同策上海崇明城橋鎮(zhèn)04、05單元地塊評估報(bào)告

1、崇明城橋鎮(zhèn)04.05單元地塊評估報(bào)告2014年6月地塊本體分析 PART 1 陳海公路崇明新城板塊長江大橋陳家鎮(zhèn)板塊地塊區(qū)位本組地塊位于崇明新城板塊，距離崇明長江大橋約45公里，崇明島東側(cè)為陳家鎮(zhèn)板塊，目前在售項(xiàng)目以別墅為主。覽海高爾夫社區(qū)華貿(mào)東灘花園金茂逸墅陳家鎮(zhèn)在售項(xiàng)目地塊概況圖例標(biāo)號地塊名容積率土地面積地址起拍樓板價(jià)A崇明縣城橋鎮(zhèn)04、05單元0508D-05地塊1.61.637377.1東至:江帆路綠帶,南至:喬松路,西至:規(guī)劃支六路,北至:規(guī)劃支五路4700B崇明縣城橋鎮(zhèn)04、05單元0508C-03地塊1.61.631217東至:規(guī)劃支六路,南至:喬松路,西至:佘山島路,北至:規(guī)劃

2、支五路4450C崇明縣城橋鎮(zhèn)04、05單元0508B-02地塊2.02.050831.4東至:江帆路綠帶,南至:規(guī)劃支五路,西至:規(guī)劃支六路,北至:侯家鎮(zhèn)河綠帶4730D崇明縣城橋鎮(zhèn)04、05單元0508A-01地塊2.02.064806.6東至:規(guī)劃支六路,南至:規(guī)劃支五路,西至:佘山島路,北至:侯家鎮(zhèn)河綠帶4730本地塊為崇明城橋新城17號地塊，東至江帆路綠化帶，南至喬松路，西至佘山島路，北至侯家鎮(zhèn)河綠地，由地塊內(nèi)的規(guī)劃支五路以及規(guī)劃支六路劃分為4個(gè)小地塊，分別對掛牌出讓。B ACD江帆路佘山島路侯家鎮(zhèn)河綠帶/團(tuán)城路喬松路老城區(qū)地塊四至北東南西地塊南，喬松路，綠地曼哈頓地塊東，江帆路，江帆

3、小學(xué)（在建）地塊東，佘山島路，廠房、荒地地塊北，候鎮(zhèn)河綠帶，團(tuán)城路、汽修廠u整個(gè)地塊呈四方形，地塊四周的江帆路、喬松路、佘山島路及團(tuán)城路皆為成熟的平整道路，佘山島路目前出去半封路狀態(tài)。規(guī)劃支五路規(guī)劃支六路ACBDu地塊內(nèi)絕大部分為荒地、雜草叢生，并有少量垃圾；有相當(dāng)部分的農(nóng)田還在耕作當(dāng)中；有兩條水泥道路，僅限人行和非機(jī)動(dòng)車車行駛；地塊東南邊（A地塊東南處）有一處變電站。地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部地塊性質(zhì)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(A)地塊名稱崇明縣城橋鎮(zhèn)04、05單元0508D-05地塊 （A）地塊四至東至:江帆路綠帶,南至:喬松路,西至:規(guī)劃支六路,北至:規(guī)劃支五路土地用途普通商品房土地面積37377.1平方米建筑面

4、積 59803.36平方米容積率1.6建筑密度符合技術(shù)規(guī)范綠地率符合技術(shù)規(guī)范保障房比例5%全裝修住宅比例30%建筑限高住宅高度下限30米，上限40米崇明縣城橋鎮(zhèn)04、05單元0508D-05地塊 （圖例A）地塊名稱崇明縣城橋鎮(zhèn)04、05單元0508C-03地塊 （B）地塊四至東至:規(guī)劃支六路,南至:喬松路,西至:佘山島路,北至:規(guī)劃支五路土地用途普通商品房土地面積31217.00平方米建筑面積 49947.20平方米容積率1.6建筑密度符合技術(shù)規(guī)范綠地率符合技術(shù)規(guī)范保障房比例5%全裝修住宅比例30%建筑限高住宅高度下限30米，上限40米地塊性質(zhì)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(B)崇明縣城橋鎮(zhèn)04、05單元0508

5、C-03地塊 （圖例B）地塊名稱崇明縣城橋鎮(zhèn)04、05單元0508B-02地塊(C)地塊四至：東至:江帆路綠帶,南至:規(guī)劃支五路,西至:規(guī)劃支六路,北至:侯家鎮(zhèn)河綠帶土地用途普通商品房土地面積50831.4平方米建筑面積 101662.80平方米容積率2建筑密度符合技術(shù)規(guī)范綠地率符合技術(shù)規(guī)范保障房比例5%全裝修住宅比例30%建筑限高住宅高度下限35米，上限50米地塊性質(zhì)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(C)崇明縣城橋鎮(zhèn)04、05單元0508B-02地塊 （圖例C）地塊名稱崇明縣城橋鎮(zhèn)04、05單元0508A-01地塊（D）地塊四至：東至:規(guī)劃支六路,南至:規(guī)劃支五路,西至:佘山島路,北至:侯家鎮(zhèn)河綠帶土地用途普通商

6、品房土地面積64806.60 平方米建筑面積 129623.20平方米容積率2建筑密度符合技術(shù)規(guī)范綠地率符合技術(shù)規(guī)范保障房比例5%全裝修住宅比例30%建筑限高住宅高度下限35米，上限50米地塊性質(zhì)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(D)崇明縣城橋鎮(zhèn)04、05單元0508A-01地塊 （圖例D）地塊性質(zhì)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊方正，占地面積較小，用地性質(zhì)單一，中等容積率，地塊都有限低，導(dǎo)致本組地塊的物業(yè)類型被限制在小高層范圍內(nèi)區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展崇明新城位于崇明島的南岸偏西，是崇明的政治文化中心和上海市城市總體規(guī)劃確定的11個(gè)新城之一新城建設(shè)范圍：張網(wǎng)港以西、三沙洪河以東、長江南汊岸線以北、南橫引河以南的地區(qū)，總面積約28平方公里，預(yù)

7、計(jì)2012年人口達(dá)到20萬。規(guī)劃目標(biāo)：到2020年，把崇明新城建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)文明、生活舒適，富有田園水城特色的海島花園城市。城市發(fā)展方向：順應(yīng)島域空間發(fā)展的布局特征，規(guī)劃主導(dǎo)發(fā)展方向?yàn)椋阂劳信f城，以崇明大道為發(fā)展軸向東擴(kuò)展，重點(diǎn)開發(fā)老滧港西側(cè)地區(qū)。以三沙洪河、南橫引河、張網(wǎng)港河長江水道作為新城的城市增長界限，形成邊界明晰、結(jié)構(gòu)緊湊的發(fā)展形態(tài)。一核：指新城核心區(qū)，沿老滧港及中央群湖的濱水地帶布局行政辦公、商務(wù)金融、會(huì)展服務(wù)、商業(yè)中心、休閑娛樂、文藝科技等都市中心功能，構(gòu)成高能量、高品位的城市中心區(qū)，是集中體現(xiàn)新城活力的場所。兩軸：南北向的中央景觀水軸東西向的城市交通主軸三區(qū)：以

8、老城區(qū)為主體的新城西區(qū)城市中心所在的新城中區(qū)遠(yuǎn)景發(fā)展的新城東區(qū)環(huán)狀放射：以環(huán)狀放射的開放空間系統(tǒng)作為城市空間骨架，新城開敞、均很的生態(tài)花園空間格局崇明新城規(guī)劃理念為”一核、兩軸、三區(qū)、環(huán)狀放射，本組地塊位于新城核心區(qū)區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展周邊配套本案江帆小學(xué)2015年9月竣工崇明百聯(lián)廣場2015年底竣工崇明百聯(lián)廣場（2015年底竣工）新城公園崇明縣圖書館崇明行政服務(wù)中心崇明縣實(shí)驗(yàn)幼兒園綠地東海岸商業(yè)2015年底竣工崇明青少年游泳館商業(yè)：綠地東海岸商業(yè)（在建）、崇明百聯(lián)廣場（在建）學(xué)校：崇明縣實(shí)驗(yàn)幼兒園、江帆小學(xué)（在建）公園：新城公園文化體育：崇明縣圖書館、崇明青少年游泳館公共交通：城橋1路、南堡專線、

9、南東專線地塊周邊現(xiàn)有生活配套較少，大型的商業(yè)配套在建中，目前生活需求需通過老城區(qū)配套完善崇明百聯(lián)廣場（在建）崇明縣實(shí)驗(yàn)幼兒園新城公園崇明縣圖書館崇明行政服務(wù)中心江帆小學(xué)（在建）SWOT分析優(yōu)勢（STRENGTH）劣勢（WEAKNESS）機(jī)會(huì)（OPPORTUNITY）威脅（THREAT）u位于新城核心區(qū)內(nèi)，屬于重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。u周邊居住氛圍已經(jīng)初步形成，商業(yè)辦公配套后期也會(huì)陸續(xù)投入使用。u地塊內(nèi)基本為平地，無需動(dòng)遷，為開發(fā)帶來諸多便利。u目前周邊配套仍不完善，基本生活需求仍依靠老城配套。u距離上海市區(qū)較遠(yuǎn)，市區(qū)客戶的導(dǎo)入非常困難。u地塊內(nèi)北面和西面為荒地和廠房，一定程度上拉低項(xiàng)目品質(zhì)。u地塊限制條

10、件較多，不利于物業(yè)規(guī)劃。u區(qū)域內(nèi)的住宅標(biāo)桿項(xiàng)目綠地曼哈頓即處于本案南面，地段認(rèn)知已經(jīng)有效形成，有利于促進(jìn)本案的溢價(jià)銷售。u本案周邊在售住宅項(xiàng)目及供應(yīng)量較少，減弱了后期本案入市面臨的競爭壓力u區(qū)域內(nèi)有多個(gè)動(dòng)遷房在建，將會(huì)分流本案客戶。u房地產(chǎn)市場下行日趨明顯，唱衰之風(fēng)盛行，觀望情緒濃烈，客觀上增加了開發(fā)商現(xiàn)金回籠壓力。區(qū)域市場分析 PART 2 公寓市場崇明縣2013年至今崇明縣公寓市場成交量基本走穩(wěn)，供應(yīng)量集中在2013年的9月-11月，成交價(jià)格波動(dòng)明顯，10月份價(jià)格觸底后反彈，進(jìn)入2014年后價(jià)格趨穩(wěn)，但5月分開始價(jià)格大幅下滑。供應(yīng)0.000.740.360.000.000.000.000.

11、055.193.441.780.000.000.000.002.250.00成交0.460.631.000.620.420.300.280.390.630.742.591.470.590.580.520.280.30成交均價(jià) 13285 13511 12770 12320 12291 11384 11938 12418 12281 9763 12055 11835 13247 13095 13242 12973 1097413-01 13-02 13-03 13-04 13-05 13-06 13-07 13-08 13-09 13-10 13-11 13-12 14-01 14-02 14-

12、03 14-04 14-05900095001000010500110001150012000125001300013500140000.001.002.003.004.005.006.002013.1-2014.4崇明縣公寓市場量價(jià)走勢u供求：2013年至今崇明公寓市場共成交11.5萬方，月均去化0.72萬方，新增供應(yīng)13.81萬方，整體呈現(xiàn)供略大于求的態(tài)勢u價(jià)格：近一年的崇明公寓市場，價(jià)格呈現(xiàn)大幅波動(dòng)態(tài)勢，目前均價(jià)在10974元/平米，近期價(jià)格呈現(xiàn)波動(dòng)，下探趨勢顯現(xiàn)。序號板塊成交套數(shù)成交面積（）成交金額（萬元）成交均價(jià)（元/）1崇明新城板塊68869854.4397787.25139992

13、崇明其他板塊23025939.7819830.4676453長興島板塊13312488.2813136.28105194堡鎮(zhèn)板塊555543.496788.58122465陳家鎮(zhèn)板塊744214.837050.0716727崇明新城板塊公寓的成交量在崇明各板塊中排名第一，為688套，約計(jì)7萬方，占崇明公寓成交量的59.2%，成交價(jià)格排名第二，僅次于陳家鎮(zhèn)板塊。2013.1-2014.5崇明縣各板塊公寓成交排名公寓市場崇明縣供應(yīng)0.000.000.000.000.000.000.000.050.003.440.000.000.000.000.000.000.00成交0.420.560.840.4

14、20.260.210.150.300.260.181.430.800.390.260.240.150.11成交均價(jià) 13501 13799 13133 12609 12441 11771 12556 12778 13439 12484 14661 14759 15331 16381 15890 16522 1457413-01 13-02 13-03 13-04 13-05 13-06 13-07 13-08 13-09 13-10 13-11 13-12 14-01 14-02 14-03 14-04 14-05111001210013100141001510016100171000.000

15、.501.001.502.002.503.003.504.002013.1-2014崇明新城板塊公寓量價(jià)走勢公寓市場崇明新城板塊供應(yīng)量較少，主要集中在去年10月份，去年11月份后成交量開始逐步下滑，目前均價(jià)為14574元/，呈現(xiàn)下探趨勢。u供求：2013年至今崇明公寓市場共成交6.98萬方，新增供應(yīng)3.49方，整體呈現(xiàn)求大于供的態(tài)勢。2014年11月開始才成交量開始走低，目前單月成交量0.11萬方。u價(jià)格：2013年11月開始綠地曼哈頓二期入市拉高板塊均價(jià)，目前價(jià)格呈現(xiàn)下探趨勢2013.1-2014.5 崇明新城板塊 成交面積配比面積段（） 60以下60-8080-100100-120120-

16、140140-160160-180180以上成交 套數(shù) 011435610558291252013.1-2014.5 崇明新城板塊 成交總價(jià)配比總價(jià)段（萬） 80以下 80-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200-220 220以上成交套數(shù) 10133861728383492746公寓市場崇明新城板塊2013年崇明新城板塊公寓市場主力成交面積：60-80，80-100，100-100主力成交總價(jià)：80-100萬，120-140萬剛需產(chǎn)品及首改產(chǎn)品為板塊內(nèi)去化主力板塊內(nèi)剛需產(chǎn)品及首改產(chǎn)品為去化主力，產(chǎn)品總價(jià)段在80-100萬，120萬-14

17、0萬。本案綠地曼哈頓瀛通金鰲山江海名都公寓市場項(xiàng)目分布綠地31號地塊（商辦未售）公寓市場在售個(gè)案綠地曼哈頓u占地面積：106008平米u(yù)建筑面積： 600000平米u(yù)容積率：1.0u綠化率：45%u裝修：毛坯、精裝u物業(yè)類型：多層公寓、聯(lián)排、商鋪、酒店式公寓u開盤時(shí)間：2011.11u開發(fā)商：上海綠地寶島置業(yè)有限公司u主力產(chǎn)品：公寓：88-90二房，110-120三房、140-152四房 聯(lián)排：128-135 u目前均價(jià)：公寓15176元/，聯(lián)排21017元板塊內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目，60萬方綜合社區(qū)，住宅一期及二期東區(qū)已經(jīng)售罄，目前公寓剩余二期西區(qū)4棟預(yù)計(jì)6月中旬開盤，已經(jīng)接受認(rèn)籌，另有聯(lián)排別墅在售。項(xiàng)

18、目概況房型面積段供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交面積 （） 近期成交均價(jià)（元/） 累計(jì)成交均價(jià)（元/） 月均去化套數(shù) 二房80-90平米63760552741159851381220.86 90-100平米51373404.3716598155271.28 三房100-110平米1021021113614697136573.52 110-120平米93901052616035153643.10 四房120-140平米5646641316562157471.59 140以上1091051513513352133513.62 合計(jì)104898599355.4155381457633.97 2011.11-20

19、14.5各面積段去化情況公寓市場在售個(gè)案2011年11月開盤至今累計(jì)去化985套，月均去化33.97套，其中80-90平米的二房去化最好，共去化605套，占總銷套數(shù)的61.4%綠地曼哈頓公寓市場在售個(gè)案瀛通金鰲山u占地面積：105800平米u(yù)建筑面積： 105794平米u(yù)容積率：1.0u綠化率：46%u裝修：毛坯u物業(yè)類型：公寓、聯(lián)排、疊加、雙拼u開盤時(shí)間：2010.12u開發(fā)商：上海瀛通（集團(tuán)）有限公司u主力產(chǎn)品：公寓：90左右二房，146-190三房/四房 ， 聯(lián)排：210-200、疊加：190-240，雙拼：280-320u目前均價(jià)：公寓14564元/，聯(lián)排17504元、疊加15916元

20、/、混合社區(qū)，2010年12月開盤，公寓目前基本售罄，目前僅有別墅在售。項(xiàng)目概況公寓市場在售個(gè)案瀛通金鰲山房型面積段供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)近期成交均價(jià)（元/） 成交均價(jià)（元/） 月均去化套數(shù) 一房80平米以下1019713167126782.43 二房80-100平米32331912333124087.98 三房140-160平米614013438127521.00 復(fù)式180平米以上474715201155021.18 合計(jì) 532503135341333512.58 2010年11月開盤至今公寓累計(jì)去化503套，月均去化12.58套，去化速度一般，80-100的二房戶型去化情況好。2011.11

21、-2014.5各面積段去化情況公寓市場在售個(gè)案江海名都u占地面積：45729平米u(yù)建筑面積： 75763平米u(yù)容積率：1.20u綠化率：40%u裝修：毛坯u物業(yè)類型：公寓、聯(lián)排u開盤時(shí)間：2010.9u開發(fā)商：上海亞通和諧投資發(fā)展有限公司u主力產(chǎn)品：公寓：78-92二房，142左右三房，聯(lián)排：217-251u目前均價(jià)：公寓12678元/，聯(lián)排16748元2010年9月開盤，公寓已經(jīng)售罄，僅剩余十幾套聯(lián)排別墅在售，后期無加推。項(xiàng)目概況房型面積段 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù)成交面積 （） 近期成交均價(jià)（元/） 累計(jì)成交均價(jià)（元/） 月均去化套數(shù) 一房80平米以下1681661263311753117494.05 二房80-100平米4074043630912018116569.85 100-120平米1414166712483122120.34 三房120-140平米87871141012017119892.12 四室140平米以2411654121063.24 合計(jì) 81080481855.24119851194219.61 公寓市場在售個(gè)案江海名都2011.11-2014.5各面積段去化情況開盤至今公寓累計(jì)去化804套，月均去化19.61套，去化良好，80