jīng)元的完絡(luò)的結(jié)構(gòu)和功能為基礎(chǔ)，通過(guò)大量神經(jīng)元的完善聯(lián)結(jié)而構(gòu)成的一種自適應(yīng)非線性動(dòng)態(tài)信息處善聯(lián)結(jié)而構(gòu)成的一種自適應(yīng)非線性動(dòng)態(tài)信息處理系統(tǒng)。

4、理系統(tǒng)。2. 2.目前對(duì)于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的研究主要集中在對(duì)神經(jīng)網(wǎng)目前對(duì)于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的研究主要集中在對(duì)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的研究和對(duì)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用的研究方面。絡(luò)模型的研究和對(duì)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用的研究方面。針對(duì)傳統(tǒng)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型所存在的問(wèn)題，許多新針對(duì)傳統(tǒng)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型所存在的問(wèn)題，許多新的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型被專家學(xué)者提出，如遺傳神經(jīng)的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型被專家學(xué)者提出，如遺傳神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等。神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用研究網(wǎng)絡(luò)、模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等。神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用研究則是研討如何利用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)解決實(shí)際問(wèn)題則是研討如何利用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)解決實(shí)際問(wèn)題。模模擬人類的某些智能行為，是近年來(lái)在神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)擬人類的某些智能行為，是近年來(lái)在神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)研究中最為引人注目的領(lǐng)域

5、研究中最為引人注目的領(lǐng)域。民居房地產(chǎn)評(píng)估的研究現(xiàn)狀民居房地產(chǎn)評(píng)估的研究現(xiàn)狀1. 1.關(guān)于民居房地產(chǎn)評(píng)估方法的研究，目前比較主關(guān)于民居房地產(chǎn)評(píng)估方法的研究，目前比較主流的就是流的就是市場(chǎng)法市場(chǎng)法，收益法收益法，成成本本法法，假設(shè)開(kāi)發(fā)假設(shè)開(kāi)發(fā)法法和和基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法等五種方法。由于民居房等五種方法。由于民居房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)需要的是定量分析和定性分析相地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)需要的是定量分析和定性分析相結(jié)合，所以就產(chǎn)生了兩咱派別，一種派別更加結(jié)合，所以就產(chǎn)生了兩咱派別，一種派別更加注重定性分析注重定性分析，另一種派別更加注重定量分析，另一種派別更加注重定量分析。2. 2.目前，在房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中常用的

6、一些模型主目前，在房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中常用的一些模型主要有：要有：回歸分析模型；模糊數(shù)學(xué)模型；灰色系回歸分析模型；模糊數(shù)學(xué)模型；灰色系統(tǒng)模型統(tǒng)模型。 本文的研究方法本文的研究方法本文在閱讀大量前人的書(shū)籍和文章的基礎(chǔ)上，主要做本文在閱讀大量前人的書(shū)籍和文章的基礎(chǔ)上，主要做了以下幾方面的工作：了以下幾方面的工作： 綜合分析了烏克蘭民居房產(chǎn)評(píng)估的迫切性和必要綜合分析了烏克蘭民居房產(chǎn)評(píng)估的迫切性和必要性，調(diào)研了民居房地產(chǎn)評(píng)估的研究背景和國(guó)內(nèi)外性，調(diào)研了民居房地產(chǎn)評(píng)估的研究背景和國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀，研究現(xiàn)狀，明確當(dāng)前烏克蘭民居房地產(chǎn)評(píng)估存在明確當(dāng)前烏克蘭民居房地產(chǎn)評(píng)估存在的問(wèn)題和研究目的、意義的問(wèn)題和研究目的、

7、意義。 綜合分析了民居房地產(chǎn)評(píng)估的原則和神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分綜合分析了民居房地產(chǎn)評(píng)估的原則和神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析方法，并結(jié)合烏克蘭民居房地產(chǎn)存在的問(wèn)題來(lái)析方法，并結(jié)合烏克蘭民居房地產(chǎn)存在的問(wèn)題來(lái)分析神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)評(píng)估特性，分析神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)評(píng)估特性，具體闡述了烏克蘭民居具體闡述了烏克蘭民居房地產(chǎn)評(píng)估的目的、機(jī)構(gòu)、主要方法房地產(chǎn)評(píng)估的目的、機(jī)構(gòu)、主要方法，進(jìn)而綜合，進(jìn)而綜合分析這些評(píng)估方法中存在的一些問(wèn)題，并對(duì)產(chǎn)生分析這些評(píng)估方法中存在的一些問(wèn)題，并對(duì)產(chǎn)生這些問(wèn)題的原因進(jìn)行了具體分析。這些問(wèn)題的原因進(jìn)行了具體分析。本文的研究方法本文的研究方法 結(jié)合烏克蘭民居房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀，結(jié)合烏克蘭民居房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀，構(gòu)建了基于神構(gòu)建了基于

8、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評(píng)估模型經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評(píng)估模型。在這個(gè)過(guò)程中，首先。在這個(gè)過(guò)程中，首先歸納總結(jié)了應(yīng)用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評(píng)估特性，在歸納總結(jié)了應(yīng)用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評(píng)估特性，在此基礎(chǔ)之上，對(duì)各種房地產(chǎn)評(píng)估方法進(jìn)行了對(duì)比此基礎(chǔ)之上，對(duì)各種房地產(chǎn)評(píng)估方法進(jìn)行了對(duì)比，對(duì)相應(yīng)的模型數(shù)據(jù)進(jìn)行準(zhǔn)備，再將數(shù)據(jù)應(yīng)用于，對(duì)相應(yīng)的模型數(shù)據(jù)進(jìn)行準(zhǔn)備，再將數(shù)據(jù)應(yīng)用于模型。模型。 對(duì)對(duì)人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型進(jìn)行了實(shí)證分析人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型進(jìn)行了實(shí)證分析。先引入實(shí)。先引入實(shí)證對(duì)象的相關(guān)信息和特性，在此基礎(chǔ)上展示相關(guān)證對(duì)象的相關(guān)信息和特性，在此基礎(chǔ)上展示相關(guān)的計(jì)算過(guò)程，并對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行了綜合分析。的計(jì)算過(guò)程，并對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行了綜合分析。

9、本文的創(chuàng)新之處本文的創(chuàng)新之處 論文中，將人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的方法引入烏克蘭民居房論文中，將人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的方法引入烏克蘭民居房地產(chǎn)評(píng)估，結(jié)合烏克蘭當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)際，構(gòu)建地產(chǎn)評(píng)估，結(jié)合烏克蘭當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)際，構(gòu)建出相應(yīng)的評(píng)估模型，通過(guò)準(zhǔn)備相應(yīng)的數(shù)據(jù)，并將其應(yīng)出相應(yīng)的評(píng)估模型，通過(guò)準(zhǔn)備相應(yīng)的數(shù)據(jù)，并將其應(yīng)用到評(píng)估模型中進(jìn)行實(shí)證分析，從而驗(yàn)證評(píng)估模型的用到評(píng)估模型中進(jìn)行實(shí)證分析，從而驗(yàn)證評(píng)估模型的準(zhǔn)確性。準(zhǔn)確性。 論文中，根據(jù)評(píng)估模型的驗(yàn)證結(jié)果分析，對(duì)烏克蘭論文中，根據(jù)評(píng)估模型的驗(yàn)證結(jié)果分析，對(duì)烏克蘭房地產(chǎn)評(píng)估提出了相應(yīng)的建議，包括完善烏克蘭房地房地產(chǎn)評(píng)估提出了相應(yīng)的建議，包括完善烏克蘭房地產(chǎn)管理體

10、制、改變現(xiàn)在管理模式、健全法律法規(guī)建設(shè)產(chǎn)管理體制、改變現(xiàn)在管理模式、健全法律法規(guī)建設(shè)等。等。烏克蘭房地產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)容烏克蘭房地產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)容 房地產(chǎn)估價(jià)的目的，是指估價(jià)結(jié)果的期望用途，房地產(chǎn)估價(jià)的目的，是指估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者說(shuō)，是指為何種需要而評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格?；蛘哒f(shuō)，是指為何種需要而評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。 房地產(chǎn)估價(jià)目的具體可以分為土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)估價(jià)目的具體可以分為土地使用權(quán)出讓、作價(jià)入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)、納作價(jià)入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)、納稅、征地和房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)分割合并、房稅、征地和房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種

11、經(jīng)地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)( (如企業(yè)合資、合作、如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、股份制改組、合并兼并等聯(lián)營(yíng)、股份制改組、合并兼并等) )。 估價(jià)結(jié)果的價(jià)格類型也可分為底價(jià)、入股價(jià)格、估價(jià)結(jié)果的價(jià)格類型也可分為底價(jià)、入股價(jià)格、買(mǎi)賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、投保價(jià)格、課買(mǎi)賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、投保價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格和投資價(jià)格等。稅價(jià)格、征用價(jià)格和投資價(jià)格等。烏克蘭房地產(chǎn)評(píng)估的主要方法烏克蘭房地產(chǎn)評(píng)估的主要方法 在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的充分理解的基礎(chǔ)上，我們很在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的充分理解的基礎(chǔ)上，我們很容易發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的基本

12、方法主要有三種容易發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的基本方法主要有三種： 銷售比較分析法（銷售比較分析法（CASCAS）；）； 成本法；成本法； 收入資本化方法。收入資本化方法。烏克蘭房地產(chǎn)評(píng)估中存在的主要問(wèn)題烏克蘭房地產(chǎn)評(píng)估中存在的主要問(wèn)題情感投入政策投入情感投入發(fā)展投入政策投入u首先，在評(píng)估方法上，當(dāng)前烏克蘭國(guó)家應(yīng)用于房首先，在評(píng)估方法上，當(dāng)前烏克蘭國(guó)家應(yīng)用于房地產(chǎn)地產(chǎn)評(píng)估的各種方法有些單一，不是很容易為大眾評(píng)估的各種方法有些單一，不是很容易為大眾所理解接受，相應(yīng)方法建立的模型對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估所理解接受，相應(yīng)方法建立的模型對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估也不是很準(zhǔn)確也不是很準(zhǔn)確，甚至和實(shí)際的情況有很大的出入，甚至和實(shí)際的

13、情況有很大的出入，從而影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的公正評(píng)估和正常的交易。從而影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的公正評(píng)估和正常的交易。u其次，在評(píng)估過(guò)程中，其次，在評(píng)估過(guò)程中，信息支持的問(wèn)題，是最緊信息支持的問(wèn)題，是最緊迫和最難解決的問(wèn)題之一迫和最難解決的問(wèn)題之一。如果評(píng)估人員不能獲得。如果評(píng)估人員不能獲得足夠的市場(chǎng)信息，評(píng)估結(jié)果就不會(huì)具備有效性和可足夠的市場(chǎng)信息，評(píng)估結(jié)果就不會(huì)具備有效性和可靠性。這個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)在國(guó)內(nèi)外的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)中都有靠性。這個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)在國(guó)內(nèi)外的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)中都有涉及。涉及。烏克蘭房地產(chǎn)評(píng)估體系烏克蘭房地產(chǎn)評(píng)估體系烏克蘭房地產(chǎn)烏克蘭房地產(chǎn)評(píng)估體系的核心內(nèi)容是評(píng)估過(guò)程評(píng)估體系的核心內(nèi)容是評(píng)估過(guò)程，它是指確定

14、成本的一系列操作過(guò)程它是指確定成本的一系列操作過(guò)程：步驟步驟1 1：概念界定。：概念界定。步驟步驟2 2：對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行初步的審查，并得出一致同：對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行初步的審查，并得出一致同意的評(píng)估結(jié)論。意的評(píng)估結(jié)論。步驟步驟3 3：收集和分析信息。：收集和分析信息。步驟步驟4 4：選擇評(píng)估方法。：選擇評(píng)估方法。步驟步驟5 5：批準(zhǔn)評(píng)估。：批準(zhǔn)評(píng)估。步驟步驟6 6：起草一份評(píng)估報(bào)告。：起草一份評(píng)估報(bào)告。影響房地產(chǎn)評(píng)估的因素影響房地產(chǎn)評(píng)估的因素任何一種財(cái)產(chǎn)價(jià)值的變化都取決于許多因素，而這任何一種財(cái)產(chǎn)價(jià)值的變化都取決于許多因素，而這些因素出現(xiàn)在評(píng)估過(guò)程的不同階段。我們可以把這些因素出現(xiàn)在評(píng)估過(guò)程的不同階段。

15、我們可以把這些因素分成三個(gè)不同的層級(jí)。些因素分成三個(gè)不同的層級(jí)。第一級(jí)（地區(qū)性的）是指因素的影響水平，它第一級(jí)（地區(qū)性的）是指因素的影響水平，它是泛一般的特征，并不是與特定的財(cái)產(chǎn)有關(guān)，是泛一般的特征，并不是與特定的財(cái)產(chǎn)有關(guān)，會(huì)間接影響房地產(chǎn)并最終影響財(cái)產(chǎn)的評(píng)估過(guò)程會(huì)間接影響房地產(chǎn)并最終影響財(cái)產(chǎn)的評(píng)估過(guò)程。第二級(jí)（局部的）是指局部因素的影響水平，第二級(jí)（局部的）是指局部因素的影響水平，主要是看一個(gè)城市的規(guī)模，這些因素與被研究主要是看一個(gè)城市的規(guī)模，這些因素與被研究的對(duì)象、相似財(cái)產(chǎn)的分析以及財(cái)產(chǎn)交易直接相的對(duì)象、相似財(cái)產(chǎn)的分析以及財(cái)產(chǎn)交易直接相關(guān)。關(guān)。第三級(jí)（直接環(huán)境）是指與主觀財(cái)產(chǎn)，尤其是第三級(jí)

16、（直接環(huán)境）是指與主觀財(cái)產(chǎn)，尤其是其特性，相關(guān)聯(lián)的因素的影響水平。其特性，相關(guān)聯(lián)的因素的影響水平?？臻g因素與環(huán)境因素對(duì)價(jià)值評(píng)估的影響空間因素與環(huán)境因素對(duì)價(jià)值評(píng)估的影響 空間因素對(duì)房地產(chǎn)的影響是存在的。雖然通訊不是生活中空間因素對(duì)房地產(chǎn)的影響是存在的。雖然通訊不是生活中必不可少的組成部必不可少的組成部分，但分，但我們可以把財(cái)產(chǎn)距離中心地區(qū)的接我們可以把財(cái)產(chǎn)距離中心地區(qū)的接近程度看作是一個(gè)效用因素近程度看作是一個(gè)效用因素。在一個(gè)交通運(yùn)輸更不便利，需在一個(gè)交通運(yùn)輸更不便利，需要花費(fèi)更長(zhǎng)的時(shí)間到市中心的地區(qū)要花費(fèi)更長(zhǎng)的時(shí)間到市中心的地區(qū), ,它的房地產(chǎn)成本就會(huì)更低它的房地產(chǎn)成本就會(huì)更低。環(huán)境因素環(huán)境因

17、素在住房成本的組成部分中一直是最在住房成本的組成部分中一直是最重要的重要的，每個(gè)購(gòu)買(mǎi)者根據(jù)自己的感覺(jué)來(lái)判斷每個(gè)購(gòu)買(mǎi)者根據(jù)自己的感覺(jué)來(lái)判斷環(huán)境的好壞，會(huì)影響房屋的主流模式和可視環(huán)境的好壞，會(huì)影響房屋的主流模式和可視價(jià)值。價(jià)值。環(huán)境因素對(duì)價(jià)格的影響程度取決于住房的等環(huán)境因素對(duì)價(jià)格的影響程度取決于住房的等級(jí)和每平方米的價(jià)格。級(jí)和每平方米的價(jià)格。應(yīng)用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評(píng)估特性應(yīng)用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評(píng)估特性雇傭關(guān)系非物質(zhì)性發(fā)展投入政策投入情感投入員工回報(bào)員工態(tài)度員工績(jī)效組織公民行為在崗穩(wěn)定性控制變量：人口統(tǒng)計(jì)學(xué)特征、公司、上司-員工層級(jí)從房地產(chǎn)價(jià)值角度：從房地產(chǎn)價(jià)值角度： 人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)可以通過(guò)對(duì)樣本的學(xué)習(xí)，

18、不需要人人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)可以通過(guò)對(duì)樣本的學(xué)習(xí)，不需要人為地給出權(quán)重，而可以根據(jù)樣本映射出各種影響因?yàn)榈亟o出權(quán)重，而可以根據(jù)樣本映射出各種影響因素的重要性權(quán)值。實(shí)際上是神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的學(xué)習(xí)功能和素的重要性權(quán)值。實(shí)際上是神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的學(xué)習(xí)功能和非線性處理能力運(yùn)用于評(píng)估系統(tǒng)以改善傳統(tǒng)評(píng)估方非線性處理能力運(yùn)用于評(píng)估系統(tǒng)以改善傳統(tǒng)評(píng)估方法的隨意性和不確定性。法的隨意性和不確定性。從房地產(chǎn)價(jià)格因素角度：從房地產(chǎn)價(jià)格因素角度： 神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的大規(guī)模并行、分布式存儲(chǔ)和處理、自神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的大規(guī)模并行、分布式存儲(chǔ)和處理、自組織、自適應(yīng)和自學(xué)習(xí)能力，使它能夠使用于處理組織、自適應(yīng)和自學(xué)習(xí)能力，使它能夠使用于處理需要同時(shí)考慮多因素和條件

19、、不精確的信息處理問(wèn)需要同時(shí)考慮多因素和條件、不精確的信息處理問(wèn)題。預(yù)測(cè)待估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，只要輸入待估房地產(chǎn)題。預(yù)測(cè)待估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，只要輸入待估房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素的量化值，就可以得到房地評(píng)估價(jià)的價(jià)格影響因素的量化值，就可以得到房地評(píng)估價(jià)格。格。烏克蘭民居房地產(chǎn)數(shù)據(jù)準(zhǔn)備烏克蘭民居房地產(chǎn)數(shù)據(jù)準(zhǔn)備通過(guò)房地產(chǎn)代理商通過(guò)房地產(chǎn)代理商“South-West”“South-West”提供的數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)銷售價(jià)格提供的數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)銷售價(jià)格，索引奧德賽地區(qū)的住房成本及其主要的基本信息。，索引奧德賽地區(qū)的住房成本及其主要的基本信息。BPBP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò) BP BP算法是用于前饋多層網(wǎng)絡(luò)的學(xué)習(xí)算法，它具有輸入層算

20、法是用于前饋多層網(wǎng)絡(luò)的學(xué)習(xí)算法，它具有輸入層、輸出層和隱含層的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。具有、輸出層和隱含層的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。具有i i個(gè)輸入節(jié)點(diǎn)，一個(gè)隱個(gè)輸入節(jié)點(diǎn)，一個(gè)隱含層和一個(gè)輸出層的含層和一個(gè)輸出層的3 3層層BPBP網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)如下圖所示：如下圖所示：BPBP網(wǎng)絡(luò)模型的數(shù)學(xué)表達(dá)式網(wǎng)絡(luò)模型的數(shù)學(xué)表達(dá)式情感投入inijijOWnet1jjjYOe221jjjOOnetf1 設(shè)多層設(shè)多層BPBP網(wǎng)絡(luò)中，網(wǎng)絡(luò)中，i i元為一隱層中的神經(jīng)元，下一層（傳輸元為一隱層中的神經(jīng)元，下一層（傳輸層）中有一神經(jīng)元為層）中有一神經(jīng)元為j j元。元。i i所在層與所在層與j j所在層之間的連接權(quán)為所在層之間的連接權(quán)為

21、 ； 為為i i層的輸出到層的輸出到j(luò) j層的輸出量層的輸出量，則：，則：首先定義誤差函數(shù)首先定義誤差函數(shù)e e，則網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的均方誤差函數(shù)為：，則網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的均方誤差函數(shù)為：從而可求出表達(dá)式如下：從而可求出表達(dá)式如下：用軟件對(duì)用軟件對(duì)BPBP網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行設(shè)計(jì)對(duì)每層的權(quán)值和閾值進(jìn)行初始化。權(quán)值和閾值對(duì)每層的權(quán)值和閾值進(jìn)行初始化。權(quán)值和閾值一般選取小的隨機(jī)數(shù)，這是為了避免網(wǎng)絡(luò)被大的一般選取小的隨機(jī)數(shù)，這是為了避免網(wǎng)絡(luò)被大的加權(quán)輸入飽和；加權(quán)輸入飽和；設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)精度即最小誤差進(jìn)行，設(shè)定網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)精度即最小誤差進(jìn)行，設(shè)定網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)次數(shù)學(xué)習(xí)次數(shù)n=1000n=1000，設(shè)定學(xué)習(xí)速率，設(shè)定學(xué)習(xí)

22、速率v=0.02v=0.02；用相應(yīng)的函數(shù)建立一個(gè)多層前向神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)。如用相應(yīng)的函數(shù)建立一個(gè)多層前向神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)。如果網(wǎng)絡(luò)包含多個(gè)隱含層的話，可以將每層節(jié)點(diǎn)數(shù)果網(wǎng)絡(luò)包含多個(gè)隱含層的話，可以將每層節(jié)點(diǎn)數(shù)及激活函數(shù)由左向右一依次排列。及激活函數(shù)由左向右一依次排列。訓(xùn)練網(wǎng)絡(luò)，對(duì)網(wǎng)絡(luò)的輸出進(jìn)行評(píng)估和分析；訓(xùn)練網(wǎng)絡(luò)，對(duì)網(wǎng)絡(luò)的輸出進(jìn)行評(píng)估和分析；房地產(chǎn)評(píng)估模型的流程設(shè)計(jì)房地產(chǎn)評(píng)估模型的流程設(shè)計(jì)人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的流程如圖人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的流程如圖下圖所示：下圖所示：評(píng)估模型的組成部分評(píng)估模型的組成部分民居房地產(chǎn)評(píng)估模型主要包括以下六個(gè)模型部分民居房地產(chǎn)評(píng)估模型主要包括以下六個(gè)模型部分: : 數(shù)

23、據(jù)庫(kù)模塊數(shù)據(jù)庫(kù)模塊 輸入模塊輸入模塊 學(xué)習(xí)模塊學(xué)習(xí)模塊 測(cè)試模塊測(cè)試模塊 評(píng)估模塊評(píng)估模塊 輸出模塊輸出模塊 輸出模塊即輸出神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)計(jì)算的評(píng)估結(jié)果并通輸出模塊即輸出神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)計(jì)算的評(píng)估結(jié)果并通過(guò)反歸一化數(shù)據(jù)處理將網(wǎng)絡(luò)輸出轉(zhuǎn)化為實(shí)際價(jià)過(guò)反歸一化數(shù)據(jù)處理將網(wǎng)絡(luò)輸出轉(zhuǎn)化為實(shí)際價(jià)格：格： minminmax15 . 0yyyyyi將數(shù)據(jù)應(yīng)用于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)評(píng)估模型將數(shù)據(jù)應(yīng)用于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)評(píng)估模型 我們用我們用10.010.0版本的版本的StatsoftStatsoft統(tǒng)計(jì)軟件來(lái)來(lái)計(jì)算結(jié)構(gòu)，實(shí)驗(yàn)以統(tǒng)計(jì)軟件來(lái)來(lái)計(jì)算結(jié)構(gòu)，實(shí)驗(yàn)以及檢測(cè)人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)。輸出變量是唯一非數(shù)值變量，代表了及檢測(cè)人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)。輸出變量是唯一非數(shù)值

24、變量，代表了每平方米公寓的價(jià)格，已選擇的列表中是已經(jīng)使用過(guò)的數(shù)據(jù)每平方米公寓的價(jià)格，已選擇的列表中是已經(jīng)使用過(guò)的數(shù)據(jù)。神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練對(duì)比如下表所示：神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練對(duì)比如下表所示：實(shí)證對(duì)象介紹實(shí)證對(duì)象介紹 通過(guò)對(duì)某市某地區(qū)的民居房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、中介公司等多通過(guò)對(duì)某市某地區(qū)的民居房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、中介公司等多家單位的走訪調(diào)研，家單位的走訪調(diào)研，收集到收集到 382 382 宗已成交房地產(chǎn)實(shí)例宗已成交房地產(chǎn)實(shí)例，由于收由于收集實(shí)例時(shí)，已經(jīng)排除了非正常交易的實(shí)例，而且這些實(shí)例都是集實(shí)例時(shí)，已經(jīng)排除了非正常交易的實(shí)例，而且這些實(shí)例都是在同一月份成交的，所以就排除了交易情況和交易時(shí)間的影響在同一月份成交的，所以

25、就排除了交易情況和交易時(shí)間的影響。這樣，我們只考慮區(qū)域因素和個(gè)別因素對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響。這樣，我們只考慮區(qū)域因素和個(gè)別因素對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響。部分?jǐn)?shù)據(jù)如。部分?jǐn)?shù)據(jù)如下表所示：下表所示：對(duì)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練的結(jié)果如下圖所示：對(duì)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練的結(jié)果如下圖所示： 把以誤差學(xué)習(xí)為特點(diǎn)的把以誤差學(xué)習(xí)為特點(diǎn)的訓(xùn)練質(zhì)量訓(xùn)練質(zhì)量定義為，在神定義為，在神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)輸出中獲得的真實(shí)值的研究樣本中，神經(jīng)經(jīng)網(wǎng)絡(luò)輸出中獲得的真實(shí)值的研究樣本中，神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)輸出的標(biāo)準(zhǔn)誤差值的相加。網(wǎng)絡(luò)輸出的標(biāo)準(zhǔn)誤差值的相加。試驗(yàn)中止試驗(yàn)中止是指，是指，相比最初誤差，出現(xiàn)相比最初誤差，出現(xiàn)600600次迭代或誤差減小并且網(wǎng)次迭代或誤差減小并且網(wǎng)絡(luò)以兩中命

26、令輸出的情況。在這種情況下，對(duì)人絡(luò)以兩中命令輸出的情況。在這種情況下，對(duì)人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的訓(xùn)練結(jié)果圖形曲線。工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的訓(xùn)練結(jié)果圖形曲線。藍(lán)色線表藍(lán)色線表示實(shí)驗(yàn)誤差的訓(xùn)練曲線，紅色線表示測(cè)試誤差曲示實(shí)驗(yàn)誤差的訓(xùn)練曲線，紅色線表示測(cè)試誤差曲線。線。X X軸表示階段的數(shù)量。軸表示階段的數(shù)量。對(duì)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)評(píng)估模型的驗(yàn)證過(guò)程對(duì)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)評(píng)估模型的驗(yàn)證過(guò)程 利用訓(xùn)練好的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型（保存在利用訓(xùn)練好的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型（保存在netBP.matnetBP.mat文件中的文件中的權(quán)值和閾值）進(jìn)行民居房地產(chǎn)的評(píng)估驗(yàn)證，權(quán)值和閾值）進(jìn)行民居房地產(chǎn)的評(píng)估驗(yàn)證，輸出的評(píng)估價(jià)格輸出的評(píng)估價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)格回歸分析與實(shí)際成

27、交價(jià)格回歸分析如如下圖所示：下圖所示：計(jì)算結(jié)果分析計(jì)算結(jié)果分析 將測(cè)試樣本繪制成二維平面圖，并用統(tǒng)計(jì)學(xué)的方將測(cè)試樣本繪制成二維平面圖，并用統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法，擬合出最佳回歸方程，可得：法，擬合出最佳回歸方程，可得： 。在平面圖上再。在平面圖上再作出作出 的軌跡，可以看出兩個(gè)方程的軌跡在的軌跡，可以看出兩個(gè)方程的軌跡在T=3200T=3200左左右相交，在右相交，在T=3000,3500T=3000,3500范圍內(nèi)幾乎是重合的，相范圍內(nèi)幾乎是重合的，相差非常小，這說(shuō)明在這個(gè)范圍內(nèi)，民居房地產(chǎn)的實(shí)差非常小，這說(shuō)明在這個(gè)范圍內(nèi)，民居房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格與模型輸出的價(jià)格是完全吻合的。際成交價(jià)格與模型輸出的價(jià)

28、格是完全吻合的。 通過(guò)對(duì)評(píng)估模型實(shí)證結(jié)果的分析，充分說(shuō)明此評(píng)通過(guò)對(duì)評(píng)估模型實(shí)證結(jié)果的分析，充分說(shuō)明此評(píng)估模型對(duì)于民居房地產(chǎn)評(píng)估精度較高，泛化能力較估模型對(duì)于民居房地產(chǎn)評(píng)估精度較高，泛化能力較強(qiáng)。因此，將真實(shí)的實(shí)驗(yàn)對(duì)象代入已經(jīng)建立的人工強(qiáng)。因此，將真實(shí)的實(shí)驗(yàn)對(duì)象代入已經(jīng)建立的人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評(píng)估模型中，對(duì)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行實(shí)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)評(píng)估模型中，對(duì)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行實(shí)驗(yàn)、測(cè)試和驗(yàn)證，我們可以發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)建立的人工驗(yàn)、測(cè)試和驗(yàn)證，我們可以發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)建立的人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，可以很好的反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格情況神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，可以很好的反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格情況，可以很好的對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。，可以很好的對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。對(duì)烏克蘭民居房地產(chǎn)評(píng)估的建議對(duì)烏克蘭民居房地產(chǎn)評(píng)估的建議 完善房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理體制完善房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理體制； 改變現(xiàn)有的管理模式，推進(jìn)以人員管理為主改變現(xiàn)有的管理模式，推進(jìn)以人員管理為主的管理模式的管理模式； 完善法律法規(guī)體系的建立，并且法律法規(guī)的完善法律法規(guī)體系的建立，并且法律法規(guī)的建設(shè)要有利于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展建設(shè)要有