房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，具有周期長(zhǎng)，投資規(guī)模大特點(diǎn)，因此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力要求較高，對(duì)每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講低成本、高效率的融資都是其生存、發(fā)展的重大事項(xiàng)。下面就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資方式進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹。一、房地產(chǎn)業(yè)融資特征與其他一般企業(yè)融資相比，房地產(chǎn)企業(yè)融資有自己的特征:第一，開發(fā)資金需求量大，對(duì)外源性融資依賴性高房地產(chǎn)業(yè)的資本密集性決定了開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)輒就數(shù)億，甚至數(shù)10億，僅僅依靠企業(yè)的自有資金，是不能完成項(xiàng)目開發(fā)的，房地產(chǎn)開發(fā)商必須通過各種手段進(jìn)行外源性融資。第二，土地和房產(chǎn)的抵押是重要條件房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，它附著于特定

2、的地塊。土地是稀缺性資源，土地和房產(chǎn)的抵押是金融機(jī)構(gòu)所歡迎的融資條件。第三，資金面臨比較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)、國(guó)家宏觀調(diào)控、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化和競(jìng)爭(zhēng)地位變化，這些因素都會(huì)引起企業(yè)的銷售額的波動(dòng)，則息稅前盈余(EBIT)就會(huì)波動(dòng)，進(jìn)而導(dǎo)致稅后利潤(rùn)的波動(dòng)，使稅后利潤(rùn)不足以支付負(fù)債成本，可見，房地產(chǎn)企業(yè)面臨比較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二、房地產(chǎn)企業(yè)目前可行的主要融資方式及其優(yōu)劣勢(shì)分析1、房地產(chǎn)貸款目前在我國(guó)主要有三種形式：房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款，主要用于補(bǔ)充企業(yè)為完成計(jì)劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)需要的流動(dòng)資金；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款，主要為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款；房地產(chǎn)抵押貸款，是開發(fā)商以擬開

3、發(fā)的土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押而向銀行取得的貸款，又稱為建筑貸款，它的特征是彈性大和變化大，這類貸款形式和條款沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，往往是根據(jù)借款人的需要、資質(zhì)和市場(chǎng)的情況確定和變動(dòng)，貸款年限一般與房產(chǎn)建筑期相同。2、房地產(chǎn)股票融資目前，房地產(chǎn)股票融資有兩種：一種就是直接上市融資，也就是首次發(fā)行上市，另一種是間接上市融資，也就是人們常說的買殼上市，即購(gòu)買上市公司的股權(quán)做大股東，然后通過優(yōu)良資產(chǎn)和有良好收益預(yù)期的資產(chǎn)的注入和置換，徹底改變上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，從而達(dá)到證監(jiān)會(huì)規(guī)定的增發(fā)和配股的要求，實(shí)現(xiàn)從證券市場(chǎng)融資的目的。買殼上市的方式又有兩種，一種是場(chǎng)內(nèi)交易即在二級(jí)市場(chǎng)公開收購(gòu)，但這種方式通常成本很高

4、，因?yàn)橹袊?guó)證券市場(chǎng)上市的公司絕大部分都是國(guó)企改制和國(guó)家控股的，而且無法流通的國(guó)有股和法人股占60%以上；第二種是場(chǎng)外交易即協(xié)議轉(zhuǎn)讓，這種方式的收購(gòu)價(jià)格和成本低，轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)是每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率。再融資指公司上市后進(jìn)行的融資，如發(fā)行可轉(zhuǎn)債、配股、增發(fā)新股等，具體如下圖所示。 場(chǎng)內(nèi)交易（成本高）間接融資（買殼上市）場(chǎng)外交易（常用方式）房地產(chǎn)股票融資 直接融資 再融資：可轉(zhuǎn)債、配股、增發(fā)新股房地產(chǎn)股票融資可以迅速籌集大量資金，分散開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模實(shí)力的擴(kuò)張；可以使企業(yè)凈資產(chǎn)在一夜之間成倍增長(zhǎng)；可以提升企業(yè)知名度，也有利于企業(yè)盈利能力的提高。但直接上市融資的成本較高，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行股票上市，要

5、支付數(shù)額巨大的資金籌集費(fèi)用（一般在籌資額的1%-3%）；直接上市要求的高透明性讓開發(fā)企業(yè)內(nèi)部問題暴露，導(dǎo)致融資能力下降。3、房地產(chǎn)債權(quán)融資房地產(chǎn)債券融資就是房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場(chǎng)發(fā)行債券獲得資金的方式。房地產(chǎn)債券融資的好處在于還款期限較長(zhǎng)，附加限制少，資金成本也不太高，債券利息不能高出于市場(chǎng)利率的40%，這就在一定程度上限定了融資成本但目前這種方式很難進(jìn)行融資4、房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代營(yíng)業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項(xiàng)，或者直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。目前我國(guó)房地產(chǎn)信托主要為“過橋”式貸款，籌資比重不大。原因是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信托規(guī)定，每份資金

6、信托合同總份數(shù)不超過200份，單份合同的最低金額為5萬元，限制了中小投資者的加入。目前，房地產(chǎn)信托的形式要有房地產(chǎn)信托融資主要有貸款型信托、股權(quán)型信托、混合型信托、財(cái)產(chǎn)受益型信托四種模式。5、其他融資簡(jiǎn)介5.1海外基金目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)一般有以下兩種方式一是申請(qǐng)中國(guó)政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購(gòu)買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購(gòu)房、買斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。海外基金與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，海外資金在中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高且比銀行貸款、信托等融資渠道的

7、成本高。5.2開發(fā)商貼息委托貸款由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”。該融資模式的前提是開發(fā)商稍有一定的實(shí)力，即投入一定的預(yù)定資金做委托貸款，便可獲得可觀的幾乎沒有成本的銷售融資。5.3聯(lián)合開發(fā)聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商以合作方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的一種方式。聯(lián)合開發(fā)能夠有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。5.4項(xiàng)目融資項(xiàng)項(xiàng)目融資是指項(xiàng)目的承辦人(即股東)為經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，并以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為

8、貸款的擔(dān)保物。項(xiàng)目融資具有一次性融資金額大、項(xiàng)目建設(shè)期和回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等特點(diǎn)，因此對(duì)于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮采用項(xiàng)目融資的方式，來實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的作用。5.5短期融資券短期融資券指企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在3、6或9個(gè)月內(nèi)還本付息，用以解決企業(yè)臨時(shí)性、季節(jié)性短期資金需求的有價(jià)證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活，周轉(zhuǎn)速度快，成本低等特點(diǎn)，由于短期融資券的發(fā)行實(shí)行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優(yōu)先考慮資質(zhì)好、發(fā)行規(guī)模大的企業(yè)。5.6融資租賃根據(jù)合同法的規(guī)定，房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后，由出租人向房地產(chǎn)銷售一方購(gòu)買該房屋，并交給承租人使

9、用，承租人交付租金。5.7典當(dāng)融資在銀行信貸和信托受阻的時(shí)候，選擇典當(dāng)融資也是一種選擇。他指房地產(chǎn)商以房地產(chǎn)作為抵押物申請(qǐng)借款。這種借款只適合小額短期急需資金的開發(fā)商。因?yàn)檫@種借款風(fēng)險(xiǎn)大，如果到期不及時(shí)歸還，費(fèi)用高或者遭到抵押物被拍賣；而且用借款利息以月計(jì)算，比銀行貸款高出很多。三、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道1 自有資金開發(fā)企業(yè)自有資金包括：組建企業(yè)時(shí)各方面投入資金；經(jīng)營(yíng)開發(fā)一定時(shí)期，從稅后利潤(rùn)中提取盈余公積金；因籌資超出資金、資本匯率折算額；以及接受捐獻(xiàn)的財(cái)產(chǎn)而形成的資本公積金、現(xiàn)金、其他流動(dòng)資產(chǎn)（應(yīng)收的銀行票據(jù)；可以抵御、貼現(xiàn)而獲得現(xiàn)金的股票和債券；其它可以立即售出的建成的樓宇）；以及在近

10、期內(nèi)可以回收的各種應(yīng)收款（已定合同的應(yīng)收樓款，近期可以出售的各類物業(yè)的付款等）。對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，具有一定的自有資金，是項(xiàng)目開發(fā)的前提和條件。目前國(guó)家規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資比例不得低于35%。2 預(yù)收賬款 預(yù)收賬款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房資金（包括定金），以及按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。目前，進(jìn)行商品房預(yù)售并回收建設(shè)資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集開發(fā)資金的一種重要形式，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，這樣可以降低開發(fā)項(xiàng)目的最大累計(jì)資金需求，有助于房地產(chǎn)開發(fā)公司滾動(dòng)發(fā)展項(xiàng)目。以實(shí)際情況看，這幾年由于銀行貸款較為困難，

11、預(yù)收賬款逐漸占據(jù)了開發(fā)籌資的大頭。3 銀行貸款 銀行貸款主要有房地產(chǎn)抵押貸款、貨權(quán)質(zhì)押監(jiān)管貸款、應(yīng)收賬款及權(quán)利質(zhì)押貸款、綜合授信、票據(jù)貼現(xiàn)、專業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保貸款等。 （1）、主要貸款種類1.1綜合授信。即銀行對(duì)一些經(jīng)營(yíng)狀況好、信用可靠的企業(yè)，授予一定時(shí)期內(nèi)一定金額的信貸額度，企業(yè)在有效期與額度范圍內(nèi)可以循環(huán)使用。綜合授信額度由企業(yè)一次性申報(bào)有關(guān)材料，銀行一次性審批。企業(yè)可以根據(jù)自己的營(yíng)運(yùn)情況分期用款，隨借隨還，企業(yè)借款十分方便，同時(shí)也節(jié)約了融資成本。銀行采用這種方式提供貸款，一般是對(duì)有工商登記、年檢合格、管理有方、信譽(yù)可靠、同銀行有較長(zhǎng)期合作關(guān)系的企業(yè)。2.2擔(dān)保貸款2.2.1 專業(yè)

12、擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保貸款。當(dāng)企業(yè)提供不出銀行所能接受的擔(dān)保措施時(shí)，如抵押、質(zhì)押或第三方信用保證人等，擔(dān)保公司卻可以解決這些難題。因?yàn)榕c銀行相比而言，擔(dān)保公司對(duì)抵押品的要求更為靈活。當(dāng)然，擔(dān)保公司為了保障自己的利益，往往會(huì)要求企業(yè)提供反擔(dān)保措施（如基本賬戶監(jiān)管等），有時(shí)擔(dān)保公司還會(huì)派員到企業(yè)監(jiān)控資金流動(dòng)情況。 擔(dān)保公司擔(dān)保費(fèi)用較高，一般會(huì)收取擔(dān)保金額1.5-3.5%的費(fèi)用。 2.2.2自然人擔(dān)保貸款。在辦理期限3年以內(nèi)信貸業(yè)務(wù)時(shí)，可以由自然人提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保并承擔(dān)代償責(zé)任。自然人擔(dān)保可采取抵押、權(quán)利質(zhì)押、抵押加保證三種方式?？勺鞯盅旱呢?cái)產(chǎn)包括個(gè)人所有的房產(chǎn)、土地使用權(quán)和交通運(yùn)輸工具等?？勺髻|(zhì)押的個(gè)

13、人財(cái)產(chǎn)包括儲(chǔ)蓄存單、憑證式國(guó)債和記名式金融債券。抵押加保證則是指在財(cái)產(chǎn)抵押的基礎(chǔ)上，附加抵押人的連帶責(zé)任保證。如果借款人未能按期償還全部貸款本息或發(fā)生其他違約事項(xiàng)，銀行將會(huì)要求擔(dān)保人履行擔(dān)保義務(wù)。    2.2.3委托貸款。由委托人提供資金，由商業(yè)銀行根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額、期限、利率等，代為發(fā)放、監(jiān)督、使用并協(xié)助收回的委托貸款的基本程序是：1由委托人向銀行提出放款申請(qǐng)。2銀行根據(jù)雙方的條件和要求進(jìn)行選擇配對(duì)，并分別向委托方和借款方推介。3委托人和借款人雙方直接見面，就具體事項(xiàng)和細(xì)節(jié)如借款金額、利率、貸款期限、還款方式等進(jìn)行洽談協(xié)商并作出決定。4借貸

14、雙方談妥要求條件之后，一起到銀行并分別與銀行簽訂委托協(xié)議。5銀行對(duì)借貸人的資信狀況及還款能力進(jìn)行調(diào)查并出具調(diào)查報(bào)告，然后借貸雙方簽訂借款合同并經(jīng)銀行審批后發(fā)放貸款。    1.3應(yīng)收賬款及權(quán)利質(zhì)押貸款。 可作為質(zhì)押的質(zhì)物包括：國(guó)庫(kù)券（國(guó)家有特殊規(guī)定的除外），國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、AAA級(jí)企業(yè)債券、儲(chǔ)蓄存單等優(yōu)價(jià)證券。以個(gè)人儲(chǔ)蓄存單出質(zhì)的，應(yīng)提供開戶行的鑒定證明及停止支付證明。以、銀行承兌匯票、等有價(jià)證券質(zhì)押的，質(zhì)押率最高不得超過90%；以動(dòng)產(chǎn)、依法可以轉(zhuǎn)讓的股份（股票）、等質(zhì)押的，質(zhì)押率最高不得超過70%；以其他動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利質(zhì)押的，質(zhì)押率最高不得超過50%。

15、1.4抵押貸款。抵押品通常包括有價(jià)、國(guó)、各種股票、以及的、棧單或其他各種證明物品所有權(quán)的。貸款到期，借款者必須如數(shù)歸還，否則銀行有權(quán)處理抵押品，作為一種補(bǔ)償。以具有土地使用年限的房屋作的，抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓規(guī)定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。以房屋作的應(yīng)將該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以房屋為的要到房產(chǎn)管理部門進(jìn)行登記;以交通運(yùn)輸車輛為的要到公安車輛管理部門進(jìn)行登記;以機(jī)器設(shè)備及其它物資為的要到工商行政部門進(jìn)行登記;不屬于上述登記部門登記的品，要到公證部門辦理公證手續(xù)。以上在有關(guān)部門登記的同時(shí)，要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估并出具證明手續(xù)。 以房產(chǎn)的，抵押率最高不得超過70%（通

16、常為40-50%）；以交通運(yùn)輸工具、通用機(jī)器設(shè)備和工具抵押的，抵押率最高不得超過60%；以專用機(jī)器設(shè)備和工具，無形資產(chǎn)（含土地使用權(quán)）和其他財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押率最高不得超過50%。1.5票據(jù)貼現(xiàn)。是指票據(jù)持有人將商業(yè)票據(jù)轉(zhuǎn)讓給銀行，取得扣除貼現(xiàn)利息后的資金。 （2）貸款人需具備的基本條件 2.1產(chǎn)品有市場(chǎng)，有效益，不擠占挪用，恪守信用； 2.2有按期還本付息能力，原應(yīng)付和到期貸款已清償；沒有清償?shù)模?2.3已經(jīng)做了銀行認(rèn)可的償還計(jì)劃；按銀行企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)核定，原則上信用等級(jí)必須為A級(jí)（含）以上； 2.4已在銀行開立或； 2.5有限責(zé)任公司和股份有限公司對(duì)外股本權(quán)益性投資累計(jì)額未超過其的50

17、%； 2.6借款人的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)制度健全，主要經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)指標(biāo)符合銀行的要求； 2.7申請(qǐng)的項(xiàng)目必須經(jīng)國(guó)家主管部門批準(zhǔn)，新建項(xiàng)目的企業(yè)法人與的不低于國(guó)家規(guī)定的比例（30%）。作為的財(cái)產(chǎn)必須符合中華人民共和國(guó)擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，抵押人必須依法享有對(duì)抵押物的所有權(quán)或處分權(quán)，并向銀行明確表示愿以該抵押物為債務(wù)人提供擔(dān)保。 （3）貸款利率：我國(guó)貸款依據(jù)為人民銀行公布的基準(zhǔn)利率，最新政策規(guī)定對(duì)貸款利率上、下浮不再上、下限、目前商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)貸款利率一般在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮50-200%，小額貸款公司上浮一般在基準(zhǔn)利率的200-400%。  4 、金融租賃 金融租賃是一種集信貸、貿(mào)易、

18、租賃于一體，以租賃物件的所有權(quán)與使用權(quán)相分離為特征的融資方式。 5、典當(dāng)融資。 典當(dāng)是以實(shí)物為抵押，以實(shí)物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的形式取得臨時(shí)性貸款的一種融資方式。與銀行貸款相比，典當(dāng)貸款成本高、貸款規(guī)模小，典當(dāng)行對(duì)客戶的信用要求幾乎為零，典當(dāng)行只注重典當(dāng)物品是否貨真價(jià)實(shí)，一般商業(yè)銀行只做不動(dòng)產(chǎn)抵押，而典當(dāng)行則可以動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押二者兼為，典當(dāng)貸款手續(xù)十分簡(jiǎn)便，大多立等可取，客戶向銀行借款時(shí)，貸款的用途不能超越銀行指定的范圍，而典當(dāng)行則不問貸款的用途，錢使用起來十分自由。 6、發(fā)行股票融資通過股票來實(shí)現(xiàn)籌資可以有以下利處：發(fā)行股票籌措資本具有永久性，無需到期歸還。所以，企業(yè)可以長(zhǎng)期使用這筆資金，保證公司對(duì)

19、資本的最低需要，維持公司長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。通過上市籌資可以減少介入資金的需求量，是資本負(fù)債率下降，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)舉債能力。發(fā)行股票籌資沒有到期還本付息的壓力，所以同舉借外債相比，籌資風(fēng)險(xiǎn)小，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)也相對(duì)較小。不動(dòng)產(chǎn)具有保值增值的作用，通常在通貨膨脹期間，不動(dòng)產(chǎn)升值時(shí)其股票也隨之升值，因此發(fā)行股票籌資容易吸收資金。提高公司知名度，樹立良好的企業(yè)形象，促進(jìn)銷售。5 合作開發(fā) 商業(yè)銀行或其它金融機(jī)構(gòu)在提供房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需要的貸款時(shí)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先將一定數(shù)量的自有資金投入該房地產(chǎn)項(xiàng)目。這種方式可以減少開發(fā)企業(yè)所需要投入的自有資金，相應(yīng)的減少風(fēng)險(xiǎn)，而且還可以將其自有資金投入到多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目

20、中。目前這種融資方法在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用得較多。6工程承包融資在建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，許多有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的承包商為爭(zhēng)取到建設(shè)任務(wù)，愿意帶資承包建設(shè)工程。這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將一部分融資的苦難和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給承包商。相當(dāng)于建筑承包商貸款給開發(fā)商，開發(fā)企業(yè)按照合同還款并支付利息。這個(gè)利率要高于銀行存款利率，低于銀行貸款利率。7、發(fā)行債券融資發(fā)行債券融資分為政府發(fā)行、金融界發(fā)行和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行三種。它可以積聚一部分社會(huì)閑散資金，用于土地開發(fā)、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資等，但發(fā)行者必須保證債券到期后向持有者還本付息。8、 房地產(chǎn)信托融資8.1貸款型信托融資模式操作流程在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場(chǎng)

21、中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息并于信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計(jì)劃期限屆滿之時(shí)支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)對(duì)公司(項(xiàng)目)要求要求的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式“四證”齊全自有資本金達(dá)到35二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)資產(chǎn)抵押（土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，抵押率一般在50左右）、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保、設(shè)置獨(dú)立賬戶償還貸款本金融資金額融資期限融資成本視開發(fā)商的實(shí)力、項(xiàng)目的資金需求及雙方的談判結(jié)果，從幾千萬到幾億不等以1-2年居多，最近也出現(xiàn)了5年

22、期甚至更長(zhǎng)期限的信托計(jì)劃一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在6-10居多。優(yōu)勢(shì)：融資期限比較靈活8.2股權(quán)型信托融資模式操作流程在這種模式下，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權(quán)投資的方式(收購(gòu)股權(quán)或增資擴(kuò)股)向項(xiàng)目公司注入資金，同時(shí)項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價(jià)回購(gòu)信托投資公司持有的股權(quán)。特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)對(duì)公司(項(xiàng)目)要求要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單清晰、項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)向（項(xiàng)目）公司委派股東和財(cái)務(wù)經(jīng)理、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保溢價(jià)股權(quán)回購(gòu)融資金額融資期限融資成本視項(xiàng)目的資金需求及雙方的談判結(jié)果以1-2年居多，最近也出現(xiàn)了5年期甚至更長(zhǎng)

23、期限的信托計(jì)劃一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在6-10居多。股權(quán)性質(zhì)優(yōu)勢(shì)該等股權(quán)性質(zhì)類似于優(yōu)先股，對(duì)公司的日常經(jīng)營(yíng)、人事安排等沒有決定權(quán)（可能有建議權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)等）（1）能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金，起到過橋融資的作用使房地產(chǎn)公司達(dá)到銀行融資的條件；（2）其股權(quán)類似優(yōu)先股性質(zhì)，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得合理回報(bào)，并不要求參與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理、和開發(fā)商分享最終利潤(rùn)。8.3混合型信托融資模式（夾層融資型）債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。它具備貸款類和股權(quán)類房產(chǎn)信托的基本特點(diǎn)，同時(shí)也有自身方案設(shè)計(jì)靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特色，通過股權(quán)和債權(quán)和組合滿足開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目資金的需求。8.4財(cái)產(chǎn)受益型信托融

24、資模式操作流程利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金購(gòu)買優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)對(duì)信托財(cái)產(chǎn)要求要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式（1）業(yè)已建成，產(chǎn)權(quán)清晰，證件齊全；（2）能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如商場(chǎng)、寫字樓、酒店等租賃型物業(yè)（1）通常設(shè)置一般受益權(quán)和優(yōu)先受益權(quán)，分別由開發(fā)商和投資者（信托計(jì)劃）持有；信托到期后如投資者優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，

25、則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償；（2）回購(gòu)承諾及第三方擔(dān)保開發(fā)商溢價(jià)受益權(quán)回購(gòu)融資金額融資期限融資成本視信托財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，一般在其評(píng)估價(jià)值 的50左右以1-2年居多，最近也出現(xiàn)了5年期甚至更長(zhǎng)期限的信托計(jì)劃一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在6-10居多。優(yōu)勢(shì)（1）在不喪失財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的前提下實(shí)現(xiàn)了融資。（2）在條件成熟的情況下，可以過度到標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品。4、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式選擇（參考）1、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在各發(fā)展階段融資方式選擇階段融資策略研究與開發(fā)階段自有資金、創(chuàng)業(yè)者自籌或私人投資者等私人資本為主創(chuàng)業(yè)階段自有資金、股權(quán)融資，最優(yōu)融

26、資策略是吸引風(fēng)險(xiǎn)投資。早期成長(zhǎng)階段追求高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)資本股權(quán)融資、商業(yè)信用加速成長(zhǎng)階段自我積累(內(nèi)部融資)股權(quán)融資借貸資本融資租賃和典當(dāng)二、各融資方式效率比較融資成本資金利用效率融資主體自由度融資風(fēng)險(xiǎn)自籌資金較低高大小股權(quán)融資高一般較大較小債權(quán)融資較高較高較小較大商業(yè)信用低高高小融資租賃較低高高小融資方式資金成本方便性、對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)的影響對(duì)利潤(rùn)等影響成本分析自有資金1、在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)上沒有成本2、有一定的機(jī)會(huì)成本1、如果沒有利潤(rùn)也無法完成2.、對(duì)經(jīng)營(yíng)者來說是最安全的資金3、分紅后可以自由支配沒有使用期限-股票1、可以根據(jù)利潤(rùn)情況確定分紅2、按市價(jià)發(fā)行時(shí)，由于發(fā)行后的還原，成本提高1、發(fā)行種類多可

27、以相互結(jié)合2、手續(xù)多，時(shí)間長(zhǎng)3、在異常時(shí)可以不分紅1、無期限資金2、可以大量籌措3、基于利潤(rùn)處理確定股份13%-20%貸款1、成本低于普通公司債券2、有時(shí)銀行強(qiáng)制提高提取存款的比例1、手續(xù)簡(jiǎn)單2、有時(shí)不需要擔(dān)保3、需要支付利息還本4、有時(shí)經(jīng)營(yíng)權(quán)受到干預(yù)1、金額可大可小2、有長(zhǎng)期貸款也有短期貸款3、費(fèi)用就是利息5%-6%公司債券1、由于是固定利息，所以在低利息發(fā)行較為有利2、在兌換公司債券時(shí)附帶發(fā)行新股票利息更低1、一般需要擔(dān)保2、手續(xù)較多，時(shí)間較長(zhǎng)3、需要支付利息還本4、經(jīng)營(yíng)不佳時(shí)難以籌措5、類型較多適用范圍廣1、時(shí)間長(zhǎng)，數(shù)額大2、費(fèi)用就是利息7%-9%3、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段選擇融資方式階

28、段成本和費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)融資特點(diǎn)建議融資方式準(zhǔn)備階段購(gòu)入土地使用權(quán)和原材料、支付可行性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用。投資估算不足，融資規(guī)模不夠。融資期限最長(zhǎng)，數(shù)額較大，受到政策規(guī)定自有資金須達(dá)到30%以上才可獲得銀行貸款的限制。夾層融資既包括債券融資又包括股權(quán)融資，規(guī)避了政策限制，可以作為此階段融資的首選，用以補(bǔ)充自有資金。使用夾層融資后，自有資金比例達(dá)到35%以上，便可以使用信托融資。對(duì)于資質(zhì)較好的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以考慮發(fā)行債券、REITs與海外資金合資設(shè)立項(xiàng)目公司進(jìn)行投資。上市和并購(gòu)等方式在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段之前利用，保證整個(gè)開發(fā)過程中資金鏈條的順暢。中小型企業(yè)可在此階段選擇聯(lián)合開發(fā)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商和經(jīng)營(yíng)商聯(lián)盟合

29、作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有效地控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目建設(shè)階段“七通一平”等土地開發(fā)成本，建筑、安裝工程，配套設(shè)施建設(shè)等支出。建設(shè)項(xiàng)目拖延、原材料價(jià)格上漲。開發(fā)商融資進(jìn)度盡可能與開發(fā)進(jìn)度配合，既滿足工程需要，又不能因過度融資導(dǎo)致過高的資金成本?；▔|款是本階段實(shí)際操作中主要資金來源之一，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可將一部分融資的困難和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承包商。完工后生產(chǎn)資金轉(zhuǎn)化為成品資金。適合選用夾層融資等方式，融資成本較高，但受政策限制較少，相對(duì)容易籌得資金。信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)階段和銷售階段進(jìn)行銜接的時(shí)候可以選擇短期融資券。它一般在9個(gè)月內(nèi)還本付息，具有利率、期限靈活，周轉(zhuǎn)速度快、成本低等特點(diǎn)，是解決短期資金缺口的理想融資選擇