知名房企工程管理指導書 (2)

1、碧桂園集團廣清區(qū)域工程管理指導書文件編號版本/修訂A/0第 101 頁共 106 頁工程管理指導書編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內容修改人審核人批準人目 錄工程管理指導書1第一章 編制說明1第二章 區(qū)域工程口各部門崗位架構及職責、工作流程2一、項目部架構及職責2二、工程技術部架構及職責6三、主要職責劃分7第三章、工程建設管理工作指引12第一節(jié)、前期準備階段12一、現場查勘 12二、綜合策劃12三、項目監(jiān)理進場13四、各階段場地圍蔽14五、清表14六、詳勘15七、臨水臨電15八、三通一平15九、總包單位進場準備16十、與政府及相關部門對接16第二節(jié)、土方及基礎施工階段18一、

2、施工前準備18二、軟弱地基處理19三、土方工程19四、基礎施工20五、基坑支護21六、地下室施工21七、基礎、地下室中間驗收22八、土方回填22第三節(jié)、主體結構施工階段23一、制度要求23二、定位放線23三、模板工程24四、鋼筋工程24五、混凝土工程25六、砌體工程26第四節(jié)：毛坯裝修及落架階段28一、抹灰工程28二、防水工程29三、屋面瓦安裝30四、外墻施工30五、鋁合金門窗31六、GRC安裝32七、欄桿安裝工程33八、煙道安裝工程33九、水電安裝工程34十、智能化系統(tǒng)34十一、防雷工程35十二、電梯安裝工程36十三、發(fā)電機安裝工程37十四、地暖工程37十五、鋼結構工程38第五節(jié)：精裝修工程

3、39一、毛坯-精裝的工作面移交39二、精裝修工程管理39第六節(jié)：室外工程60一、園建工程60二、園林綠化工程63三、道路管網67第七節(jié)：工程驗收69第四章 工程建設控制及內業(yè)管理工作指引73一、工程管理基本機制731、總、分包進場及場地移交732、施工組織設計報審743、施工總平面布置圖報審754、工程技術交底和圖紙會審765、工程開工/復工審核806、施工測量放線817、工程暫停令簽發(fā)流程828、監(jiān)理工程師通知單839、工程延期報審8410、施工函件往來8511、專項事宜約談8712、工程索賠與反索賠87二、樣板先行及施工樣板確認91三、隱蔽工程驗收要求及流程92四、檢驗批驗收流程：93五、

4、分部分項工程驗收流程圖94六、工程竣工驗收流程圖95七、監(jiān)理旁站管理96八、周月報及工程會議96九、材料管理96十、成品保護管理97第五章 集團、區(qū)域工程管理制度98一、集團工程管理制度981、三級計劃管理辦法（2013版）982、創(chuàng)優(yōu)100計劃（2013版）983、工程質量評分辦法（2013版）984、監(jiān)理評分排名獎罰辦法985、關于授權區(qū)域采購物品的通知986、綠化植物選材原則及對現有綠化設計、施工要求987、關于將項目前置專項計劃納入月度計劃考核的通知988、關于明確櫥柜柜體的量尺方法事宜989、關于實施“集團專業(yè)公司場地交接驗收制度”的通知9810、施工單位即時移交樁基礎工程資料的工作

5、指引9811、外墻聚合物抗裂防水砂漿做法的通知9812、關于加強施工尺寸誤差監(jiān)管的通知9813、關于加強圖紙會審工作的通知9814、關于明確項目總經理對項目工程質量和交樓維修責任的通知9815、關于施工尺寸專項檢查的處罰規(guī)定9816、關于要求各項目加強板房區(qū)施工工序管控的通知9817、已供材料改為甲供材料的流程指引9818、設計變更、現場簽證考核管理辦法9819、關于調整舊版總承包工程施工合同人工費協(xié)商流程的通知9820、關于明確總包單位投標的基坑土（石）方大開挖工程限價提供及定標操作指引的通知9821、關于規(guī)范集團各公司、部門發(fā)至騰越工作聯系單格式、內容的通知9822、檢驗批檢測方法（201

6、3版）98二、區(qū)域工程管理制度981、廣清區(qū)域工程質量考核獎懲辦法（2013年版）982、供方管理制度（計劃五月份出臺）983、廣清區(qū)域安全文明施工管理（計劃六月份出臺）984、成品保護管理辦法（計劃七月份出臺）985、工程文件資料管理辦法（計劃八月份出臺）98第六章 集團、區(qū)域工程管理施工技術標準99一、集團施工技術標準991、防滲漏、防開裂重點控制（2013版）992、園林苗木庫（2013版）993、園林建造標準一（七類）、園建材料庫一994、園林建造標準二、園林材料庫二99二、區(qū)域施工技術標準99第七章 集團、區(qū)域工程口常用表單模板100一、集團常用表單模板1001、各區(qū)域、各項目處罰單

7、格式1002、變更簽證申請單1003、發(fā)至騰越工作聯系單格式1004、公文格式1005、干掛石材工程施工場地移交確認單（模板）1006、騰越公司施工場地移交確認單（模板）1007、現 場 簽 證 單1008、現代家居公司施工場地移交確認單（模板）1009、雅駿裝修公司施工場地移交確認單（模板）100二、區(qū)域常用表單模板1001、BGYGQ-GCGL-001-01施工場地交接單1002、BGYGQ-GCGL-001-02施工方案審批會簽表1003、BGYGQ-GCGL-001-03施工方案審批會簽表1004、BGYGQ-GCGL-001-04工程開工報審表1005、BGYGQ-GCGL-001-

8、05工程復工報審表1006、BGYGQ-GCGL-001-06工程暫停令1007、BGYGQ-GCGL-001-07工程延期申請1008、BGYGQ-GCGL-001-08工程延期要求回復單1009、BGYGQ-GCGL-001-09工作聯系單10010、BGYGQ-GCGL-001-10洽談紀要10011、BGYGQ-GCGL-001-11違約及索賠通知單10012、BGYGQ-GCGL-001-12工程竣工報驗單10013、BGYGQ-GCGL-001-13工程竣工驗收報告100第一章 編制說明建筑工程項目的全壽命周期包括項目的決策階段、實施階段和使用階段。對于房地產開發(fā)項目，我們把項目實

9、施階段各類管理行為中與工程現場有關的部分稱為工程管理，并且按工程實施進展的程序分為：施工準備階段、基礎施工階段、主體施工階段、毛坯裝修及落架階段、室外工程階段、精裝修階段、驗收交付階段和保修階段。本指導書將從工程現場管理的角度出發(fā)，依據國家、行業(yè)或政府的有關規(guī)定，結合碧桂園集團、廣清區(qū)域各項工程管理制度和技術標準，明確工程管理的各個階段、環(huán)節(jié)當中，作為工程管理的主要執(zhí)行者項目部和區(qū)域工程技術部該干什么，各專業(yè)工程師該干什么，即，以怎么樣的程序去進行現場管理。本指導書編制的主要目的是：通過明確工程管理中的流程、目標來提高公司各項目的工程現場管理水平和工程質量。所以，其重點是工程管理中的質量控制、

10、現場安全文明施工節(jié)能環(huán)保控制等等，而對于成本控制、進度控制等內容不作深層次的探討，僅涉及管理要求、流程等內容。第二章 區(qū)域工程口各部門崗位架構及職責、工作流程一、項目部架構及職責項目財務組、項目營銷組、項目成本管理組、項目客服組，為區(qū)域財務部、區(qū)域營銷管理部、區(qū)域成本管理部、區(qū)域客戶關系管理部派駐部門，編制屬于相應區(qū)域管理部門，但應接受項目總經理的協(xié)同和工作分配。1項目運行機制項目總經理根據區(qū)域公司運營目標，組織編制及推動項目一級、二級、三級計劃?；陧椖咳売媱?，項目總經理需審核專業(yè)職能部門的專項計劃，同時根據項目三級計劃時間，組織專業(yè)職能部門召開成果評審會，或督促職能部門按計劃完成專項工作

11、。區(qū)域工程技術部負責對各專業(yè)間的工作接口、計劃完成情況進行跟蹤、監(jiān)控和協(xié)調。各專業(yè)成果經辦人為職能部門派出的項目小組負責人，由各專業(yè)部門負責人確認。當項目總經理與職能部門項目負責人不能達成一致意見時，由項目總經理和區(qū)域職能部門負責人協(xié)調解決；當區(qū)域職能部門負責人與項目總經理不能達成一致意見時，由項目總經理提請區(qū)域分管領導或區(qū)域總裁協(xié)調解決。2項目工程（監(jiān)理）部架構職責部門架構職能概述工作職責1.工程質量管理1) 制定監(jiān)理規(guī)劃及實施細則并執(zhí)行。2) 審核關鍵工序、關鍵部位的施工方案，編制項目質量控制要點及檢查點、檢查方法、檢查記錄表。3) 負責組織專案例會，溝通、協(xié)調施工過程中現場技術問題。4)

12、 負責對設計變更及簽證的現場管理、跟蹤落實及反饋工作。5) 組織施工各階段的工程驗收。6) 配合工程質量檢查，對檢查中發(fā)現的問題提出整改措施并落實。7) 負責對工程質量情況進行定期的分析，形成質量分析報告，對于典型問題，應形成案例。2.工程進度管理1) 負責確定施工總體進度計劃和分項工程進度計劃。2) 負責組織項目施工進度計劃的實施，并根據銷售進度要求及時進行調整。3.安全文明管理1) 負責工程安全文明施工管理，監(jiān)督施工單位按照合同要求落實安全文明施工管理。2) 參與監(jiān)理單位組織的各種安全文明施工檢查活動及會議。4.招標管理1) 負責5萬（含）元以下的零星工程招標，并將結果報區(qū)域成本管理部備案

13、。5.材料設備管理1) 編制材料設備進場計劃，并跟蹤、督促計劃的執(zhí)行。2) 負責材料設備的驗收及不合格材料設備的退貨工作。3) 負責對材料封樣的現場管理。4) 負責與施工單位賬目的核對，并定期提供報表。6.內部驗收及交付管理1) 負責組織項目現場的內部驗收，落實驗收過程發(fā)現問題的整改。2) 配合進行工地開放日活動，落實驗收過程發(fā)現問題的整改。3) 參與管理與項目相關的客戶投訴重要問題。4) 參與項目交付。5) 組織項目工程分部分項驗收。6) 組織項目竣工驗收、物業(yè)移交等工作。7) 工程竣工后建設檔案的收集、匯總與移交。7.項目現場行政管理1) 負責項目現場日常行政事務的管理。2) 負責收集、歸

14、檔項目前期資料、項目圖紙、配套設施等檔案資料。3) 負責在項目竣工時將竣工檔案分類、整理并交檔案室歸檔。3項目開發(fā)部架構及職責部門架構職能概述工作職責1.專項計劃1) 負責編制項目報批報建專項計劃。2) 參與協(xié)調各相關部門工作進度及工作節(jié)點。2.項目前期1) 負責項目前期（包括：土地、規(guī)劃、建委、人防、消防、環(huán)保、衛(wèi)生、防雷、發(fā)改委等）報批、報建、報審工作計劃的編制。2) 負責項目房產報批報審（房產報批工作包括：辦理拆遷批復、預售（產權）面積測繪、預售許可證、房產項目備案、預告登記、初始登記等）工作計劃的編制。3) 負責項目報批報建圖紙的設計質量審核及進度跟蹤管理。3.項目報建1) 協(xié)調項目立

15、項、規(guī)劃、土地等開發(fā)建設相關工作，滿足項目開發(fā)的需要。2) 參與政府各相關單位及部門（拆遷、土地、市政配套）經濟合同談判。3) 負責辦理用地手續(xù)：國有土地使用證、用地規(guī)劃許可證。4) 負責辦理規(guī)劃審批：規(guī)劃方案審批、規(guī)劃立面審批、規(guī)劃擴初審批、建設工程規(guī)劃許可證。5) 負責辦理人防、消防、衛(wèi)生、環(huán)保、發(fā)改委等部門的報批工作。6) 負責辦理防雷、凈空、門牌號等報批工作。7) 負責辦理建設項目施工許可證。8) 配合協(xié)調與各市政專業(yè)公司的關系。9) 負責規(guī)劃驗收工作，配合項目其它驗收工作。10) 負責項目建設過程中房產報批報審：辦理拆遷批復、預售（產權）面積測繪、預售許可證、房產項目備案、預告登記、

16、初始登記等。11) 其他所有建設相關報批報建工作。4.政府資源1) 對外開展公關活動，協(xié)調城市公司與相關政府部門的關系。2) 負責公司與相關政府部門公共關系的發(fā)展和維護。4項目綜合部架構及職責部門架構職能概述工作職責1.公共關系1) 參與協(xié)助項目部相關部門與政府職能部門的聯絡和溝通工作。2) 組織策劃項目部對外公關活動，安排、落實各項重大活動。2.檔案管理1) 建立健全項目部的文書、工程技術檔案管理制度，指導與協(xié)助各部門做好檔案收集歸檔等工作。3.行政后勤1) 負責項目部行政事務管理及后勤保障支持。如行政費用的預算和控制、相關人員的接送，文件資料的收發(fā)等日常行政事務。2) 負責項目開發(fā)階段員工

17、食宿的統(tǒng)籌安排。4.人事管理1) 執(zhí)行集團及區(qū)域人力資源管理政策，負責當地項目的招聘、績效管理及薪酬福利管理，負責項目員工關系建設。二、工程技術部架構及職責部門架構職能概述工作職責1.工程技術管理1) 負責工程法規(guī)、制度、標準執(zhí)行推進。2) 負責施工管理的技術支持。3) 組織制定有關本專業(yè)的項目重大工程技術問題的解決方案。4) 四新“新材料、新技術、新設備和新工藝”的推廣應用。5) 負責工程案例收集、整理、發(fā)布和共享，組織工程專業(yè)培訓。2.供方管理1) 組織建立區(qū)域工程供方庫，并定期進行履約評估。3.工程前期策劃1) 參與項目前期工程條件分析及工程策劃工作，確定項目工程質量目標。2) 參與相關

18、供方的考察及過程履約評估。3) 負責編制區(qū)域主導招標項招標文件技術標部分的編制及評審。4) 審核項目部提供的工程管理規(guī)劃方案，并報集團審批。5) 審批施工單位提供的施工管理規(guī)劃方案。4.施工過程管理1) 負責對項目的質量、安全生產、內業(yè)資料等方面進行定期檢查，編制檢查報告，并跟進檢查整改措施的落實情況。2) 參與關鍵工序(底板防水、底板混凝土、基坑支護等)的驗收。3) 參與工程重大質量事故及安全事故的調查、處理。4) 參與項目內部驗收。5) 負責對總包和監(jiān)理方進行評估。5.景觀綠化1) 對區(qū)域內項目綠化工程施工質量、進度、成本、安全等分項工作進行考評及指導。2) 統(tǒng)籌區(qū)域內綠化外判工程的施工隊

19、考評選拔及施工質量評估。3) 為區(qū)域內項目綠化施工提供專業(yè)技術支持。4) 對區(qū)域內項目綠化所需苗木、材料等進行審核，為區(qū)域總裁審批提供專業(yè)意見。6.工程測量1) 負責區(qū)域內各項目樓宇測量工作。三、主要職責劃分序號工作內容主要步驟職責備注項目部工程技術部1綜合計劃管理組織編制施工單位、監(jiān)理單位組織方案負責組織編制材料設備供應方案負責組織編制項目總控制進度計劃及保證措施負責審閱組織編制項目質量保證措施和成品保護措施負責審閱制定現場安全文明管理措施負責審閱2監(jiān)理進場審核（制定執(zhí)行）監(jiān)理規(guī)劃與實施細則負責協(xié)助監(jiān)理管理要求交底負責3四通一平道路、水、電、網絡接通負責場地平整負責4樁基施工準備資料準備負責

20、場地準備負責基線、水準基點的復核準備負責5總包進場準備施工圖內部審查組織參加現場臨時設施總體規(guī)劃負責協(xié)助用水用電以及施工路口的報批負責組織進行場地平整施工負責組織樁基工程的檢測與驗收負責組織基點與場地原始數據測量負責6軟弱地基處理地質報告解讀、研究組織參加處理方案確定組織參加配合招標負責組織進場施工并交底負責過程監(jiān)控負責參與檢查檢測負責地基處理分項驗收組織參加7土方施工制定土方平衡方案負責協(xié)助編制土方施工總體方案負責協(xié)助土方施工組織與管理負責場地維護方案負責協(xié)助場地移交負責8基坑支護確定是否做基坑支護組織參加組織基坑支護方案研討負責協(xié)助方案報審負責基坑支護施工管理負責基坑支護驗收組織參加9樁基

21、施工樁基施工圖審圖內審組織參加施工前準備負責樁基施工現場管理負責樁基檢測與驗收組織參加10基礎與地下室施工總包招標中配合配合總包進場組織總包進場負責施工組織設計審核負責閱悉施工單位組織架構檢查落實檢查圖紙會審與設計交底組織施工現場總平面布置負責協(xié)助現場安全文明措施驗收（地下）組織參加成本參加基礎土方與基礎模板施工負責地下室底板防水施工審核防水專項方案負責閱悉防水材料驗收負責防水施工樣板驗收組織參加隱蔽驗收負責選擇參加承臺底板施工施工流程方案審核負責參加隱蔽驗收負責選擇參加地下室外墻與頂板鋼筋隱蔽驗收負責選擇參加地下室后澆帶鋼筋隱蔽驗收負責選擇參加地下室外墻防水外墻防水基層交接驗收負責防水施工方

22、案審核負責閱悉防水施工樣板驗收負責選擇參加防水驗收負責選擇參與地下室回填土檢測負責地下室頂板建筑層施工建筑做法可行性評價組織參加結構蓄水試驗驗收參加監(jiān)理組織基層驗收參加防水驗收負責選擇參加11主體結構施工階段架空層施工高支模、腳手架等專項方案審核負責閱悉首次高支模驗收組織參加正常情況下高支模驗收負責安全文明施工措施驗收（地上）組織選擇參加成本部參加懸挑腳手架驗收組織選擇參加轉換層施工專項施工方案審核負責閱悉主要材料質量控制負責參與施工流程安排參與總包負責首次澆筑前驗收負責正常澆筑前驗收負責標準層主體施工流水組織與施工計劃審核負責資源保障情況跟進落實負責協(xié)助主要材料質量控制，甲供材驗收負責協(xié)助質

23、量安全體系運行檢查落實負責監(jiān)督屋面層主體施工屋面砼澆筑前各專業(yè)聯合驗收參加監(jiān)理組織砌體施工砂漿集中攪拌站驗收負責砌體施工交底負責協(xié)助砌筑施工樣板驗收組織負責砌筑施工過程監(jiān)控與檢查負責協(xié)助門窗洞口驗收交接組織選擇參加12毛坯裝修施工階段抹灰施工砂漿集中攪拌站落實負責施工樣板驗收組織負責抹灰前防滲漏專項隱蔽驗收負責參與過程工序驗收參與監(jiān)理負責檢驗批及分項驗收參加監(jiān)理組織鋁合金安裝材料進場驗收負責參與鋁合金安裝施工樣板驗收組織負責防滲漏專項隱蔽驗收負責15%參與分項品質驗收組織負責主要部品安裝材料部品進場驗收負責選擇參與有關結構安全與防滲漏的安裝方案確定負責參加施工樣板驗收組織負責部品安裝品質驗收組

24、織負責建筑屋面專項施工方案審核審閱監(jiān)理審核蓄水試驗及基層驗收參加屋面防水材料進場驗收參加屋面防水施工樣板驗收組織負責屋面防水隱蔽驗收負責參加屋面其它過程工序驗收參加建筑屋面品質驗收組織負責外墻裝飾外墻砌體-抹灰的交接驗收參加外墻防滲漏專項驗收負責15%參加外墻裝飾施工各樣板驗收組織負責外墻施工工序、工作面交接驗收參與外墻飾面工程品質驗收組織負責天棚粗裝飾天棚結構偏差全面檢查組織天棚膩子施工樣板驗收組織負責分項驗收參加地坪施工地坪施工樣板驗收組織負責地坪施工基層驗收參加外架拆除計劃安排與施工組織參與監(jiān)理組織施工前安全交底參加13室外工程室外管網圖紙會審組織設計部參與施工組織安排負責材料驗收負責隱

25、蔽驗收參加室外道路施工組織安排確定負責施工過程隱蔽驗收參加室外道路工程品質驗收組織負責室外園建與配套建筑主要園建材料進場驗收負責主要園建裝飾施工樣板驗收組織負責園建工程品質驗收組織負責園林綠化綠化材料進場驗收負責綠化工程品質驗收負責14精裝修工程毛坯-精裝修工作面移交組織精裝修施工配合負責精裝修工程驗收組織協(xié)助15單位工程驗收基礎驗收負責主體結構驗收負責分項工程驗收負責人防驗收組織電梯驗收跟進規(guī)劃驗收負責項目開發(fā)部負責環(huán)保驗收負責項目開發(fā)部負責消防驗收負責項目開發(fā)部負責竣工驗收負責注：項目部一欄中“負責”表示承擔該項任務的實施職責，并對結果負責；“組織”表示組織完成該任務的實施，對該任務是否實

26、施負責，但對其實施的結果無決定性的評價權；“參加”表示該任務由其它部門組織，而介入該任務的執(zhí)行過程，對任務結果有部分評價權；“協(xié)助”表示對該任務無責任，在其它人完成任務時提供支持。工程技術部一欄中“負責”表示必須參加該任務，并對任務的完成結果起決定性評價權。“參加”表示該任務由其它人主導，但應當介入；“協(xié)助”表示對該任務無責任，在其它人完成任務時提供支持。第三章、工程建設管理工作指引第一節(jié)、前期準備階段工程建設前期準備階段（基本取得用地到基礎開工）主要工作內容包括：現場查勘；收地圍蔽；清表；組織詳勘；申報臨水臨電；前期綜合策劃；實施“三通一平”；與政府相關部門對接等。以上工作主要由項目部負責執(zhí)

27、行。一、現場查勘1、取得原始地形地貌圖和周邊道路市政管網圖基本達成土地意向后，項目部應及時向政府相關部門索取原始地形地貌圖和周邊道路市政管網圖，并進行復核，如誤差較大，不滿足要求時，應委托有資質的第三方重新繪制。2、現場查勘收地前，工程部應組織現場查勘，詳細了解場地內的情況：地上地下建（構）筑物、墳墓、高低壓電線（電纜）、通訊電纜（光纜）、排水（給水或灌溉）渠（管）、地上附著物等，尤其是有無礦產、文物、溶洞、防空洞等，并繪制在總圖上。地形地貌、地質資料、周邊道路管網資料和現場查勘資料是拿地決策、編制總規(guī)以及施工組織的重要依據，應及時取得并向有關部門提供。根據現場查勘和取得資料的情況，決定是否進

28、行普勘。二、綜合策劃1.編制施工單位、監(jiān)理單位組織方案項目部根據當地政府規(guī)定，結合項目的規(guī)模，對工程招標工作進行策劃。宜參照標段規(guī)模及專業(yè)工種劃分標段。專業(yè)工種按土建、安裝工程等劃分。技術要求高的鋁合金門窗、防水工程、精裝修工程等，宜由我方直接分包或列為指定分包。1.1.確定施工、監(jiān)理公司組織的標段劃分；1.2.編制主要施工、監(jiān)理公司資質要求，公司及參建主要項目經理的資格預審方法；1.3.協(xié)助編制招標中的成本控制措施，招標方式。如是否采用工程量清單招標，如何讓投標過程具有競爭性等等；1.4.協(xié)助編制招標的進度計劃與控制措施。2.編制材料設備供應方案2.1.編制甲供和甲指定（產品或價格）的材料設

29、備清單；2.2.編制材料設備采購及進場計劃（含樣板報批）以及計劃管理措施；3.編制項目一、二、三級進度計劃及保證措施3.1.按照集團三級計劃管理辦法規(guī)定，編制一、二、三級進度計劃以及專項計劃，如出圖計劃，招標采購計劃等；3.2.項目總經理負責按照集團計劃模板編制一、二、三級計劃，并按要求定期反饋計劃執(zhí)行信息；3.3.編制保證工程進度的協(xié)調措施。3.4. 詳參考第五章碧桂園集團三級計劃管理辦法，并遵照執(zhí)行。4.繪制項目運營圖4.1 項目運營圖應該明確的信息包括：4.1.1 工程節(jié)奏（主體結構達到預售條件的節(jié)奏，產品套數、面積）；4.1.2 開放區(qū)范圍；4.1.3 樣板房位置；4.1.4 開放、開

30、盤流線；4.1.5 立面展示范圍；4.1.6 圍板、圍墻位置。通過運營圖反映的信息應遵循寧缺勿濫的原則，避免干擾信息過多。4.2 項目運營圖的繪制原則為：4.2.1 運營圖重點體現項目分批取預售證的范圍、時間，示范區(qū)開放范圍、時間，開放標準和參觀流線，不涉及具體銷售安排；4.2.2 已建且已入伙部分，以淡綠色標注；已建在售部分，建筑物投影以深綠色標注；未建部分為白色；4.2.3 第一次開放示范區(qū)為淡紫色，第二次開放示范區(qū)為淡黃色，第三次開放示范區(qū)為淡紅色，之后按此順序循環(huán)；4.2.4 年內預售許可證第一批取證為淺灰色（建筑物投影部分），第二批取證為深灰色，第三批取證為淺藍色，第四批取證為藍色，

31、第五批取證為深藍色，之后按此順序循環(huán)；4.2.5 樣板房以紅色標注，參觀流線以藍虛線標注，項目分期以紅虛線標注，圍板以黃虛線和黃實線標注；4.2.6 外立面展示，全部落架為紅實線，下部落架為藍實線。4.3 項目運營圖的編制、定稿、發(fā)布、變更程序與集團一、二級計劃相同。5.編制項目質量保證措施和成品保護措施5.1.列出工程難點重點、質量通病及對策；5.2.重點描述質量管理保證措施；5.3.針對有關重點分項，編制有關成品保護的措施要求。6.編制項目成本控制措施6.1.依據成本部提供的成本控制的目標，制定成本控制的具體措施（包括預警體系）。7.制定現場安全文明管理措施7.1.配合銷售、現場CI策劃，

32、編制總平面布置圖，對安全文明施工提出具體要求。8.編制項目文檔資料管理措施8.1.依據集團建設項目檔案管理辦法（詳見第五章）的要求，編制項目文檔資料管理措施，強調檔案資料管理措施。三、項目監(jiān)理進場1項目部完成監(jiān)理單位組織方案后，提交給采購管理部進行項目監(jiān)理單位招標；2監(jiān)理單位確定后，項目部根據項目實施計劃要求，組織監(jiān)理單位進場；3監(jiān)理單位進場后15個工作日內必須完成該項目監(jiān)理規(guī)劃及實施細則并上報項目部審核；4項目部進行監(jiān)理管理要求交底和相關授權，引導監(jiān)理進入項目管理角色四、各階段場地圍蔽4.1收地圍蔽 4.1.1準備工作。4.1.1.1辦理收地手續(xù)。 4.1.1.2明確征地紅線。項目部根據國土

33、局提供的紅線控制坐標點（一般找當地測繪院取得），按征地紅線圖放出征地紅線，做好標記。做好征地紅線的復測工作，紅線控制點坐標須由測量工程師全數復核。若征地紅線圖中給出的坐標點與國土局提供的紅線控制坐標點出入較大，項目部協(xié)調相關部門及時解決。4.1.1.3測算圍蔽工程量，制訂圍蔽工程的實施方案。4.1.1.4對可能引發(fā)的民眾阻擾事件有充分的估計，積極與當地政府部門溝通取得支持，并做好預案。4.1.1.5組織施工單位，做好圍蔽工程人員、材料、機械設備的進場準備。4.2圍蔽實施4.2.1 對征地圍蔽精心策劃，做到:范圍準確、速度快捷、圍蔽實施時間保密并擇機實施，避免與當地群眾糾紛。4.2.2圍蔽進場和

34、實施過程中做好拍照取證和新聞媒體解釋工作。4.2.3 圍蔽完成后，應安排保安部門巡視，防止圍蔽遭受惡意破壞。4.2.4施工圍蔽4.3施工圍墻4.3.1大型樓盤在征地紅線上做施工圍欄，圍欄標準：采用100*100*1500混凝土立柱拉鍍鋅刺繩鐵絲網，砼立柱每隔5米一根，埋深500，鐵絲網高度1米。4.3.2 一般樓盤的小區(qū)采用施工圍墻，圍墻標準：采用磚砌圍墻，墻高2米，每隔6米一個磚砌墻柱，臨時圍墻外立面應作抹灰，墻體做碧桂園LOGO、廣告標語（內容須經集團營銷品牌中心審批）等。4.3.3圍墻施工時機：收地后盡快組織施工圍墻的施工。4.3.4場地內施工圍蔽4.3.4.1各標段的施工圍蔽須采取統(tǒng)一

35、的形式，布置方案須征求銷售部意見，項目總經理批準，符合銷售要求，滿足安全文明施工需要。4.3.4.2 項目開工時，中心園林區(qū)須第一時間圍蔽，保證園林、園建的施工不受其他施工單位的影響。4.4銷售圍蔽嚴格按照集團營銷品牌中心批準的銷售圍蔽方案進行布置、并于開盤前15天完成。銷售圍蔽須經常維護及更新，保持良好形象。五、清表根據現場查勘結果及相關資料，加快拆除、遷移地上地下障礙物，并及時清理建筑垃圾。如有林木，砍伐前應到林業(yè)主管部門辦理砍伐證。注意事項：1、根據查勘資料合理估計工程量并及時提出招標立項或委托立項。2、準確做好工程量及外運量的確認、計量，并取證。六、詳勘1、勘探單位進場總規(guī)方案一經確定

36、，項目部立即組織勘探單位進場，并優(yōu)先對銷售中心、樣板房、示范區(qū)及其它重要配套進行詳勘。2、勘探孔位確定、復核勘探單位根據設計部提供的詳勘方案（勘探技術要求）、總規(guī)圖上的坐標點定出孔位，項目部須對每個孔的位置進行復核。3、勘探進度控制根據項目工期要求，督促勘探單位組織足夠的鉆機進場施工。4、勘查質量控制勘查施工時，項目部必須安排監(jiān)理人員旁站監(jiān)理，確?？碧浇Y果與實際相符，工程量真實客觀，所有鉆孔工程量必須由兩名監(jiān)理人員進行驗收和巖芯拍照，并在臺賬上簽字，單孔完成當天上報項目工程部經理后存檔。嚴禁旁站不到位、勘探結果失真情況。5、勘探結果取得首期銷售中心、樣板房、示范區(qū)及其它重要配套等宜在開鉆后7天

37、內取得柱狀圖，確?；A開工條件；其它主體工程宜在詳勘開鉆后15天內提供勘探報告。七、臨水臨電1、臨電申報（1）根據首期開發(fā)面積并結合后續(xù)開發(fā)節(jié)奏，同時考慮售樓部、會所、樣板房、園林等的用電需求，計算施工用電總容量。（2）根據需求容量，選擇變壓器的型號和臺數，并向當地供電部門提出用電申請。（3）前期施工如市電尚未開通，需使用發(fā)電機供電時，應嚴格管理發(fā)電機使用、杜絕計價不合理、工程量確認不準確，嚴禁長期使用發(fā)電機。（4）臨時施工用電分期方案、交樓臨時用電方案及臨時用電改造方案必須報區(qū)域審批。（5）臨時用電工程的議標、定標、合同按集團、區(qū)域相關制度規(guī)定的權限報批，不得以委托或簽證的形式實施。2、臨水

38、申報（1）有市政水源接入時，根據首期開發(fā)面積并結合后續(xù)開發(fā)，計算施工用水小時需求量和日需求量，向當地供水部門提出用水申請。（2）無市政水源或市政水源無法接入時，應因地制宜制定取水供水方案，并盡早實施。八、三通一平1、水通、電通、路通（1）項目部及時辦理臨時用水、用電審批手續(xù)并確定施工單位，之后督促盡快完工，不得影響開工。（2）項目部及時辦理臨時道路出入口報批手續(xù)（包括市政道路綠化遷移報批手續(xù)）、余泥排放證等。（3）收地后，盡快開通地塊至周邊主要交通道路的施工通道，同時組織場地平整、臨時道路的施工，尤其是在雨季，施工道路的打通對于基礎施工、主體施工至關重要。主體單位確定較早的，盡量將此部分工作內

39、容納入主體合同。（4）施工道路應優(yōu)先利用小區(qū)永久道路，面層在交樓前鋪設。（5）施工道路的布置原則上不能與銷售通道混用，應嚴格分開；確實無法分開的，務必保證在節(jié)假日前清洗干凈。（6）甲方辦公、生活用臨時設施按照集團及區(qū)域相關標準、規(guī)定由項目部自行解決。2、場地平整（1）根據豎向設計方案確定場地施工控制標高。（2）土方量計算小型土石方工程（10萬立方米以下且造價在100萬元以下）場地比較平坦時，一般采用方格網法；場地地形較為復雜或挖填深度較大、斷面不規(guī)則時，一般采用斷面法。（3）注意事項注意勘查地下已有給排水管道、電線電纜的情況；詳細探明地下障礙物，場地的挖方與填方盡量平衡，避免在短期內既有土方外

40、運又要土方外購。禁止土方反復倒運、工程量確定不準確。九、總包單位進場準備總包單位是項目開發(fā)過程中施工環(huán)節(jié)的一個最重要的主體，總包單位的施工管理能力與效率直接影響到項目運營的效果。因此，在總包單位進場前，為其提供良好的先決條件，有利于其迅速進入工程施工管理角色和提高管理效率。項目部在總包進場前應作好的準備工作主要有：施工圖內部審查、總包生活與生產的臨時設施總體規(guī)劃、臨水臨電規(guī)劃、樁基工程的檢測與驗收、場地數據測量等等。（1）施工圖內部審查：在施工圖設計階段，項目部對施工圖進行正式出圖前的項目內審，將意見提交給設計部，由設計部協(xié)調設計單位修改。（2）現場臨時設施總體規(guī)劃：項目部根據本項目的運營開發(fā)

41、計劃，結合現場的實際情況編制項目工程現場臨時設施總規(guī)劃圖，總規(guī)劃圖提交給采購部在工程的招標文件中說明。（3）根據項目的實際情況，制定用水用電以及施工路口的報批計劃。（4）現場專業(yè)工程師根據本項目將來施工高峰期用水、用電需要，提出施工臨時用水、用電計劃，向政府有關部門申請施工臨時用水。并配合政府有關部門完成本項目臨時用水用電的接駁點的設置。（5）根據現場施工需要及場區(qū)周圍市政道路情況，（如有必要）向政府有關部門申請增加臨時施工道口。（6）組織進行場地平整施工，根據場區(qū)總平面圖及豎向標高設計，向場平施工單位交底，按項目開發(fā)計劃節(jié)點的要求督促其按時完工。（7）組織樁基工程的檢測與驗收，獲取樁基驗收合

42、格報告。（8）組織測量基點與總包進場前的場地原始數據，為移交總包作準備。十、與政府及相關部門對接1、與建設行政主管部門對接了解施工證照取得、工程驗收（中間驗收）、竣工備案等方面的要求、流程，提前采取措施防止影響工期；了解安全文明施工要求；了解當地對建設開發(fā)各個階段相關的制度、辦法、規(guī)定、要求等文件。協(xié)助、督促開發(fā)部及時辦理相關工程質量監(jiān)督手續(xù)，避免因先行開工導致后期需進行結構檢測等現象，既影響進度、又增加成本。2、與供電、供水、供暖、燃氣、消防、氣象等部門對接了解供電、供水、供暖、燃氣、消防、防雷方案報批（報建）及圖紙設計、施工、驗收等方面的要求，督促開發(fā)部及時辦理、完善各種相關手續(xù)。3、與城

43、管部門及交通執(zhí)法部門對接4、與街道委（或鎮(zhèn)政府）及與公安部門對接第二節(jié)、土方及基礎施工階段項目設計圖紙確定，進入正式施工階段后，首先開始土方及基礎等地下部分的施工。施工流程為：施工前準備軟弱地基處理（如果需要）土方開挖基坑支護（如果需要）樁基施工（如果有）地下主體結構施工（含地下室主體結構）。一、施工前準備（一）施工準備、放線、復核（）新開樓盤由項目部聯系規(guī)劃部門提供不少于三個測量導向控制點（含平面與高程），對于規(guī)劃局提供或認可的建筑物定位放線點，項目部必須進行全數復核并做好保護措施。（）施工單位根據測量導向控制點向各棟擬建樓棟周邊引出放線基準點，項目部必須進行全數復核。監(jiān)理工程師要求施工承包

44、單位，對建設單位給定的原始基準點、基準線和標高等測量控制點進行復核，并將復測結果報監(jiān)理工程師審核，經批準后施工承包單位方能進行準確的測量放線，建立施工測量控制網，并應對其準確性負責，同時做好基樁的保護。復測施工測量控制網。抽檢建筑方格網、控制高程的水準網點以及標樁埋設位置等。放線復核時，必須嚴格按照設計圖紙對建筑物的朝向、方位、軸線位置逐一、全數進行認真地復核，禁止建筑物方向、位置與設計有較大偏差的現象。2、施工進度計劃編制根據項目開發(fā)建設節(jié)點計劃要求編制施工計劃，并制定關鍵線路進度保障措施，同時提出人工、主要材料、機具設備進場計劃。3、質量、安全技術交底主要包括隱蔽驗收、樣板先行、材料驗收，

45、質量安全、例會制度等規(guī)定及時向施工單位管理人員及班組交底。4、檢查施工單位施工用電、機械、人員等的到位情況，須符合合同承諾及已批準的施工組織設計所規(guī)定。5、基礎方案和施工圖審查基礎設計方案由集團相關職能部門審查后，在基礎開工前項目部應組織基礎圖紙會審，對基礎設計圖紙進行答疑、交底。項目工程部組織相關本部門人員對基礎施工組織方案進行審批，對樁基礎、基坑支護等方案，按重大施工組織設計/方案審批流程報審。6、策劃施工排水系統(tǒng)，確定排水管道走向、管道管徑、閥門數量、控制方式等方面時，除了考慮排水量、排水速度外，還應考慮在施工過程中的突發(fā)情況，嚴禁出現單體項目影響整個工地建設的情況。7、制定合同計劃本階

46、段除主體合同、樁基礎合同、基坑支護合同外，還需要簽訂的其它合同有：樁基礎檢測合同（含土壤承載力檢測合同），土壤氡濃度檢測合同，防雷施工合同，人防工程施工合同（有人防地下室時），基坑沉降觀察委托合同（深基坑需要）、消防工程施工合同以及相關配套工程施工合同等。8、了解當地政府及行業(yè)的要求充分熟悉當地政府的樁基礎檢測要求；鋼筋、混凝土、防水等材料見證取樣送檢和質量監(jiān)督檢驗要求；土壤氡濃度檢測要求；土壤承載力檢測要求；防雷、消防、幕墻等施工檢測及驗收要求；基礎驗收要求；資料整理歸檔要求等。避免因未辦質監(jiān)手續(xù)，部分工程內容完工后無法驗收，被迫停工等現象。二、軟弱地基處理當工程場地經地質勘察，發(fā)現影響建筑

47、物基礎設計的淤泥、沖填土、雜填土等軟弱土的地質情況時，應依據設計要求，提前對軟弱地基進行處理。1、項目部負責牽頭，組織各相關部門結合建筑結構特征對地質詳勘報告進行仔細解讀，確定是否需要進行軟弱地基處理；2、組織各相關部門通過討論、論證、試驗等各種手段，確定出最佳的地基處理方案；3、項目部負責編制技術標文件，明確施工方法、質量與進度等施工要求。經工程技術部審定后，由采購部進行地基處理施工招標；4、地基處理專項招標完成確定施工單位后，項目部組織施工單位進場施工，并在施工前進行施工方案審核與技術交底；5、項目部負責對地基處理施工過程中的質量、安全等進行全程監(jiān)控；6、地基處理施工完成后，項目部跟進施工

48、單位進行有見證檢驗檢測，經施工質量檢測后方可進行分項驗收；7、地基處理工程分項驗收由施工單位向監(jiān)理單位和項目部申請。項目部組織設計、成本、工程等部門與監(jiān)理單位一同進行地基處理分項驗收；8、在整個地基處理過程中，項目部應注意相關資料的收集，特別是關系到設計、施工報建、專項檢測驗收的資料應及時提供給相關部門，且項目部應存有原件。三、土方工程 1、制定土方平衡方案：在設計總平規(guī)劃綜合考慮確定，分期開發(fā)的，盡量在同期內平衡，不能同期平衡時再考慮總體的平衡。土方平衡方案以減小施工造價，減小占用場地面積和不影響各期施工布置和進展為目標。第一步：測定場地方格網。由項目部組織專業(yè)單位測定。第二步：由設計單位根

49、據初步的規(guī)劃設計擬定初步的土方平衡方案。第三步：由成本部進行平衡測算，項目部組織專項會議（設計、成本、工程等部門參加）討論修改直至最終確定土方平衡方案。最后由項目部負責完成土方平衡圖，提交成本部審核后方可組織實施。2、編制土方施工總體方案。根據項目的運營開發(fā)計劃以及施工圖紙，擬定整個項目紅線區(qū)域內的土方工程施工計劃（包括：分區(qū)、各區(qū)段的進度要求、各區(qū)段施工的先后安排、場地內的堆土區(qū)域規(guī)劃、運輸路線安排等）。按規(guī)定或現場實際情況需進行基坑支護的制定基坑支護專項方案（詳下一節(jié)）。3、土方工程招標階段配合。在土方工程招標階段，項目部負責提供技術標書（其中包含施工規(guī)劃、進度、質量等要求），同時負責與招

50、標有關的施工現場事宜。4、土方施工組織與管理：土方施工單位招標確定后，項目部負責安排其進場。進場后首先作場地移交。然后進行施工交底。在正式施工前，要求施工單位上報專項施工方案。施工時，重點關注挖填各部位的標高、范圍控制以及回填密實度的控制。雨季施工應要求施工單位制定專門的應對措施。加強對施工單位安全文明施工的監(jiān)管。如對市政道的防污染措施和機械操作安全和車輛運輸安全等。5、場地維護：土方工程施工前，項目部應根據本項目的特征，事先確定場地維護方案。主要包括：場地排水方案、水土保持方案、基坑支護方案等。場地排水方案要求：排水有組織、有效果，如遇暴雨能迅速排除，場地無大范圍積水，不影響下一步的施工，主

51、要的排水系統(tǒng)可沿用至基礎施工甚至主體施工階段。水土保持方案主要根據項目地理環(huán)境、施工影響環(huán)境的范圍和政府部門的相關規(guī)定與要求來確定。如方案必須經政府部門審核，建議方案由專業(yè)機構制定，水土保持工程亦由專業(yè)單位施工。基坑支護：詳見下一節(jié)。6、場地移交：土方工程施工完成，經驗收，同時進行有關數據測量記錄后，由項目部向下一步的施工單位移交。四、基礎施工1、基礎施工基礎工程施工應按制度實施旁站監(jiān)理和隱蔽驗收管理，如：預制樁、沖（鉆）孔樁、攪拌樁、人工挖孔樁及基坑（槽）、基礎鋼筋、基礎混凝土澆注等。樁孔、天然基礎持力層驗收、基坑（槽）驗收時，須請設計單位、勘探單位一同參加驗收，并簽署驗收意見。進場材料驗收時，要重點關注：進場鋼材的驗收、復試以及其品牌是否符合合同約定品牌。及時進行基坑降水，避免基坑泡水，嚴禁基礎鋼筋長時間浸泡生銹，導致報廢或降級使用的現象。2、基礎檢測（1）選擇檢測方式時應結合國家規(guī)范和當地政府文件要求進行編制，同時應考慮現場實